ליווי וייצוג משפטי מקצועי
ליצירת עסקאות נדל"ן בטוחות ומוצלחות
חן בוארון טרסיוק משרד עורכי דין, מעניק ליווי משפטי בעסקאות של מכירה ורכישה של נכסים למטרות מגורים והשקעה.
מייסדת המשרד, עו"ד חן בוארון טרסיוק היא בעלת תואר ראשון LLB, ותואר שני LLM במשפטים.
משתתפת קבועה בתוכניות הנדל"ן והכלכלה בטלוויזיה, ומגישת התוכנית "הזמן לנדל"ן" ברדיו החברתי הראשון.
הניסיון העשיר בליווי של מאות עסקאות נדל"ן ועשרות פרוייקטים של התחדשות עירונית בשילוב הקשבה ותשומת הלב לפרטים הקטנים, מספקים ללקוחות המשרד שירות איכותי ללא פשרות, ומעניקים בטחון ושקט נפשי לאורך כל הדרך לעסקה בטוחה ומוצלחת במיוחד.
*הרשמה למגזין מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה של משרד עורך דין נדל"ן חן בוארון
השלב הראשון בליווי המשפטי של כל עיסקת נדל"ן או מקרקעין נעוץ באיסוף הנתונים המהותיים של העיסקה, ביצוע בדיקות מקדמיות יסודיות וקפדניות שלה ובהן: בדיקת כדאיותה ללקוח, בדיקת רישומה ומצבה המשפטי ותכנון מס שמהותי מאוד בעסקאות מקרקעין.
לאחר מכן מגיע ניהול המשא ומתן, ניסוח הסכם קפדני והוגן, המעגן את הזכויות והאינטרסים של הצדדים לעסקה וכמובן, רישום העברת הזכויות בטאבו והשלמת העסקה בהצלחה.
עו"ד נדלן חן בוארון העומדת בראש המשרד נותנת תשומת לב רבה לזיהוי בעיות פוטנציאליות שיכולות לצוץ בכל אחד מהשלבים של חוזה הרכישה, וכמובן דואגת לפתרון יצירתי לכל בעיה.
ההשכלה המשפטית שרכשה, ה"השתפשפות" הארוכה בתחום הנדל"ן והעיסקאות הרבות אותן ליוותה היקנו לחן ניסיון מקצועי רב בזיהוי סיכונים ומניעת בעיות משפטיות מלקוחותיה.
לאלה מצטרפות האכפתיות, הכנות והשקיפות בהן מתנהלת כל שיחה עם הלקוחות ואנשי המקצוע הקשורים לכל עיסקה (שמאים, יועצי משכנתאות, מתווכים וכדומה)
על האיכויות האלה ועל ההכשרה המשפטית של עו"ד חן ניתן לקרוא בדף ה-"אודות".
הבנו שהרבה אנשים מסתייגים מפנייה אל עורך דין נדל"ן מהחשש שלא יוכלו לעמוד בשכר הטרחה.
יש אפילו אנשים שיתפתו לנסות להתמודד בעצמם עם עניין משפטי או עם ניסוח החוזה, אבל לצערנו זה מתכון לתוצאה לא רצויה.
בעסקת נדל"ן מדובר בהרבה פעמים בעסקת חייכם – לכן צריך לוודא שהעסקה תשרת את האינטרסים שלכם ובמחיר הוגן.
עורך דין מכירת דירה אחראי להגנה ושמירה על זכויות ואינטרסים של המוכר, עריכת בדיקות משפטיות מקדימות, ניהול משא ומתן עם עורך דין הקונה, עריכת הסכם מכר מחייב עם מנגנוני הגנה משפטיים, דיווח על העסקה לרשויות המס ודאגה לתשלום המס המתאים.
חשוב לבדוק את נסח הטאבו כדי לוודא שהמוכר אכן רשום כבעלי הנכס ושאין עיקולים או שעבודים שהמוכר לא מודע להם. בדיקה זו עשויה למנוע בעיות משפטיות וזמנים ממושכים בתהליך המכירה ולאפשר למוכר למקסם את הרווח הכלכלי מהעסקה.
כדי לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, המוכר צריך לעמוד בתנאים אלו:
היטל השבחה הוא מס שנגבה כאשר בזמן הבעלות על הדירה אושרו הקלות בנייה או זכויות בנייה נוספות. זהו מס נוסף למס שבח, וגובהו יכול להיות גבוה מאוד. עורך דין יבחן גם היבט זה ויתן ייעוץ למוכר על הדרכים לבטל או להפחית את ההיטל. אושרה תוכנית (כלומר לא רק הקלות). זה מס מונציפאלי שמשולם למדינה. בניגוד למס שבח שמשולם למיסוי מקרקעין במשרד האוצר (למדינה)
בין היתר, עורך דין המוכר צריך להדגיש את הנושאים הבאים: לוח תשלומים, מועד מסירת החזקה בדירה, ומנגנוני הגנה שונים כגון פיצוי מוסכם במקרה של הפרת חוזה מצד הקונה.
עורך דין מתמחה בנדל"ן מכיר היטב את הדברים הנדרשים לניהול עסקה מסוג זה שמצריכה מומחיות מיוחדת. זה יכול לעזור בבדיקות המשפטיות המקדימות, ניהול משא ומתן, הכנת חוזה מכר מחייב, דיווח לרשויות המס, והענקת ביטחון ושקט נפשי למוכר.
כאשר לכל צד יש עורך דין מטעמו, זה מבטיח שכל צד מיוצג באופן הטוב ביותר וללא ניגוד עניינים. עורך דין אחד לשני הצדדים עלול להימצא במצב של ניגוד עניינים ולא יכול לייצג את שני הצדדים באופן שווה
התעריף המינימלי המומלץ על פי לשכת עורכי הדין הוא שכר טרחה בגובה שבין חצי אחוז מעלות הנכס + מע"מ ועד אחוז וחצי.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה כמה שיותר מוקדם בתהליך המכירה. כך תוכלו לוודא שהעסקה שלכם תהיה טובה יותר.
כן, כדאי להשתמש בשירותי עורך דין מקרקעין מנוסה. העורך דין יכול לעזור לכם להימנע מלעבור על החוק בדברים שלא ידעתם, או לעשות משהו שיכול לעכב את מכירת הבית שלכם.
תהליך רכישת הדירה מתחלק ל-3 שלבים:
עליך לבדוק את היתכנותך הכלכלית – כמה הון עצמי יש בידך והאם הוא מספיק לרכישת דירה, או שאולי אתה צריך לקחת הלוואה מבוטחת משכנתא.
כדאי לפנות לעורך דין ממש בתחילת התהליך, עוד לפני שאתם חותמים על הסכם ראשוני עם המוכר. עורך הדין יכול לבדוק עבורכם את היבטים המשפטיים של הנכס, לבצע בדיקות מקדמיות, ולהתחיל להעריך את המס הרכישה וכמובן ללוות אתכם במשא ומתן עם המוכר.
זיכרון דברים עשוי לכלול רק תמצית של פרטי העסקה ולא נותן פתרון מספק לבעיות שעשויות להתרחש בהמשך, ויש בו פתח רב למחלוקות בין הצדדים.
השלבים כוללים ניהול משא ומתן על תנאי העסקה, עריכת הסכם מחייב, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, מסירת החזקה בדירה לרוכש ורישום הזכויות על שמו, וסילוק משכנתא של המוכר אם קיימת.
רשימת הדברים שרוכשים צריכים לבדוק כוללת את הבדיקה הכלכלית, בעלות הדירה, רישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, חריגות בניה, היתרי בניה, מצב פיזי של הדירה, רטיבויות וסדקים, גובה המס ופטורים אפשריים.
יש לבדוק כמה הון עצמי זמין לרכישת הדירה ואם יש צורך בהלוואה מבוטחת משכנתא. כמו כן, יש לקבל אישור עקרוני מהבנק למשכנתא כדי לוודא שניתן לרכוש את הדירה המבוקשת.
מס רכישה הוא מס שמוטל על קניית דירה ועלותו משמעותית. המס מחושב בהתאם לשווי הדירה הנרכשת, ובמקרים מסוימים יכול להיות פטור ממס עד לגובה מדרגה מסוימת. חשוב לתכנן נכון את המס כדי להבין את העלויות הנלוות לרכישה. ישנן הקלות מס לאוכלוסיות מסוימות, כמו נכים, עולים חדשים וכו'.
כשקונים דירה, חשוב להיערך לשלבים הבאים על מנת להבטיח רכישה מוצלחת:
עסקת נדל"ן נחשבת לסיומה רק לאחר שכל הזכויות בדירה הועברו על שם הרוכשים ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).
בעת רכישת דירה מקבלן, עלינו לשים לב למספר עניינים מהותיים כגון: זהות הקבלן, מפרט הנכס, מחיר הדירה, בטחונות (ליווי פיננסי), והסכם המכר. כמו כן, חשוב לבחור בקפידה את עורך הדין שילווה אותנו בהליך עסקה מסוג זה.
תשובה: בעת רכישת דירה מקבלן, יש לבדוק את הפרמטרים הבאים:
בנוסף, במקרים שבהם היזם והקבלן הם שני גורמים שונים, חשוב לבדוק את מקצועיות שני הגורמים יחד.
תשובה: כאשר מתעניין לרכוש דירה מקבלן, עליך לבדוק את הפרטים הבאים במפרט הנכס:
לאחר הבנת המפרט, עליך לוודא שהדירה מתאימה לצרכים שלך. אם ברצונך לערוך שינויים בנכס, יש לנהל משא ומתן עם הקבלן לפני החתימה על הסכם הרכישה ולוודא שכל השינויים שהובטחו וסוכמו מתומחרים ומופיעים בהסכם.
תשובה: כאשר מתעניינים לרכוש דירה מקבלן, עליכם לבדוק את הפרטים הבאים בנוגע למחיר הדירה ועלויות נוספות:
בדיקת הפרטים הללו תעזור לכם לתכנן את הרכישה בהתאם לתקציב שלכם ולהימנע מעלויות בלתי צפויות בהמשך.
בעת רכישת דירה מקבלן, הנה כמה טיפים חשובים לזכור בנושא הסכם המכר:
תשובה: בעת רכישת דירה מקבלן, יש לזכור את הנקודות הבאות בנושא ליווי משפטי מקצועי מעורך דין:
שני הצדדים, בעלי הדירות והקבלן, זקוקים לייצוג משפטי מקצועי מן השורה הראשונה כדי למקסם את התמורה מן הפרויקט, להפחית עד למינימום את הסיכון הכרוך בו, לטפל בכל היבטי העסקה, לשמור על האינטרס של הלקוח בכל מובן ולהציע פתרונות מגוונים לקשיים ולצרכים המתעוררים במהלך הפרויקט.
המשרד מתמחה בשלושה מסלולים עיקריים של התחדשות עירונית: תמ"א 38/1, שבו מחוזק מבנה המגורים הקיים; תמ"א 38/2, הכולל הריסת הבניין הקיים ובנייתו מחדש; ופינוי בינוי, שמדובר בפרויקט של שכונה שלמה הנבנית מחדש
היבטים הנבדלים של ייצוג עו"ד התחדשות עירונית כוללים בין היתר את עיסוק האחריות לתשלום שכר הטרחה לעו"ד, שבמקרה זה מקבל את שכרו מהיזם של הפרויקט ולא מבעלי הדירות. זה מוביל לקשר ישיר בין עורך הדין ליזם, תרחיש שאינו סטנדרטי בעסקאות מכר מסוגים אחרים. חובת הנאמנות של עו"ד התחדשות עירונית לבעלי הדירות המיוצגים על ידו נשמרת, והוא צריך לדאוג לאינטרסים של בעלי הדירות על אף הקשר הישיר עם היזם.
לפי ההנחיות העדכניות של ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, לשני עורכי דין הפועלים מטעם אותו משרד עו"ד, אסור לייצג גם את בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית וגם את היזם, על מנת להימנע מניגוד אינטרסים. למשרד עו"ד שסיפק ליווי משפטי לבעלי הדירות בפרויקט, אסור לעבור ללוות את היזם, ולהיפך. אסור למשרד עורכי דין לספק ייצוג משפטי לבעלי דירות, אם היזם המטפל בפרויקט ההתחדשות העירונית בבניין שלהם, מיוצג בידי המשרד במסגרת פרויקט אחר המתנהל במקביל.
כן, זה מותר כל עוד הקשרים הקודמים לא קשורים לפרויקט הנוכחי והעו"ד מגלה את ההתקשרויות הקודמות ללקוחות הפוטנציאליים.
גם לתהייה לגיטימית זו, התשובה היא חיובית
תמ"א הם ראשי תיבות של תכנית מתאר ארצית.
תוכנית מספר 38 היא תוכנית התיקון למתווה המתאר של מקרקעי ישראל, המאפשרת לבעלי דירות לשדרג את נכסיהם באמצעות שיתוף פעולה עם קבלן. במסגרת התוכנית, מוסרים בעלי הדירות את זכויות הבנייה שלהם לקבלן, שבתמורה מבצע שיפוצים ושדרוגים בנכסים. תוצאה של כך היא שיפור משמעותי בערך הנכסים והבניין כולו, ללא עלויות מצד בעלי הדירות.
שני המסלולים הנפוצים ביותר הם תמ"א 38.1 – חיזוק הבניין, ותמ"א 38.2 – הריסה ובנייה מחדש.
ייצוג משפטי חשוב כדי לטפל בכל היבטי העסקה השונים באופן היעיל ביותר, למזער סיכונים, ולוודא כי הלקוח זוכה לתנאי העסקה האופטימאליים.
הסיכונים והמכשולים כוללים תהליכים בירוקרטיים רבים, היבטים משפטיים וכלכליים, ובעיות כמו דיירים סרבנים.
תפקידי עורך הדין כוללים ניהיל משא ומתן על תנאי העסקה, חיבור הסכם בין הצדדים, טיפול בהיבטים הבירוקרטיים של התהליך וייצוג בעלי הדירות/היזם בכל עניין משפטי העולה בתהליך.
בעלי הדירות צריכים לבצע בדיקות רקע מקיפות על הקבלן, לוודא שביצע פרויקטים אחרים של תמ"א 38 בהצלחה, שיש לו איתנות פיננסית לביצוע המיזם וכי יכול לספק ערבויות מתאימות.
מטרת פרויקט "פינוי בינוי" היא לאפשר הריסת בניינים ישנים באזורים עירוניים מסוימים והקמת מבנים חדשים למגורים על הקרקע המוכרזת, במטרה לשפר את הנראות של העיר, להתאים את הבנייה לסטנדרטים העכשוויים ולאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקעות בערי ישראל.
היתרונות של פרויקטי פינוי ובינוי כוללים דירות חדשות ושדרוג מפרט לבעלי הדירות במבנים המיועדים לפינוי, עלייה פוטנציאלית בערך הדירות של תושבי הערים באזור הפרויקט, ושיפור והרחבה של התשתיות הציבוריות.
פרויקטי פינוי בינוי לוקחים בדרך כלל בין 8-12 שנים, אך ייתכן שיהיו תהליכים שימשכו יותר מהזמן הצפוי.
תנאי הסף כוללים הסכמה בכתב של לפחות 80% מבעלי הדירות, שטח שמאפשר בנייה של חניה ובניין רב קומתי, קבלת הכרה מצד הרשויות והיערכות פיננסית מתאימה מצד היזם.
במקרים כאלו, ייתכן שהפרויקט ידחה או יימנע. עם זאת, חוק פינוי בינוי מאפשר לרוב המיוחס להגיש תביעה נזיקית נגד דיירים שמסרבים באופן בלתי סביר לתת את הסכמתם לפרויקט. מומלץ להיוועץ בעו"ד מומחה בתחום פינוי בינוי לפני נקיטת פעולה משפטית.
שעות פעילות:
יום ראשון: 09:00-18:00
יום שני: 09:00-18:00
יום שלישי: 09:00-18:00
יום רביעי: 09:00-18:00
יום חמישי: 09:00-18:00
יום שישי: סגור
יום שבת: סגור
ליווי משפטי מקצועי בקניית / מכירת דירה יכול לחסוך הון.
לשאלות ופרטים נוספים, שלחו לי הודעה בוואטסאפ!