fbpx

עו"ד מקרקעין

חן בוארון טרסיוק

ליווי וייצוג משפטי מקצועי

ליצירת עסקאות נדל"ן בטוחות ומוצלחות

מומחית ללווי משפטי לעסקאות נדל”ן

דף הבית

עו"ד מקרקעין

חן בוארון טרסיוק

ליווי וייצוג משפטי מקצועי

ליצירת עסקאות נדל"ן בטוחות ומוצלחות

מוכרים או רוכשים נכס?

השאירו פרטים ואחזור אליכם!

אודות המשרד

עו"ד מקרקעין חן בוארון מייצגת אותך!

חן בוארון טרסיוק משרד עורכי דין, מעניק ליווי משפטי בעסקאות של מכירה ורכישה של נכסים למטרות מגורים והשקעה.

מייסדת המשרד, עו"ד חן בוארון טרסיוק היא בעלת תואר ראשון LLB, ותואר שני LLM במשפטים.
משתתפת קבועה בתוכניות הנדל"ן והכלכלה בטלוויזיה, ומגישת התוכנית "הזמן לנדל"ן" ברדיו החברתי הראשון.

הניסיון העשיר בליווי של מאות עסקאות נדל"ן ועשרות פרוייקטים של התחדשות עירונית בשילוב הקשבה ותשומת הלב לפרטים הקטנים, מספקים ללקוחות המשרד שירות איכותי ללא פשרות, ומעניקים בטחון ושקט נפשי לאורך כל הדרך לעסקה בטוחה ומוצלחת במיוחד.

לכו על בטוח!
עו"ד מקרקעין חן בוארון
ליווי משפטי מקצועי לעסקאות נדל״ן

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי!

ליווי משפטי מקצועי ליצירת
עסקאות נדל"ן בטוחות ומוצלחות

לווי משפטי למשקיעי נדלן

איתכם לאורך כל הדרך

ליווי מקצועי מלא בתהליך של קניית דירה

לצורך מכירה מוצלחת של דירה
המלווה בשקט נפשי

ייצוג מלא מול הקבלן עד לרישום הזכויות

מגנים על הזכויות שלכם

מייצגים יזמים ובעלי דירות

מהתקשורת

הירשמו לניוזלטר שלנו

+ קבלו כל חודש את מגזין הנדל״ן עם החדשות החמות ביותר!

*הרשמה למגזין מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה של משרד עורך דין נדל"ן חן בוארון

דף הבית

סיבות לבחור בנו

הגישה המקצועית שלנו

ההתנהלות היומיומית במשרד שמביאה תוצאות

השלב הראשון בליווי המשפטי של כל עיסקת נדל"ן או מקרקעין נעוץ באיסוף הנתונים המהותיים של העיסקה, ביצוע בדיקות מקדמיות יסודיות וקפדניות שלה ובהן: בדיקת כדאיותה ללקוח, בדיקת רישומה ומצבה המשפטי   ותכנון מס שמהותי מאוד בעסקאות מקרקעין. 

לאחר מכן מגיע ניהול המשא ומתן, ניסוח הסכם קפדני והוגן, המעגן את הזכויות והאינטרסים של הצדדים לעסקה וכמובן, רישום העברת הזכויות בטאבו והשלמת העסקה בהצלחה.

עו"ד נדלן חן בוארון העומדת בראש המשרד נותנת תשומת לב רבה לזיהוי בעיות פוטנציאליות שיכולות לצוץ בכל אחד מהשלבים של חוזה הרכישה, וכמובן דואגת לפתרון יצירתי לכל בעיה.

דף הבית
נשות הנדל״ן 2023 - תמ״א 38

לתת ערך מקצועי ולשמור על הערכים

ההשכלה המשפטית שרכשה, ה"השתפשפות" הארוכה בתחום הנדל"ן והעיסקאות הרבות אותן ליוותה היקנו לחן ניסיון מקצועי רב בזיהוי סיכונים ומניעת בעיות משפטיות מלקוחותיה. 

לאלה מצטרפות האכפתיות, הכנות והשקיפות בהן מתנהלת כל שיחה עם הלקוחות ואנשי המקצוע הקשורים לכל  עיסקה (שמאים, יועצי משכנתאות, מתווכים וכדומה)

על האיכויות האלה ועל ההכשרה המשפטית של עו"ד חן ניתן לקרוא בדף ה-"אודות".

דף הבית
עורך דין מקרקעין בראשון לציון

ייעוץ ראשוני ללא התחייבות, שירותים משתלמים

הבנו שהרבה אנשים מסתייגים מפנייה אל עורך דין נדל"ן מהחשש שלא יוכלו לעמוד בשכר הטרחה.

יש אפילו אנשים שיתפתו לנסות להתמודד בעצמם עם עניין משפטי או עם ניסוח החוזה, אבל לצערנו זה מתכון לתוצאה לא רצויה.

בעסקת נדל"ן מדובר בהרבה פעמים בעסקת חייכם – לכן צריך לוודא שהעסקה תשרת את האינטרסים שלכם ובמחיר הוגן.

דף הבית
עו״ד חן בוארון נבחרה לנשות הנדל״ן 2023

שאלות ותשובות

שאלות נפוצות שאתם נוהגים לשאול

מכירת דירה

עורך דין מכירת דירה אחראי להגנה ושמירה על זכויות ואינטרסים של המוכר, עריכת בדיקות משפטיות מקדימות, ניהול משא ומתן עם עורך דין הקונה, עריכת הסכם מכר מחייב עם מנגנוני הגנה משפטיים, דיווח על העסקה לרשויות המס ודאגה לתשלום המס המתאים.

חשוב לבדוק את נסח הטאבו כדי לוודא שהמוכר אכן רשום כבעלי הנכס ושאין עיקולים או שעבודים שהמוכר לא מודע להם. בדיקה זו עשויה למנוע בעיות משפטיות וזמנים ממושכים בתהליך המכירה ולאפשר למוכר למקסם את הרווח הכלכלי מהעסקה.

כדי לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, המוכר צריך לעמוד בתנאים אלו:

  1. להיות בעל הזכות בדירה לפחות 18 חודשים קודם למכירה.
  2. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר, ואם יש בבעלותו דירה נוספת, חלקו בה לא עולה על 1/3 , או 1/2 דירה אם נתקבלה בירושה.
  3. המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור לפי סעיף זה במהלך 18 החודשים הקודמים.

היטל השבחה הוא מס שנגבה כאשר בזמן הבעלות על הדירה אושרו הקלות בנייה או זכויות בנייה נוספות. זהו מס נוסף למס שבח, וגובהו יכול להיות גבוה מאוד. עורך דין יבחן גם היבט זה ויתן ייעוץ למוכר על הדרכים לבטל או להפחית את ההיטל. אושרה תוכנית (כלומר לא רק הקלות). זה מס מונציפאלי שמשולם למדינה. בניגוד למס שבח שמשולם למיסוי מקרקעין במשרד האוצר (למדינה)

בין היתר, עורך דין המוכר צריך להדגיש את הנושאים הבאים: לוח תשלומים, מועד מסירת החזקה בדירה, ומנגנוני הגנה שונים כגון פיצוי מוסכם במקרה של הפרת חוזה מצד הקונה.

עורך דין מתמחה בנדל"ן מכיר היטב את הדברים הנדרשים לניהול עסקה מסוג זה שמצריכה מומחיות מיוחדת. זה יכול לעזור בבדיקות המשפטיות המקדימות, ניהול משא ומתן, הכנת חוזה מכר מחייב, דיווח לרשויות המס, והענקת ביטחון ושקט נפשי למוכר.

 

כאשר לכל צד יש עורך דין מטעמו, זה מבטיח שכל צד מיוצג באופן הטוב ביותר וללא ניגוד עניינים. עורך דין אחד לשני הצדדים עלול להימצא במצב של ניגוד עניינים ולא יכול לייצג את שני הצדדים באופן שווה

 

 

התעריף המינימלי המומלץ על פי לשכת עורכי הדין הוא שכר טרחה בגובה שבין חצי אחוז מעלות הנכס + מע"מ ועד אחוז וחצי.

 

מומלץ להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה כמה שיותר מוקדם בתהליך המכירה. כך תוכלו לוודא שהעסקה שלכם תהיה טובה יותר.

 

כן, כדאי להשתמש בשירותי עורך דין מקרקעין מנוסה. העורך דין יכול לעזור לכם להימנע מלעבור על החוק בדברים שלא ידעתם, או לעשות משהו שיכול לעכב את מכירת הבית שלכם.

 

רכישת דירה

תהליך רכישת הדירה מתחלק ל-3 שלבים:

  1. בדיקות מקדמיות לנכס
  2. ניהול משא ומתן, עריכה וחתימה על הסכם מכר
  3. העברה ורישום הזכויות על שם הקונה בטאבו (או בחברה משכנת/רשות מקרקעי ישראל)

עליך לבדוק את היתכנותך הכלכלית – כמה הון עצמי יש בידך והאם הוא מספיק לרכישת דירה, או שאולי אתה צריך לקחת הלוואה מבוטחת משכנתא.

 

כדאי לפנות לעורך דין ממש בתחילת התהליך, עוד לפני שאתם חותמים על הסכם ראשוני עם המוכר. עורך הדין יכול לבדוק עבורכם את היבטים המשפטיים של הנכס, לבצע בדיקות מקדמיות, ולהתחיל להעריך את המס הרכישה וכמובן ללוות אתכם במשא ומתן עם המוכר.

זיכרון דברים עשוי לכלול רק תמצית של פרטי העסקה ולא נותן פתרון מספק לבעיות שעשויות להתרחש בהמשך, ויש בו פתח רב למחלוקות בין הצדדים.

 

השלבים כוללים ניהול משא ומתן על תנאי העסקה, עריכת הסכם מחייב, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, מסירת החזקה בדירה לרוכש ורישום הזכויות על שמו, וסילוק משכנתא של המוכר אם קיימת.

רשימת הדברים שרוכשים צריכים לבדוק כוללת את הבדיקה הכלכלית, בעלות הדירה, רישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, חריגות בניה, היתרי בניה, מצב פיזי של הדירה, רטיבויות וסדקים, גובה המס ופטורים אפשריים.

 

יש לבדוק כמה הון עצמי זמין לרכישת הדירה ואם יש צורך בהלוואה מבוטחת משכנתא. כמו כן, יש לקבל אישור עקרוני מהבנק למשכנתא כדי לוודא שניתן לרכוש את הדירה המבוקשת.

מס רכישה הוא מס שמוטל על קניית דירה ועלותו משמעותית. המס מחושב בהתאם לשווי הדירה הנרכשת, ובמקרים מסוימים יכול להיות פטור ממס עד לגובה מדרגה מסוימת. חשוב לתכנן נכון את המס כדי להבין את העלויות הנלוות לרכישה. ישנן הקלות מס לאוכלוסיות מסוימות, כמו נכים, עולים חדשים וכו'.

 

כשקונים דירה, חשוב להיערך לשלבים הבאים על מנת להבטיח רכישה מוצלחת:

  1. משא ומתן: ייערך על ידי עורך הדין שלכם וידון על תנאי העסקה והסעיפים המהותיים עבורכם, כמו לוח התשלומים ומועד מסירת החזקה בדירה.
  2. הסכם המכר: יהיה מחייב ויכלול את הזכויות והאינטרסים שלכם, כולל בטיחות כספית וביטחונות למקרים של סטייה או הפרה של ההסכם.
  3. הערת אזהרה: תרשם לטובתכם נגד התשלום הראשון.
  4. מסירת חזקה: תתבצע נגד התשלום האחרון, ותקבלו את כל האישורים והמסמכים הנדרשים להעברת ורישום הזכויות על שמכם.
  5. משכנתא: אם יש משכנתא על הנכס, תבקשו שהתשלומים הראשונים יהיו לטובת סילוק ומחיקת המשכנתא של המוכר.
  6. הצהרות והתחייבויות: יכללו הצהרות של המוכר לגבי המצב הפיזי והמשפטי תכנוני של הנכס, כולל נוגע לרטיבויות, נזילות, מצב מערכות המים, הביוב, החשמל וכדומה, כמו גם שאין עיקולים, משכונים, צווי הריסה, חריגות בנייה וכדומה.

 

עסקת נדל"ן נחשבת לסיומה רק לאחר שכל הזכויות בדירה הועברו על שם הרוכשים ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).

 

רכישת דירה מקבלן

בעת רכישת דירה מקבלן, עלינו לשים לב למספר עניינים מהותיים כגון: זהות הקבלן, מפרט הנכס, מחיר הדירה, בטחונות (ליווי פיננסי), והסכם המכר. כמו כן, חשוב לבחור בקפידה את עורך הדין שילווה אותנו בהליך עסקה מסוג זה.

תשובה: בעת רכישת דירה מקבלן, יש לבדוק את הפרמטרים הבאים:

  1. רישום וסיווג בפנקס הקבלנים וניסיון בפרויקטים דומים.
  2. סטנדרט בנייה גבוה ועמידה בלוח זמנים ותחייבויות.
  3. זכויות הקבלן על הקרקע ורישומן.
  4. חוסר מניעה משפטית להתקשר בהסכם רכישה.
  5. קיומו של היתר בנייה מתאים ובתוקף.
  6. חוסן פיננסי וליווי בנקאי לפרויקט.
  7. אישור ממיסוי מקרקעין בתוקף (טופס 50).
  8. בדיקות כלכליות: האם יש לקבלן חובות ברשות האכיפה והגבייה, האם הוא פושט רגל או שהחברה נמצאת בפירוק.

בנוסף, במקרים שבהם היזם והקבלן הם שני גורמים שונים, חשוב לבדוק את מקצועיות שני הגורמים יחד.

תשובה: כאשר מתעניין לרכוש דירה מקבלן, עליך לבדוק את הפרטים הבאים במפרט הנכס:

  1. גודל הדירה וגודלו של כל חדר.
  2. כמות דלתות וחלונות ומיקומם.
  3. כמה כיווני אוויר יש בנכס.
  4. כמה מעליות יש ומה גודלם.
    האם יש מעלית שבת.
  5. האם יש חניה/ות, איפה היא ממוקמת ומה סוגה.
  6. האם יש חדר טרנספורמציה ומה מקומה ביחד לדירה.
  7. האם יש אנטנות סלולאריות ואיפה הם ממוקמות.

לאחר הבנת המפרט, עליך לוודא שהדירה מתאימה לצרכים שלך. אם ברצונך לערוך שינויים בנכס, יש לנהל משא ומתן עם הקבלן לפני החתימה על הסכם הרכישה ולוודא שכל השינויים שהובטחו וסוכמו מתומחרים ומופיעים בהסכם.

תשובה: כאשר מתעניינים לרכוש דירה מקבלן, עליכם לבדוק את הפרטים הבאים בנוגע למחיר הדירה ועלויות נוספות:

  1. וודאו שמחיר הדירה המופיע בהסכם המכר הוא המחיר הסופי לאחר מע"מ.
  2. וודאו שהמחיר כולל תשלומים שונים כגון חיבור למים, חשמל וגז.
  3. בדקו אם שינויים ותוספות בדירה כלולים במחיר הדירה, או אם עליכם לשלם עלות נוספת עבורם.
  4. בדקו אם יש פרק זמן מסוים במהלך הבנייה שבו תוכלו לבקש מהקבלן לבצע שינויים בנכס ללא תוספת תשלום.
  5. אל תשכחו שבנוסף למחיר הדירה, עליכם לשלם מס רכישה למיסוי מקרקעין.

בדיקת הפרטים הללו תעזור לכם לתכנן את הרכישה בהתאם לתקציב שלכם ולהימנע מעלויות בלתי צפויות בהמשך.

בעת רכישת דירה מקבלן, הנה כמה טיפים חשובים לזכור בנושא הסכם המכר:

  1. קראו את ההסכם בקפדנות רבה, כולל הנספחים, המפרט הטכני והתשריטים.
  2. וודאו שההסכם כולל את תאור הדירה, הצמדותיה, תנאי התשלום ומועדם, ומועד המסירה.
  3. אל תסתמכו על עורך דין הקבלן; פנו לעורך דין נדל"ן מטעמכם שמתמחה בתחום המקרקעין.
  4. עורך דין הקונה יערוך את השינויים הנדרשים בהסכם כך שהעסקה תהיה הוגנת ומשתלמת עבור הקונה ומגן על זכויותיו.
  5. וודאו שההסכם אינו מנוגד לחוקים הרלוונטיים.
  6. כל שינוי ייערך במסגרת נספח שנקרא "נספח שינויים".
  7. ציינו בהסכם שבמקרה של סתירה בין ההסכם ו/או המפרט הטכני לבין נספח השינויים, נספח השינויים יגבר.

תשובה: בעת רכישת דירה מקבלן, יש לזכור את הנקודות הבאות בנושא ליווי משפטי מקצועי מעורך דין:

  1. הקונה נושא בעלות שכר הטרחה של עורך דין הקבלן.
  2. שכר הטרחה כולל את כל ההוצאות המשפטיות, כולל רישום הבית המשותף, התשריטים, ורישום זכויותיו של הקונה בטאבו.
  3. גובה התשלום שכר הטרחה לעורך דין הקבלן מוגבל בתקנות: 0.5% ממחיר הדירה או 5019 ₪ +מע"מ, לפי הנמוך מביניהם.
  4. וועדת שכר הטרחה של לשכת עורכי הדין קבעה כי שכר הטרחה יכלול את כל ההוצאות המשפטיות, ולכן לא יהיו תשלומים נוספים לעורך דין.

התחדשות עירונית

שני הצדדים, בעלי הדירות והקבלן, זקוקים לייצוג משפטי מקצועי מן השורה הראשונה כדי למקסם את התמורה מן הפרויקט, להפחית עד למינימום את הסיכון הכרוך בו, לטפל בכל היבטי העסקה, לשמור על האינטרס של הלקוח בכל מובן ולהציע פתרונות מגוונים לקשיים ולצרכים המתעוררים במהלך הפרויקט.

המשרד מתמחה בשלושה מסלולים עיקריים של התחדשות עירונית: תמ"א 38/1, שבו מחוזק מבנה המגורים הקיים; תמ"א 38/2, הכולל הריסת הבניין הקיים ובנייתו מחדש; ופינוי בינוי, שמדובר בפרויקט של שכונה שלמה הנבנית מחדש

היבטים הנבדלים של ייצוג עו"ד התחדשות עירונית כוללים בין היתר את עיסוק האחריות לתשלום שכר הטרחה לעו"ד, שבמקרה זה מקבל את שכרו מהיזם של הפרויקט ולא מבעלי הדירות. זה מוביל לקשר ישיר בין עורך הדין ליזם, תרחיש שאינו סטנדרטי בעסקאות מכר מסוגים אחרים. חובת הנאמנות של עו"ד התחדשות עירונית לבעלי הדירות המיוצגים על ידו נשמרת, והוא צריך לדאוג לאינטרסים של בעלי הדירות על אף הקשר הישיר עם היזם.

לפי ההנחיות העדכניות של ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, לשני עורכי דין הפועלים מטעם אותו משרד עו"ד, אסור לייצג גם את בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית וגם את היזם, על מנת להימנע מניגוד אינטרסים. למשרד עו"ד שסיפק ליווי משפטי לבעלי הדירות בפרויקט, אסור לעבור ללוות את היזם, ולהיפך. אסור למשרד עורכי דין לספק ייצוג משפטי לבעלי דירות, אם היזם המטפל בפרויקט ההתחדשות העירונית בבניין שלהם, מיוצג בידי המשרד במסגרת פרויקט אחר המתנהל במקביל.

כן, זה מותר כל עוד הקשרים הקודמים לא קשורים לפרויקט הנוכחי והעו"ד מגלה את ההתקשרויות הקודמות ללקוחות הפוטנציאליים.

תמ״א 38

תמ"א הם ראשי תיבות של תכנית מתאר ארצית.
תוכנית מספר 38 היא תוכנית התיקון למתווה המתאר של מקרקעי ישראל, המאפשרת לבעלי דירות לשדרג את נכסיהם באמצעות שיתוף פעולה עם קבלן. במסגרת התוכנית, מוסרים בעלי הדירות את זכויות הבנייה שלהם לקבלן, שבתמורה מבצע שיפוצים ושדרוגים בנכסים. תוצאה של כך היא שיפור משמעותי בערך הנכסים והבניין כולו, ללא עלויות מצד בעלי הדירות.

שני המסלולים הנפוצים ביותר הם תמ"א 38.1 – חיזוק הבניין, ותמ"א 38.2 – הריסה ובנייה מחדש.

 

ייצוג משפטי חשוב כדי לטפל בכל היבטי העסקה השונים באופן היעיל ביותר, למזער סיכונים, ולוודא כי הלקוח זוכה לתנאי העסקה האופטימאליים.

הסיכונים והמכשולים כוללים תהליכים בירוקרטיים רבים, היבטים משפטיים וכלכליים, ובעיות כמו דיירים סרבנים.

תפקידי עורך הדין כוללים ניהיל משא ומתן על תנאי העסקה, חיבור הסכם בין הצדדים, טיפול בהיבטים הבירוקרטיים של התהליך וייצוג בעלי הדירות/היזם בכל עניין משפטי העולה בתהליך.

בעלי הדירות צריכים לבצע בדיקות רקע מקיפות על הקבלן, לוודא שביצע פרויקטים אחרים של תמ"א 38 בהצלחה, שיש לו איתנות פיננסית לביצוע המיזם וכי יכול לספק ערבויות מתאימות.

פינוי בינוי

מטרת פרויקט "פינוי בינוי" היא לאפשר הריסת בניינים ישנים באזורים עירוניים מסוימים והקמת מבנים חדשים למגורים על הקרקע המוכרזת, במטרה לשפר את הנראות של העיר, להתאים את הבנייה לסטנדרטים העכשוויים ולאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקעות בערי ישראל.

היתרונות של פרויקטי פינוי ובינוי כוללים דירות חדשות ושדרוג מפרט לבעלי הדירות במבנים המיועדים לפינוי, עלייה פוטנציאלית בערך הדירות של תושבי הערים באזור הפרויקט, ושיפור והרחבה של התשתיות הציבוריות.

פרויקטי פינוי בינוי לוקחים בדרך כלל בין 8-12 שנים, אך ייתכן שיהיו תהליכים שימשכו יותר מהזמן הצפוי.

  1. דירה חדשה וגדולה יותר, בעלת שווי גבוה יותר מדירתם הנוכחית.
  2. רמת חיים משודרגת ותשתיות ציבוריות חדשות ומשופרות.
  3. דירה ממוגנת ובטיחותית יותר, הכוללת ממ"ד ועמידות בפני נזקי טבע ורעידות אדמה.
  4. הטבות מיסוי, בתנאים מסוימים.

תנאי הסף כוללים הסכמה בכתב של לפחות 80% מבעלי הדירות, שטח שמאפשר בנייה של חניה ובניין רב קומתי, קבלת הכרה מצד הרשויות והיערכות פיננסית מתאימה מצד היזם.

במקרים כאלו, ייתכן שהפרויקט ידחה או יימנע. עם זאת, חוק פינוי בינוי מאפשר לרוב המיוחס להגיש תביעה נזיקית נגד דיירים שמסרבים באופן בלתי סביר לתת את הסכמתם לפרויקט. מומלץ להיוועץ בעו"ד מומחה בתחום פינוי בינוי לפני נקיטת פעולה משפטית.

המאמרים האחרונים שלנו

תפריט

איתכם לאורך כל הדרך.

ליווי משפטי מקצועי בקניית / מכירת דירה יכול לחסוך הון.

לשאלות ופרטים נוספים, שלחו לי הודעה בוואטסאפ!

עו''ד מקרקעין חן בוארון טרסיוק
בואו נדבר על העסקה שלכם