הטעויות נפוצות ברכישת דירה
רכישת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר שעושים מרבית האנשים בחייהם.
לא אחת רוכשי הדירות שוגים בהתנהלות פזיזה וחפוזה ברכישת הדירה. לעיתים יש לייחס את המהירות הזו לפחד של הרוכשים שמא המוכר יחזור בו מהעסקה או ימכור את הנכס לרוכש מקביל. במקרים אחרים המחיר נראה לרוכשים כה אטרקטיבי, שנוצרת אצלם התחושה שזה "עכשיו או לעולם לא".
בסופו של דבר, הרוכשים מבינים כי אותה עסקה שהיתה נראית להם נוצצת, היא לא רק עסקה גרועה, אלא היא עסקה מפסידה. אז למה כל רוכש צריך לשים לב לפני שהוא חותם על הסכם מכר?
קיבצתי במאמר זה את הטעויות הנפוצות ברכישת נכס מקרקעין, והכל על בסיס ניסיוני כעורכת דין העוסקת שנים רבות בתחום הנדל"ן.
1. חתימה על זיכרון דברים: פעמים רבות צדדים עורכים הסכם זיכרון דברים וחותמים עליו, ללא נוכחות והתערבות של עורך דין. זיכרון דברים הוא חוזה ראשוני שמטרתו לתעד את ההסכמות הראשוניות של הצדדים בנוגע לעסקה. מה שהרבה אנשים לא יודעים, הוא שזיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין.
בתי המשפט כבר הצהירו כי הם יכירו בזיכרון דברים כחוזה כאשר הוכח להם רצון הצדדים להתקשר בהסכם וכאשר יש במידה מספקת פרטים בנוגע לעסקה (כמו שם המוכר, הקונה, פירוט הנכס, התמורה וכו'). גם במצבים בהם זיכרון הדברים לא כלל פרטים שונים כמו מועד מסירת הנכס ותנאי התשלום, בתי המשפט יוכלו להשלים חסרים אלה באמצעות הוראות החוק ועל פי הנוהג הקיים.
ברגע שבתי המשפט קבעו שאכן מדובר בהסכם מחייב יש לכך מספר משמעויות בעייתיות:
א. ניתן לאכוף את ההסכם על כל אחד מהצדדים. במצב כזה הרוכש יהיה מחויב לקנות את הדירה למרות שהעסקה לא טובה עבורו, והמשמעות של זה היא גם אובדן של כסף רב וגם עוגמת נפש.
ב. ביטול חוזה או הפרתו עלולים לחייב את הצד המבטל/מפר בפיצויים או אף לפתוח פתח לתביעה כנגדו, בין היתר, על חוסר תום לב במשא ומתן.
כשמדובר בעסקאות נדל״ן ששווים מיליוני שקלים לא בטוח שנרצה שהסכם זה יחייב אותנו, במיוחד אם טרם בדקנו את העסקה לעומק וטרם גיבשנו החלטה סופית לגביה.
2. עורך דין משותף לשני הצדדים:
כאשר מדובר בעסקת מקרקעין, ייצוג משותף אפשרי ואכן ניתן לעשות בו שימוש כדי לחסוך זמן וכסף (כחמישים אחוז משכר הטרחה). כאשר עורך דין מייצג שני צדדים לעסקה, אין ספק שעלולים להתעורר קשיים וזאת מהסיבה שיש ניגוד עניינים מובהק בין הצדדים. אם עורך דין אחד מייצג את שני הצדדים יחד, לא ברור כיצד יוכל לבחור צד כאשר האינטרסים שלהם מתנגשים. לפיכך, חשוב שכל צד יבחר עורך דין שיפעל למען האינטרסים של הלקוח שלו, והם בלבד.
3. בחירת עורך דין חסר מומחיות בתחום:
לקוחות הנזקקים לליווי בעת רכישת דירה, חייבים לוודא שמלווה אותם עורך דין בעל ניסיון נרחב בעסקאות נדל"ן מורכבות. כמו כן, לוודא שלעורך הדין יש היכרות עמוקה של הסוגיות הרלוונטיות לעסקאות נדל"ן – כמו ידע במיסוי, תכנון ובניה, בירוקרטיות מול רשויות וכיו"ב. כיום לא חסרים עורכי דין שמשלבים בתחום ההתמחות שלהם גם את תחום הנדל"ן – הם סוברים שזה תחום מניב ולא מורכב. מה שהם לא יודעים זה שעסקת נדל"ן שמתנהלת בדרך רשלנית עלולה לעורר קשיים, לגרור קנסות במאות אלפי שקלים ולהותיר את הרוכשים כשידם על התחתונה. לכן חשוב לשכור עורך דין בעל רזומה וניסיון עתיר שנים בליווי עסקאות במקרקעין.
4. חתימה על הסכם מכר ללא אישור עקרוני:
רוב הרוכשים בישראל נזקקים למשכנתא על מנת לרכוש דירה. עוד בטרם החתימה על הסכם המכר, על הרוכש לפנות לבנק על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא. אישור עקרוני הוא מסמך שמפרט את סכום ותנאי המשכנתא שהבנק מציע, בהתאם לנתוניו האישיים ולנכס שהמשכנתא מבוקשת עבורו. ברגע שרוכשים חותמים על הסכם מכר מבלי שיש ברשותם אישור עקרוני, הם מסתכנים בכך שהם לא יוכלו לגייס את ההון הדרוש לרכישת הדירה. זה יביא אותם, הלכה למעשה, להפרת הסכם הרכישה.
5. היעדר תכנון פיננסי: במסגרת השיקולים הכלכליים שיש לשקול בטרם קניית דירה – כל רוכש צריך לשאול את עצמו מספר שאלות, ביניהן:
• מה התקציב העומד לרשותי לצורך רכישת הדירה?
• אילו הוצאות נוספות עליי לקחת בחשבון במסגרת תהליך קניית דירה?
• מהם מקורות המימון שלי ומה זמינות הכסף?
• האם עליי לעשות שימוש במקורות חיצוניים כמו הלוואה או משכנתא?חלק מהשאלות הללו נראות בסיסיות, אך לא אחת, לאחר החתימה, אני זוכה לראות לקוחות שלוקחים הלוואה שלא מתאימה ליכולת הכלכלית שלהם. בשל סיבה זו, החלק המקדמי של שאילת השאלות הללו הוא קריטי ומהווה בסיס להמשך הדרך.
6. ויתור על הליך של "בדק בית" בנכס יד שניה – רוכשים רבים נוהגים לסמוך על המוכרים בעיניים עצומות ולא נוטים לבחון בציציות את הנכס.
לפעמים זה נעשה מחוסר נעימות ובמקרים אחרים הרוכשים מרגישים שעורך הדין שלהם ידאג להגן עליהם בהסכם ולכן מוותרים על בדיקה עצמאית. עורך הדין אמנם ידרוש מהלקוח שלו להצהיר כי הנכס תקין, אך לא יעשה את הבדיקות הדקדקניות כמו בחינת רטיבות, איטום בגגות, צנרת ישנה ועוד. על כן, מומלץ לבצע בדק בית לאחר החלטה לרכוש את הנכס. יתכן שבחוות דעת הבודק יתגלו ליקוים בדירה שיהיו בסיס ליצירת משא ומתן מחודש לשם הורדת מחיר הנכס.
