כאשר אנו חושבים על מכירת דירה, אנו רוצים למכור אותה במחיר הגבוה ביותר, בזמן הקצר ביותר, וכמו שהיא as-is, כלומר מבלי שנצטרך לשלם עוד כספים נוספים כדי לתקן ולשפץ אותה, והכל כדי למקסם את הרווח הכלכלי שלנו.
אולם, לצד זאת, ישנו היבט משפטי נרחב לעסקה המחייב ליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, אשר יעזור למנוע טעויות, ינהל סיכונים, ישמור על זכויות ויחסוך עבור המוכר בעלויות במיסים ובבירוקרטיה.
במדריך זה נציג בקצרה כמה מן הסוגיות המשפטיות הללו.
תהליך מכירת דירה:
1# שלב ראשון – בדיקות מקדמיות
פעמים רבות, מוכרים המעוניינים למכור את הנכס לא בודקים לפני כן את המצב המשפטי של הנכס.
ואז, כאשר מגיעים קונים פוטנציאליים טובים- הם עלולים לפספס אותם. וחבל.
איזה בדיקות מקדימות צריך לעשות?
הבדיקה הראשונה – נסח טאבו
לפני פרסום הדירה למכירה, צריך לבדוק את נסח הטאבו. חשוב לעשות זאת על מנת לוודא שהמוכר אכן רשום כבעלי הנכס. הרבה פעמים אנחנו רואים שהדירה לא הועברה ונרשמה על שם המוכרים בטאבו, כלומר המוכר לא יכול למכור נכס שלא רשום ששייך לו, ולכן צריך להסדיר את עניין הרישום הנכון בטאבו, לפני המכירה.
הליך ההסדרה יכול לקחת זמן, ולכן אם תעשו זאת בשלב שבו כבר יש קונה פוטנציאלי, אתם עלולים לפספס אותו כי הקונה לא ירצה להמתין.
כמו כן, חשוב לבדוק בנסח שלא הוטל על הדירה עיקול או שעבוד שהמוכר לא מודע לו. ככל ויש בעיה באחד מאלו, עורך הדין המייצג את המוכר יטפל בכך טרם ימשיך המוכר בהליך המכירה.
>> במדריך רכישת דירה פירטנו על עניין הטאבו
הבדיקה השניה- בדיקה של מס שבח
בעת מכירת דירה, מוטל על המוכר לשלם מס שבח, שהנו אחוז מסוים מרווח ההון שמקבל המוכר על הנכס. מס זה יוטל אלא אם זכאי המוכר לפטור מהתשלום. היות שמדובר לרוב בסכום כסף גבוה, חשוב מאוד לברר מראש, האם קיימת זכאות לפטור, או הטבות מס כאלה ואחרות, איזה הוצאות ניתן לנכות, ולמעשה לבצע תכנון מס אופטימלי עבור המוכר. מטבע הדברים, למוכר אין את הידע והכלים לבצע את האמור ועל כן חשוב כל כך לפנות לייצוג משפטי בעת מכירת דירה, כאשר עורך הדין יבחן עבור המוכר את כל האפשרויות לפטור או הטבות במס שבח.
מכירת דירת מגורים יחידה
החוק מכיר בסוגים שונים של פטורים מתשלום מס שבח, אחד המוכרים שבהם הוא כאשר אנו מוכרים דירת מגורים יחידה. לצורך קבלת הפטור, צריך המוכר לעמוד בתנאים מסוימים כגון:
- המוכר הנו בעל הזכות בדירה לפחות 18 חודשים קודם למכירה.
- הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר ואם יש בבעלותו דירה נוספת, חלקו בה לא עולה על 1/3 , או 1/2 דירה אם נתקבלה בירושה.
- המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור לפי זה סעיף זה במהלך 18 החודשים הקודמים.
בדיקה שלישית- היטל השבחה
במקרה שבו בזמן הבעלות על הדירה, אושרו הקלות בנייה או זכויות בנייה נוספות, בעת מכירת הדירה, יכול והמוכר יחויב בתשלום של היטל השבחה. מדובר במס נוסף למס שבח שתואר לעיל וגם עלותו של זה יכולה להיות גבוהה מאוד. כאשר המוכר פונה לקבלת ייעוץ משפטי, גם היבט זה ייבחן לאשורו ועורך הדין יעשה כל שניתן כדי להביא לביטולו של ההיטל או להפחתה ניכרת של סכום התשלום.
חריגות בניה
אם נעשו בדירה שימושים חורגים, למשל דירת מגורים ששימשה לעסק, או אם קיימות בדירה תוספות בנייה לא חוקיות, למשל מוכר שסגר מרפסת ללא היתר, זה הזמן להסדיר את הנושא, טרם הוצאת הדירה למכירה. זאת על מנת להימנע ממצב שבו המוכר יואשם בהפרת חוזה או בהטעיה. מדוע? משום שבמסגרת הסכם המכר, על המוכר להצהיר כי הנכס תואם את היתר הבנייה שהוצא לגביו. כאשר הדבר אינו נכון, הקונה יכול לטעון להפרת חוזה או להטעיה, שכן המוכר לא גילה עובדות שהיה עליו לגלותן.
בדיקה רביעית – סילוק ומחיקה של משכנתא
אם לקחתם משכנתא כדי לקנות את הנכס שאתם מוכרים, המשכנתא רשומה על הנכס עצמו.
כדי לתכנן טוב את צעדכם, תפנו תחילה לבנק ממנו לקחתם משכנתא, ותבקשו מהבנק "מכתב כוונות" או "דוח סילוק יתרות" ותבדקו כמה כסף בדיוק נשאר לכם לשלם כדי לסלק את רישום המשכנתא מהנכס.
שימו לב, שאם המשכנתא שלכם היא בתנאים מאוד טובים, ואתם מתכננים לקחת משכנתא על הנכס החדש אותו תקנו, יש לכם אפשרות לגרור את המשכנתא לנכס החדש.
2# שלב שני- חוזה המכר
אחרי שתעברו את שלב הבדיקות המקדמיות בהצלחה, ותמצאו רוכש פוטנציאלי, תעברו לשלב ובו עורך הדין המייצג את המוכר ידאג לעגן את זכויותיו מול הקונה באופן האופטימלי. על כן בעת העברת טיוטות ההסכם בין הצדדים ייתן עורך הדין דגש בין היתר על הנושאים הבאים:
- לוח תשלומים תוך עמידה על כך כי הקונה ישלם למוכר במעמד החתימה לפחות 10% מהתמורה, ואם הקונה מתכנן לקחת משכנתא, אז שישולם למוכר לכל הפחות 25% ממחיר הדירה לפני שהוא מאשר לקונה לקחת משכנתא על הנכס שלו.
- מועד מסירת החזקה בדירה- אשר יהיה רק לאחר קבלת התשלום האחרון.
- מנגנוני הגנה שונים כגון פיצוי מוסכם במקרה של הפרת חוזה מצד הקונה וכיו"ב.
אני בטוחה שעכשיו מתעוררת אצלכם המודעות על חשיבות בחירת עורך הדין המלווה את העסקה. לעורך הדין יש אחריות מקצועית ותפקידו להגן ולשמור את הזכויות והאינטרסים שלכם ולהעניק לכם את הביטחון והשקט הנפשי. ראשית, עורך הדין יערוך עבורכם את כל הבדיקות המשפטיות המקדימות החשובות שהזכרנו קודם לכן במדריך זה, ינהל משא ומתן עם עורך דין של הקונה, יערוך וינסח עבורך הסכם מכר מחייב ובו כל מנגנוני ההגנה המשפטיים הנחוצים המבטיחים שתקבל את כל כספי התמורה המלאים במועדם. כמו כן עו"ד ידווח על העסקה לרשויות המס וידאג שתשלמו מס בהתאם לתכנון האופטימלי שעשיתם מראש. למעשה עו"ד מכירת דירה ילווה אתכם יד ביד מההתחלה ועד הסוף בהצלחה.
חשוב מאוד, שעו"ד שתבחרו יעסוק ויתמחה בנדל"ן. שיהיה לו את הידע והניסיון הנדרשים לניהול של עסקה מסוג זה המצריך מומחיות מיוחדת.
כמו כן, מומלץ שלכל צד יהיה עו"ד מטעמו, ולא עו"ד אחד שילווה את שני הצדדים, ובהרבה פעמים עלול למצוא את עצמו בניגוד עניינים.
עורך דין מכירת דירה מחיר: שכר טרחה עורך דין מכירת דירה
התעריף המינימלי שלשכת עורכי הדין ממליצה עליו עבור שכ״ט עו"ד מכירת דירה הינו שכר טרחה בגובה שבין חצי אחוז מעלות הנכס + מע"מ ועד אחוז וחצי
מתי יש להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה?
ככל שתיוועצו עם עו״ד למכירת דירה מוקדם יותר – כך העסקה שלכם תהיה טובה יותר (ואין הבדל במחירים של שכר הטרחה בשלבים השונים – אז כדאי מאוד לפנות בהקדם האפשרי)
הרי קנינו את הדירה בזמנו וכבר התנסינו בעסקאות מקרקעין, האם באמת כדאי שניעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין?
לשכור את שירותיו של עו״ד מקרקעין מנוסה זה מה שיעזור לכם להימנע מלעבור על החוק בדברים שלא ידעתם, או לעשות משהו שיכול לעכב את מכירת הבית שלכם.
עם כל הכבוד, זה עתה הכרנו. אם כך, מה הוא ניסיונכם בתחום?
במהלך השנים עו״ד חן בוארון טרסיוק ליוותה חברות יזמיות והן בייצוג בעלי דירות. עד כה היא ייצגה מאות עסקאות יד שנייה ויד ראשונה בכל רחבי הארץ.
אז מהי בעצם עבודת עורך הדין בפועל?
עורכי דין בתחום הנדל״ן עוזרים ללקוחות שלהם להבין את החוזה שהם חותמים עליו ועוד הרבה מסמכים משפטיים אחרים. הם מכירים את כל עניין מיסוי המקרקעין, הם מנהלים משא ומתן בשם הצדדים בתהליך מכירת או קניית בית, מפקחים על העברת התשלום ומאמתים שאין לנכס (בין אם זה נכס מסחרי או דירה למגורים) שום שעבוד, או כל דבר אחר שיכול למנוע מהעסקה לצאת אל הפועל.
