מכירת דירה – איך מוכרים דירה בדרך הנכונה ביותר ב-2021

לעורך דין מכירת דירה יש אחריות מקצועית ותפקידו להגן ולשמור את הזכויות והאינטרסים שלכם ולהעניק לכם את הביטחון והשקט הנפשי. ראשית, עורך הדין למכירת דירה יערוך עבורכם את כל הבדיקות המשפטיות המקדימות החשובות שמוזכרים במדריך זה, ינהל משא ומתן עם עורך הדין של הקונה, יערוך וינסח עבורך הסכם מכר מחייב ובו כל מנגנוני ההגנה המשפטיים הנחוצים המבטיחים שתקבל את כל כספי התמורה המלאים במועדם. כמו כן עו"ד ידווח על העסקה לרשויות המס וידאג שתשלם מס בהתאם לתכנון האופטימלי שעשיתם מראש. למעשה עו"ד ילווה אתכם יד ביד מההתחלה ועד הסוף בהצלחה.
דירוג ממוצע 5.0
5/5

כאשר אנו חושבים על מכירת דירה, אנו רוצים למכור אותה במחיר הגבוהה ביותר, בזמן הקצר ביותר, וכמו שהיא as-is, כלומר מבלי שנצטרך לשלם עוד כספים נוספים כדי לתקן ולשפץ אותה, והכל כדי למקסם את הרווח הכלכלי שלנו.

אולם, לצד זאת, ישנו היבט משפטי נרחב לעסקה המחייב ליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, אשר יעזור למנוע טעויות, ינהל סיכונים, ישמור על זכויות ויחסוך עבור המוכר בעלויות במיסים ובבירוקרטיה.

במדריך זה נציג בקצרה כמה מן הסוגיות המשפטיות הללו.

המדריך למכירת דירה
קבלו במתנה את המדריך למכירת דירה
איך מוכרים דירה בדרך הנכונה

הזינו אימייל ואנו נשלח לכם את המדריך במתנה.

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה

פתיחה:

אז שלום רב,

אני עו"ד חן בוארון, בעלת משרד עורכי דין בראשל"צ, המתמחה בליווי משפטי מדוייק למניעת סיכונים בעסקאות נדל"ן למגורים, נדל"ן להשקעה ועסקאות נדל"ן מורכבות (כמו תמ"א 38 ופינוי בינוי).

בשנים האחרונות ליוויתי משפטית מאות משפחות בתהליך מכירה ו/או רכישה של הנכס שלהם.

חקרתי לעומק ומצאתי שהרבה מאוד משפחות עושות טעויות קריטיות שנובעות מחוסר ידע או חוסר ניסיון, ובעיקר כי לא היה לצידם איש מקצוע מומחה שילווה אותם בתהליך.

החלטתי לכתוב את המדריך הזה, מתוך אמונה שידע זה כח.

 כך שככל שיודעים יותר ככה חוששים פחות, עושים פחות טעויות ולא מפסידים כסף מיותר בדרך.

יובהר כי המדריך לא בא להחליף ייעוץ וליווי משפטי כמובן, אך אני בטוחה שבשלב שבו אתם נמצאים עכשיו, הוא יעניק לכם הרבה מאוד ערך וידע בסיסי ובעיקר יעשה לכם הרבה סדר בהליך המרגש והמורכב של רכישת דירה. 

קריאה מהנה 😊

1# שלב ראשון – בדיקות מקדמיות

פעמים רבות, מוכרים המעוניינים למכור את הנכס לא בודקים לפני כן את המצב המשפטי של הנכס.

ואז, כאשר מגיעים קונים פוטנציאליים טובים- הם עלולים לפספס אותם. וחבל.

איזה בדיקות מקדימות צריך לעשות?

הבדיקה הראשונה – הוצאת נסח טאבו

לפני פרסום הדירה למכירה, יש להוציא נסח טאבו, על מנת לוודא שהמוכר אכן רשום כבעלי הנכס. הרבה פעמים אנחנו רואים שהדירה לא הועברה ונרשמה על שם המוכרים בטאבו, כלומר המוכר לא יכול למכור נכס שלא רשום ששייך לו, ולכן צריך להסדיר את עניין הרישום הנכון בטאבו, לפני המכירה.

הליך ההסדרה יכול לקחת זמן, ולכן אם תעשו זאת בשלב שבו כבר יש קונה פוטנציאלי, אתם עלולים לפספס אותו כי הקונה לא ירצה להמתין.

כמו כן, חשוב לבדוק בנסח שלא הוטל על הדירה עיקול או שעבוד שהמוכר לא מודע לו. ככל ויש בעיה באחד מאלו, עורך הדין המייצג את המוכר יטפל בכך טרם ימשיך המוכר בהליך המכירה.

>> במדריך רכישת דירה פירטנו על עניין הטאבו

הבדיקה השניה- בדיקה של מס שבח

בעת מכירת דירה, מוטל על המוכר לשלם מס שבח, שהנו אחוז מסוים מרווח ההון שמקבל המוכר על הנכס. מס זה יוטל אלא אם זכאי המוכר לפטור מהתשלום. היות שמדובר לרוב בסכום כסף גבוה, חשוב מאוד לברר מראש, האם קיימת זכאות לפטור, או הטבות מס כאלה ואחרות, איזה הוצאות ניתן לנכות, ולמעשה לבצע תכנון מס אופטימאלי עבור המוכר. מטבע הדברים, למוכר אין את הידע והכלים לבצע את האמור ועל כן חשוב כל כך לפנות לייצוג משפטי בעת מכירת דירה, כאשר עורך הדין יבחן עבור המוכר את כל האפשרויות לפטור או הטבות במס שבח.

>> המאמר המקיף ביותר על מיסוי מקרקעין ומס רכישה – 5 דקות קריאה ואתם מסודרים

מכירת דירת מגורים יחידה

החוק מכיר בסוגים שונים של פטורים מתשלום מס שבח, אחד המוכרים שבהם הוא כאשר אנו מוכרים דירת מגורים יחידה. לצורך קבלת הפטור, צריך המוכר לעמוד בתנאים מסוימים כגון: 

  • המוכר הנו בעל הזכות בדירה לפחות 18 חודשים קודם למכירה.
  • הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר ואם יש בבעלותו דירה נוספת, חלקו בה לא עולה על 1/3 , או 1/2 דירה אם נתקבלה בירושה.
  • המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור לפי זה סעיף זה במהלך 18 החודשים הקודמים.

בדיקה שלישית- היטל השבחה

במקרה שבו בזמן הבעלות על הדירה, אושרו הקלות בנייה או זכויות בנייה נוספות, בעת מכירת הדירה, יכול והמוכר יחויב בתשלום של היטל השבחה. מדובר במס נוסף למס שבח שתואר לעיל וגם עלותו של זה יכולה להיות גבוהה מאוד. כאשר המוכר פונה לקבלת ייעוץ משפטי, גם היבט זה ייבחן לאשורו ועורך הדין יעשה כל שניתן כדי להביא לביטולו של ההיטל או להפחתה ניכרת של סכום התשלום.

חריגות בניה

אם נעשו בדירה שימושים חורגים, למשל דירת מגורים ששימשה לעסק, או אם קיימות בדירה תוספות בנייה לא חוקיות, למשל מוכר שסגר מרפסת ללא היתר, זה הזמן להסדיר את הנושא, טרם הוצאת הדירה למכירה. זאת על מנת להימנע ממצב שבו המוכר יואשם בהפרת חוזה או בהטעיה. מדוע? משום שבמסגרת הסכם המכר, על המוכר להצהיר כי הנכס תואם את היתר הבנייה שהוצא לגביו. כאשר הדבר אינו נכון, הקונה יכול לטעון להפרת חוזה או להטעיה, שכן המוכר לא גילה עובדות שהיה עליו לגלותן.

בדיקה רביעית – סילוק ומחיקה של משכנתא

אם לקחתם משכנתא כדי לקנות את הנכס שאתם מוכרים, המשכנתא רשומה על הנכס עצמו.

כדי לתכנן טוב את צעדכם, תפנו תחילה לבנק ממנו לקחתם משכנתא, ותבקשו מהבנק "מכתב כוונות" או "דוח סילוק יתרות" ותבדקו כמה כסף בדיוק נשאר לכם לשלם כדי לסלק את רישום המשכנתא מהנכס.

שימו לב, שאם המשכנתא שלכם היא בתנאים מאוד טובים, ואתם מתכננים לקחת משכנתא על הנכס החדש אותו תקנו, יש לכם אפשרות לגרור את המשכנתא לנכס החדש.

2# שלב שני- חוזה המכר

אחרי שתעברו את שלב הבדיקות המקדמיות בהצלחה, ותמצאו רוכש פוטנציאלי, תעברו לשלב ובו עורך הדין המייצג את המוכר ידאג לעגן את זכויותיו מול הקונה באופן האופטימאלי. על כן בעת העברת טיוטות ההסכם בין הצדדים ייתן עורך הדין דגש בין היתר על הנושאים הבאים:

  • לוח תשלומים תוך עמידה על כך כי הקונה ישלם למוכר במעמד החתימה לפחות 10% מהתמורה, ואם הקונה מתכנן לקחת משכנתא, אז שישולם למוכר לכל הפחות 25% ממחיר הדירה לפני שהוא מאשר לקונה לקחת משכנתא על הנכס שלו.
  • מועד מסירת החזקה בדירה- אשר יהיה רק לאחר קבלת התשלום האחרון.
  • מנגנוני הגנה שונים כגון פיצוי מוסכם במקרה של הפרת חוזה מצד הקונה וכיו"ב.

אני בטוחה שעכשיו מתעוררת אצלכם המודעות על חשיבות בחירת עורך הדין המלווה את העסקה. לעורך הדין יש אחריות מקצועית ותפקידו להגן ולשמור את הזכויות והאינטרסים שלכם ולהעניק לכם את הביטחון והשקט הנפשי. ראשית, עורך הדין יערוך עבורכם את כל הבדיקות המשפטיות המקדימות החשובות שהזכרנו קודם לכן במדריך זה, ינהל משא ומתן עם עורך דין של הקונה, יערוך וינסח עבורך הסכם מכר מחייב ובו כל מנגנוני ההגנה המשפטיים הנחוצים המבטיחים שתקבל את כל כספי התמורה המלאים במועדם. כמו כן עו"ד ידווח על העסקה לרשויות המס וידאג שתשלם מס בהתאם לתכנון האופטימלי שעשיתם מראש. למעשה עו"ד ילווה אתכם יד ביד מההתחלה ועד הסוף בהצלחה.

חשוב מאוד, שעו"ד שתבחרו יעסוק ויתמחה בנדל"ן. שיהיה לו את הידע והניסיון הנדרשים לניהול של עסקה מסוג זה המצריך מומחיות מיוחדת.

כמו כן, מומלץ שלכל צד יהיה עו"ד מטעמו, ולא עו"ד אחד שילווה את שני הצדדים, ובהרבה פעמים עלול למצוא את עצמו בניגוד עניינים.

אז מה היה לנו עד עכשיו?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
מכירת דירה לקרוב משפחה
מכירת דירה לקרוב משפחה

מכירה של דירת מגורים כרוכה לעיתים מזומנות בתשלום מיסים למדינת ישראל.מכירת דירה לקרוב משפחה עשויה להפחית את שיעורי המס ולעיתים למנוע אותו לחלוטין. בשורות להלן

להמשך קריאה »
עו"ד מקרקעין חן בוארון
קונה או מוכר נכס?
דבר איתנו עוד היום.
השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם.
לוגו עו"ד מקרקעין חן בוארון
מייסדת המשרד, בעלת ניסיון עשיר ויכולת מקצועית גבוהה בליווי משפטי בעולמות המקרקעין- נדל"ן והתחדשות העירונית.
לאור ניסיונה המקצועי והידע הנרחב שצברה, עו"ד בוארון מנתחת היטב את המפה הנדל"נית-עסקית ומעניקה פתרונות יצירתיים תוך יושרה מקצועית, אכפתיות, זמינות ויחס אישי לכל לקוח.
מן העיתונות
כתבה על עורכת הדין חן בוארון
כתבה בעיתון השקמה
כתבה בכלכליסט על עו"ד מקרקעין חן בוארון
כתבה מתוך העיתון כלכליסט
כתבה בלוי יצחק על עו"ד נדל"ן חן בוארון
כתבה מתוך לוי יצחק
קבלו במתנה את המדריך
3 הטעויות הקריטיות שעושים רוב רוכשי הדירות ואיך להימנע מהן

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
מוכרים את הבית? היי, כאן עו״ד חן בוארון, אני מזמינה אתכם ליצור עימי קשר כדי שתוכלו למכור את הבית בצורה השקטה, הבטוחה והנוחה ביותר!