שאלות תשובות

דירוג ממוצע 5.0
5/5
מהו היטל השבחה? מי צריך לשלם אותו – הקונה או המוכר?

ההיטל חל כאשר קיימת השבחה של ערך הקרקע.
השבחה של ערך הקרקע יכולה לקרות בעקבות תוספת זכויות בנייה או שינוי ייעוד של הקרקע , שינוי בתוכנית, אישור הקלה או אישור לשימוש חורג. כל אלא למעשה גורמים לכך שערך הקרקע הושבח. ועל ההשבחה הזאת שחלה צריך לשלם היטל לוועדה המקומית לתכנון ובעיה.
גובה ההיטל הוא 50% מערך ההשבחה שנקבע ע"י השמאי מטעם הוועדה המקומית אשר אעריך  בכמה עלה ערך הקרקע .
היטל השבחה חל על בעל הזכויות בקרקע (כלומר על המוכר).
התשלום של היטל השבחה ידרש רק כאשר בעל הזכויות  בקרקע יבקש לממש את התועלת שניתנה בעקבות עליית ערך הקרקע נתנה לו. מה נחשב למימוש ? מכירת זכויות בנכס או כאשר או בעל הזכויות מבקש לבנות בהתאם לזכויות הבנייה הנוספות שהעניקו לו.

מהו נסח טאבו ומה חשוב לבדוק בעזרתו?

כדי להוציא את נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין (טאבו) עליהם להצטייד בנתוני הנכס כלומר מהו מספר הגוש ומה מספר החלקה, ובבית משותף גם את מספר חלקת המשנה (תת חלקה).
נסח טאבו זה תעודת הזהות של הנכס. מעיון בנסח אפשר לגלות הרבה מאוד אינפורמציה חשובה מאוד לגבי הנכס, לדוגמא:
מי רשום כבעלי הזכויות הקנייניות של הנכס (שם ותעודת זהות) – אם הם רשומים כבעלים או כחוכרים, שחשוב לשים אליו לב הוא שלא מספיק ששמותיהם יופיעו בהערת אזהרה אלא שיופיעו כבעלים (או חוכרים), אחרת חשוב שהמוכרים יסדירו קודם את הרישום על שמם.
תיאור הנכס – כמו גודל אם מוצמדת לדירה חניה/ חניות – מקורה/ תת קרקעית וכו', מרפסת, מחסן וכד'.


– אם רשומים שעבודים, עיקולים, והערות שונות כמו חריגות בניה, צו הריסה, הערת פקיד שומה , הפקעות, מניעה או הגבלה להעברה ולירושה בנכס זה.

האם חובה לשלם דמי תיווך?

החובה לשלם דמי תיווך קמה כאשר חתמתם על ההזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין. דבר חשוב נוסף, כדי שהמתווך יהיה זכאי לגבות מכם דמי תיווך הוא חייב להיות בעל רישיון תייוך בתוקף, לבצע את פעולות השיווק הקבועות בסעיף 9 לחוק המתווכים, והמתווך צריך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב (שימו לב שאם המתווך ביצע את פעולות השיווק החזקה היא שהוא הגורם היעיל).

מה גובה שכר הטרחה שמקובל לשלם בתור קונה של דירה לעורך הדין של הקבלן?

בעסקה של רכישת דירה מקבלן, הקונה הוא זה הנושא בעלות שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן. התשלום הוא עבור כל ההוצאות המשפטיות לרבות רישום הבית המשותף, התשריטים, ורישום זכויותיו של הקונה בטאבו. גובה התשלום שכר הטרחה לעו"ד הקבלן, קבוע בסעיף 2 בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה- 2014 מגביל את שכר טרחתו של עו"ד הקבלן ל- 0.5% ₪ ממחיר הדירה, או 5019 ₪ +מע"מ, לפי הנמוך מביניהם. חשוב להדגיש, כי החלטת וועדת שכר הטרחה של לשכת עורכי הדין קבעה כי שכר הטרחה יכלול את כל ההוצאות המשפטיות, ולפיכך שימו לב כי בהסכם אינם נדרשים לשלם לעורך דין תשלום נוסף.

מצב זה, שהקונה משלם את שכר טרחתו של עו"ד הקבלן, גורם לכך כי הקונה רואה באותו עורך דין כמי שידאג גם לאינטרסים שלו. זוהי טעות נפוצה מאוד שיכולה לעלות לרוכש ביוקר !! עורך הדין של הקבלן הוא אך ורק עורך הדין שלו ודואג לאינטרסים של הקבלן בלבד, למרות כי הקונה הוא זה שמשלם את שכר טרחתו.

על כן, חייב הרוכש להיות מיוצג על ידי עורך דין נפרד מטעמו אשר ידאג לזכויות שלו במסגרת העסקה כפי שפירטנו לעיל. יודגש כי כובה שכר הטרחה של העו"ד מטעם הקונה אינו מוגבל. כיום נהוג לגבות 0.5 % ממחיר הדירה.

אחי ואני שותפים בדירה שקנינו יחד לפני מספר שנים. אך אני צריך כסף ורוצה למכור, אך הוא מתנגד. איך אני יכול למכור את החלק שלי?

אתה צריך לפנות לבית משפט באזור בו נמצאת הדירה ולבקש פירוק שיתוף.
שים לב כי מאחר והפירוק השיתוף במקרקעין במקרה שלך הוא בינך לבין קרוב משפחה שלך – התביעה תידון בבית המשפט לענייני משפחה, ולא בית משפט שלום.

האם כדאי לחתום על זכרון דברים בעסקת מכר דירה?

בעת רכישת דירה, קונים רבים מתפתים לחתום על זכרון דברים מחשש להפסיד את הנכס לקונה אחר. אולם חשוב לזכור כי מסמך זה מהווה חוזה לכל דבר ועניין למרות שהוא כולל רק תמצית של פרטי העסקה ויש בו אפוא פתח רב למחלוקות בין הצדדים. על כן, אין זה מומלץ לחתום על זכרון דברים, בוודאי לא לפני היוועצות עם עורך דין מקרקעין.

השוכר הפסיק לשלם שכירות ולא מוכן לעזוב את הדירה. יש דרך חוקית לפנות אותו משם?

בוודאי. מה שצריך לעשות זה להגיש "תביעה לפינוי מושכר" לבית משפט השלום שבאזור הדירה. שים לב שיש כיום אפשרות להגיש את התביעה בהליך מזורז ומהיר.

הקבלן שלנו מאחר במסירת הדירה כבר 38 ימים. פניתי אליו והוא אמר שזה חוקי. האמנם?

על פי חוק, איחור של מעל 60 יום מזכה את הקונה בפיצוי כספי מהקבלן (פיצוי מהיום הראשון לאיחור) , בשיעור של 150 % משווי השכירות החודשית למשך 8 החודשים הראשונים, ו-125% לאחר מכן. שים לב כי ישנה אפשרות ביטול העסקה אם האיחור הוא מעל לשנה, והשבת כספי התמורה לקונה אשר כוללים את הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה, וההוצאות המשפטיות ששולמו לעו"ד של הקבלן.

מהו חוק מיסוי דירה שלישית – מס ריבוי דירות?

זהו מס שהוטל בתחילת שנת 2017 על מי שבבעלותו שלוש דירות ומעלה. שימו לב כי באוגוסט 2017 החליט בג"ץ על ביטול החוק.

מס רכישה מהו?

כאשר אנו קונים דירה, מוטל עלינו מס רכישה שעלותו משמעותית מאוד ולכן כדאי לעשות תכנון מס נכון. בהרבה מאוד מהמקרים, בדיקה זו משפיעה על ההחלטה אם לבצע את העסקה או לא.

כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה, של תושבי ישראל, שיעורי המס מדורגים, בהתאם לשווי הדירה הנרכשת, כך שעד לגובה מדרגה של עד 1,744,505 ₪ לא תשלמו מס בכלל (נכון לשנת 2020). כמו כן יש הקלות מס לאוכלוסיות מסוימות, כמו נכים עיוורים ועולים חדשים.

כאשר לא מדובר בדירה יחידה, ויש בבעלות הרוכש דירה נוספת, הרוכש יחוייב במדרגות מס גבוהות משמעותית, וזאת מהשקל הראשון. כך שלרכישת דירה בשווי של עד ל- 5,340,425 ₪ (נכון לשנת 2020) שיעור המס יהיה 8%, ומעל לסכום זה שיעור המס יהיה 10%.

אלו בעיות עשויות להיות בעסקת מקרקעין?

אין "רשימת מכולת". ישנם אינסוף בעיות שיכולות לקרות. כל עסקה זה עולם ומלואו ואת הבעיות, המורכבויות וסיכונים שלה. כידוע לא חסרים נוכלים ורמאים שבגללם אנשים אבדו את על כספם ולכן חשוב מאוד לבדוק את האנשים שאיתם אתם רוצים לעשות עסקה בנדלן. וכמובן לבצע את כל הבדיקות המקדמיות, לרבות בדיקות משפטיות- קנייניות כמו אם יש שעבודים עיקולים בעיות רישום צווים של בתי משפט וכד', בדיקות תכנוניות והנדסיות כמו חריגות בניה וכד וגם לבדוק את כל הנושא של המיסים וההיטלים שיכולים לחול על העסקה.

מה המשמעות של חריגות בניה?

חריגת בניה היא עבירה על חוק התכנון והבניה, והיא יכולה להוביל להגשת כתב אישום פלילי והעמדה לדין.

האם ניתן לכרות הסכם מקרקעין/ הסכם נדל"ן בעל פה?

הסכם במקרקעין חייב להיעשות בכתב ולא בעל פה וזאת בהתאם לדרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין.

מהם הפרטים אשר צריכים להיות במסמך בכתב על מנת שייחשב כהסכם מחייב במקרקעין?

ההסכם חייב לכלול פרטים מהותיים כמו שמות הצדדים לעסקה, סוג הנכס הנמכר , מהות העסקה ,הצהרות הצדדים ,מחיר העסקה, מתווה זמני התשלומים, מיסים , ועוד.

מהו תשריט דירה?

תשריט הוא למעשה שרטוט גרפי שנראה כמו מפה, בתשריט אפשר לראות את מבנה הדירה , מרפסות, חניות, מחסנים וכל השטחים המוצמדים לדירה ולבניין.

בדק בית כן או לא?

חברת בדק בית (הצוות כולל מהנדסי בניין, פקחי בנייה, ולעיתים גם שמאי מקרקעין) – רוכשים רבים פונים לחברות בדק בית, כדי שיבדקו את המבנה או יאתרו ליקויי בנייה. אם אתם יודעים לזהות ולאתר בעצמכם רטיבויות, עובש, טרמיטים, נזילות, שיפועים לא נכונים, תשתיות, אינסטלציה, חשמל, התקנות לקויות אז אתם יכולים לבצע את הבדיקה הזאת \ בעצמכם ללא איש מקצוע. אבל אם לא, אז תעזרו בחברת בדק בית. העדיפות היא שהבדיקה זו נעשית עוד לפני הרכישה, כדי לבחון את הכדאיות הכלכלית לרכישה, ודו"ח הבדיקה משמש לא פעם במשא ומתן לגבי מחיר רכישת הדירה הכולל את ערך הליקויים . בדיקת ליקוי בנייה נעשית ע"י מהנדס בניין, והיא קובעת את מצב המבנה מבחינה הנדסית (ולא הערכת שווי כפי שעושה השמאי). לחברת בדק בית יש את מכשור שיכול לזהות רטיבות מבעד לקירות ולריצוף, או נזילה בצנרת פנימית, ליקויים במעטפת הבית כולל בחלונות דלתות קירות הבית והגג, בדיקת מערכת המים הגז והחשמל ועוד. כאשר מדובר בדירה מקבלן- יש לבצע את הבדיקה ביום מסירת החזקה והחתימה על הפרוטוקול.

מה זה עסקת קומבינציה?

עסקה שבה בעלי הזכויות במקרקעין מוכרים את הזכויות שלהם בקרקע ובתמורה מקבלים שירותי בנייה מהקבלן. כלומר, בעל הקרקע מאפשר לקבלן לבנות מס' דירות על הקרקע שלו, ואז חלק מהדירות יהיו שייכות לקבלן (או היזם) וחלק יהיו שייכות לבעל הקרקע בדר"כ היחס הוא 50:50 אך לא תמיד ותלוי עסקה. חשוב לזכור כי מדובר בעסקה מורכבת מאוד ומסוכנת ולכן חייב לקחת ליווי משפטי מקצועי של עורך דין שמתנחה בתחום.

איך לבחור עורך דין מקרקעין?

עשרת הדיברות:
1. בחרו עורך שתחום ההתמחות הבלעדי שלו (או המוביל) הוא מקרקעין. חשוב מאוד שעורך יהיה בעל ידע משפטי פרקטי רב ובקיא בחקיקה ובפסיקה של תחום המקרקעין, ואם עורך דין מתמחה גם במיסוי מקרקעין זה כמובן יתרון נוסף.
2. בדקו כמה עסקאות מקרקעין הוא ליווה משפטית , כלומר מה הניסיון המעשי מהותי שיש לו בתחום, ולא רק כמה שנים הוא עורך דין. תתפלאו לגלות שעורכי דין "צעירים" בתחום (ותק של 1-5) יותר חרוצים ובעלי הספק עצום , לעומת עורכי דין ותיקים ועייפים.
3. בקשו המלצות מלקוחות עבר של עורך הדין, אשר יכולים להעיד על השירות , הליווי המשפטי והחוויה שהם קבלו מעורך הדין.
4. בחרו עורך דין שייצג רק את הצד שלכם, וידאג אך ורק לאינטרסים שלכם, ללא ניגוד עניינים. (בעסקאות יד שנייה זה אמנם חוקי שעו"ד אחד ייצג את שני הצדדים, אך זה לא מומלץ ויש חשש לניגוד עניינים, שימו לב שברכישת דירה מקבלן – אסור לעו"ד הקבלן להיות גם העו"ד שלכם, לכן אם תגיעו לעסקה כזאת ללא עורך דין, אתם כלל לא מיוצגים).
5. אני מאמינה שלא פחות חשוב מהמקצועיות של עורך הדין, עסקים עושים קודם כל עם אנשים, לכן חשוב שתבדקו אם אתם מתחברים אליו, אם הוא נעים, אדיב, מכבד אתכם , מדבר אתכם בגובה העיניים ונותן לכם הרגשה נעימה.
6. תוודאו שעורך הדין זמין אליכם. כמובן, שלא מדובר ב 24/7 , אבל חשוב שהוא לא יהיה עמוס מידי, כך שתהיה לכם אפשרות לשוחח ולהתייעץ איתו, גם לאחר החתימה.
7. חשוב מאוד לבחור בעורך שיודע להבחין מה מהותי לעסקה וחשוב להתעקש ועל מה אפשר להתגמש בכדי להוציא את העסקה לפועל על הצד הטוב ביותר.
8. אם אתם גם מוכרים דירה וגם קונים דירה אחרת- חשוב מאוד שעורך הדין ידע לערוך ולסנכרן מתווה תשלומים שיתאימו לשתי העסקאות, כדי שלא תמצאו את עצמכם חלילה בהפרת חוזה.
9. מומלץ לקחת עורך דין מקומי וזאת גם כדי שיהיה נגיש אליכם ככל שתצטרכו, וגם כדי שיהיה לו ידע וניסיון ספציפי בעסקה באזור זה, והכרות עם הרשויות של האזור.
10. בדקו מה גובה שכר הטרחה של העורך דין, ומה השירות הכלול במחיר. כלומר, תוודאו שהשירות הוא ליווי משפטי הכולל בדיקות מקדמיות, , ניהול מו"מ ו עריכת הסכם מכר, דיווח לרשויות המס, ,ולבסוף ידאג להשלמת העסקה בהצלחה ע"י העברה זכויות מלאה ורישום בטאבו.

טווח מחירים ליווי משפטי לעסקת מקרקעין

– גובה שכר הטרחה המומלץ לפי לשכת עורכי הדין, והנהוג כיום נע בין 0.5-1.5 % מגובה העסקה. זה תלוי במספר משתנים כמו:
– סוג העסקה ורמת הסיכון (יד שנייה, רכישה מקבלן, קבוצות רכישה וכד')
מחיר העסקה. לדוגמא, לדירות שמחירן עד למיליון שח נהוג לגבות לפחות 1%, ומינימום 6,000 ש"ח פלוס מע"מ).
– במורכבות העסקה. לדוגמא, אם יש הרבה יורשים, אם הדירה רשומה בטאבו/ ברמ"י/ חברה משכנת/ אם יש קשיים ברישום ונדרש אישור בימ"ש/ עיקולים/ שעבודים וכד'.
שימו לב, אם שכר הטרחה של עורך הדין זול משמעותית מאחרים, "כבדהו וחשדהו".

טווח מחירים ליווי משפטי לעסקת מקרקעין

– גובה שכר הטרחה הנהוג כיום נע בין 0.5-1 % מגובה העסקה. זה תלוי במספר משתנים כמו:


– סוג העסקה ורמת הסיכון (יד שנייה, רכישה מקבלן, קבוצות רכישה וכד')


– מחיר העסקה (לדירות שמחירן עד למיליון שח נהוג לגבות 1%, וככל שמחיר הדירה יורד האחוז יורד).


– במורכבות העסקה (אם יש הרבה יורשים, אם הדירה רשומה בטאבו/ ברמ"י/ חברה משכנת/ אם יש קשיים ברישום ונדרש אישור בימ"ש/ עיקולים/ שעבודים וכד')

שימו לב, אם השכר של עורך הדין זול משמעותית מאחרים, "כבדהו וחשדהו", ככל הנראה עורך הדין מעדיף כמות מאשר איכות. וכידוע- על איכות לא מתפשרים!!
חשוב שעורך דין ישלכם ישקיע זמן בטיפול מסור בתיק שלכם, יעשה עבודה יסודית וקפדנית לאורך כל הדרך, כך שתרגישו הכי בטוחים בעסקה החשובה והיקרה ביותר בחייכם.

טווח מחירים ליווי משפטי לעסקת מקרקעין

– גובה שכר הטרחה הנהוג כיום נע בין 0.5-1 % מגובה העסקה. זה תלוי במספר משתנים כמו:


– סוג העסקה ורמת הסיכון (יד שנייה, רכישה מקבלן, קבוצות רכישה וכד')


– מחיר העסקה (לדירות שמחירן עד למיליון שח נהוג לגבות 1%, וככל שמחיר הדירה יורד האחוז יורד).


– במורכבות העסקה (אם יש הרבה יורשים, אם הדירה רשומה בטאבו/ ברמ"י/ חברה משכנת/ אם יש קשיים ברישום ונדרש אישור בימ"ש/ עיקולים/ שעבודים וכד')

שימו לב, אם השכר של עורך הדין זול משמעותית מאחרים, "כבדהו וחשדהו", ככל הנראה עורך הדין מעדיף כמות מאשר איכות. וכידוע- על איכות לא מתפשרים!!
חשוב שעורך דין ישלכם ישקיע זמן בטיפול מסור בתיק שלכם, יעשה עבודה יסודית וקפדנית לאורך כל הדרך, כך שתרגישו הכי בטוחים בעסקה החשובה והיקרה ביותר בחייכם.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
קניית דירה מקבלן על הנייר

קניית דירה מקבלן על הנייר

אחת התוצאות של הביקוש הרב לדירות בישראל היא שבמרבית המקרים, קבלנים מוכרים דירות מגורים "על הנייר", עוד בטרם הסתיימה בנייתן ולעיתים קרובות, אפילו עוד בטרם

קרא עוד »
מכירת דירה לקרוב משפחה

מכירת דירה לקרוב משפחה

מכירה של דירת מגורים כרוכה לעיתים מזומנות בתשלום מיסים למדינת ישראל.מכירת דירה לקרוב משפחה עשויה להפחית את שיעורי המס ולעיתים למנוע אותו לחלוטין. בשורות להלן

קרא עוד »

מאמרים

מייסדת המשרד, בעלת ניסיון עשיר ויכולת מקצועית גבוהה בליווי משפטי בעולמות המקרקעין- נדל"ן והתחדשות העירונית.לאור ניסיונה המקצועי והידע הנרחב שצברה, עו"ד בוארון מנתחת היטב את

קרא עוד »
חוזה מכר

עורך דין חוזה דירה

מצאתם את דירת החלומות שלכם? מוכרים את הבית? מזל טוב! יש כמה דברים שאתם חייבים לשים לב אליהם בעת חתימת החוזה. מפורט לכם כאן חלק

קרא עוד »

דף תודה

פנייתך התקבלה בהצלחה! עו"ד חן או נציג ממשרדה יצרו עימך קשר בקרוב מאוד! https://www.youtube.com/watch?v=wfyA9pjyA3w

קרא עוד »
עו"ד מקרקעין חן בוארון
קונה או מוכר נכס?
דבר איתנו עוד היום.
השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם.
לוגו עו"ד מקרקעין חן בוארון
מייסדת המשרד, בעלת ניסיון עשיר ויכולת מקצועית גבוהה בליווי משפטי בעולמות המקרקעין- נדל"ן והתחדשות העירונית.
לאור ניסיונה המקצועי והידע הנרחב שצברה, עו"ד בוארון מנתחת היטב את המפה הנדל"נית-עסקית ומעניקה פתרונות יצירתיים תוך יושרה מקצועית, אכפתיות, זמינות ויחס אישי לכל לקוח.
מן העיתונות
כתבה על עורכת הדין חן בוארון
כתבה בעיתון השקמה
כתבה בכלכליסט על עו"ד מקרקעין חן בוארון
כתבה מתוך העיתון כלכליסט
כתבה בלוי יצחק על עו"ד נדל"ן חן בוארון
כתבה מתוך לוי יצחק
קבלו במתנה את המדריך
3 הטעויות הקריטיות שעושים רוב רוכשי הדירות ואיך להימנע מהן

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
שלום וברכה אני עו"ד חן בוארון
איך אני יכולה לעזור?