מיזם תמ"א 38 פועל מזה כמה שנים בכל רחבי הארץ ובמסגרתו, נרקמת עסקה בין בעלי דירות, לבין קבלנים.
על פיה, מוסרים בעלי הדירות את זכויות הבנייה שלהם לקבלן ובתמורה, זה ישביח את ערך הנכס של כל אחד מהם בעשרות אחוזים, ללא עלויות מצידם.

אז איך זה עובד?
הכל במאמר שלפניכם:

מה זה תמ"א 38?

קשה למצוא היום מישהו שאינו מכיר את תמ"א 38, פרויקט שנועד לחזק מבני מגורים מפני רעידת אדמה. כמו כן, מהווה התכנית את אחד מהפרויקטים המובילים של תחום ההתחדשות העירונית כיום.

תמ"א הם ראשי תיבות של תכנית מתאר ארצית.
זו נוצרה כבר בסוף שנות ה90, אך החלה להיות מיושמת למעשה בעיקר בעשור האחרון.
מטרתה של התכנית היא לחזק בנייני מגורים אשר נבנו לפני 1980, מן הטעם כי הנם בסכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה.
זאת משום שהם נבנו לפני שיצא תקן הבנייה המחייב בעניין זה.
הממשלה הבינה כי לא ניתן להטיל את העלויות הגבוהות של עבודות חיזוק המבנים על התושבים ולכן היה צורך להפוך את הדבר לעסקת נדל"ן משתלמת, בין בעלי הדירות לבין קבלנים, כפי שיפורט להלן.

מסלולי תמ"א 38

הפרויקט מציע ארבעה מסלולים עיקריים. כל "מסלול" הוא למעשה תיקון לחוק, ויש לו את היחודיות שלו.

שני המסלולים הנפוצים ביותר היום הם: תמ"א 38.1 – חיזוק הבניין. ותמ"א 38.2 – הריסה ובנייה מחדש.
כמפורט להלן:

1. תמ"א 38/1 – במסגרתה מתבצעות עבודות חיזוק למבנה המגורים הקיים,
   כאשר לכל דירה יתווסף חדר ממ"ד והקבלן יבנה בבניין מעלית ( הטבות נוספות הן עניין למשא ומתן).
2. תמ"א 38/2 – הורסים את הבניין הקיים ובונים במקומו מבנה חדש לחלוטין.

בסיס העסקה בשני המסלולים הוא זהה:
בעלי הדירות ימסרו את זכויות הבנייה על גג המבנה לקבלן, אשר יבנה קומות דירות נוספות,
ומכירתן תכסה את העלויות של הקבלן, ותעניק לו רווח כספי מפרויקט זה.

כך, בעלי הדירות מקבלים נכס מחוזק, אשר ערכו הושבח בעשרות אחוזים.

חשיבות ייצוג משפטי של עו"ד לתמ"א 38

אין ספק כי תמ"א 38 הוא מיזם בעל פוטנציאל כלכלי יוצא דופן, אולם יישומה של התכנית הוא מורכב מאוד והיא אינה נטולת סיכונים.

מדובר בהליך רב שלבי, המערב תהליכים בירוקרטיים רבים והנו בעל היבטים משפטיים וכלכליים רבי משמעות.

על כן, ישנה חשיבות עצומה כי כל אחד מן הצדדים, בעלי הדירות מחד והקבלן מאידך, יהיו מיוצגים מתחילת הדרך על ידי עורך דין מומחה.
תפקידו יהיה לטפל בכל היבטי העסקה השונים באופן היעיל ביותר, למזער סיכונים ולוודא כי הלקוח זוכה לתנאי העסקה האופטימאליים, אשר טיבם נתון רבות ליכולת המיקוח של עורך הדין מול הצד השני.

כפי שניתן להבין, השתתפות בפרויקט תמ"א 38 כדאית מאוד עבור שני הצדדים. אולם, נבהיר כי הליך תמ"א 38 איננו פשוט כלל. מעורבים בו רשויות שלטוניות לצד אנשי מקצוע שונים ולא אחת ישנם מכשולים בירוקרטיים, או בעיות שיש להתמודד עמן כגון דייר סרבן.

על כן, ישנה חשיבות רבה מאוד כי כל אחד מהצדדים יקבל ליווי משפטי צמוד ומקצועי של עורך דין מקרקעין המתמחה בפרויקטים של תמ"א 38. עורך הדין ינהל את המשא ומתן על תנאי העסקה, ינסח את ההסכם בין הצדדים, יטפל בכל ההיבטים הבירוקרטיים של התהליך וייצג את בעלי הדירות/ היזם בכל עניין משפטי אשר עולה בתהליך.

רק כך, ניתן להבטיח כי התכנית תממש את מלוא הפוטנציאל הכלכלי שלה עבור הצדדים ותתנהל באופן היעיל ביותר.

דגשים חשובים

עבור בעלי הדירות, בחירת הקבלן הנכון היא קריטית.
יש לבצע אפוא בדיקות רקע מקיפות על מי שבידיו הם מפקידים את נכסיהם
ובין היתר:

• לוודא כי ביצע פרויקטים אחרים של תמ"א 38 בהצלחה
• כי יש לו איתנות פיננסית לביצוע המיזם וכי ביכולתו לספק ערבויות מתאימות.

מצד הקבלן, עליו לבחון היטב את כדאיותה הכלכלית של העסקה,
קרי, איזה רווח כספי יניבו לו מכירת הדירות העתידיות וכן האם צפויים מכשולים במימוש הפרויקט לאור התנגדויות של בעלי הדירות, דרישות מסוימות שהועלו מצדם וכדומה.

מה תפקידו של עורך דין תמ"א 38 בפועל?

תפקידו של עורך דין תמ"א 38 שונה מזה של עורכי דין בתחומים אחרים. זאת מאחר ופרויקטי תמ"א 38 כוללים תוכנית ארוכת טווח, ויכולים לקחת מספר שנים עד שרואים את התוצאות הסופיות. לאורך כל תהליך זה, עורך דין תמ"א 38 עומד לרשותכם בכל שלב, תוך שמירה על המשך מעורבותו עד לכניסתכם לדירתכם החדשה. 

להלן תחומי האחריות העיקריים של עורך דין תמ"א 38:

• איגוד בעלי הדירות: בניגוד לעסקאות מקרקעין טיפוסיות בהן מעורבים מוכר וקונה ספציפיים מכל צד, עסקאות תמ"א מורכבות יותר. יש קבוצה גדולה יחסית של דיירים, שלכל אחד מהם רצונות ותחומי עניין שונים. לכן, תפקידו העיקרי של עורך הדין תמ"א 38 הוא לקרב ולאחד אתכם כקבוצה.
  עליו להקשיב בתשומת לב לרצונותיו של כל דייר ולמצוא דרכים ליצור בין בעלי הדירות חזית משותפת, שתאפשר לכם לשתף פעולה ביעילות מול היזם.
• סיוע בבחירת נציג דיירים: למרות שזה עשוי להיראות כמו צעד פשוט שאינו מצריך מעורבות של עורך דין, עו"ד תמ"א 38 יכול לעזור לכם לבחור את נציגות הדיירים המתאימה ביותר עבורכם. נציגות זו חיונית במהלך המשא ומתן עם היזם. 
• הכונה בתהליך בחירת היזם: בחירת יזם מוכשר ואמין שיוביל את פרויקט התמ"א שלכם היא שלב מכריע. עו"ד תמ"א 38 ידריך אתכם בביצוע מכרז יעיל בקרב יזמים פוטנציאליים, ויבטיח שתבחרו במי שיכול לספק עבורכם תמורה אידיאלית ותנאים נוחים. 
• ניהול משא ומתן בשמכם: לאחר שבחרתם יזם, השלב המשמעותי הבא הוא ניהול משא ומתן איתו. שלב המשא ומתן הזה יקבע את הפרטים של תהליך התמ"א, לרבות מה שתקבלו בסופו ואת סידורי המגורים שלכם עד לסיומו. עורך דין תמ"א 38 ינהל משא ומתן עם עורך הדין של היזם, ויחתור ללא לאות לתנאים הטובים והנוחים ביותר עבורכם. 

ליווי עורך דין תמ"א 38 לאחר חתימת ההסכם

גם לאחר חתימת ההסכם עם היזם, עבודתו של עורך דין תמ"א 38 רחוקה מלהסתיים. למעשה, כאן מתחילים האתגרים האמיתיים, שכן על עורך הדין לוודא שכל ההבטחות שניתנו לכם אכן יתקיימו. הדבר כרוך בליווי וייצוג בפני ועדות רישוי שונות על מנת לוודא שההתחייבויות של היזם תקפות. מעבר לכך, לאחר שהיזם החל בהליך תמ"א, על עורך הדין לוודא כי קיימים כל ביטוחי הבניה הנדרשים.

בנוסף לאלו, אחת המשימות המכריעות של עורך דין תמ"א 38 היא למזער כל הפרעה לחייכם במהלך תהליך התמ"א. עורך הדין ישאף ליצור תנאים שיאפשרו לכם להמשיך בחיי היום יום שלכם בצורה חלקה ככל האפשר.

לבסוף, משהבנייה הסתיימה, ודירתכם החדשה מוכנה, על עורך הדין תמ"א 38 מוטלת חובה אחת אחרונה – לדאוג לרישום תקין של הנכס החדש בטאבו. זה מבטיח שזכויות הבעלות שלכם בדירה תהיינה מוכרות מבחינה משפטית ומתועדות באופן חוקי ברשויות הרלוונטיות.

לסיכום

במאמר זה דנו בחשיבות הליווי המשפטי המוצע בידי עו"ד מקרקעין מנוסה בפרויקטי תמ"א 38, להבטחת האינטרסים של בעלי הדירות בפרויקט. אם אתם עומדים לקראת תמ"א 38 ורוצים להבטיח את הצלחת התהליך, חשוב להיוועץ במשרד עו"ד מקרקעין מוביל. 

משרד עו"ד חן בוארון טרסיוק, ליווה פרויקטי התחדשות עירונית ופינוי-בינוי רבים בישראל. מייסדת המשרד – עורכת דין בוארון טרסיוק תשמח ללוות אתכם יד ביד לאורך כל הדרך, במקצוענות ובמסירות, על מנת להבטיח את זכויותיכם ושביעות רצונכם המלאה מהתוכנית. 

צרו עמנו קשר עוד היום כדי לגלות ממקור ראשון מה משרד עו"ד חן בוארון טרסיוק יכול לעשות למען הצלחת פרויקט התמ"א 38 שלכם.