ברגע שהחלטתם למכור דירה, נפתח מסע מרתק של קבלת החלטות והתמודדות עם האתגרים השונים הכרוך גם בהיבטים משפטיים,כלכליים ורגשיים רבים, הצטיידות בידע ובכלים מתאימים תאפשר לכם לחסוך זמן, כסף ועוגמת נפש במהלך מסע מכירת הנכס.
בערוץ 14 שודר לאחרונה אייטם מרתק של עו"ד חן בוארון-טרסיוק, מומחית נדל"ן.
באייטם עו"ד בוארון-טרסיוק סוקרת היטלי המס השונים המוטלים על מוכרי דירות, ומספקת הסברים ברורים ומקצועיים. השתמשו בטיפים אלו כדי להפיק את המרב מעסקת מכירת הדירה שלכם.
צפייה חובה לכל מי שרוצה למכור דירתו בצורה חכמה ומקצועית תוך הימנעות מטעויות נפוצות.
היבטים משפטיים עבור מוכרי הדירה:
בדיקת זכויות בנכס
עורך הדין יבצע בדיקה מעמיקה של רישום הנכס, יאתר שעבודים, עיקולים וזכויות צד ג', ויבטיח שזכויותיכם מוגנות.
עריכת חוזה מכר
אל תתפשרו על חוזה מכר! עורך דין ינסח חוזה מכר מותאם אישית ויבטיח עסקה חלקה ומוצלחת תוך הבטחת תנאים מיטביים עבורכם והגנת זכויותיכם.
הסכם מכר:
אחד המסמכים המשפטיים החשובים ביותר הכרוכים במכירת נכס הוא הסכם המכר. זהו מסמך המתאר כל התנאים וההתניות של המכירה, כולל מחיר הרכישה, אמצעי התשלום וכל התניה אחרת. חשוב לעבוד עם עורך דין מוסמך מתחום הנדל"ן כדי לנסח או לבדוק הסכם מכירה וכדי להבטיח שהוא הוגן.
רישום הנכס בטאבו:
לפני רישום דירה למכירה, חשוב לוודא שיש לכם בעלות ברורה בנכס. וחשוב לוודא רישום מפורש היכן נמצא הרישום בטאבו או ברמ״י או בחברה משכנת ולוודא שאתם בעלים ראשיים, במידה ולא תצטרכו להסדיר את הנושאים הללו לפני התחלת תהליך המכירה.
גילויים:
למוכרים יש חובה חוקית לגלות כל ליקויים או בעיות בדירה לקונים פוטנציאליים. אי גילוי פגמים מהותיים עלול להוביל לתוצאות משפטיות ולהפסד כספי, לכן חיוני לספק מידע מדויק ומלא ולהיות שקופים עם הקונים לאורך כל תהליך המכירה.
בדיקת חריגות בנייה:
תוספות בנייה בלתי חוקיות (ללא היתר בנייה) עלולות להוות מכשול משמעותי במכירת דירה. הן עלולות להוביל לעיכובים, קשיים ואף ביטול עסקה. הסדרתן מראש חיונית!
ערכו בדיקה מעמיקה של רישום הנכס בטאבו עם מומחה מקרקעין. תוספות קטנות (כמו סגירת מרפסת קלה) ניתנות להסדרה בקלות לעומת תוספות משמעותיות (כמו יחידת דיור) הדורשות הליך מורכב וארוך ואין ערובה לאישורן.
וודאו שהשימוש בדירה אינו חורג ועגנו זאת בחוזה המכר.
מיסים: הבנת ההשלכות הכספיות
המכירה עשויה להיות כרוכה בהשלכות כספיות שונות, בעיקר מיסים. חשוב להבין מהם המיסים השונים הקשורים למכירת נכס כדי למנוע הפתעות ולהבטיח ציות לחוק.
רשימת מיסים והיטלים רלוונטיים בעסקת מכירת דירה
מס שבח:
מס הנובע ממכירת זכות במקרקעין, לרבות דירה. גובה המס נקבע בהתאם למספר גורמים, ביניהם: תקופת הבעלות בזכות, גובה ההשקעה בזכות, מצב משפחתי וזכויות מיוחדות. במילים פשוטות, זה אומר שכאשר אדם מוכר דירה, בית או קרקע, הוא נדרש לשלם מס. גובה המס יקבע לפי ההפרש בין המחיר שבו נרכש הנכס לבין המחיר שבו הוא מכר אותו. [ניתן לחשב גובה מס שבח באופן מקוון באמצעות מחשבון באתר רשות המיסים.]
היטל השבחה:
היטל חובה המוטל ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על בעל מקרקעין שנהנה מהשבחה כתוצאה מתכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה או שינוי תב"ע קיימת. גובה ההיטל נקבע ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה.
פטורים:
במקרים מסוימים, ייתכן שתהיו זכאים לפטורים שעשויים להפחית ואף לבטל לגמרי חבות במס. לדוגמה, אם אתה מחזיק בנכס לפחות 18 חודש וזאת הדירה היחידה שרכשת, אתה עשוי להיות זכאי לפטור.
- טיפים ששווים זהב:
- היעזרו בשירותי עורך דין מקרקעין
עורך הדין ינסח ויערוך את חוזה המכר ויוודא שהוא תואם את רצונותיכם ומגן על האינטרסים שלכם, יסייע לכם להימנע מטעויות וסיכונים משפטיים, ויבטיח שהעסקה תתבצע בצורה חלקה ומוצלחת. - תנאי החוזה
קראו את החוזה בקפידה, ודאגו להבין כל סעיף וסעיף. אל תחששו לשאול שאלות ולקבל הבהרות. זכרו, חתימה על חוזה מכר מחייבת אתכם לכל תנאיו. הקפדה על קריאת החוזה בקפידה תמנע מכם עוגמת נפש בהמשך. - שימו לב לפרטים הקטנים
בעת חתימה על חוזה מכר דירה, חשוב לא להזניח אף פרט, קטן ככל שיהיה. ודאו שהחוזה כולל את כל הפרטים החשובים כגון תאריך העסקה, מחיר הדירה, תנאי התשלום, אופן העברת הבעלות ועוד. - חוזה חתום ומאושר
ודאו שחוזה המכר חתום ע"י שני הצדדים המוכר והקונה.
חתימת הסכם מכר – היבטים משפטיים וכלכליים
חתימה על הסכם מחייבת את הקונה לרכוש את הדירה, ומבטיחה למוכר את השלמת העסקה.
חשוב לקבוע תנאים ברורים ומפורטים בהסכם המכר, תוך התייחסות ספציפית לגובה התשלום ראשוני, מועד התשלום, תנאים לביטול עסקה והשלכותיה, וכן הוראות לגבי פיצוי מוסכם במקרה של הפרה. הסכם מכר מנוסח כהלכה יגן על זכויותיהם של שני הצדדים ויבטיח תקינותה של העסקה.
גובה התשלום הראשון המקובל נע בין 10% ל-%25 מסך התמורה הכוללת של הדירה או לחלופין בגובה סכום ההתחלתי שלך. גובה ותנאי התשלום צריכים להיקבע בהסכמה הדדית בין המוכר לקונה, במקרה בו הקונה מתחרט ומבקש לבטל עסקה, המוכר רשאי לחלט את הפיצוי מוסכם, בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973
כמה לוקח עורך דין על מכירת דירה יד שנייה?
שכר טרחת עו"ד עבור מכירת דירה יד שנייה נקבע לרוב ע״פ מספר פרמטרים ובהתאם למומחיותו וניסיונו. בדרך כלל, שכר טרחה עבור מכירת דירה יד שנייה ינוע בין 0.5% ל-2% משווי הנכס.
שכר טרחה נקבע בדרך כלל בהתאם למספר גורמים
- שווי הדירה ככל שהשווי גבוה יותר, כך שכר הטרחה צפוי להיות גבוה יותר.
- מורכבות העסקה עסקאות מורכבות יותר, כגון מכירת דירה עם שעבודים או זכויות צד ג', עשויות להוביל לשכר טרחה גבוה יותר.
- ניסיון עורכי דין מנוסים ומוכרים בתחום המקרקעין עשויים לגבות שכר טרחה גבוה יותר מעורכי דין מתחילים.
שלבי סיום המכירה
ברכות! קיבלתם מלוא התמורה עבור הדירה והעברתם חזקה לידי הקונים, אך תהליך המכירה טרם הסתיים לגמרי נותר לכם צעד אחרון חשוב: לוודא שהדירה אכן נרשמה בשם הקונים במרשם המקרקעין (טאבו). מדוע זה חשוב ? רישום הדירה בטאבו מעביר את הבעלות באופן רשמי לקונים ומגן עליכם מפני בעיות עתידיות.
כיצד מוודאים שהרישום אכן בוצע? הוסיפו בחוזה המכירה סעיף התחייבות הקונה להשלים הליכי הרישום תוך זמן קצוב (וגם להגיש את המסמכים הדרושים לרישום) בנוסף בקשו מהקונה אסמכתא – נסח טאבו אינטרנטי ובו רישום הדירה על שם הקונה.
טיפ שווה זהב:
שמרו כל המסמך הקשור למכירת הדירה בקלסר מסודר
והכי חשוב שיהיה בהצלחה!
