רישום משכנתא הוא פעולה הכרחית הנדרשת לצורך רישום ההלוואה בטאבו, לאחר קבלתה מהבנק למשכנתאות או מגוף מימון חוץ בנקאי. במקרה של לווים שנעזרים בשירותיו של משרד עורך דין מקרקעין בתהליך של רכישת דירה, עורך הדין הוא שמסדיר את העניין עבורם, תוך הכוונת הרוכשים להשגת המסמכים והאסמכתאות הנחוצים, סיוע בהשגתם, וטיפול בהגשת הבקשה לרישום המשכנתא בפועל.
אף על פי שבאופן עקרוני ניתן להגיש בקשה עצמאית לרישום משכנתא בטאבו, סיוע מעו"ד מקרקעין יכול לחסוך לרוכשי הנכס טרחה רבה ולהבטיח שהרישום יתבצע במהירות, ביעילות וללא קשיים מיותרים.
בשורות הבאות עו"ד חן בוארון טרסיוק תפרט בהרחבה על התהליך לרישום משכנתא בטאבו, וכל מה שחשוב לדעת בהקשר זה.
מהו רישום משכנתא ומה מטרתו?
רישום משכנתא (אשר ידוע גם כרישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין) הינו שלב חיוני בתהליך רכישת דירה או בית המתבצע לאחר השגת המימון, ביצוע רכישת הנכס והעברת התמורה למוכרים. רישום ההלוואה מתבצע בדרך כלל מול הטאבו, ומהווה למעשה, את השלב האחרון והרשמי בעסקת הרכישה שמטרתו היא להסדיר את העברת זכויות הבעלות בנכס הנרכש על שמכם, באופן פורמלי מול הרשויות בישראל. באמצעות הליך רישום המשכנתא, נרשם השעבוד של הנכס שרכשתם לטובת המוסד הפיננסי (הבנק למשכנתאות או גוף המימון החוץ בנקאי) שהלווה לכם את הכספים לביצוע עסקת הרכישה.
על פי מה יודעים איפה יש לבצע את רישום המשכנתא?
כאשר רוכשי נדל"ן לוקחים משכנתה, הגוף המלווה מבטיח לעצמו את החזר המשכנתא באמצעות רישום שעבוד על הנכס הנרכש בטאבו, ברמ"י או מול רשם המשכונות.
רישום כזה מאפשר לגוף המלווה למכור את הנכס כדי לממש את המשכנתא, במקרה בו הלווים אינם עומדים בתשלום החזרי ההלוואה.
במדינת ישראל ישנם שלושה סוגים עיקריים של מרשמים עבור נכסי מקרקעין:
- הטאבו (הכינוי השגור של לשכת רישום המקרקעין).
- רמ"י – ראשי התיבות המייצגים את רשות מקרקעי ישראל (לשעבר: מינהל מקרקעי ישראל)
- החברה המשכנת בפרויקט הבינוי שבו נרכש הנכס
נשאלת אם כן השאלה: לפי מה יודעים איפה יש לבצע את רישום המשכנתא? ובכן, לשכת רישום המקרקעין בישראל, המכונה גם "טאבו", היא המרשם הנפוץ שבו נהוג לבצע רישום משכנתאות. אולם במקרים מסוימים, הזכויות בנכס הנרכש עדיין לא רשומות בטאבו אלא נרשמות תחת מינהל מקרקעי ישראל ו/או אצל החברה המשכנת, שהיא הגוף שיזם ו/או בנה את פרויקט הנדל"ן.
במקרים אלו החברה המשכנת משמשת כמעין "טאבו" זמני לצורכי רישום זכויות הבעלות של כל הנכסים שנרכשו במסגרת הפרויקט. אולם עם העברת התמורה המלאה עבור העסקה לחברה המשכנת, יתבצע הרישום של המשכנתא בטאבו. במידה והנכס עדיין לא נרשם בטאבו באופן סופי, גוף המימון ירשום לטובתו הערת אזהרה בטאבו ו/או משכון ברשם המשכונות, בנוסף להערת התחייבות לרישום משכנתה במרשם של רמ"י או במרשם החברה המשכנת, שתופיע שם עד רישום המשכנתא הסופי בטאבו.
אולם כדי לדעת אם יש לבצע את רישום המשכנתא מול הטאבו או ברמ"י – לפני שרוכשים כל נדל"ן שהוא, יש לבצע בדיקה של נסח הטאבו, על מנת לגלות מיהם בעלי הזכויות בקרקע, והאם מדובר בקרקע הרשומה על שמו של החוכר החדש או על רמ"י (מינהל מקרקעי ישראל). אם הנכס רשום בטאבו הוא יוצג בנסח הטאבו שהוצא עבור הקרקע. לעומת זאת, נכס שרשום ברמ"י יופיע באישור הזכויות של הרשות או הגוף הרושם שהרשות הקנתה לו זכות לנהל ולרשום את הנכס.
במידה ומדובר בנכס שאינו רשום בטאבו, יש צורך להגיע לרשות עם מסמכים רשמיים ולמלא טופס שיקנה לכם זכות חכירה של הדירה, הבית או הנדל"ן המסחרי שרכשתם.
כאשר הזכות החוזית במקרקעין אינה רשומה בטאבו, גוף המימון רשאי לרשום במקומה משכון של המקרקעין ברשם המשכונות.
מהי אגרת רישום משכנתא?
אגרת רישום משכנתא היא תשלום שמדינת ישראל גובה כמעין עמלה בגין הטיפול ברישום הזכויות בנכסי מקרקעין בטאבו. למרות העובדה שלא מדובר בסכום משמעותי מאוד, חשוב להקפיד לשלם אותו.
אגרת רישום המשכנתא היא 160 שקלים אולם גובה האגרה יכול להשתנות בכל עת ולכן כדאי לבדוק באתרי הממשלה מה שיעור האגרה העדכני ביותר בסמוך לביצוע הרישום.
שימו לב כי לא תוכלו לרשום כראוי את המשכנתא בטאבו אלא אם כן תוכלו לספק אסמכתא המאשרת את תשלום האגרה.
האם ניתן להשיג פטור מאגרת רישום משכנתא?
במדינת ישראל ישנן כמה קבוצות אוכלוסיה הזכאיות לקבלת פטור מתשלום של אגרת רישום משכנתא. עם הקבוצות הללו נמנים נפגעי פעולות טרור, משפחות שכולות, ונכי צה"ל. על מנת לברר האם אתם עומדים בתנאים המזכים בקבלת פטור כזה, יש לפנות לעו"ד מקרקעין מנוסה.
מהו רישום הערת אזהרה ומה מטרתו?
רישום הערת אזהרה הוא הוספת תיעוד במרשם המקרקעין אשר מעיד על קיום התחייבות בכתב מצד בעלי המקרקעין או מטעם בעלי הזכות בהם, לבצע עסקה במקרקעין מסוימים או להימנע מביצוע עסקאות בנכס זה. כל עוד קיימת הערת אזהרה על נכס מקרקעין מסוים במרשם לטובת רוכש מסוים, לא ניתן לבצע עסקאות נוספות באותו הנכס. זוהי אם כן, הדרך להגן על זכויותיהם של רוכשי נדל"ן בישראל בנכסים הנרכשים, ולכן חשוב לדאוג לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתכם מיד עם קניית הדירה, הבית, המגרש או כל נכס מקרקעין אחר.
מהו שטר משכנתא?
שטר משכנתא הוא מסמך שרוכשי מקרקעין שביקשו הלוואת משכנתא מהבנק או מגוף מימון אחר, נדרשים לחתום עליו לאחר החתימה על "כתב התחייבות לרישום משכנתא". שטר המשכנתא קובע את חובתם של הלווים לבצע את התשלומים החודשיים שנקבעו מראש לצורך החזר ההלוואה. על פי השטר, במידה והרוכשים לא יוכלו להסדיר את תשלומי ההלוואה כנדרש, רשאי הבנק, על מנת להחזיר את השקעתו, למכור את הנכס שרכשו באמצעות המשכנתא, ללא רשות מהלווים.
מתי נרצה להגיש בקשה לביטול רישום משכנתא?
הגשת בקשה לביטול רישום משכנתא תתבצע אך ורק אחרי פירעון מלא של הלוואת המשכנתא על ידי הלווים. במרבית המקרים הדבר יתבצע באחת מן הנסיבות הבאות:
- הלווים סיימו לשלם את כלל החזרי המשכנתא שלהם לגוף המימון (לבנק למשכנתאות או לגוף הפיננסי שנתן להם משכנתא חוץ בנקאית).
- הלווים החליטו למכור את הנכס שלהם ופורעים את יתרת המשכנתא (לרוב בעזרת הכספים המשולמים להם בידי רוכשי הנכס, ישירות אל גוף המימון של המוכרים).
מדובר על הליך יחסית פשוט לביצוע שאותו תוכלו להסדיר בעזרתו של עורך דין לענייני מקרקעין, או בכוחות עצמכם.
אז לסיכום במדריך זה הסברנו על התהליך לרישום משכנתא, הנסיבות שבהן הדבר נדרש, המרשמים שמולם מתבצע הרישום, העלויות שבהן הוא כרוך והמשמעויות הנלוות להגשת הבקשה לרישום המשכנתא שלכם. אף שכיום ניתן להסדיר את רישום המשכנתא באופן עצמאי, מומלץ יותר לעשות זאת באמצעות עורך דין מקרקעין מנוסה, שיכול לקצר למענכם תהליכים ולוודא שהעברת הזכויות בנכס שרכשתם תוסדר מול הגורמים הנכונים ללא עיכובים וקשיים בלתי צפויים.
לפרטים נוספים על ליווי בעסקאות רכישה ורישום משכנתא – צרו קשר עם משרדינו ונשמח לעמוד לרשותכם!
