עורך דין התחדשות עירונית​

המונח התחדשות עירונית מתייחס לשלושה סוגי עסקאות שונות, אשר המשותף לכולן הוא הפוטנציאל הכלכלי האדיר הגלום בהן.

עם זאת, מדובר בעסקאות מורכבות ביותר, אשר לצד הרווח הכלכלי, יש בהן לא מעט סיכונים.

על מנת למקסם את התמורה מן הפרויקט ולהפחית עד למינימום את הסיכון הכרוך בו, זקוקים שני הצדדים, בעלי הדירות מחד והקבלן מאידך, לייצוג משפטי מקצועי מן השורה הראשונה.

עורכת הדין חן בוארון המתמחה בתחום המקרקעין והנדלן בכלל, והתחדשות עירונית בפרט,
ליוותה בהצלחה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ומביאה אל השולחן ניסיון, מומחיות וכישורי משא ומתן יוצאי דופן.

משרדנו, מלווה את הלקוח לאורך כל הדרך, מטפל בכל היבטי העסקה, שומר איתנה על האינטרס של הלקוח בכל מובן ומציע פתרונות מגוונים לכל קושי או צורך המתעורר בפרוייקט.

המשרד מטפל בשלושת המסלולים של התחדשות עירונית ומייצג בעלי דירות וקבלנים כאחד:

• תמ"א 38/1: במסגרתו מחוזק מבנה המגורים הקיים;
• תמ"א 38/2: הריסת הבניין הקיים ובנייתו מחדש;
• פינוי בינוי: פרויקט של שכונה שלמה הנבנית מחדש.

התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה

המשרד מתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית על סוגיהם: תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 וכן עסקאות של פינוי בינוי.
מאחר ומדובר בעסקה מורכבת מאוד, השלמתה בהצלחה ובכדאיות כלכלית מקסימאלית ללקוח, מצריכה ליווי משפטי צמוד.

עורכת הדין בוארון בעלת ידע ובקיאות ענפה בכל היבטי ההליך, המשפטיים, הכלכליים והבירוקרטיים כאחד.

בעלת נסיון רב בייצוג הן יזמים הן קבלנים הן בעלי קרקע והן בעלי דירות ומעניק ליווי משפטי מלא לאורך כל ההליך, ונותנת מענה לכל צורך ופועלת לקידומו היעיל של הפרויקט.

ניסיונה המקצועי הרב של עורכת הדין בוארון מאפשר ללקוח לקבל מעטפת משפטית מלאה לעסקה יעילה ורווחית.

המגבלות החדשות החלות על עורך דין התחדשות עירונית בייצוג בעלי דירות

בוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, הוחלט השנה לקבוע קווים מנחים חדשים להתנהלות של עורכי דין המייצגים בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית. בסקירה זו תסביר עו"ד התחדשות עירונית חן בוארון, באיזה אופן צפויות ההנחיות החדשות להשפיע על האינטראקציה בין יזמי ההתחדשות העירונית לבין הדיירים, מה מותר ומה אסור לעו"ד התחדשות עירונית לעשות עבורכם כעת, וכיצד השינויים הללו משפיעים על שכר הטרחה שתידרשו לשלם לעורך דין התחדשות עירונית שייצג את האינטרסים שלכם בפרויקט.

מהיכן הגיעו ההגבלות החדשות על עורכי דין בפרויקטי התחדשות עירונית?

באפריל 2021, הכריזה ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בישראל, שהגבלות חדשות יחולו על התנהלותם של עורכי דין המייצגים דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית. מדובר על מקבץ של הגבלות אתיות, שנועדו לתת מענה לבעיות שהתעוררו לאורך השנים ביחסים בין בעלי דירות לבין המייצגים שלהם, והובילו לא אחת להכשלת פרויקטי ההתחדשות העירונית.

הצורך להסדיר את מערכת היחסים של בעלי הדירות בפרויקטי ההתחדשות העירונית, עם עורכי הדין המייצגים אותם אל מול היזמים בפרויקטים מסוג זה, הוא קריטי לא רק מבחינה עסקית, אלא גם בהיבט של שיקום האמון בין האזרחים במדינת ישראל לבין מערכת המשפט והגורמים המקצועיים הפועלים מטעמה.
 

בשורות הבאות, נציג את כללי ה"עשה" וה"אל תעשה" החלים כיום על כל עורך דין התחדשות עירונית המייצג דיירים בפרויקטי פינוי בינוי, תמ"א 38 ודומיהם.

חובת הנאמנות של עורך דין התחדשות עירונית לבעלי הדירות המיוצגים על ידו

ייצוג של עו"ד התחדשות עירונית, נבדל מייצוג משפטי בעסקאות נדל"ן אחרות, במספר היבטים:

• האחריות לתשלום שכר הטרחה לעו"ד התחדשות עירונית

עורך דין נדל"ן המייצג את בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית, איננו מקבל את שכרו ממיוצגיו, כשם שקורה בדרך כלל כשעורך דין מייצג לקוח בעסקת מקרקעין, אלא דווקא מהצד השני בעסקה, שהוא היזם בפרויקט. מצב זה מוביל לכך שבין עורך הדין המייצג את הדיירים לבין היזם, נוצר קשר ישיר – תרחיש שאינו סטנדרטי בעסקאות מכר מסוגים אחרים.

• המשכיות ההתקשרות עם הלקוחות

כשעו"ד התחדשות עירונית מייצג בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית, מסגרת ההתקשרות עם הלקוחות מוגבלת לרוב, אך ורק לפרויקט זה. זאת בעוד שיזם ההתחדשות העירונית מנהל בדרך כלל פרויקטי נדל"ן נוספים. במצב כזה לעורכי דין בתחום ההתחדשות העירונית משתלם יותר, על פניו, לטפח דווקא יחסים טובים עם היזם, שהוא הצד השני בעסקה. הדבר מתנגש מן הסתם, עם חובת הנאמנות של עורך הדין למיוצגיו, בעלי הדירות.

• האינטרס של הלקוחות

בניגוד לייצוג המשפטי של לקוח שרוכש דירה בעסקת מכר סטנדרטית שעורך דין נדל"ן מייצג את האינטרסים שלו בעסקה, הייצוג המשפטי של הלקוחות בפרויקטי התחדשות עירונית מתבצע מול קבוצת אנשים, שלכל אחד מהם עשוי להיות אינטרס שונה. מעבר לכך, מדובר בליווי משפטי של פרויקט שלרוב חולפות שנים עד להשלמתו, ובמסגרת זמנים זו סדרי העדיפויות של אנשים עלולים גם להשתנות.

• מאזן הכוחות בין הצדדים בעסקה

בעסקאות התחדשות עירונית קיימים פערי ידע משמעותיים בין הצדדים בעסקה. מחד – ישנו יזם ההתחדשות העירונית, העוסק בפרויקטי תמ"א או פינוי בינוי למחייתו, ומנגד – ישנם בעלי הדירות, שבמרבית המקרים, עבורם מדובר בפרויקט ההתחדשות העירונית הראשון שהם מעורבים בו. מכאן, שהתלות של הדיירים בעורך דין התחדשות עירונית המייצג אותם, היא גדולה במיוחד.

בהתאם לאופי יוצא הדופן של הייצוג המשפטי בפרויקטי התחדשות עירונית, הוחלט כאמור בוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, לחדד את חובת הנאמנות של עורך דין התחדשות עירונית לדיירים המיוצגים על ידו. זאת כדי שלא יווצר פתח לקיומו של ניגוד עניינים מצד המייצג של בעלי הדירות, והתנהלות המונחית על ידי שיקולים זרים.

חובת הימנעות מניגוד אינטרסים במשרדי עו"ד התחדשות עירונית

לא אחת נשאלת השאלה: האם לשני עורכי דין הפועלים מטעם אותו משרד עו"ד, מותר לייצג גם את בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית וגם את היזם? בעקבות ההנחיות העדכניות של ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, התשובה לשאלה חשובה זו, היא שלילית בהחלט. זאת ועוד, למשרד עו"ד התחדשות עירונית, שסיפק ליווי משפטי לבעלי הדירות בפרויקט, אסור לעבור ללוות את היזם, ולהיפך. יתרה מכך – לאותו משרד עורכי דין אסור אפילו לספק ייצוג משפטי לבעלי דירות, אם היזם המטפל בפרויקט ההתחדשות העירונית בבניין שלהם, מיוצג בידי המשרד במסגרת פרויקט אחר המתנהל במקביל.

חובת הגילוי הנאות מצד עורך דין התחדשות עירונית

שאלה נוספת שעולה לעיתים מזומנות בהקשר ל"גבולות הגזרה" שבהם מותר לעורך דין התחדשות עירונית לפעול, היא האם לעו"ד שסיים ללוות לקוח בפרויקט התחדשות עירונית, מותר לאחר מכן לספק ייצוג משפטי לצד השני בעסקה. על פי עמדתה של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, ככל שמשרד עורכי הדין סיפק בעבר ייצוג משפטי לדיירים או ליזם בהקשר שאינו קשור בפרויקט ההתחדשות העירונית, ואין למידע שיש ברשותו על הלקוח נגיעה לפרויקט העדכני – אין כל מניעה לכך שיספק ליווי משפטי לדיירים או ליזם בפרויקט הנוכחי, ובלבד שיביא לידיעתם של לקוחותיו הפוטנציאליים את העובדה הנ"ל. למשל, משרד עו"ד התחדשות עירונית שייצג בעבר יזם נדל"ן ומתבקש כעת לספק ייצוג משפטי לבעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית שמנהל אותו יזם – יהיה חייב לחשוף בפני הדיירים את ההתקשרות הקודמת שלו מול היזם ומשכה.

הדבר נכון כמובן, גם למקרה ההפוך – כאשר משרד עו"ד שסיים לייצג בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית שהסתיים ואוכלס, מתבקש ללוות את יזם ההתחדשות העירונית בפרויקט אחר. גם במקרה זה חלה על המשרד חובת גילוי נאות. יחד עם זאת, לעורך דין התחדשות עירונית שייצג בעבר בעלי דירות, אסור יהיה לספק ייצוג משפטי לבעלי דירות אלו במסגרת סכסוך עם בעלי הדירות האחרים בפרויקט הנוכחי.

בהקשר לחובת הגילוי הנאות מצד עו"ד התחדשות עירונית כלפי מיוצגיו, עלתה גם השאלה: האם מותר לעורך הדין המייצג בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית, לרכוש לעצמו דירה באותו פרויקט. התשובה לשאלה זו עשויה להפתיע, היות והיא חיובית. לעורך הדין המייצג את הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית וכן לעובדים במשרדו, מותר למעשה לרכוש לעצמו דירה בפרויקט שאותו הוא מלווה מצד הדיירים. אולם מצופה ומתבקש כי אותו עורך דין ידאג ליידע את מיוצגיו בכך שרכש דירה בפרויקט בסמוך ככל הניתן לרכישתה, על ידי מסירת הודעה בנושא ליתר בעלי הדירות.

בהמשך לסוגייה זו מתבקש לשאול: האם עו"ד שרכש דירה בפרויקט ההתחדשות העירונית, רשאי להמשיך ולייצג את שאר בעלי הדירות בו? גם לתהייה לגיטימית זו, התשובה היא חיובית. עם זאת, מן הראוי שלא יעשה כן. זאת חרף העובדה שמבחינת החוק, אין אף מניעה לכך שעורך דין התחדשות עירונית יטפל בתיק הנוגע לו באופן אישי, כמו במקרה של בעלות על דירה בפרויקט התחדשות עירונית שהוא מלווה. לכן ועדת האתיקה הארצית ממליצה לעורכי דין להימנע מכך עד כמה שניתן. 

איסור על ייצוג בעלי הדירות בידי משרד עו"ד התחדשות עירונית הפועל כמארגן הדיירים בפרויקט

חשוב לדעת כי על פי ההנחיות החדשות של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, למשרד עו"ד התחדשות עירונית המייצג את בעלי הדירות בפרויקט, אסור לפעול על תקן המארגן של הדיירים בהקשר זה. זאת מאחר והחוק וכללי האתיקה קובעים כי ארגון של דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית הוא עיסוק, ומכאן שמשרד עורכי הדין המלווה את בעלי הדירות בפרויקט מסוג זה, אינו יכול לפעול גם כמארגן של אותו הפרויקט. לא זאת בלבד, אלא שגם עובד אחר באותו משרד עו"ד איננו רשאי לפעול בתור המארגן של בעלי הדירות בפרויקט האמור.

הגבלות על מעורבות עו"ד התחדשות עירונית בבחירת היזם לפרויקט

בהמשך לאמור לעיל, חשוב לסייג ולומר כי עורך דין התחדשות עירונית הפועל כמייצגם של בעלי הדירות בפרויקט, רשאי לסייע להם לקיים מכרז לשם בחירה של יזם הנדל"ן שינהל את הפרויקט.
זאת, כל עוד במסגרת חובת הנאמנות החלה על עורך הדין כלפי מיוצגיו הוא יפעל למימוש מיטבי של האינטרסים שלהם ולמיצוי זכויותיהם מול היזם בפרויקט. הסייג העיקרי של ועדת האתיקה לעניין זה,  היא כי לעורך הדין מותר לסייע ללקוחותיו בתהליך של איתור היזם לפרויקט, אולם אסור בתכלית האיסור לבחור את היזם בעצמו.

חובת הנאמנות של עורך הדין כלפי בעלי הדירות שהוא מייצג ולא כלפי היזם המשלם

לעניין שכר הטרחה של עורך דין התחדשות עירונית המלווה דיירים בפרויקט, יש לתת את הדעת לנסיבות יוצאות הדופן בפרויקטים מסוג זה. כאמור, בפרויקטי תמ"א ופינוי בינוי, לרוב הגורם המשלם את שכרו של עורך הדין המייצג את הדיירים, הוא דווקא לא הדיירים עצמם, אם כי יזם הנדל"ן. לכאורה, עלול הדבר להוביל למצב בעייתי של ניגוד אינטרסים. לכן קבעה ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין כמה קווים מנחים שנועדו להבטיח שחובת הנאמנות של עורך הדין כלפי מיוצגיו הדיירים, תעמוד לנגד עיניו, ולא טובת היזם שמשלם את שכרו.

באופן זה, לדוגמא, עורך דין התחדשות עירונית המייצג בעלי דירות איננו רשאי לחתום על חוזה עצמאי מול יזם ההתחדשות העירונית, על מנת להסדיר את תשלום שכר הטרחה שלו. ההתקשרות של עו"ד התחדשות עירונית, חייבת להתבצע אך ורק מול בעלי הדירות בפרויקט. למותר לציין שגם חבותו של יזם ההתחדשות העירונית לכיסוי שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים בפרויקט, היא למעשה, כלפי בעלי הדירות בלבד ובשום פנים ואופן לא כלפי המייצג שלהם.

הדרך לחישוב שכר הטרחה של עו"ד התחדשות עירונית הפועל כמייצג מטעם הדיירים בפרויקט

לעניין הדרך הראויה לחישוב שכר הטרחה של עורך דין התחדשות עירונית הפועל כמייצג מטעם הדיירים בפרויקט, ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין איננה אוסרת על שימוש בנוסחאות המקובלות לשם קביעת שכרו של עורך הדין המייצג את הדיירים בפרויקט. כך, לצורך העניין, רשאי עו"ד התחדשות עירונית לגבות שכר טרחה הנגזר מכמות הדירות בפרויקט ההתחדשות העירונית שהוא מלווה את דייריו, או לדרוש שכר טרחה כולל בעבור כל אחת מהדירות, או לחילופין – על בסיס אחוז משווי הדירות.

משרד עו״ד חן בוארון לייצוג של בעלי הדירות בפרויקטי התחדשות עירונית

במסגרת סקירה זו נחשפנו לסוגיות האתיות השונות שעשויות להתעורר כאשר דיירים בפרויקט התחדשות עירונית מיוצגים על ידי עורך דין שאיננו שם את האינטרס של לקוחותיו בראש מעייניו. כיום, לאור ההנחיות העדכניות של ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, מתחדד יותר מתמיד הצורך במציאת משרד עו"ד התחדשות עירונית שניתן לסמוך עליו באמת. במשרד עו"ד חן בוארון, האמינות והשקיפות כלפי הלקוח הייתה ותהיה תמיד ערך עליון, שעל פיו אנו פועלים בכל פרויקט תמ"א ופינוי בינוי שאנו מלווים, וגם בעסקאות נדל"ן מסוגים אחרים.

לקביעת פגישת ייעוץ עם עו״ד התחדשות עירונית חן בוארון – צרו עמנו קשר בהקדם.