לפני שאתם ניגשים לביצוע עסקת מכר, ישנם כמה נושאים שחשוב ביותר לבדוק מראש ורצוי בסיוע עורך דין מנוסה שמתמחה במקרקעין. עורך הדין יסייע לכם בשלושת השלבים בעסקת מכר: השלב הראשון – ביצוע הבדיקות המקדמיות, השלב השני – ניהול משא ומתן שיתגבש להסכם מכר כתוב, והשלב השלישי – רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש בפנקסי המקרקעין.
השלב הראשון – ביצוע הבדיקות המקדימות
כעורכת דין הדבר הראשון שאני עושה, עוד לפני שאני שולחת ללקוח הצעת מחיר, זה לבדוק איפה הדירה רשומה (רמ"י, טאבו, חברה משכנת וכו'). דירה שרשומה ברשות מקרקעי ישראל או שמערבת גורמים שלישיים (חלמיש, עמידר) – הופכת את העסקה להיות בהרבה יותר מורכבת. גופים אלו לרוב עובדים בשיטות מיושנות, מה שמאט את תהליך הרכישה באופן משמעותי. הדוגמה הזו היא אחת מיני רבים.
אם הדירה רשומה בטאבו – זה המצב האידיאלי, שכן המידע על אודות נסח הטאבו הוא מידע מהימן. למעשה, נסח הטאבו זה "תעודת הזהות של הנכס". המסמך הזה מכיל בתוכו מידע קריטי – הוא עוזר לי להבין האם הזכויות הנרכשות אכן רשומות על שם המוכר, האם אין הערות אזהרה שמונעות את ביצוע העסקה או האם יש עניינים חריגים שיש להתייחס אליהם (צווי הריסה, עיקולים, צווי מניעה, שיעבודים וכו'). על חלק גדול ממכשולים אלו ניתן להתגבר, אך לעיתים אמליץ ללקוח שלי – על בסיס המידע המצוי ברשותי – לשקול בשנית את העסקה, תוך שאני משקפת לו את הסיכויים מול הסיכונים.
לאחר שבדקתי את נסח הטאבו, אני ממליצה ללקוח שלי לפנות לשמאי מקרקעין שיבדוק את המצב התכנוני בנכס ואת השווי הריאלי של הנכס, וכל זה עוד לפני ניסוח ההסכם. לשכירת שירותיו של שמאי מקרקעין בעסקה יש משמעות גדולה, בעיקר עבור מי שמתכנן לקחת משכנתא. הסיבה לכך היא שגובה המשכנתא ייגזר מהשווי הנמוך מבין המחיר שנקבע בחוזה המכר לבין קביעת השמאי. אם השמאי יקבע שווי נמוך מהסכם המכר, יתכן שלרוכש לא יהיו מקורות מימון כדי להשלים את העסקה. במקרים מסוימים זה יכול להביא לביטול העסקה, מה שאומר שהרוכש יאלץ לשלם פיצויים למוכר.
מעבר לכך, השמאי ייתן גיבוי או יסתור את המחיר שעליו הרוכש סגר עם המוכר. כך הוא יוכל להיות רגוע שהוא קונה דירה במחיר הוגן שתואם את השווי האמיתי (שווי השוק) של הנכס.
בנוסף, ואולי אפילו הכי חשוב- אם אין התאמה בין מה שרשום ברישומי המקרקעין לבין מצב הנכס בפועל, הבנק יסרב לתת משכנתא כי למעשה השמאי לא הצליח לזהות את הנכס.
השלב השני (ניהול משא ומתן שיתגבש להסכם מכר כתוב)
הסיכונים המשפטיים בעסקת מכר הם רבים ולכן חשוב לעגן בחוזה מנגנונים למזעור הסיכונים ואף למניעתם. אל לנו לשכוח- המוכר מיוצג באמצעות עורך דין שכל מטרתו היא לדאוג ללקוח שלו, והוא בלבד. התפקיד שלי, זה לעמוד מנגד כשומר סף ולוודא שהנוסח החוזי שנשלח אליי על ידי אותו עורך דין, לא מקפח את הלקוח שלי בשום צורה. עליי להתערב באופן אקטיבי בניסוח החוזה ולדאוג לכל הזכויות והאינטרסים של הלקוח שלי.
א. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש – הערת אזהרה היא פעולה משפטית שנרשמת בפנקסי המקרקעין לטובת הרוכש. הערת האזהרה מאותת על התחייבות בעל נכס מסוים לגבי הנכס. מטרתה העיקרית של הערת האזהרה היא למנוע עסקאות נוגדות. הערת האזהרה גם תתרום לרוכש ביצירת קדימות מול נושים של המוכר שנכנס להליך של חדלות פירעון. ברגע שיש הערת אזהרה רשומה לטובת הרוכש, לא ניתן לבצע עסקה שסותרת אותה. לפיכך, חשוב שעורך הדין שמייצג את הרוכש ירשום את הערת האזהרה מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, ויקבע בחוזה שהתשלום הראשון לא יועבר למוכר עד לרישום הערת האזהרה לטובת הקונה.
ב. הצהרות והתחייבויות המוכר בנוגע למצב הנכס (בהיבט התכנוני, המשפטי והפיזי) – מצבו של הנכס בהחלט יכול להשפיע על ההחלטה של הרוכש אם להיכנס לעסקה או לסגת ממנה. באופן טבעי, יש עניינים שהם נסתרים מן העין, וזה בולט במיוחד שיש פערי מידע בין המוכר לרוכש. בהסכמי המכר שאני מנסחת אני רואה את טובת הלקוח שלי בראש ובראשונה. לכן אני דורשת שהמוכר יצהיר בחוזה שהוא גילה לרוכש את כל אשר ידוע לו בקשר לנכס. הכוונה היא כמובן להיעדר חריגות בנייה, שטחו של הנכס, מצבו התכנוני והפיזי, מצב הזכויות הרשומות בנכס, היעדר הליכים משפטיים אשר מתנהלים בקשר לנכס וכדומה. בהתאמה, אני דורשת שהמוכר יתחייב בחוזה שהדירה שנמסרת על ידו תימסר במצב הטוב ביותר בכל ההיבטים. ככל שההצהרות של המוכר יתגלו ככוזבות, וככל שהמוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו, לרוכש תהיה עילה משפטית לתבוע את המוכר – לדרוש ביטול חוזה, פיצויים או גם וגם.
ג. קביעת מועדים ריאליים בנוגע לתמורה – בחוזה המכר מוכרחה להיות התייחסות למועדי פריסת התשלומים. אי עמידה בלוח התשלומים עלולה להביא את הרוכשים למצב של הפרת חוזה יסודית, שמשמעותה היא שהמוכרים עשויים לבטל מולם את העסקה. לכן יש לתכנן בצורה חכמה את המועדים ולשם כך ישנם מספר שיקולים שצריך לקחת בחשבון. על עורך הדין לבחון האם הדירה רשומה במרשם אחר (שהוא לא הטאבו), האם על הדירה רובצת משכנתא, האם הרוכשים מוכרים דירה אחרת במקביל והאם הם נזקקים למימון חיצוני לצורך השלמת העסקה. רק עורך דין מקצועי יוכל לחזות מראש את כל התרחישים שנגזרים משיקולים אלו ולמנוע אותם.
השלב השלישי –רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש בפנקסי המקרקעין
שלב קריטי לא פחות מקודמיו זה שלב הרישום בטאבו.
הסיוט הגדול של כל רוכש זה לגלות בדיעבד שהנכס שהוא רכש עדיין רשום על שם הבעלים הקודם (מי שמכר לו את הדברים). יש לכך כמה משמעויות.
א. הרוכש ככל הנראה בעתיד ירצה למכור את הדירה שרכש. כשהדירה לא רשומה על שמו, הם יצטרך להתאמץ ולהוכיח שהוא הבעלים של הדירה. הסדרת הרישום מצריכה זמן רב ומאמץ כי מדובר בפרוצדורה ובירוקרטיה לא קטנה, והעלות של הסדרת הרישום בטאבו יכולה להיות גבוהה מאוד, בעיקר על רקע נסיבות מורכבות. כך למשל, שהמוכר לא בין החיים, שקשה לאתר אותו או שהוא לא רוצה לשתף פעולה בתהליך הרישום של הנכס.
ב. דירה שלא רשומה על שם המוכרים בטאבו משדרת "סיגנל" לרוכשים כי מוטב להם להתרחק מהעסקה שכן מדובר בעוקץ. זה מרחיק רוכשים פוטנציאליים שמעוניינים לרכוש את הדירה או לחלופין מפחית את ערך הדירה בצורה משמעותית.
ג. דירה שרישום הבעלות בה לא עודכן, והיא עדיין רשומה על שם הבעלים הקודם (המוכר) בעייתית במיוחד, אם אותו מוכר נמצא בהליך של חדלות פירעון. המשמעות היא שכעת יש שורה של נושים שרוצים לשים ידם על הנכס. במצב זה, הרוכש נמצא בתחרות מול הנושים, שאף אחד לא מבטיח לו שהוא יזכה. גם אם הסיכויים שלו לגבור על הנושים גבוהים, הוא יאלץ לעבור כברת דרך משפטית שתגזול לו זמן משאבים ואנרגיות.
בעתיד, כאשר הרוכשים ירצו להסדיר את נושא הרישום בטאבו, הם יצטרכו לשלם בשנית לעורך דין עבור הטיפול בנושא הרישום.
לסיכום
בפעם הבאה שאתם עתידים לרכוש נכס נדל"ן, תוודאו שאתם נותנים לעורך דין הבקיא בתחום לנווט אתכם בעסקה. כמובן, עליכם לקחת בחשבון את סד הזמנים הנדרש בתהליך ולתת לעורך הדין שלכם את הזמן שנדרש לו לשמור על האינטרסים שלכם.
