רכישת דירה היא דבר מורכב לכשעצמו. במידה ונרצה לרכוש נכס בשותפות עם בן משפחה או חבר קיים המושג הסכם שיתוף במקרקעין והוא נועד להסדרת הזכויות והחובות של צדדים בעלי חזקה משותפת בנכס נדל"ן, כגון בית דו-משפחתי, מגרש וכדומה.
הסכם מסוג זה רלוונטי כאשר הרכישה מתבצעת על ידי כמה שותפים לפני שהשטח עובר תהליך של חלוקה מחדש לתתי חלקות (בעגה משפטית "פרצלציה"). במצבים כאלו שבהם ישנה בעלות משותפת באותה חלקת קרקע, כל אחד מן השותפים בעסקת המקרקעין מקבל בעלות בכל מטר מתוך השטח הכולל כנגזרת של החלק היחסי שלו בעסקה.
לצורך העניין, אדם שיש לו בעלות על 15 אחוזים מהחלקה, תהיה לו בעלות על 15 אחוזים מכל מטר בשטחה. תחשיב זה הופך עסקאות מכירת נדל"ן למורכבות יותר, בהיעדר הסכם המגדיר את הזכויות והחובות בשטח, ומכאן עולה הצורך בעריכת הסכם שיתוף במקרקעין על ידי עורך דין מקרקעין.
מה מטרתו של הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין, בא כאמור להסדיר את זכויותיהם וחובותיהם של האנשים החולקים בעלות על קרקע מסוימת. במסגרת הסכם זה, מוגדר אופן השימוש בנכס המקרקעין, המטרות השימוש, קידום התכנון, בחירת אנשי המקצוע, אופן התשלום לאנשי המקצוע וחלוקת ההוצאות, ותהליכי קבלת ההחלטות.
מהו הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי?
כאשר שני אנשים רוכשים חלקת קרקע אחת למטרת בניה של בתים פרטיים, הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי, הוא הדרך להסדיר את חלוקת החלקה בין השותפים, לצד קידום הבנייה והתכנון במשותף.
על חשיבותו של הסכם שיתוף במקרקעין למניעת בעיות ועיכובים בבנייה
לאור העובדה שעסקאות מקרקעין כרוכות בהוצאות כבדות, ישנה חשיבות רבה להבטחת השלמתן במועד ובהתאם לתכנון. כמובן, מטבע הדברים, ככל שישנם יותר בעלי אינטרסים בעסקה, כך הוצאת הפרויקט אל הפועל הופכת מורכבת יותר, ובעלת פוטנציאל סיבוכיות גדול יותר. על מנת למנוע מצב של ניגוד אינטרסים והתנגשות בין הרצונות של שותפים בחלקת קרקע מסוימת, חשוב לבסס שיתוף פעולה ביניהם לאורך כל תהליך התכנון והבנייה של נכסי הנדל"ן באותו השטח. זאת על מנת למנוע תרחיש שבו מי מהצדדים המעורבים מחליט להשהות את הבנייה ולגרום נזק ליתר הבעלים בקרקע.
בעזרת הסכם שיתוף במקרקעין שנוסח ונחתם בעזרת עורך דין מקרקעין מנוסה, ניתן לחסוך מראש קונפליקטים ועיכוב בפיתוח הקרקע בהתאם לתכלית שלשמה היא נרכשה.
הסכם שיתוף במקרקעין תומך בקידום פרויקטי בנייה משותפים
במסגרת הסכמי שיתוף מקרקעין, ניתן לעורך הדין בפרויקט, ייפוי כח בלתי חוזר, מטעם כל השותפים בחלקה, וזאת במטרה לאפשר את קידומו של הפרויקט על פי התווה שנקבע מבעוד מועד בהסכם השיתוף במקרקעין. משמעות הדבר הלכה למעשה היא, כי אף צד מבין בעלי החלקה לא יוכל לפעול לעצירת הבנייה מכל שיקול שהוא. כפועל יוצא, כאשר הבנייה כרוכה בהוצאות משותפות לתשלום לאנשי מקצוע מסוגים שונים, הדבר לרוב יוסדר במסגרת הסכם השיתוף כדי למנוע מצב שבו מי מהשותפים אינו עומד בהתחייבותו לקחת חלק בנטל ההוצאות וכתוצאה מכך פוגע באינטרס של היתר.
מתי נדרש רישום הסכם שיתוף בטאבו?
הסכם שיתוף במקרקעין ירשם על פי רוב בלשכת רישום המקרקעין. יחד עם זאת, חשוב לדעת כי רישום הסכם שיתוף בטאבו אינו מהווה תנאי להפיכת ההסכם למסמך משפטי מחייב החל על כל הצדדים החתומים עליו. נשאלת אם כן השאלה: מהי התועלת ברישום הסכם שיתוף בטאבו? התשובה היא שכאשר ישנו שותף שחפץ בהפרת ההסכם (או שאינו מודע לחלוטין להתחייבות שנטל על עצמו בחתימתו עליו), הוא עשוי למכור את חלקו בקרקע לצד שלישי, שיטען כי דבר קיומו של ההסכם לא הובא לידיעתו. רישום הסכם שיתוף בטאבו, אם כך, הוא דרך להבטיח שהסכם השיתוף במקרקעין יהיה מתועד ויגיע לידיעתו של כל אדם שיקבל בעלות על המקרקעין.
הסכם שיתוף יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר
יתרונות:
הסכם שיתוף במקרקעין נושא עימו כמה תועלות שחשוב להכיר ובכללן:
- תיעוד ברור ונהיר של החלק המדויק של כל אחד מן השותפים בקרקע, והזכויות למימושו.
- רישום מפורט של חובותיהם וזכויותיהם של כל השותפים בקרקע.
- הסדרת ההתקשרות בין כל השותפים במקרקעין ומתן פתרונות לבעיות שעשויות להתעורר בעתיד.
- החלת ההסכמות שהושגו בין השותפים הקיימים בקרקע על כל רוכש עתידי.
- רישום הסכם שיתוף בטאבו מאפשר קבלת מימון עבור הנכס.
חסרונות:
מנגד, ישנם גם מספר חסרונות בהסכם שיתוף במקרקעין שיש לתת עליהם את הדעת:
- הסכם השיתוף עשוי לתת פתח לרוב הצדדים החתומים עליו לקבל החלטות המנוגדות לדעת המיעוט.
- מחלוקות שונות עשויות להיווצר ככל שהסכם השיתוף אינו מנוסח באופן מפורט וברור דיה.
מעונינים במידע נוסף על הסכם שיתוף במקרקעין וניסוח של הסכם שיתמוך באינטרסים שלכם? פנו להתייעצות משפטית מקצועית עם משרד עורכי דין חן בוארון.
