מס שבח או בשמו המלא: "מס שבח מקרקעין", הוא מס מקרקעין אותו מוכרי דירות במדינת ישראל נדרשים לשלם בגין רווח ההון שעשו עקב עסקת המכר. המושג "שבח מקרקעין" מתייחס למעשה להשבחה בשווי הנכס, המתבטאת בהפרש שבין מחיר הרכישה של הנכס במקור לבין המחיר שבו הוא נמכר בידי בעליו הנוכחיים, בתוספת ההצמדה למדד ואחרי קיזוז של הוצאות הרכישה וההשבחה של הדירה (ובכלל זה גם שכר טרחת עו"ד מקרקעין בעסקת הרכישה, עמלת התיווך ששולמה, עלויות השיפוץ של הנכס, מס הרכישה ריבית המשכנתא, הפחת בנכס, האגרות והמיסים ששולמו בגינו, וכיוצא באלו). מס זה מחושב כ- 25 אחוזים מתוך הרווח נטו בעסקת המכירה.
במדריך זה עו"ד מקרקעין חן בוארון טרסיוק מסבירה כיצד מס שבח מחושב ומדווח ועל חשיבות הליווי המשפטי מעו"ד נדל"ן בהקשר זה.
זקוקים להכוונה בחישוב ודיווח על מס שבח מקרקעין? משרד עו"ד נדל"ן חן בוארון טרסיוק כאן לשירותכם.
פנו אלינו בהקדם בטלפון: 077-230-5871
חוק המקרקעין
ההוראות לאופן גביית מס שבח מקרקעין בישראל, מוסדרות במסגרת חוק מיסוי המקרקעין משנת 1963. מדובר בדבר חקיקה ייחודי למדינת ישראל, שנועד ליצור הבחנה בין המיסוי החל על רווחי הון הנובעים ממכירת מקרקעין בארץ לבין רווחי הון שמקורם בנכסים מסוגים אחרים.
חוק המקרקעין בוחן את הרווח שמוכר המקרקעין עושה במסגרת ביצוע עסקת המכר, באמצעות קבלת התמורה עבור המכירה. רווח זה – בעגה המשפטית, נקרא "שבח", והוא נבחן ביחס לשוויו של נכס המקרקעין בשוק הנדל"ן המקומי ביחס למחיר שבעליו הנוכחיים (המוכרים) שילמו תמורתו במועד רכישתו במקור, ובתוספת ההשבחות שעשו בו בתקופת החזקתו, בניכוי הפחת בנכס.
על פי חוק מיסוי מקרקעין, חישוב מס שבח בגין נדל"ן מבוצע לרוב במסגרת מכירת הנכס, הנחשבת בחוק כמאורע מיסויי. כך גם במקרה של פעולה באיגוד מקרקעין. שיעור המס הקבוע בחוק כיום הוא 25% אחוזים מהרווח (או 30% מהשבח במקרה של פעולה באיגודי מקרקעין) נטו – לאחר קיזוז של ההוצאות המותרות בחוק והפטורים להם זכאי בעל הנכס.
מס שבח = תשלום בגין עלייה בערך הנכס
מס שבח הינו המס שמוטל על המוכר של הנכס. השם של מס השבח מגיע מהמונח השבחה, כלומר, עלייה בשבח. מס השבח מוטל על המוכר בשל העובדה שהנכס העלה את ערכו במרוצת השנים.
לעניין זה, חשוב להבחין בין השבחת הנכס, מכוחה משלמים מס שבח למיסוי מקרקעין, לבין היטל השבחה.
היטל השבחה הוא תשלום שמשלמים לוועדה המקומית ולא למיסוי מקרקעין, ועל המוכר לשלם היטל זה רק אם הוועדה אישרה תוכנית שכתוצאה ממנה הנכס הושבח.
מהו שיעור מס השבח?
שיעור מס השבח עומד על 25% מעליית השבח של הנכס.
חישוב מס שבח – איך מחשבים את שיעור המס?
חוק מיסוי מקרקעין, כמו שאמרנו, הוא המקור להוראות מס המוטלות בעסקאות נדל"ן, והוא נותן את ההנחייה כיצד יש לחשב מס השבח.
יש שני נושאים חשובים המשפיעים על חישוב מס שבח:
1. שיעור עלייה בערכו של נכס
כמו שאמרנו קודם, שיעור המס שיוטל על מוכר דירה יהא אך ורק על הרווח אותו צבר לאורך השנים. לכן, בשלב הראשון של החישוב, נבחן מהי עליית הערך של הנכס לאורך השנים.
לדוגמה, ניקח את רוני, בעל דירה ברמת גן, שקנה דירה בשנת 2018, במחיר של 2.5 מיליון שקלים. בסוף שנת 2020, רוני החליט למכור את הדירה שברשותו, ומכר את הדירה ליעל, ששילמה לו כ – 3 מיליון שקלים. אם נבחן את שיעור העלייה של ערך הנכס, חישוב מס השבח במקרה הזה, מראה שרוני צריך לשלם מס על השבח של הנכס, כלומר, רוני ישלם מס בשיעור של 25% מחצי מיליון שקלים.
2. קיזוז הוצאות השבחה ורכישה
עכשיו, אנחנו עוברים לחלק המשמח. לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, מוכרי דירות, אשר חייבים בתשלום מס שבח, יכולים לקזז הוצאות שונות, אשר שולמו במהלך השנים בעד הדירה. בין ההוצאות השונות, ניתן למצוא שימוש באנשי מקצוע, דוגמת מתווכים ועורכי דין, הוצאות ריבית על הלוואת המשכנתא ואף הוצאות שיפוץ דירה.
פטור ממס שבח – דירת מגורים מזכה
סעיף 49ב– קובע כי מוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
- מס שבח דירה יחידה – הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל.
- המוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים.
- המוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס.
- מס שבח ירושה – המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
- המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
- לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
- אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
- מס שבח דירה שניה – פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה אפשרי במקרה שהבעלים מוכר דירת מגורים מזכה ובבעלותו דירה נוספת העונה על אחד התנאים הבאים:
- הוא בעלים שותף בדירה הנוספת וחלקו לא עולה על 33%.
- הדירה הנוספת אשר בבעלותו, הושכרה בשכירות מוגנת לפני התאריך 01.01.1997.
- אם הדירה הנוספת שבבעלותו נרכשה על מנת לאפשר את מכירת דירת המגורים המזכה ושתי הדירות נמצאות בבעלותו במשך תקופה שלא עולה על 18 חודשים או במהלך תקופה של שנה מאז מסירת הדירה, במקרה וזו נרכשה מקבלן.
לעניין זה נציין שיש מספר מסלולי פטור ממס שבח, ולכן מומלץ לפנות אל עורך דין מקרקעין מומלץ, אשר ידאג לחסוך לכם את כספי המס המיותרים.
שומה עצמית מס שבח – מה זה?
רשויות המס לא יכולות לעקוב ולגבות את המס בגין כל עסקת נדל"ן באופן אקטיבי. מכאן נולד המונח שומה עצמית. המונח המוזר הזה בעצם אומר ששני הצדדים לעסקת מכירת הדירה, ייאלצו לדווח בעצמם לרשויות המס אודות ההכנסות שלהם מהעסקה.
שומה עצמית של מס שבח היא הדיווח של מוכר הנכס, שכן הוא זה שצריך לשלם מס שבח עבור העסקה שנסגרה.
מכרתי דירה – מה עלי לדווח לרשויות?
בין היתר, עליכם להעביר לרשויות פרטים אישיים שלכם, פרטים אודות הנכס, בהם גוש, חלקה, ותת חלקה, כאשר מדובר על שטחים משותפים, ותצהיר מטעמכם.
התצהיר אמור לכלול את שיעור המס שאתם צריכים לשלם. נציין כי רשות המס בוחנת את התחשיב שהעברתם לה באופן מדוקדק, ולכן, מומלץ לבצע את החישוב על ידי איש מקצוע.
בנוסף, במידה והמוכר זכאי לפטור ממס, עליו לדווח על כך בתצהיר.
האם מס שבח הוא מס מכירה החל על מכירת דירה בלבד?
לא. כמו שניתן להניח, חוק מיסוי מקרקעין חל על כל סוג של מקרקעין. בדומה לתשלום מס בעת מכירת דירה, גם אלו אשר מוכרים נכסים מסחריים, שטחים חקלאיים או כל סוג מקרקעין אחר, ייאלצו לשלם מס. יש לציין כי שיעורי המס ישתנו בהתאם לסוג הנכס.
מס שבח תושב חוץ – מה הזכויות של תושבי חוץ בעלי דירות בחו"ל
כשתושב חוץ מעוניין למכור דירה בישראל, הוא עשוי להיות זכאי לקבלת פטור מתשלום מס שבח מקרקעין אם אין בבעלותו דירת מגורים נוספת במדינה שבה הוא חי. לשם מימוש פטור זה תושב החוץ יידרש להוכיח שאינו מחזיק בדירה נוספת במדינת תושבותו.
אולם גם תושבי חוץ בעלי דירת מגורים בחו"ל, עשויים להיות זכאים להפחתה במס שבח במידה ודירת המגורים שבבעלותם נחשבת כדירה מזכה. במקרה זה החישוב יעשה לפי מס לינארי מוטב.
לסיכום
על מנת להבין האם הפעולה שברצונכם לבצע בנכס מקרקעין שבבעלותכם, עשויה להיחשב כאירוע מס שיחייב אתכם בתשלום מס שבח מקרקעין, יש להיכנס בעובי הקורה של חוק מיסוי המקרקעין ולהכיר את הוראותיו ומשמעויותיהן לעומק.
כאן ניכרת חשיבות הסיוע המשפטי ממשרד עו"ד מיסוי מקרקעין ותיק ובעל ניסיון עשיר בתכנון מס בעסקאות מכר ממגוון סוגים. משרד עו"ד חן בוארון טרסיוק פועל בשוק הנדל"ן המקומי מזה למעלה מ- 10 שנים. במהלך שנות פעילותנו, סייענו למוכרי דירות, בתים ונכסי מקרקעין ממגוון סוגים, לבדוק את חבות המס הצפויה להם בעסקת המכירה של הנכס שבבעלותם ולאתר דרכים להפחתה במיסי המקרקעין הצפויים בעסקה, ובכלל זה גם השגת פטורים והקלות בתשלום מס שבח מקרקעין, שיכולים להתבטא בחיסכון של סכומי כסף בלתי מבוטלים.
היחס האישי, האכפתיות והזמינות שעורכת דין מקרקעין חן בוארון טרסיוק מציעה לכל לקוחה ולקוח, בנוסף לניסיון המעשי העשיר והמקצועיות חסרת הפשרות של צוות המשרד, הם שהופכים את משרדנו לבחירה הטבעית של רוכשי נדל"ן בישראל המעוניינים למקסם את הרווח בעסקאות המכר שלהם ולצמצם את הוצאות המיסוי שלהם בעקבות המכירה, למינימום האפשרי. נשמח לסייע בכך גם לכם.
לתכנון מס מקצועי לקראת עסקת המקרקעין שלכם – פנו למשרד עו"ד חן בוארון טרסיוק בהקדם.
