היטל השבחה הינו סכום כספי אותו וועדות התכנון והבנייה המקומיות בישראל, מחייבות בעלי נכסי מקרקעין, לשלם במסגרת עסקאות מכירת דירה. במדריך זה נסביר על מטרתו של היטל ההשבחה, התנאים לחיוב בו והמקרים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום זה. כדאי לקרוא ולהכיר.
מוכרים את הבית או הדירה? ייתכן מאוד שתאלצו לשלם היטל השבחה
אחת ההפתעות הפחות נעימות שבעלי נכסים בישראל מגלים בבואם למכור את הדירה או הבית שבבעלותם, נקראת "היטל השבחה". מדובר בהוצאה המתווספת לשלל העלויות ומיסי המקרקעין שיש לשלם כחלק מעסקת המכירה.
היטל השבחה – על מה ולמה?
היטלי השבחה הם כאמור, היטלי חובה המוטלים על ציבורי מוכרי הדירות בישראל, בידי הוועדות המקומיות לתכנון ובניה. תשלום זה נועד למימון של פרויקטי השבחה של נדל"ן, בעקבות אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), קבלת היתר לשימוש חורג או מתן הקלות.
דוגמא קלאסית למקרה בו עלול להידרש תשלום של היטל השבחה, היא כאשר תוכנית המרחיבה את זכויות הבניה בקרקע מסוימת, מאושרת. היה ובמסגרת הרחבת זכויות הבנייה מאושרת הוספה של קומה במבנה למגורים, שווייה של הקומה הנוספת ייחשב כתוספת ערך לנכס המיועד למכירה.
מדוע היטל השבחה משולם דווקא בעסקאות מכירה?
על פי חוק התכנון והבנייה, יש לשלם היטל השבחה כאשר מממשים את הזכויות בנכסי מקרקעין – קרי, בקבלת היתרי בנייה, או במכירת הנכס. כך ייתכן כי בעל נכס מקרקעין יגלה רק במעמד המכירה כי במרוצת השנים שבהן החזיק בנכס, אושרו תוכניות שונות המגדילות את זכויות הבנייה בקרקע. מצב כזה עלול להוביל להוצאות כבדות עבור בעל הנכס, לאור כמות תוכניות ההשבחה שאושרו עבור אותם מקרקעין בחלוף הזמן.
האם ישנה חשיבות לכמות הנכסים שבבעלותו של הנישום לעניין היטל ההשבחה?
לכמות הנכסים שתחת בעלותו של אזרח ישראלי, אין חשיבות בהקשר להיטל ההשבחה המוטל עליו במעמד מימוש הזכויות במקרקעין. זאת להבדיל מחוקי מיסוי אחרים, כדוגמת מס רכישה ומס שבח, שבהקשרם דווקא קיימת משמעות לכמות הנכסים שמחזיק הנישום בבעלותו.
זה משנה אם מדובר בנדל"ן פרטי או נדל"ן מסחרי?
בהקשר של היטל השבחה, אין משמעות לשאלה אם מדובר בנדל"ן פרטי או נדל"ן מסחרי. מה שכן, עבור לקוחות עסקיים, רכיב המע"מ אינו מחושב, היות והוא ניתן לקיזוז.
האם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה?
החוק במדינת ישראל לצד ההלכה הפסוקה, מאפשרים קבלת פטור מתשלום היטל השבחה, בכמה מקרים, לרבות:
- פטור מתשלום היטל השבחה עבור זכויות בפרויקטי תמ"א 38
- פטור מהיטל השבחה בתוכניות על בסיס סעיף 23 לתמ"א
- פטור מתשלום היטל השבחה בבניית ממ"ד
- פטור מתשלום היטל השבחה בהרחבת דירה למגורים עד שטח של 140 מטר רבוע (ככל שהנישום ו / או מי מבני משפחתו מתגוררים בדירה למשך 4 שנים ממועד השלמת הבנייה)
מה ניתן לעשות כאשר מקבלים שומת היטל השבחה?
להבדיל מסוגים אחרים של היטלי חובה, כגון ארנונה או היטל פיתוח, שקיימת נוסחה ברורה שמאפשרת לחשב את סכומם – הסכום של היטל ההשבחה נקבע על בסיס הערכת שוויו של הנכס. מאחר ואומדן ערכו של נכס הוא עניין דינאמי ומשתנה, ניתן לערער על גובה השומה שנקבעה במסגרת היטל ההשבחה. את הערעור על דרישת התשלום הנ"ל ניתן להגיש בתוך עד 45 ימי ממועד קבלת שומת ההשבחה, באחד משני ערוצים:
- פנייה ליושב ראש מועצת השמאים, בבקשה למינוי שמאי מכריע. עם מינויו, יידרש הנישום להגשת שומה נגדית דרך שמאי מקרקעין פרטי מטעמו.
- הגשת השגה לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה.
בשורה התחתונה
לדברי עו"ד מקרקעין חן בוארון, המתמחה בליווי עסקאות מכירה של נדל"ן ופרוייקטי התחדשות עירונית, כאשר מעמידים דירה או בית למכירה, חשוב לברר בהקדם האפשרי מול הרשות המקומית האם נדרש תשלום של היטל השבחה. בנושא זה עדיף שלא להמתין לדקה התשעים, כאשר כבר ישנם רוכשים שמעוניינים לסגור את העסקה. לא אחת, מתגלה היטל ההשבחה כנטל של ממש, שיש בו כדי להקטין באופן ניכר את התמורה הנותרת בידיו של המוכר. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בבית פרטי, דירת גג או דירת גן, שבהם היטלי ההשבחה נוטים להגיע לסכומים גבוהים יחסית. לכן זהו נושא שמומלץ לבררו מראש, כדי לא להיות מופתעים.
