תהליך רכישת דירה ב3 שלבים [מדריך להורדה]

המדריך המפורט ביותר שקיים שמפרט את כל הפן המשפטי שאתם צריכים לדעת עליו לפני שאתם ניגשים לרכישת דירה. קריאה מהנה
דירוג ממוצע 5.0
5/5
תוכן עניינים

תהליך רכישת דירה מתחלק ל3 שלבים:

תהליך רכישת דירה

בדיקות מקדמיות לנכס

ניהול משא ומתן ברכישת דירה

ניהול משא ומתן, עריכה וחתימה על הסכם מכר

רישום טאבו ברכישת דירה

העברה ורישום הזכויות על שם הקונה בטאבו (או בחברה משכנת / רשות מקרקעי ישראל)

השלב הראשון בדיקות מקדמיות

רוכשים רבים שמצאו דירה שמוצאת חן בעינהם, רצים לחתום על חוזה מבלי לבדוק בכלל את הדברים הבאים:

  • האם יש להם מספיק כסף לרכוש את הדירה?
  • האם הדירה אכן שייכת למוכר?
  • האם היא רשומה בטאבו?
  • ברשות מקרקעי ישראל? או בחברה משכנת?
  • האם יש חריגות בניה?
  • האם היא נבנתה לפי ההיתר?
  • מה מצבה הפיזי? 
  • האם יש רטיבויות? סדקים?
  • מה גובה המס שהם יצטרכו לשלם?
  • האם הם זכאים לפטור? ועוד…

היתכנות כלכלית:

עוד לפני שמצאתם דירה ספציפית תבדקו כמה הון עצמי יש בידכם, והאם הוא מספיק כדי לקנות דירה, או שמא אתם צריכים לקחת הלואה מבוטחת משכנתא.

אם כן, חשוב מאוד שכבר מהשלב הראשון תקבלו מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, ותדעו בוודאות שבאפשרותכם לקנות את הדירה שבה אתם מתעניינים.

כל זאת על מנת שלא תמצאו את עצמכם חלילה בשלב הבא, בהפרת הסכם מול המוכרים מאחר ולא יהיה לכם מספיק כסף כדי לשלם להם, כפי שהתחייבתם בהסכם.

בעל המקצוע שיכול לעזור לכם לצורך הבדיקה הזו הוא יועץ משכנתאות
יועץ משכנתאות חוץ בנקאי יוכל לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים בלקיחת משכנתא בניגוד ליועץ המשכנתאות של הבנק אשר מתפקד כ״איש מכירות״ אשר מטרתו להפנות אתכם למסלולים האטרקטיביים ביותר עבור הבנק. יועץ חוץ בנקאי יבצע ניתוח מעמיק של היכולות הפיננסיות, יבדוק את התכנות הכלכלית שלכם ויכולת ההחזר החודשי שלכם, יבצע עשרות סימולאציות עד להשגת התמהיל האטרקטיבי ביותר עבורכם, ימנע מכם תשלום של קנסות במשכנתא ויחסוך לכם זמן יקר של עבודה מאומצת מול הבנקים למשכנתאות להשגת הריבית הטובה ביותר.

בדיקה משפטית:

תוצאיו נסחי טאבו מהאינטרנט, גם נסח רגיל וגם נסח מרוכז. כדי להוציא נוסח טאבו אתם צריכים לדעת מה הגוש חלקה, ותת חלקה אם מדובר בדירה בבניין.

סח טאהו זה תעודת הזהות של הנכס, אפשר לראות בנסח הטאבו הרבה מאוד אינפורמציה חשובה מאוד לגבי הנכס, לדוגמא:

  • מי רשום כבעלי הזכויות של הנכס
  • האם רשומים שעובדים, עיקולים, הערות שונות כמו חריגות בניה, צו הריסה, התנעות מעשיית עסקה, תמ״א 38, האם יש מניעה או הגבלה להעברה ולירושה הנכס זה 
  • מה גודל הדירה? האם היא אכן כמו שנאמר לכם בעל פה? האם מוצמדת לדירה חניה/חנות (מקורה/ תת קרקעית וכו׳) מרפסת, מחסן וכדו׳
    כמו כן, חשוב מאוד להוציא מהאינטרנט את מסמכי הבית המשותף – תו תקנון ותשריט.

מס רכישה:

כאשר קונים דירה, מוטל מס רכישה שעולות משמעותית מאוד ולכן כדאי לעשות תכנון מס נכון. בהרבה מאוד מהמקרים, בדיקה זו משפיעה על ההחלטה אם לבצע את העסקה או לאו.

כאשר מדובר בדירה מגורים יחידה של תושבי ישראל, שיעורי המס מדורגים בהתאם לשווי הדירה הנרכשת, כך שעד לגובה מדרגה מסוימ לא משלמים מס בכלל.

כמו כן יש הקלות מס לאוכלוסיות מסוימות כמו נכים, עולים חדשים וכו׳

בעל המקצוע שיכול לעזור לכם לצורך הבדיקה הזו הוא עורך דין
לעורך הדין המלווה את העסקה מתחילתה ועד סופה, יש אחריות מקצועית ותקפדיו להגן ולשמור על הזכויות והאינטרסים שלכם ולהעניק לכם את הביטחון ואת השקט הנפשי. ראשית העורך דין יערוך עבורכם את כל הבדיקות המשפטיות המקדימות, ינהל משא ומתן עם הצד השני או עורך דין מטעמו, יגבש הכל בהסכם מחייב, ולבסוף ידאג להשלמת העסקה ע״י העברה ורישום הזכויות בדירה על שמכם.

בדיקה תכנונית:

לבדוק בעירייה או בוועדה המקומית את תיק הבניין. צריך לבדוק אם יש היתר בנייה ואם הדירה נבנתה בהתאם להיתר, לוודא התאמה בין המסמכים של הטאבו לבין המסמכים שבתיק בניין. האם השווי של הדירה זהה למחיר המכירה לפי השמאי של הבנק? מה תוכנית הבנייה מסביב לבניין? ואיך זה ישפיע לטוב או לרע על איכות חייכם או על שווי הדירה.

בעל המקצוע שיכול לעזור לכם לצורך הבדיקה הזו הוא שמאי מקרקעין
שמאי מוסמך לקבוע את שווי הנכס הנדלנ״י, ובהתאם לכך להגיע להסכמה עם המוכר לגבי המחיר. כאשר השמאי עורך שומה לנכס, הוא לוקח בחשבון את מיקום הנכס, גודל הנכס, חריגות בנייה, גורמים סביבתיים זכויות בניה וכדו׳. כמו כן, השמאי עורך בדיקה תכנונית, הוא בודק את תיק הבניין, אם יש היתר ואם הדירה נבנתה בהתאם להיתר, ואם אתם מעוניינים לקחת משכנתא, מומלץ מאוד לערוך שמאות מוקדמת לפני חתימה על ההסכם.

בדיקה פיזית הנדסית:

האם יש בדירה בעיות כמו נזילות, רטיבויות, עובש, טרמיטים, פגם מהותי נסתר או גלוי…

לבדוק מהי רמת התחזוקה של הבניין.

האם יש מעלית? איפה ממוקם חדר האשפה?

לבדוק את סביבת הבניין, לדוגמא – הדירה קרובה למוסדות חינוך ומרכזיים רפואיים, יש מקומות חניה ליד הבית? נגישות לתחבורה ציבורית?

בעל המקצוע שיכול לעזור לכם: חברת בדק בית (צוות החברה כולל מהנדסי ומפקחי בנייה)
בדיקת המבנה מגלה בין היתר: רטיבות בקירות או נזילה בצנרת פנימית, ליקויים במעטפת הבית כולל בחלונות, דלתות, קירות הבית והגג, בדיקת מערכת המים, הגז, החשמל ועוד.

השלב השני ניהול משא ומתן, עריכה וחתימה על הסכם המכר

רוכשים רבים מתפתים לחתום על זיכרון דברים מחשש להפסיד את הנכס לקונה אחר.אולם, חשוב לדעת שמסמך זה מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין למרות שהוא כולל רק תמצית של פרטי העסקה יש בו פתח רב למחלוקות בין הצדדים, ולא נותן פתרון מספק לבעיות שעלולות לצוץ בהמשך.

באשר להסכם המכר, זה ייחתם לאחר שעורך הדין שלכם ינהל משא ומן על תנאי העסקה עם עורך הדין של המוכר, תוך מתן דגש על הסעיפים המהותיים עבורכם הקונים, כגון לוח התשלומים ומועדמסירת החזקה בדירה, יעגן משפטית את הזכויות ואת האינטרסים שלכם, ידאג לבטוחות וביטחונות לכסף שלכם למקרים בהם תהא חלילה סטייה או הפרה של ההסכם – ויגבש בכל תחת הסכם מחייב שיחתם בין הצדדים.

בהסכם המכר, חשוב מאוד שכנגד התשלום הראשון תרשם לטובתכם הערת אזהרה.

וכנגד התשלום האחרון, תקבלו את מסירת החזקה בדירה לידיכם, וכן גם את מלוא האישוריםוהמסמכים הנדרשים להעברת ורישום הזכויות על שמכם.

ככל וחסר אי אילו מהאישורים או המסמכים, חשוב שיצויין במפורש בהסכם כי במקרה זה ישאר כסף בנאמנות בידי עורך דינו של המוכר, עד להשלמת המסמכים הנדרשים.

ככל שלמוכר רשומה משכנתא על הדירה (זכרו שהמשכנתא היא על הנכס ולא על המוכר), תבקשו שהתשלומים הראשונים יהיו לטובת סילוק ומחיקת המשכנתא של המוכר מאחר והאינטרס שלכם הוא לרכוש נכס נקי משעבודים וחובות.

חשוב לתת דגש לפרק של הצהרות והתחייבויות המוכר והקונה. לדוגמא, הצהרת המוכר לגבי המצב הפיזי של הנכס כמו רטיבויות/ נזילות, מצבם של מערכות המים הביוב החשמל וכדומה. והמצב המשפטי תכנוני – כמו שהוא אכן הבעלים של הנכס ושאיןן מניעה להעביר את הזכויות והחזקה אליכם,שאין על הדירה עיקולים, משכונים, צווי הריסה, חריגות בנייה ועוד ״הפתעות״…

 

השלב השלישי העברה מלאה ורישום הזכויות של שמכם

כל עסקת נדל״ן נגמרת – ברישום

כלומר העסקה הגיעה לסיומה רק לאחר שכל הזכויות בדירה הועברו על שמכם ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).

זה נשמע מאוד טכני וברור מאליו, אבל תתפלאו לגלות שאלפי דירות לא סיימו את ההליך, ולא נרשמו על שם הרוכשים.

ומתי מגלים זאת? כאשר הם רוצים למכור את הדירה או להעביר אותה במתנה או להוריש אותה לאחר מותם, ואז זה מורכב וארוך הרבה יותר.

עורך דין מקרקעין והתחדשות עירונית

עורכת הדין חן בוארון טרסיוק מטפלת בעסקאות של רכישת דירה יד שנייה וכן רכישת דירה מקבלן.

המשרד מלווה את הלקוח לאורך כל שלבי העסקה ומטפל בכל היבטיו

החל מביצוע בדיקות מקדמיות לנכס על מנת לוודא את זהות בעליו וכי הוא נקי משעבודים וניהול משא ומתן על תנאי העסקה וכלה בעריכת חוזה המכר, רישום הזכויות על שם הרוכש וטיפול בהיבט המיסוי.

צור קשר באחת מן הדרכים המופיעות באתר ונשמח לעמוד לצידך במהלך עסקת חייך.

המידע המוצג במדריך זה הינו מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ או חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי.

אין להעתיק מאמר זה.

מדריך רכישת דירה
קבלו במתנה את המדריך
רכישת דירה ב3 שלבים

הזינו אימייל ואנו נשלח לכם את המדריך במתנה.

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
עוד מאמרים בנושא
מה עורך דין מקרקעין עושה?
מאמרים
מה עורך דין מקרקעין עושה?

אילו נושאים מטופלים במסגרת דיני מקרקעין? מהם תחומי אחריותו של עורך דין מקרקעין? סוגי השירותים שמספק עורך דין מקרקעין בעסקאות קניה ומכירה של נדל"ן – ועוד הרבה במאמר שלפניכם

קרא עוד »
עסקת קומבינציה
התחדשות עירונית
עסקת קומבינציה

מעוניינים במידע נוסף בנושא עסקת קומבינציה? עורכת דין חן בוארון תשמח לסייע לכם. צרו קשר בהקדם!

קרא עוד »
הסכם שיתוף במקרקעין
מאמרים
הסכם שיתוף במקרקעין

חפצים במידע נוסף על הסכם שיתוף במקרקעין וניסוח של הסכם שיתמוך באינטרסים שלכם? פנו להתייעצות משפטית מקצועית עם משרד עורכי דין חן בוארון.

קרא עוד »
עו"ד מקרקעין חן בוארון
קונה או מוכר נכס?
לפגישת ייעוץ צרו קשר
מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם לפרטים מלאים.
לוגו עו"ד מקרקעין חן בוארון
מייסדת המשרד, בעלת ניסיון עשיר ויכולת מקצועית גבוהה בליווי משפטי בעולמות המקרקעין- נדל"ן והתחדשות העירונית.
לאור ניסיונה המקצועי והידע הנרחב שצברה, עו"ד בוארון מנתחת היטב את המפה הנדל"נית-עסקית ומעניקה פתרונות יצירתיים תוך יושרה מקצועית, אכפתיות, זמינות ויחס אישי לכל לקוח.
מן העיתונות
כתבה על עורכת הדין חן בוארון
כתבה בעיתון השקמה
כתבה בכלכליסט על עו"ד מקרקעין חן בוארון
כתבה מתוך העיתון כלכליסט
כתבה בלוי יצחק על עו"ד נדל"ן חן בוארון
כתבה מתוך לוי יצחק
קבלו במתנה את המדריך
3 הטעויות הקריטיות שעושים רוב רוכשי הדירות ואיך להימנע מהן

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
שלום וברכה אני עו"ד חן בוארון
איך אני יכולה לעזור?