העיסוק במס שבח הופך רלוונטי כאשר מכירת דירה עומדת על הפרק. עם זאת, לא בכל עסקת מכר תשלום מס שבח מחויב על פי החוק. למעשה, רק מוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת, חייב בתשלום מס שבח. בשורות הבאות עורכת דין מקרקעין חן בוארון טרסיוק, תסביר אודות תנאי הזכאות לפטור מתשלום מס שבח דירה יחידה והמקרים שבהם גם במכירת דירה נוספת עשוי להתאפשר מימוש הפטור הזה.
זקוקים לסיוע מקצועי בחישוב מס שבח לדירה יחידה? זה הזמן לפנות למשרד עו"ד מקרקעין חן בוארון טרסיוק ולקבוע פגישת ייעוץ!
מה קובע חוק מס שבח דירה יחידה?
חוק מס שבח או בשמו הרשמי: "חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכג – 1963" קובע שבמכירת נכסי מקרקעין בישראל – בין אם מדובר בדירה, בבית, בחלקה או במקרקעין מסוג שונה, חלה החובה לשלם מס שבח.
מס שבח, אם כן, הוא מס מקרקעין שבעלי נדל"ן בישראל נדרשים לשלם כאשר הם מוכרים את נכסיהם, בתנאים מסוימים. מדובר בתשלום מס בגין הרווח שנוצר ממכירת הנכס. זהו בעצם ההפרש הקיים בין המחיר שבו הנכס – ובמקרה שלנו – הדירה נרכשה במקור, ובין מחיר המכירה שלה בהווה, בקיזוז הוצאות הרכישה, ההחזקה, ההשבחה והמכירה של הנכס.
משמעות הדבר הינה שאדם בישראל שרוכש דירה ומוכר אותה לאחר ששווייה גדל, עשוי להידרש לתשלום מס שבח מקרקעין על הסכום שערך הדירה עלה בו (ההפרש הזה ידוע בשפה הנדל"נית בתור "השבח").
אולם חוק מס שבח מוסיף וקובע כי ישנם מקרים שבהם בעלי דירות עשויים להיות זכאים לפטור חלקי או מלא ממס שבח. למעשה, החוק בישראל מעניק פטור מס שבח דירה יחידה הנחשבת כדירה מזכה.
מהו החישוב למס שבח על דירה יחידה?
מי שמוכר דירה בישראל של ימינו, נדרש לשלם מס שבח בסך 25% מהרווח ממכירת הדירה, אלא אם כן מדובר בדירתו היחידה של המוכר, הנחשבת כדירה מזכה על פי החוק. על מנת שדירה תיחשב ככזו, עליה להיות דירת מגורים שעומדת בקריטריונים שלהלן:
- בנייתה הסתיימה.
- הדירה נמצאת בבעלות פרטית ולא בבעלות חברה.
- יותר ממחצית משטחה של הדירה שימש למטרת מגורים ב- 4 השנים שטרום מכירתה או במשך 80% מן התקופה שלגביה השבח חושב.
גם דירה ששימשה כגן ילדים או כבית כנסת עשויה להיחשב בתור דירה מזכה, אפילו אם לא הייתה בשימוש כדירת מגורים. אולם חשוב גם לדעת כי קיימת תקרה לפטור ממס שבח על דירה יחידה, כפי שנפרט בהמשך.
מנגד – מי שאינם זכאים לפטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה מסיבות כאלו ואחרות – ישלמו מס שבח על הרווח ממכירת הדירה, על בסיס שיטת חישוב לינארית.
לפי שיטה זו, במכירת דירה לא מזכה שנקנתה טרום שנת 2014, יש לשלם מס שבח אך ורק עבור שנות הבעלות בדירה מ- 2014 ואילך. זאת משום שעד לשנת 2014, הייתה קיימת אפשרות לקבלת פטור מתשלום מס שבח גם במכירת דירה שאינה מזכה, בהינתן עמידה בתנאים מסוימים. אך עקב רפורמה שהתרחשה בשנה זו הפטור ממס השבח שניתן עד אז באופן גורף כמעט – התבטל.
בהתאם לכך, עבור דירה שנרכשה לפני שנת 2014, יינתן פטור ממס לגבי השבח בשנים שחלפו מרכישתה ועד שנת 2014, ואילו בגין השבח בשנים שלאחר 2014 ועד תאריך המכירה – יגבה מס שבח בסך 25% מהרווח הריאלי על המכירה. לצורך החישוב, את השבח הכולל של הדירה נחלק בסך שנות הבעלות בה בכדי להגיע לרווח השנתי, ואחר כך נכפיל את סכום הרווח השנתי במספר השנים שחלפו מ- 2014 ועד תאריך מכירת הדירה.
מתי צריך לשלם מס שבח עבור דירה יחידה?
ככלל לא צריך לשלם מס שבח עבור דירת מגורים יחידה. החריג לעניין זה חל במקרים שבהם המוכרים אינם עומדים בתנאים המזכים בפטור ממס שבח לפי החוק. חבות בתשלום מס שבח עבור דירה יחידה יחול אם המוכר:
1. איננו תושב ישראל.
2. לא מחזיק בדירה במשך 18 חודשים ומעלה, או מחזיק בדירה במשך תקופה כזו אך מימש כבר את הזכאות לפטור ממס השבח ב- 18 החודשים שלפני המכירה של הדירה הנוכחית.
בנוסף למקרים אלו, ישנם מקרים שבהם גם אם המוכר תושב ישראלי ומחזיק בדירה אחת במשך שנה וחצי מבלי שמימש לפני המכירה את הפטור, הוא עדיין ישלם מס שבח. הדבר יקרה אם:
1. יש למוכר זכויות בניה לדירה או לבית.
2. שווי הדירה חורג מתקרת הפטור שהחוק קובע שנכון לשנת 2023, מוגבלת לסכום של 4,846,000 ש"ח. במקרה כזה, ישלם המוכר עבור חלק השווי של הדירה שמעל תקרת הפטור – מס שבח של 25% בגין השבח היחסי של חלק זה.
מי זכאי לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה?
סעיף 49 ב(2) בחוק מס שבח מזכה בפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, מוכרים שעומדים בשלושת התנאים שלהלן:
- זוהי דירתם היחידה.
- יש להם בעלות על הדירה במשך 18 חודשים ויותר מתאריך האכלוס שלה.
- הם לא מכרו דירה אחרת עם פטור מתשלום מס שבח עבור דירה יחידה, ב- 18 החודשים שטרום עסקת המכירה הנוכחית.
מהו תהליך מימוש הזכות לפטור ממס שבח דירה יחידה?
תהליך מימוש הזכות לפטור ממס שבח דירה יחידה, מתחיל בהגשת בקשה לקבלת הפטור לצד טופס הצהרה על המכירה של הזכות במקרקעין.
בנוסף, ככל שמדובר במכירת דירה שנמצאת בבעלותם המשותפת של מספר מוכרים, יש צורך להגיש לצד ההצהרה גם טופס בקשה לקבלת פטור ממס שבח למוכר נוסף (טופס 2988), בצירוף חוזה מכר, חוזה רכישה ונסח טאבו של הדירה.
האם ניתן לעשות פריסת מס שבח?
ניתן לעשות פריסת שבח למשך עד ארבע שנים, הכוללות את שנת המכירה עד שלוש השנים שקדמו לה. למעשה, מדובר בפועל על פריסת סכום השבח שהוא הרווח הנוצר ממכירת הנכס, ולא בפריסה של מס השבח. בכל מקרה, זוהי דרך להקטנת תשלומי המס באופן ניכר ובמקרים מסוימים, היא מאפשרת למוכרים גם לקבל החזרי מס שבח.
האם יש צורך בתשלום מס שבח עבור דירה מירושה?
ישנם תנאים ספציפיים בהם אין צורך בתשלום מס שבח עבור מכירת דירה שהתקבלה בירושה, גם אם היא לא הדירה היחידה של המוכרים והם:
- אם חלקו של המוכר בדירת הירושה לא עולה על מחצית מסך הזכויות בה.
- באם חלקו של המוכר בדירת הירושה כן עולה על מחצית מסך הזכויות בה – הוא עדיין יוכל לקבל פטור ממס שבח בגינה, אם דירה זו היתה דירתו היחידה של המוריש, במידה והיורש הינו בן או בת הזוג של המוריש, ילדו או נכדו – או בן זוגם של אלו, ובתנאי שלמוריש עצמו היתה זכאות לקבלת פטור מתשלום מס שבח, במידה והיה מוכר בעצמו את הדירה הנ"ל. במקרה כזה עובר הפטור מתשלום מס השבח אל היורש שקיבל את הדירה, ובעת מכירתה יורש זה לא יידרש לשלם מס שבח בגינה, גם אם יש לו דירות נוספות.
אולי יעניין אתכם גם:
מס שבח דירה שניה – המדריך המקיף!
לסיכום
מאחר ודיני המקרקעין בישראל הם תחום משפטי דינמי שנוטה להתעדכן באופן תדיר, גם החישוב למס שבח על דירה יחידה והקריטריונים לקבלת פטור ממנו, עשוי להשתנות מעת לעת. מכאן שעל מנת לדעת האם מכירת דירה מזכה בפטור מתשלום מס שבח, חשוב לפנות לעזרה מקצועית של עו"ד מקרקעין מומלץ שנמצא עם האצבע על הדופק בכל הנוגע לחקיקה בתחום המקרקעין, ויכול לבצע בדיקה מדויקת של החבות הצפויה לכם במס השבח במסגרת העסקה.
מעוניינים בסיוע מקצועי בחישוב מס שבח דירה יחידה? צרו קשר כעת עם עו"ד חן בוארון טרסיוק!
אולי יעניין אתכם גם:
חסכנו לכם: טעויות במכירת דירה שכדאי למנוע >>
