תשלום מס שבח עולה על הפרק במסגרת מכירת נדל"ן, אולם לא כל אדם בישראל שמוכר דירה חייב לשלם מס שבח, אלא רק מי שמחזיק ביותר מדירה יחידה. מדובר על תשלום מס על הרווח מהעסקה, שהוא ההפרש בין מחיר הקנייה של הנכס במקור לבין מחיר המכירה שלו בהווה, בניכוי ההוצאות של המוכר.
בסקירה הבאה, עו"ד מקרקעין חן בוארון טרסיוק תפרט על שיטת החישוב של מס שבח דירה שניה והדרכים להפחית בחבות המס בעסקה בעזרת ליווי של עורך דין מקרקעין מומלץ ומנוסה.
מעוניינים בסיוע בחישוב מס שבח במכירת דירה שניה? אשמח לעמוד לשירותכם! צרו קשר עם משרדנו כעת לקביעת פגישת ייעוץ: 077-230-5871.
מה זה מס שבח?
המושג "מס שבח מקרקעין" מתייחס למס שמוכרי דירות בישראל חייבים לשלם על הרווח שהתקבל ממכירת נכס מקרקעין ששבעלותם, כמו דירה, בית וכדומה. המונח "שבח מקרקעין" מתאר את ההגדלה בשווי הנכס, כפי שמתבטאת בהפרש בין מחיר הרכישה המקורי של הנכס לבין המחיר בו הוא נמכר על ידי בעליו הנוכחיים, עם הצמדה למדד ולאחר הפחתת הוצאות הרכישה וההשבחה של הנכס (כולל שכר טרחת עו"ד מקרקעין ברכישה, עמלת התיווך ששולמה, עלויות שיפוץ הנכס, מס הרכישה, ריבית משכנתא, פחת בנכס, אגרות ומיסים). את מס השבח המוכר נדרש לשלם בתוך עד 60 ימים מביצוע המכירה.
איך עושים חישוב מס שבח על דירה שניה?
חישוב מס שבח דירה שניה מתבצע לפי ההפרש בין מחיר מכירת הדירה ומחיר הרכישה שלה, שממנו מפחיתים את שווי ההשבחה (השיפורים) שבוצעה בדירה, ההוצאות שהמוכרים הוציאו בתקופת החזקתה והפחת שלה.
מס שבח דירה שניה עומד כיום על 25 אחוזים מהרווח נטו שעושה המוכר על מכירת הדירה השנייה, בקיזז ההוצאות והפטורים שהחוק מעמיד לרשותו.
בהתאם לכך, אדם בישראל שקנה דירה בעלות של 1 מיליון ש"ח וכעבור חמש שנים מכר אותה בסכום של 2 מיליון ש"ח, מגיע לרווח של 1 מיליון ש"ח במכירת הדירה, אשר מתוכם הוא ידרש לשלם רבע מיליון ש"ח כמס שבח במכירת דירה שניה.
האם יש הקלות על תשלום מס שבח בדירה שניה?
קיימות 2 דרכים עיקריות להשיג הקלות בתשלום מס שבח במכירת דירה שנייה והן:
- הפחתת חבות מס שבח באמצעות ניכוי הוצאות – המחוקק בישראל מכיר בכך שהשקעתם בדירה שלכם כסף במסגרת רכישתה ובתקופת הבעלות עליה. ראשית, כדי לקנות אותה, נדרשתם לשלם לעורך דין מקרקעין שכר טרחה. בנוסף, במסגרת רכישת הדירה, המחיר שלה היה צמוד מדד ובנוסף נדרשתם גם לשלם עליה מס רכישה. זאת בנוסף לכך שבמשך תקופת הבעלות על הדירה, לבטח שילמתם ריביות על המשכנתא, ולבסוף – כדי למצוא קונים נדרשתם לשלם גם למתווך.
המחוקק גם מכיר באפשרות שערכה של הדירה עלה מהיום שבו היא נרכשה ועד מועד מכירתה, לא רק בזכות התמורות בשוק הנדל"ן, אלא גם בגלל השיפורים שביצעתם בה: אם ערכתם שיפוץ בדירה או ניצלתם את זכויות הבניה שלכם כדי להרחיב אותה, הרי ששוויה יעלה וניתן יהיה למכור אותה במחיר גבוה יותר מדירה לא משופצת.
מכל הסיבות הללו, כאשר אתם מחשבים את סכום מס השבח שעליכם לשלם במכירת דירתכם השנייה, עליכם לקזז את ההוצאות שהוצאתם על הדירה. אולם חשוב לציין שעליכם להציג קבלות לכל הוצאה כזו, לכן חשוב לשמור על קבלות לכל הוצאה שביצעתם בהקשר לדירתכם.
- הפחתת חבות מס שבח באמצעות השיטה הלינארית – עד שנת 2014, אפשר היה לקבל פטור ממס שבח לדירה שניה, בכפוף לעמידה בתנאים מסוימים. אולם בשנה זו נכנסה לתוקף רפורמה בנושא זה שהובילה לביטול הפטור ממס שבח שעד אז ניתן בצורה כמעט גורפת. מאז ועד היום, חישוב החבות במס שבח מתבצע על פי השיטה הליניארית בלבד.
לפי שיטה זו, כשמוכרים דירה שנייה שנרכשה לפני שנת 2014, אמורים לשלם במכירתה מס שבח רק בגין שנות אחזקתה החל משנת 2014 ואילך. זה אומר שאת השבח הכולל של הנכס מחלקים במספר שנות אחזקתו הכולל כדי לקבל את הרווח השנתי ולאחר מכן מכפילים את הרווח השנתי בכמות השנים שחלפו משנת 2014 ועד למועד המכירה של הדירה.
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שניה?
אדם שמוכר דירה למגורים ובבעלותו דירה שניה, באופן חלקי או מלא, זכאי לקבלת פטור ממס שבח דירה שניה, במידה ויעמוד באחד התנאים הבאים:
- במידה וחלקו בדירה הראשונה נמוך משליש (33%) מסך הזכויות בה.
- במידה והדירה הראשונה שלו הושכרה למגורים במסגרת הסכם שכירות מוגנת עד ינואר 1997.
- בהינתן שהדירה השנייה נרכשה כדירת מגורים שתחליף את הדירה שעומדת למכירה, וזאת במהלך 18 החודשים ממועד רכישת הדירה השנייה ועד מכירת הדירה הראשונה, או במשך שנה מהכניסה לדירה החדשה, באם הדירה השנייה נקנתה כדירה "על הנייר" מקבלן.
- מוכרים שרכשו את דירתם החלופית לאחר ה- 7 ביולי 2021, זכאים לפטור ממס שבח דירה שניה למשך עד שנתיים (24 חודשים), במקום לתקופה של שנה וחצי (18 חודשים).
- במידה והדירה הנוספת הועברה לבעליה בירושה, והחלק של המוכר בדירה זו אינו עולה על מחצית מסך הזכויות בה (50%).
- ככל שהדירה הנוספת הועברה למוכר בירושה, וזכויותיו בה עולות על 50%, המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה המזכה בלבד (שאיננה דירת הירושה), במידה והוא בן זוג, צאצא או נכד של המוריש, או לחילופין – בן זוגם של כל אחד מאלו. ובתנאי שהמוריש היה בעליה של דירה יחידה למגורים במועד פטירתו.
מהי דירה מזכה ומה הקשר לפטור ממס שבח?
המושג "דירה מזכה" מתייחס לדירת מגורים שבעסקת מכר מקרקעין, מזכה את המוכר באפשרות לקבלת פטור מס שבח.
להלן תנאי הסף הקבועים בחוק וחייבים להתקיים ביחד כדי שדירה תוכר בתור דירה מזכה:
- דירה שבנייתה הושלמה.
- הדירה נמצאת בבעלות פרטית שאינה בבעלותם של תאגיד או חברה.
- יותר מ- 50% משטחה של הדירה, היה בשימוש למגורים במהלך ארבע השנים שקדמו למכירתה, או במהלך 80% מהתקופה שהשבח חושב בגינה.
גם דירה ששימשה להפעלתם של בית כנסת או גן ילדים, עשויה להיחשב כדירה מזכה, אף אם לא השתמשו בה בפועל למטרת מגורים.
אז מי זכאי לקבל פטור ממס שבח?
כאמור לעיל, קבלת פטור מס שבח מתאפשרת כיום מי שמוכרים את דירתם היחידה, בהינתן שדירה זאת הייתה בשימושם של המוכרים כדירה למגורים ב- 18 החודשים שלפני עסקת המכירה. אולם לעיתים עשויה להתאפשר גם קבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שניה, כאשר המוכרים עומדים בתנאים ספציפיים, כפי שפורטו לעיל. למשל, מוכר שמחזיק בפחות מ- 33% מהדירה.
קבלת פטור מתשלום מס שבח מקרקעין, עשויה גם להתאפשר במכירת דירה שהועברה למוכר במתנה או בירושה, או בהקשר לתוכניות תמ"א 38, פינוי בינוי, לפי התנאים שהחוק קובע.
כך גם במקרה של משפרי דיור, שברוב המקרים רוכשים קודם את דירתם החדשה ורק לאחר מכן ניגשים למכירת הדירה הקיימת. כך משפרי הדיור נחשבים מבחינה חוקית כמי שמחזיקים בשתי דירות, מה שלכאורה מונע מהם לממש את זכאותם לפטור ממס שבח. אולם המחוקק מודע לבעייתיות הטמונה במצב זה, ולכן משפרי דיור מורשים להחזיק בשתי דירות במקביל למשך עד 18 חודשים, ממועד רכישת הדירה החדשה ועד מכירתה של הדירה הישנה – מבלי לאבד את הזכאות לפטור ממס שבח.
גם כאשר מדובר על רכישת דירת קבלן חדשה שנרכשת "על הנייר", החוק בארץ מאפשר תקופת חפיפה שבה תוחזק הדירה הראשונה במקביל לשנייה עד מכירתה. תקופה זו מתחילה להיספר מיום כניסתם של הרוכשים לדירה החדשה.
האם נכה זכאי לקבל פטור ממס שבח?
ככלל נכים אינם זכאים לפטור מיוחד ממס שבח בשל מעמדם. יחד עם זאת, ישנם תנאים מסוימים המאפשרים קבלת פטור מתשלום מס שבח במכירת דירה שהועברה בירושה. זאת לצד אפשרויות שונות להפחתת החבות במס שבח על ידי פריסת תשלום המס ומימוש של נקודות הזיכוי המגיעות לנישום. לכן כדאי להתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה לקראת עסקת המכירה ולבצע תכנון מס מקצועי.
האם יש תשלום מס שבח על דירה במתנה / בירושה?
ישנה אפשרות לקבלת פטור מתשלום מס שבח על דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לעמידה בתנאים אלו:
- הדירה שהועברה בירושה היתה דירתו היחידה של המנוח.
- היורש הוא ילדו או נכדו של המוריש, או היה בן זוגו.
- למוריש עצמו הייתה זכאות לפטור מתשלום מס שבח במידה והיה מוכר את הדירה.
כלומר, פטור ממס שבח בעצם מועבר ליורש שמקבל את הדירה, ובהתאם לכך, כאשר הוא ירצה למכור אותה, הוא לא יחויב בתשלום מס השבח בלי קשר לכמות הדירות שהוא מחזיק.
האם היטל השבחה ומס שבח זה אותו דבר?
כפי שציינו, מס שבח הינו מס שמשולם לרשות המיסים בישראל בגין רווח ההון שנעשה במכירת דירה. מנגד, היטל השבחה הינו מס המשולם לרשות המקומית (ספציפית לוועדה המקומית ביישוב שבו הדירה נמצאת), בגין האפשרות לממש את זכויות הבניה במקרקעין האמורים.
לדוגמא, אם יש לכם דירה בגודל של 100 מ"ר עם אפשרות לבניה נוספת על פני 40 מ"ר, יש צורך לשלם היטל השבחה לרשות המקומית כדי לבנות בשטח זה, במועד המימוש של הזכויות או במעמד מכירת הדירה שהורחבה.
היתרונות של ליווי עו"ד מקרקעין מומחה במהלך מכירת דירה
אף שאתם יכולים לחשב את מס השבח בעסקה בעצמכם, זה מצריך בקיאות רבה בתחום מיסוי המקרקעין והכרות עם כל הפרמטרים הנדרשים לחישוב. לכן בכדי להיות בטוחים שלא תטעו בחישוב מס השבח ושלא תשלמו יותר מדי, מומלץ לפנות לליווי של עו"ד מקרקעין מומחה למיסוי מקרקעין לקראת מכירת הדירה. עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה, חיוני לבדיקת חבות המס שלכם ויכול/ה לסייע בהפחתתו במקרים מסוימים!
עו"ד מיסוי מקרקעין חן בוארון טרסיוק – עורכת הדין שתשמור על הזכויות שלכם
כבר למעלה מעשור, משרד עו"ד חן בוארון טרסיוק פועל בשוק הנדל"ן המקומי. במהלך עשור זה, סייענו למוכרי דירות, בתים ונכסי מקרקעין במגוון סוגים לבדוק את חבות המס הצפויה להם בעסקת המכירה של הנכסים שבבעלותם ולאתר דרכים להפחתתם ולהשגת חיסכון של סכומי כסף בלתי מבוטלים!
כל זאת עם יחס אישי, אכפתיות וזמינות המלווים בניסיון עשיר ומקצועיות חסרת פשרות. נשמח לסייע גם לכם!
אם אתם מעוניינים בסיוע משפטי מקצועי בחישוב מס השבח ומיסי מקרקעין נוספים שעשויים לחול עליכם במכירת הדירה שלכם, זה הזמן לפנות אל משרד עו"ד חן בוארון טרסיוק בטלפון: 077-230-5871.
