בעשור האחרון, התפתחה בישראל תוכנית ממשלתית ששינתה את פני הנדל"ן באופן משמעותי – תמ"א 38. התוכנית, שמטרתה לחזק ולשדרג בניינים ישנים ולהגן עליהם מפני רעידות אדמה, הציעה לבעלי דירות ויזמי בנייה תמריצים משמעותיים.
כאשר מדובר בתהליך כה משמעותי, חשוב מאוד להבין את היתרונות והחסרונות שבו. במאמר זה, נצלול לעומק הנושא ונבחן את הפרטים המרכזיים של תמ"א 38.
נתחיל בסוגי תמ"א 38:
תמ"א 38/1
היא תוכנית המאפשרת לבעלי דירות לתקשר עם קבלן במטרה לחזק את הבניין בו הם גרים, לשדרג את הדירות ולהוסיף להם ממ"ד. התהליך מתבצע על בסיס המבנה הקיים, כלומר ללא הריסת הבניין ובנייתו מחדש.
בתמורה לשיפוץ והחיזוק, הקבלן מקבל את הזכות להוסיף קומות לבניין ולבנות בהם דירות חדשות, שיהיו בבעלותו, ובאמצעותן הוא מכסה את עלות השיפוץ ומרוויח.
תמ"א 38/2 (פינוי בינוי):
בניגוד לתמ"א 38/1, תמ"א 38/2, הידועה גם בשם "פינוי בינוי", מאפשרת להרוס את הבניין הקיים לחלוטין ולבנות במקומו בניין חדש. התהליך מתבצע באמצעות הסכמה של רוב הדיירים בבניין ובאישור הרשויות המקומיות. במהלך הבנייה, הדיירים מתגוררים במקום אחר, ולאחר השלמת הבנייה הם חוזרים לדירות חדשות ומשודרגות. הקבלן, בתמורה להוצאות הבנייה, מקבל את הזכות לבנות דירות נוספות בבניין ולמכור אותן, מה שמאפשר לו להשיב את ההוצאות ולהרוויח רווח נאה.
בשני המסלולים, המטרה היא לחזק את הבניינים הישנים בישראל ולהגן עליהם מפני רעידות אדמה, אך הדרך בה היא מתבצעת והיתרונות שבה, משתנים בהתאם למסלול הנבחר.
יתרונות תמ"א 38:
תמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית המציעה יתרונות רבים לדיירים ולקבלנים:
- דירה מחודשת ומשודרגת או דירה חדשה לחלוטין ללא עלות: אחד היתרונות הגדולים של תמ"א 38 הוא האפשרות לדיירים לקבל דירה משודרגת, מחודשת או אף דירה חדשה לחלוטין, וכל זאת ללא עלות. הדיירים מקבלים דירה שעומדת בתקני הבנייה החדשים, כולל ממ"ד וחניון, וכל זאת בלי לשלם עלות נוספת. הדירה המשודרגת מעלה את ערך הנכס ומשפרת את איכות החיים של הדיירים.
- הקבלן מצדו הופך לבעלים של מספר רב של דירות במבנה החדש: הקבלן, שבוחר להתערב בפרויקט תמ"א 38, מקבל יתרונות כלכליים משמעותיים. בתמורה לשיפוץ או הריסה ובנייה מחדש של הבניין, הקבלן מקבל את הזכות להוסיף קומות ולבנות דירות נוספות בבניין. הדירות החדשות האלה נמצאות בבעלות הקבלן, שיכול למכור אותן בשוק החופשי. זהו יתרון כלכלי משמעותי שמאפשר לקבלן להרוויח יפה מאוד מהעסקה.
חסרונות תמ"א 38:
כמו כל תהליך, ישנם גם חסרונות שכדאי לקחת בחשבון:
- הצורך במגורים זמניים במהלך הליך התמ"א: אחד האתגרים הגדולים בתהליך תמ"א 38 הוא הצורך במגורים זמניים לדיירים. במהלך השיפוץ או הבנייה החדשה, הדיירים אינם יכולים להמשיך ולגור בדירותיהם, ולכן הם נאלצים למצוא מקום זמני למגורים. זהו תהליך שיכול להיות מסורבל, יקר ועמוס מבחינה רגשית.
- הצורך בגיוס רוב של דיירי הבניין לצורך הוצאת הפרויקט לפועל: לפני שניתן להתחיל הליך תמ"א 38, יש צורך לגייס את רוב הדיירים בבניין לצורך אישור הפרויקט. הגיוס הזה יכול להיות מורכב ולקחת זמן רב, ולעיתים ישנם דיירים שאינם מעוניינים בתהליך או שיש להם התנגדויות מסוימות. התהליך הזה יכול לגרום להשהיות ולסבך את ההחלטות המשותפות.
החשיבות בבחירת חברת בניה מנוסה:
בחירת חברת בניה להובלת פרויקט תמ"א 38 היא אחת ההחלטות החשובות והמרכזיות בתהליך. הבחירה הנכונה יכולה להביא להצלחה של הפרויקט, בעוד בחירה לא מושכלת יכולה לגרום לבעיות, השהיות ואף כשלונות.
חברה עם ניסיון רב בתחום תמ"א 38 מכירה את האתגרים, המכשולים והפתרונות האפשריים. היא יכולה להוביל את התהליך בצורה חלקה, להתמודד עם בעיות שמתעוררות בדרך ולהביא להצלחה של הפרויקט.
לסיום, חשוב לנו להזכיר את חברת יסודות 77, שהיא אחת החברות המובילות בתחום שיפוץ הבניינים בישראל. החברה מצטיינת במקצועיות, אמינות ושירות לקוחות מעולה, והיא יכולה להיות השותפה האידיאלית להובלת פרויקט תמ"א 38 מוצלח.
שיהיה המון בהצלחה!
