מיסוי מקרקעין – קונה או מוכר נכס? המאמר הבא הוא בשבילך

תוכן עניינים

תשלום מס מקרקעין הוא הליך חובה בעבור כל רוכש ומוכר דירה בישראל. אולם, בניגוד למיסים אחרים, בהם חייבים אזרחי ישראל, את הליך מיסוי מקרקעין על הצדדים לעסקה לבצע בעצמם. אז מהם שיעורי המס שמוטלים על כל אחד מהצדדים, ומדוע מומלץ לפנות לשירותיו של עורך דין, המתמחה בתחום הנדל"ן? הישארו עמנו.

עו"ד למיסוי מקרקעין

מיסים במדינת ישראל

כפי שמרבית אזרחי ישראל יודעים, מס הוא תשלום שכולנו משלמים, במקרים שונים, לרשויות המדינה. בין היתר, עלינו לשלם מס מדי חודש בגין ההכנסה החודשית, מס רווח הון בגין רווחים משוק ההון וכן בשל רווחים נוספים ושונים, כל אחד בהתאם להוראות החוק שלו.

מאמר זה יפרוס את כלל תשלומי המס המוטלים על הצדדים בעת ביצוע העברת מכר של דירה. אולם, לפני כן, ראוי לציין את המקור החוקי של הוראות אלו, הוא חוק מיסוי מקרקעין.

חוק מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין הוא המקור החוקי לכלל הוראות המס המוטלות על אלו המבצעים עסקאות מכר דירה. משכך, קובע החוק את ההוראות אודות שני תשלומי המס העיקריים שמוטלים על הצדדים לעסקת מכר של דירה, הם המוכר והקונה.

מיסוי מקרקעין – מדובר על מס מכירת דירה, או שצריך לשלם בעוד מקרים?

לא. כמו שניתן להניח, חוק מיסוי מקרקעין חל על כל סוג של מקרקעין. משכך, לצד תשלום מס בעת מכירת דירה, גם אלו אשר מוכרים נכסים מסחריים, שטחים חקלאיים או כל סוג מקרקעין אחר, ייאלץ לשלם את המיסים עליהם נדבר. אולם, יש לציין כי שיעורי המס ישתנו בהתאם לסוג הנכס.

לפני שנתחיל – למה עלי לפנות לעורך דין בכלל?

לפנייה לעורך דין, בנושא זה, שתי סיבות עיקריות. הראשונה היא מקצועיות, שכן בדומה למצב בו התפוצצה הצנרת, הדרך האידאלית לפתרון עוברת בידיו של בעל המקצוע. להמחשה, רבים פונים, לא פעם, אל המחשבונים האינטרנטיים, לשם בדיקת שיעור המס שעליהם לשלם.

מחשבונים אלו אינם מודעים למצבכם האישי. משכך, ייתכן שהמחשבון ינפיק לכם סכום מס לתשלום הגבוהה משמעותית מזה שעליכם לשלם, ולעיתים, אף יגרום לכם לשלם, בעוד שלכם יש פטור ממס על הדירה. משכך, מומלץ לפנות לעורך דין, אשר ימנע את הטעות ויביא לחיסכון כלכלי אדיר.

מס שבח – תשלום בגין עלייה בערך הנכס

מס שבח הינו המס שמוטל על המוכר של הנכס. השם של מס השבח מגיע מהמונח השבחה, כלומר, עלייה באיכות. משכך, מס השבח מוטל על המוכר ככל שהנכס העלה את ערכו במרוצת השנים בו החזיק האדם בנכס, או במילים אחרות, בגין "ההשבחה" בערכו של הנכס.

לעניין זה, חשוב להבחין בין השבחת הנכס, מכוחה משלמים מס שבח, לבין היטל השבחה. בעוד מס שבח הוא מס אשר ישלם היחיד בכל מכירה של הנכס, היטל השבחה הוא תשלום חובה, אותו ישלם בעל הנכס כאשר קיבל אישור לתוכניות בנייה שהציג.

האם מס השבח מוטל בגין כלל סכום המכירה של הדירה?

חד משמעית לא. כמו שחדי האבחנה ראו בפסקה הקודמת, מס השבח מוטל על העלייה בערכו של הנכס. משכך, את מס השבח, ששיעורו עומד על 25%, נשלם אך ורק בגין העלייה בערכו של הנכס.

חוק מס שבח – איך מחשבים את שיעור המס?

חוק מיסוי מקרקעין, כמו שאמרנו, הוא המקור להוראות המס שמוטלות בעסקאות נדל"ן, ומשכך, מהווה המקור לחישוב מס השבח. עתה, נסביר כיצד יש לחשב את מס השבח, שכן לחישוב זה שתי פעולות עיקריות.

שלב ראשון – שיעור העלייה בערכו של הנכס

כמו שאמרנו קודם, שיעור המס שיוטל על מוכר דירה יהא אך ורק על הרווח אותו צבר לאורך השנים. משכך,  בשלב הראשון של החישוב, נבחן מהי עליית הערך של הנכס לאורך השנים.

לדוגמה, ניקח את רוני, בעל דירה ברמת גן, שקנה דירה בשנת 2000, במחיר של 2.5 מיליון שקלים. בסוף שנת 2020, רוני החליט למכור את הדירה שברשותו, ומכר את הדירה ליעל, ששילמה לו כ – 3 מיליון שקלים. אם נבחן את שיעור העלייה של ערך הנכס, נראה שרוני צריך לשלם מס על כחצי מיליון שקלים.

עוד לא סיימנו – קיזוז הוצאות השבחה ורכישה

עכשיו, אנחנו עוברים לחלק המשמח. לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, מוכרי דירות, אשר חייבים בתשלום מס שבח, יכולים לקזז הוצאות שונות, אשר שולמו במהלך השנים בעד הדירה. בין ההוצאות השונות, ניתן למצוא שימוש באנשי מקצוע, דוגמת מתווכים ועורכי דין, הוצאות ריבית על הלוואת המשכנתא ואף הוצאות שיפוץ דירה.

אם נמשיך עם הדוגמה של רוני, ככל שהוא הוציא על שיפוץ הנכס 100 אלף שקלים לפני מכירתו, וכן נעזר בשירותיו של מתווך, בעלות של 50 אלף שקלים, רוני ייאלץ לשלם מס שבח אך ורק על 350 אלף שקלים!

פטור ממס שבח – דירת מגורים מזכה

לשם הגדרת דירת מגורים כמזכה, צריכים להתקיים שני תנאים עיקריים . ראשית, עליה להיות דירה אשר משמעת בעיקרה (לפחות 50%) למגורים, במשך 4 השנים שקדמו למכירה. שנית, על הדירה להיות בבעלות פרטית, ולא בבעלותה של חברה. ככל שעניתם על שני התנאים הללו, סביר להניח כי עומד לכם פטור ממס שבח.

לעניין זה נציין שיש מספר מסלולי פטור ממס שבח, בהם מכירת דירה יחידה, פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה ועוד. משכך, מומלץ לפנות לעורך דין, אשר ידאג לחסוך לכם את כספי המס המיותרים.

שומה עצמית מס שבח – מה זה?

רשויות המס לא יכולות לעקוב ולגבות את המס בגין כל עסקת נדל"ן באופן אקטיבי. משכך, נולד המונח שומה עצמית. המונח המוזר הזה בעצם אומר ששני הצדדים לעסקת מכירת הדירה, ייאלצו לדווח בעצמם לרשויות המס אודות ההכנסות שלהם מהעסקה.
שומה עצמית של מס שבח היא הדיווח של מוכר הנכס מהעסקה, שכן הוא משלם מס שבח.

מכרתי דירה – מה עלי לדווח לרשויות?

בין היתר, עליכם להעביר לרשויות פרטים אישיים שלכם, פרטים אודות הנכס, בהם גוש, חלקה, ותת חלקה, ככל שמדובר על שטחים משותפים, ותצהיר מטעמכם.
התצהיר אמור לכלול שני פרטים עיקריים. ראשית, עליו לכלול את שיעור המס שאתם צריכים לשלם. נציין כי רשות המס בוחנת את התחשיב שהעברתם לה באופן מדוקדק, ולכן, מומלץ לבצע את החישוב על ידי איש מקצוע. בנוסף, ככל שעומד למוכר פטור מתשלום מס, הוא צריך לדווח עליו בתצהיר גם כן.

מס רכישה – למה אני בכלל צריך לשלם?

מס רכישה הוא עוף מוזר במדינת ישראל, והסיבה לכך נעוצה בעיקרון הבסיסי שבגללו אנחנו, אזרחי המדינה, משלמים מס.
העיקרון הבסיסי קובע, כי אנחנו נתמכים לאורך השנים על ידי המדינה. היא נותנת לנו ביטחון, חינוך, בריאות, ותנאי מחייה בסיסיים באופן כללי. משכך, ישנה תפיסה בסיסית, לפיה אנו נתמכים במדינה בכל פעולה שאנחנו עושים, וכשאנחנו מרוויחים, אנחנו צריכים להחזיר חלק יחסי למדינה, בשביל לאפשר לאנשים אחרים להתפתח.

ובכל זאת – אנו משלמים מס רכישה

ככל הנראה, אנו משלמים מס רכישה לאור העובדה שאנו מרשים לעצמנו להוציא סכום כסף גדול. גישה אחת אומרת כי אנו משלמים מס רכישה כדי לצנן את השוק. דעה אחת אומרת שהמדינה אומרת לעצמה: אם הצלחת לחסוך כל כך הרבה כסף בשביל לקנות דירה, אני גם רוצה חלק, כי אני עזרתי לך.

בין אם כך ובין אם כך, אנו משלמים מס רכישה בשל קניית הדירה. חשוב לציין כי בתשלום המס ישנן מדרגות מס רכישה, שבדומה למס הכנסה, גורמות לכך שבעלי הכנסה גבוהה יותר, ישלמו יותר.

איך, מי ומתי משלמים מס רכישה?

מס רכישה, כאמור, ישולם על ידי כל אדם אשר רוכש מקרקעין בישראל. את התשלום האמור, בדומה לשומת מס שבח עצמית, מוטלת על רוכש הנכס לבצע את החישוב בעצמו, ובסופו, להעביר את התשלומים לרשויות המס.

מדרגות מס רכישה – בעת רכישת דירה ראשונה

בדומה למדרגות מס הכנסה, גם בתשלום מס רכישה קיימות מדרגות מס. הסיבה לקיומן של מדרגות מס היא הרצון לאפשר לבעלי הכנסה נמוכה יותר, שכנראה יקנו דירה זולה יותר, לשמור את הכסף אצלם, ולנצל אותו למטרות שונות.

מדרגות מס הרכישה בישראל, לשנת 2021 (בהתאם להוראות ס' 9(ג1ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין):

מס' מדרגהטווח מחיריםשיעור מס רכישה
11,747,865 – 0 שקלים0%
22,073,190 – 1,747,865 שקלים3.5%
35,348,565 – 2,073,190 שקלים5%
417,828,555 – 5,348,5658%
517,828,555 ומעלה10%

לאלו שאינם חזקים במדרגות מס – דוגמה מספרית

נחזור את הדוגמה עמה התחלנו קודם. יעל, אשר רכשה את הדירה ברמת גן מרוני, שילמה בעדה
כ – 3 מיליון שקלים. משכך, בגין הסכום ששילמה, אשר מגיעה עד ל – 1.747 מיליון שקלים, לא תשלם מס כלל. אולם, בעד שאר הסכום, כן תשלם יעל.

אז כמה תשלם יעל?

בגין מדרגת המס השנייה, קרי, כלל הסכום הנכנס בין 2.073 – 1.747 מיליון שקלים, תשלם יעל 3.5% מס. כלומר, בגין 326 אלף שקלים, אשר נכנסים במדרגת המס השנייה, תשלם יעל 3.5% מס, הם 11,410 שקלים.

בגין מדרגת המס השלישית, תשלם יעיל 5% מס. יעל שילמה בסך הכל 3 מיליון שקלים, כך שאנו רואים שתחת מדרגה זו נכנסים 927 אלף שקלים. משכך, בעד החלק הזה של הסכום, תשלם יעל
כ – 46,350 שקלים מס רכישה.

משכך, בסופו של דבר, תשלם יעל בסך הכל 57,760 שקלים מס רכישה בקירוב.

מס רכישה דירה שנייה – האם משלמים את אותו הסכום?

כולנו יודעים כי במהלך השנים האחרונות שוק הנדל"ן הפך למקור השקעה עיקרי של בעלי הון גבוהה. אנו יודעים זאת, בעיקר בשל עליית מחירי הדיור, שנובעת מביקוש שאינו נגמר. משכך, החליטה המדינה ששיעור המס שיוטל על רוכשי דירה שנייה יהיה גבוה יותר, מתוך רצון להאט את השוק.

שיעור המס שישלמו רוכשי דירה שניה ושלישית יהא בהתאם לטבלה הבאה:

מס' מדרגהטווח מחיריםשיעור מס רכישה
ראשונה1,294,770 – 0 שקלים5%
שנייה3,884,295 – 1,294,770 שקלים6%
שלישית5,348,565 – 3,884,295 שקלים7%
רביעית17,828,555 – 5,348,565 שקלים8%
חמישית17,828,555 שקלים ומעלה10%

מס רכישה דירה שנייה ושלישית – האם מדרגות המס משתנות ככל שרוכשים יותר דירות?

התשובה לשאלה האמורה היא לא. בניגוד לפער הקיים בשיעור המס, בין רכישת דירה ראשונה לשנייה, כאשר רוכשים את הדירה השלישית או למעלה מכך, שיעור המס אינו משתנה, ויהא בהתאם לשיעור המס שהוצג במקרה של רכישת דירה שנייה.

תקנות מס רכישה – האם ניתן לקבל הנחה?

ועכשיו, לאחר כלל התשלומים שפורטו לעיל, נעבור לחלק המשמח. כחלק ממדיניות הרווחה בענייני מס, אותה מנהיגה מדינת ישראל בנקודות שונות, דוגמת נקודות זיכוי ממס הכנסה, מגיעה הנחה בתשלום מס הרכישה בעבור מספר אוכלוסיות ממוקדות.

בהתאם לתקנות מס רכישה, יזכו להנחה בתשלום מס הרכישה מספר קבוצות באוכלוסייה, בהן ניתן למצוא נכים, עולים חדשים וכו'.

מס רכישה על קרקע

כפי שציינו לעיל, שיעורי המס עליהם דיברנו רלוונטיים למקרקעין מסוג נכסי מגורים. אולם, כאשר אנו מדברים על רכישת קרקעות, מדובר על סיפור אחר. ככל שמדובר על קרקע אשר נרכשת לבנייה עצמית, קובעות תקנות מס רכישה, בתקנה 2(1), כי שיעור המס שיהא עליכם לשלם עומד על 6% משווי הנכס. נציין ששיעור המס האמור, 6%, יהא תקף בעבור רכישה של כל סוג מקרקעין שאינו נכס מגורים.

לדוגמה, על אף שמדובר על חישוב פשוט, ככל שהקרקע אותה אתם רוכשים עולה 1.5 מיליון שקלים, תיאלצו להיפרד מכ – 90,000 שקלים בגין מס הרכישה.

האם ניתן להפחית את שיעור מס הרכישה על קרקע?

בשורות משמחות. במסגרת תשלום מס רכישה על קרקע, ניתן לקבל החזר של 1% מסכום הרכישה של הקרקע, ומשכך, לשלם מס רכישה על קרקע בשיעור של 5% בלבד. ההטבה האמורה ניתנת לאלו שיודעים להניע הליכים, ומשכך, בעת רכישת קרקע לבנייה, מומלץ לפעול מהר.
על פי הוראות התקנות, ככל שתצליחו לקבל מטעם הרשויות היתר בנייה תוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע, פעולה אפשרית לחלוטין, או לחילופין, כבר קיימת על המגרש תוכנית בנייה, תזכו לקבל את ההחזר המדובר. בדוגמה שלנו, מתוך 90,000 השקלים אותם שילם הרוכש, הוא יקבל החזר של 15,000 שקלים.

פנו אלינו לבדיקת שיעור המס שעליכם לשלם

עו""ד מיסוי מקרקעין

על אף שדרכי החישוב של שיעורי המס שיש לשלם פשוטות, כפי שניתן היה לראות, לא מומלץ לבצע את פעולות אלו לבד. היות והדיווח לרשויות המס הוא עצמאי, על כתפי הרוכשים והמוכרים מוטלת אחריות רבה, וגם טעות בתום לב, יכולה להוביל לקשיים בדרך לבעלות על הבית.

משכך, על אף שקיימים מחשבונים חינמיים רבים ברחבי האינטרנט, ככל שאתם רוכשים נכס מגורים או קרקע, אין מנוס משימוש באיש מקצוע, המתמחה בעולם הנדל"ן. פנו אלינו, ואנו נדאג שהליך תשלום מס מקרקעין יעבור חלק, ללא כל בעיות, וללא תשלום מס ביתר.

אני מזמינה אתכם לצפות בריאיון שלי על נושא מיסוי מקרקעין – שבו אני מראיינת את קרולין עובד: קישור לריאיון

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
עוד מאמרים בנושא
עסקת קומבינציה
התחדשות עירונית
עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא עסקת מקרקעין שהתמורה עבורה איננה כספית, אלא מגיעה בתצורה של הענקת זכויות בנייה על קרקע מסוימת. בהינתן תנאים מסוימים, עסקאות קומבינציה עשויות

קרא עוד »
הסכם שיתוף במקרקעין
מאמרים
הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם שיתוף במקרקעין נועד להסדרת הזכויות והחובות של צדדים בעלי חזקה משותפת בנכס נדל"ן, כגון בית דו-משפחתי, מגרש וכדומה. הסכם מסוג זה רלוונטי כאשר הרכישה

קרא עוד »
רשלנות של עורך דין מקרקעין
מקרקעין ונדל״ן
רשלנות של עורך דין מקרקעין

בעסקאות מקרקעין, בדומה לכל תחום מקצועי, טעויות עלולות להתרחש בתום לב. גם עורכי דין שנשכרו על מנת לייצג את האינטרסים של קונים ומוכרים בעסקאות נדל"ן

קרא עוד »
עו"ד מקרקעין חן בוארון
קונה או מוכר נכס?
לפגישת ייעוץ צרו קשר
מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם לפרטים מלאים.
לוגו עו"ד מקרקעין חן בוארון
מייסדת המשרד, בעלת ניסיון עשיר ויכולת מקצועית גבוהה בליווי משפטי בעולמות המקרקעין- נדל"ן והתחדשות העירונית.
לאור ניסיונה המקצועי והידע הנרחב שצברה, עו"ד בוארון מנתחת היטב את המפה הנדל"נית-עסקית ומעניקה פתרונות יצירתיים תוך יושרה מקצועית, אכפתיות, זמינות ויחס אישי לכל לקוח.
מן העיתונות
כתבה על עורכת הדין חן בוארון
כתבה בעיתון השקמה
כתבה בכלכליסט על עו"ד מקרקעין חן בוארון
כתבה מתוך העיתון כלכליסט
כתבה בלוי יצחק על עו"ד נדל"ן חן בוארון
כתבה מתוך לוי יצחק
קבלו במתנה את המדריך
3 הטעויות הקריטיות שעושים רוב רוכשי הדירות ואיך להימנע מהן

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
שלום וברכה אני עו"ד חן בוארון
איך אני יכולה לעזור?