מהם שיעורי מיסוי המקרקעין שמוטלים על כל אחד מהצדדים במהלך עסקת נדל"ן? האם יש דרך לשלם מס מופחת? האם ניתן לקבל פטור מתשלום מס? מדוע מומלץ לפנות לשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן? כל התשובות לכל השאלות כאן, הישארו עמנו!
מיסים במדינת ישראל
כפי שמרבית אזרחי ישראל יודעים, מס הוא תשלום חובה שכולנו משלמים במקרים שונים לרשויות המדינה. אנחנו משלמים עבור ההכנסות שלנו: מדי חודש אנחנו משלמים מס בגין ההכנסה החודשית, העוסקים בשוק ההון נדרשים לשלם מס בגין רווחים משוק ההון וכן ישנם מיסים שונים על רווחים נוספים ושונים, כל תחום ורווח בהתאם להוראות החוק שלו.
במאמר זה נעסוק במס הרכישה המוטל על הקונים בעת ביצוע עסקת רכש של דירה.
כדי לעסוק בנושא נקדים ונפרט על המקור החוקי של מס רכישה, חוק מיסוי מקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין הוא המקור החוקי לכלל הוראות המס המוטלות על אלו המבצעים עסקאות מקרקעין. החוק קובע את ההוראות אודות שני תשלומי המס העיקריים שמוטלים על הצדדים בעסקת מקרקעין, והם: מס שבח שחל וישולם ע"י המוכר, ומס רכישה שחל וישולם ע"י הקונה.
רוכשים דירה? שלמו מס רכישה
כל אזרח במדינת ישראל הרוכש דירה, צריך לברר מהי עלות המס אותה הוא צריך לשלם עבור רכישת הדירה. החוק דורש מאנשים בעלי סטטוס שונה לשלם סכומים שונים וישנם מצבים בהם אנו זכאים לפטור מתשלום, איך יודעים?
מדרגות מס רכישה – בעת רכישת דירה ראשונה
בדומה למדרגות מס הכנסה, גם בתשלום מס רכישה קיימות מדרגות מס. הסיבה לקיומן של מדרגות מס היא הרצון לאפשר לבעלי הכנסה נמוכה יותר, שכנראה יקנו דירה זולה יותר, לשלם אחוז נמוך יותר כדי שישאר בידיהם יותר כסף שיוכלו לנצל למטרות שונות. כאשר מדובר בדירה יחידה של הרוכש, הרוכש ישלם לפי מדרגות מס הרכישה המתעדכנות מעת לעת.
מס רכישה דירה שנייה (דירה נוספת)– האם משלמים את אותו הסכום?
כולנו יודעים כי במהלך השנים האחרונות שוק הנדל"ן הפך למקור השקעה עיקרי של בעלי הון גבוה. אנו יודעים זאת, בעיקר בשל עליית מחירי הדיור, שנובעת מביקוש שאינו נגמר. בשל עובדה זאת, החליטה המדינה, מתוך רצון להאט את השוק, ששיעור המס שיוטל על רוכשי דירה שנייה יהיה גבוה יותר.
מס רכישה דירה שנייה ושלישית – האם מדרגות המס משתנות ככל שרוכשים יותר דירות?
התשובה לשאלה האמורה היא לא. בניגוד לפער הקיים בשיעור המס, בין רכישת דירה ראשונה לשנייה, כאשר רוכשים את הדירה השלישית או למעלה מכך, שיעור המס אינו משתנה, ויהא בהתאם לשיעור המס שהוצג במקרה של רכישת דירה שנייה.
תקנות מס רכישה – האם ניתן לקבל הנחה?
ועכשיו, לאחר כלל התשלומים שפורטו לעיל, נעבור לחלק המשמח. כחלק ממדיניות הרווחה בענייני מס, אותה מנהיגה מדינת ישראל בתחומים שונים, ישנן בחוק הנחות בתשלום מס הרכישה עבור אוכלוסיות בעלות זכויות דוגמת נכים, עולים חדשים וכדומה.
מס רכישה על קרקע – מה אומר החוק לגבי רכישה ומכירה של קרקעות?
כפי שציינו לעיל, שיעורי המס עליהם דיברנו רלוונטיים למקרקעין מסוג נכסי מגורים, כאשר אנו מדברים על רכישת קרקעות, החוק שונה.
כאשר מדובר על קרקע אשר נרכשת לבנייה עצמית, קובעות תקנות מס רכישה, בתקנה 2(1), כי שיעור המס שיהא עליכם לשלם עומד על 6% משווי הנכס. נציין ששיעור המס האמור, 6%, יהא תקף בעבור רכישה של כל סוג מקרקעין שאינו נכס מגורים.
לדוגמה, על אף שמדובר על חישוב פשוט, נניח שהקרקע אותה אתם רוכשים עולה 1.5 מיליון שקלים, הסכום ממנו תיאלצו להיפרד יהיה כ – 90,000 שקלים בגין מס הרכישה.
האם ניתן להפחית את שיעור מס הרכישה על קרקע?
בשורות משמחות. במסגרת תשלום מס רכישה על קרקע, ניתן לקבל החזר של 1% מסכום הרכישה של הקרקע, וכך, לשלם מס רכישה על קרקע בשיעור של 5% בלבד. ההטבה האמורה ניתנת לאלו שיודעים להניע הליכים, ולכן, בעת רכישת קרקע לבנייה, מומלץ לפעול מהר.
על פי הוראות התקנות, במידה ותצליחו לקבל היתר בניה מטעם הרשויות, עבור הקרקע שלכם, תוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע, או אם לחילופין, כבר קיימת תוכנית בנייה עבור המגרש, תזכו לקבל את ההחזר המדובר. בדוגמה שלנו, מתוך 90,000 השקלים אותם שילם הרוכש, הוא יקבל החזר של 15,000 שקלים.
פנו למשרדנו לבדיקת שיעור המס שעליכם לשלם!
למה מומלץ ליווי עורך דין בעסקת נדל"ן?
הסיבות לפנייה לעורך דין נדל"ן מומחה לפני ביצוע עסקת מקרקעין הן בעלות חשיבות רבה עבור כל צד בעסקה.
רבים פונים, לא פעם, אל המחשבונים האינטרנטיים, לשם בדיקת שיעור המס שעליהם לשלם, אבל מחשבונים אלה לא יכולים לספק את התוצאה המדוייקת. מאחר והם עושים סימולציה המבוססת על החוק ועל נתונים כלליים, הם לא יכולים לנתח ולתכנן מס כמו איש מקצוע מומחה.
ישנם גורמים רבים שהשפעתם על חישוב המס משמעותית:
עדכונים בחוק ובפסיקה עלולים לשנות בצורה משמעותית את גובה המס הנדרש, וכן קיימות אוכלוסיות שונות הזכאיות להטבות מס. מאחר ומחשבונים אלו אינם מודעים למצבכם האישי ייתכן שהם ינפיקו לכם סכום מס לתשלום אשר יהיה גבוה משמעותית מזה שעליכם לשלם, ולעיתים, אף יצהיר על הסכום הנדרש לתשלום, בעוד שבפועל, מגיע לכם פטור ממס על העסקה.
כפי שאתם רואים על מנת שתוכלו לקבל את כל ההטבות המגיעות לכם בתשלום המס, לא תוכלו להסתפק בסימולטורים ומחשבונים שיעשו את החישוב האופטימלי והחסכוני ביותר עבורכם.
מסיבה זו, מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין, אשר ימנע את הטעות ויביא לחיסכון כלכלי אדיר.
הזמן לנדל"ן – כל מה שלא ידעתם על מס רכישה של דירה, עם קרולין אוחיון
בתכניתה 'הזמן לנדל"ן' אשר משודרת ברדיו החברתי הראשון, ראיינה עו"ד מקרקעין חן בוארון את יועצת המס קרולין אוחיון. בשיחה עלו נושאים מעניינים מאוד בנושא מס הרכישה, הנה תקציר עם הפרטים:
בכל עסקת תשלום בישראל חובה לשלם מס המתווסף למחיר.
ברכישת נכס נדל"ן יש חובה לשלם מס מקרקעין עבור הרכישה. לעיתים, הרוכש זכאי לפטור חלקי או פטור מלא מחבות המס ומגיע לו החזר מס רכישה. מי זכאי לכך, כיצד מקבלים את ההחזר ומה זה בכלל מס הרכישה? קרולין אוחיון, יועצת מס, ריכזה כמה נקודות חשובות מאוד שכדאי לזכור בנוגע לשאלות אלו.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא כלי של הממשלה לווסת את הביקושים לדירות. זו הסיבה מדוע זוג צעיר שרוכש דירה ממוצעת לשם מגורים יהיה פטור באופן מלא ממס רכישה. להבדיל, משקיע שקונה דירה על מנת להשכירה או למכרה ברווח, יאלץ לשלם מס רכישה הואיל והוא יוזם את עליית מחיר הדירה באופן פעיל דבר שהממשלה רוצה לבלום.
מהו גובה מס הרכישה?
אחוז מס הרכישה משתנה ומתעדכן מעת לעת. שאלת גובה מס הרכישה נגזרת משווי הנכס ומהשאלה האם הדירה בגינה מחושב מס הרכישה הינה דירה יחידה או לא. המס משולם לרשות המיסים באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין הפזורים בארץ.
כיום ניתן להתעדכן במדרגות מס הרכישה באתר רשות המיסים בישראל
מי זכאי להטבות במס רכישה?
- אדם עם מוגבלות – בהתאם לתקנות מס רכישה מקרקעין, ניתן לקבל הנחה במס רכישה בעת רכישת דירה לאדם עם מוגבלות, אשר נקבעה לו נכות לצמיתות על פי תקנות מס ובתנאי שהדירה תשמש לשיכונו (כלומר, למגוריו). גובה ההנחה עומד על כ – 0.5% מערך הדירה.
קרולין אוחיון מדגישה את החשיבות בהצהרות אמת, שכן פקידי הביטוח הלאומי נוטים לבקר בבית על מנת לבדוק אם אכן הנכה הוא זה שגר בדירה.
- נפגעי פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה – בני משפחה שכולה של חיילים אשר נספו במהלך שירותם הצבאי, והרוכשים דירה לשם שיכונם (כלומר, למגוריהם), זכאים להנחה זו. חשוב להדגיש, גם הורים של חיילים שנספו במערכה הרוכשים דירה למגוריהם עשויים להיות זכאים להטבה בתשלום מס הרכישה, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
- עולים חדשים – מדובר למעשה בעולים חדשים הרוכשים זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתם לישראל ועד 7 שנים לאחר כניסתם.
מה קורה במצב שלא נוצלה ההטבה של מס הרכישה במועד?
קרולין מסבירה כי ישנם מצבים בהם ניתן לקבל את התשלום המיותר ששולם בחזרה, היא מפנה אותנו לחוקים הרלוונטיים בנוגע לתיקון שומת מקרקעין. בחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי מסגרת הזמן בה רשאי מנהל מיסוי מקרקעין להפעיל את סמכותו לתקן שומה תעמוד על ארבע שנים. בחלוף ארבע שנים השומה הופכת להיות סופית ורק במקרים חריגים ניתן להאריך מועד זה.
אם כך, על מנת לשקף תשלום של מס אמת, יהיה ניתן לשנות את החבות ואף לקבל החזר כספי. העילות לתיקון שומה כוללות מצב בו הנישום גילה עובדות חדשות העשויות לחייב במס או לשנות סכום המס, כאשר נתגלתה טעות בשומה או כאשר המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס.
לסיכום
אם אתם חושבים ששילמתם מס רכישה שלא בצדק או בסכום גבוה יותר ממה שהייתם אמורים לשלם, ייתכן ואתם זכאים להחזר מס.
כדי להיות ערוכים לסגירת עסקת נדל"ן חשוב להתייעץ עם יועץ מס מומחה. יועץ המס יוודא שאתם מתנהלים בהתאם לחוק, אך לא משלמים מעבר לנדרש.
עו"ד חן בוארון, בעלת נסיון רב בעסקאות נדל"ן שונות ומלווה לקוחות רבים בקנייה או מכירת דירה לאורך התהליך כולו. במשרדנו אנו עובדים עם בעלי מקצוע ממדרגה ראשונה בכל התחומים הנוגעים למקרקעין, על מנת למצות את כל הזכויות המגיעות ללקוחותינו כבר במהלך עסקת הנדל"ן.
נשמח ללוות גם אתכם בתהליך הרכישה או המכירה ולדאוג שהזכויות והאינטרסים שלכם יכובדו וישמרו ולעיסקה מוצלחת עבורכם.
