כל מה שאתם צריכים לדעת על מיסוי מקרקעין ומס רכישה

דירוג ממוצע 5.0
5/5

מהם שיעורי מיסוי המקרקעין  שמוטלים על כל אחד מהצדדים, האם יש דרך לשלם מס מופחת? לינארי מוטב? ואולי אפילו לקבל פטור מתשלום מס? מדוע מומלץ לפנות לשירותיו של עורך דין, המתמחה בתחום הנדל"ן? הישארו עמנו.

עו"ד למיסוי מקרקעין

מיסים במדינת ישראל

כפי שמרבית אזרחי ישראל יודעים, מס הוא תשלום שכולנו משלמים, במקרים שונים, לרשויות המדינה. בין היתר, עלינו לשלם מס מדי חודש בגין ההכנסה החודשית, מס רווח הון בגין רווחים משוק ההון וכן בשל רווחים נוספים ושונים, כל אחד בהתאם להוראות החוק שלו.

מאמר זה יפרוס את כלל תשלומי המס המוטלים על הצדדים בעת ביצוע עסקת מכר של דירה. אולם, לפני כן, ראוי לציין את המקור החוקי של הוראות אלו, הוא חוק מיסוי מקרקעין.

חוק מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין הוא המקור החוקי לכלל הוראות המס המוטלות על אלו המבצעים עסקאות במקרקעין. משכך, קובע החוק את ההוראות אודות שני תשלומי המס העיקריים שמוטלים על הצדדים לעסקת מקרקעין, והם: מס שבח שחל וישולם ע"י המוכר ומס רכישה שחל וישולם ע"י הקונה.

מיסוי מקרקעין – מס שבח/ מס מכירה חלק רק על מכירת דירה? 

לא. כמו שניתן להניח, חוק מיסוי מקרקעין חל על כל סוג של מקרקעין. משכך, לצד תשלום מס בעת מכירת דירה, גם אלו אשר מוכרים נכסים מסחריים, שטחים חקלאיים או כל סוג מקרקעין אחר, ייאלץ לשלם את המיסים עליהם נדבר. אולם, יש לציין כי שיעורי המס ישתנו בהתאם לסוג הנכס.

לפני שנתחיל – למה עלי לפנות לעורך דין בכלל?

לפנייה לעורך דין, בנושא זה, שתי סיבות עיקריות. הראשונה היא מקצועיות, רבים פונים, לא פעם, אל המחשבונים האינטרנטיים, לשם בדיקת שיעור המס שעליהם לשלם, אבל מחשבונים אלה לא מדוייקים, מאחר והם לא יכולים לנתח ולתכנן מס כמו איש מקצוע מומחה, שכן במקרים רבים יש עדכונים בחוק ובפסיקה המשפיעים רבות על גובה המס, כמו כן אוכלוסיות שונות הזכאיות להטבות מס. 

ומאחר ומחשבונים אלו אינם מודעים למצבכם האישי ייתכן שהמחשבון ינפיק לכם סכום מס לתשלום הגבוהה משמעותית מזה שעליכם לשלם, ולעיתים, אף יגרום לכם לשלם, בעוד שלכם יש פטור ממס על הדירה. משכך, מומלץ לפנות לעורך דין, אשר ימנע את הטעות ויביא לחיסכון כלכלי אדיר.

מס שבח – תשלום בגין עלייה בערך הנכס

מס שבח הינו המס שמוטל על המוכר של הנכס. השם של מס השבח מגיע מהמונח השבחה, כלומר, עלייה בשבח. משכך, מס השבח מוטל על המוכר ככל שהנכס העלה את ערכו במרוצת השנים.

לעניין זה, חשוב להבחין בין השבחת הנכס, מכוחה משלמים מס שבח למיסוי מקרקעין, לבין היטל השבחה. 

היטל השבחה הוא תשלום שמשלמים לוועדה המקומית ולא למיסוי מקרקעין, ועל המוכר לשלם היטל זה רק אם הוועדה אישרה תוכנית שכתוצאה ממנה הנכס הושבח. 

מהו שיעור מס השבח?

שיעורו מס השבח עומד על 25% מעליית השבח של הנכס. 

חוק מס שבח – איך מחשבים את שיעור המס?

חוק מיסוי מקרקעין, כמו שאמרנו, הוא המקור להוראות מס המוטלות בעסקאות נדל"ן, ומשכך, מהווה המקור לחישוב מס השבח. עתה, נסביר כיצד יש לחשב את מס השבח, שכן לחישוב זה שתי פעולות עיקריות.

שלב ראשון – שיעור עלייה בערכו של נכס

כמו שאמרנו קודם, שיעור המס שיוטל על מוכר דירה יהא אך ורק על הרווח אותו צבר לאורך השנים. משכך,  בשלב הראשון של החישוב, נבחן מהי עליית הערך של הנכס לאורך השנים.

לדוגמה, ניקח את רוני, בעל דירה ברמת גן, שקנה דירה בשנת 2018, במחיר של 2.5 מיליון שקלים. בסוף שנת 2020, רוני החליט למכור את הדירה שברשותו, ומכר את הדירה ליעל, ששילמה לו כ – 3 מיליון שקלים. אם נבחן את שיעור העלייה של ערך הנכס, נראה שרוני צריך לשלם מס על השבח של הנכס, כלומ, רוני ישלם מס בשיעור של  25% מחצי מיליון שקלים.

עוד לא סיימנו – קיזוז הוצאות השבחה ורכישה

עכשיו, אנחנו עוברים לחלק המשמח. לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, מוכרי דירות, אשר חייבים בתשלום מס שבח, יכולים לקזז הוצאות שונות, אשר שולמו במהלך השנים בעד הדירה. בין ההוצאות השונות, ניתן למצוא שימוש באנשי מקצוע, דוגמת מתווכים ועורכי דין, הוצאות ריבית על הלוואת המשכנתא ואף הוצאות שיפוץ דירה.

פטור ממס שבח – דירת מגורים מזכה

סעיף 49ב- קובע כי מוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:

  • הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל
  • והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, 
  • המוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס. 
  • המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(א)   המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב)   לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג)    אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

לעניין זה נציין שיש מספר מסלולי פטור ממס שבח, ולכן מומלץ לפנות לעורך דין, אשר ידאג לחסוך לכם את כספי המס המיותרים.

שומה עצמית מס שבח – מה זה?

רשויות המס לא יכולות לעקוב ולגבות את המס בגין כל עסקת נדל"ן באופן אקטיבי. משכך, נולד המונח שומה עצמית. המונח המוזר הזה בעצם אומר ששני הצדדים לעסקת מכירת הדירה, ייאלצו לדווח בעצמם לרשויות המס אודות ההכנסות שלהם מהעסקה.
שומה עצמית של מס שבח היא הדיווח של מוכר הנכס מהעסקה, שכן הוא משלם מס שבח.

מכרתי דירה – מה עלי לדווח לרשויות?

בין היתר, עליכם להעביר לרשויות פרטים אישיים שלכם, פרטים אודות הנכס, בהם גוש, חלקה, ותת חלקה, ככל שמדובר על שטחים משותפים, ותצהיר מטעמכם.
התצהיר אמור לכלול שני פרטים עיקריים. ראשית, עליו לכלול את שיעור המס שאתם צריכים לשלם. נציין כי רשות המס בוחנת את התחשיב שהעברתם לה באופן מדוקדק, ולכן, מומלץ לבצע את החישוב על ידי איש מקצוע. בנוסף, ככל שעומד למוכר פטור מתשלום מס, הוא צריך לדווח עליו בתצהיר גם כן.

מס רכישה

מדרגות מס רכישה – בעת רכישת דירה ראשונה

בדומה למדרגות מס הכנסה, גם בתשלום מס רכישה קיימות מדרגות מס. הסיבה לקיומן של מדרגות מס היא הרצון לאפשר לבעלי הכנסה נמוכה יותר, שכנראה יקנו דירה זולה יותר, לשמור את הכסף אצלם, ולנצל אותו למטרות שונות.

ככל ומדובר בדירה יחידה של הרוכש, הרוכש ישלם לפי מדרגות מס הרכישה (בהתאם להוראות ס' 9(ג1ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין):

מס' מדרגהטווח מחיריםשיעור מס רכישה
11,747,865 – 0 שקלים0%
22,073,190 – 1,747,865 שקלים3.5%
35,348,565 – 2,073,190 שקלים5%
417,828,555 – 5,348,5658%
517,828,555 ומעלה10%

לאלו שאינם חזקים במדרגות מס – דוגמה מספרית

נחזור את הדוגמה עמה התחלנו קודם. יעל, אשר רכשה את הדירה ברמת גן מרוני, שילמה בעדה
כ – 3 מיליון שקלים. לרוני אין דירה נוספת בבעלותה,ולכן, רוני זכאית לחישוב לפי מדרגות המס של דירה יחידה,. משכך בגין הסכום ששילמה, אשר מגיעה עד ל – 1.747 מיליון שקלים, לא תשלם מס כלל. אולם, בעד שאר הסכום, כן תשלם יעל.

אז כמה תשלם יעל?

בגין מדרגת המס השנייה, קרי, כלל הסכום הנכנס בין 2.073 – 1.747 מיליון שקלים, תשלם יעל 3.5% מס. כלומר, בגין 326 אלף שקלים, אשר נכנסים במדרגת המס השנייה, תשלם יעל 3.5% מס, הם 11,410 שקלים.

בגין מדרגת המס השלישית, תשלם יעיל 5% מס. יעל שילמה בסך הכל 3 מיליון שקלים, כך שאנו רואים שתחת מדרגה זו נכנסים 927 אלף שקלים. משכך, בעד החלק הזה של הסכום, תשלם יעל
כ – 46,350 שקלים מס רכישה.

משכך, בסופו של דבר, תשלם יעל בסך הכל 57,760 שקלים מס רכישה בקירוב.

מס רכישה דירה שנייה (דירה נוספת)– האם משלמים את אותו הסכום?

כולנו יודעים כי במהלך השנים האחרונות שוק הנדל"ן הפך למקור השקעה עיקרי של בעלי הון גבוהה. אנו יודעים זאת, בעיקר בשל עליית מחירי הדיור, שנובעת מביקוש שאינו נגמר. משכך, החליטה המדינה ששיעור המס שיוטל על רוכשי דירה שנייה יהיה גבוה יותר, מתוך רצון להאט את השוק.

שיעור המס שישלמו רוכשי דירה שניה יהא בהתאם לטבלה הבאה:

מס' מדרגהטווח מחיריםשיעור מס רכישה
ראשונה1,294,770 – 0 שקלים5%
שנייה3,884,295 – 1,294,770 שקלים6%
שלישית5,348,565 – 3,884,295 שקלים7%
רביעית17,828,555 – 5,348,565 שקלים8%
חמישית17,828,555 שקלים ומעלה10%

מס רכישה דירה שנייה ושלישית – האם מדרגות המס משתנות ככל שרוכשים יותר דירות?

התשובה לשאלה האמורה היא לא. בניגוד לפער הקיים בשיעור המס, בין רכישת דירה ראשונה לשנייה, כאשר רוכשים את הדירה השלישית או למעלה מכך, שיעור המס אינו משתנה, ויהא בהתאם לשיעור המס שהוצג במקרה של רכישת דירה שנייה.

תקנות מס רכישה – האם ניתן לקבל הנחה?

ועכשיו, לאחר כלל התשלומים שפורטו לעיל, נעבור לחלק המשמח. כחלק ממדיניות הרווחה בענייני מס, אותה מנהיגה מדינת ישראל בנקודות שונות, דוגמת נקודות זיכוי ממס הכנסה, מגיעה הנחה בתשלום מס הרכישה בעבור מספר אוכלוסיות ממוקדות.

בהתאם לתקנות מס רכישה, יזכו להנחה בתשלום מס הרכישה מספר קבוצות באוכלוסייה, בהן ניתן למצוא נכים, עולים חדשים וכו'.

מס רכישה על קרקע

כפי שציינו לעיל, שיעורי המס עליהם דיברנו רלוונטיים למקרקעין מסוג נכסי מגורים. אולם, כאשר אנו מדברים על רכישת קרקעות, מדובר על סיפור אחר. ככל שמדובר על קרקע אשר נרכשת לבנייה עצמית, קובעות תקנות מס רכישה, בתקנה 2(1), כי שיעור המס שיהא עליכם לשלם עומד על 6% משווי הנכס. נציין ששיעור המס האמור, 6%, יהא תקף בעבור רכישה של כל סוג מקרקעין שאינו נכס מגורים.

לדוגמה, על אף שמדובר על חישוב פשוט, ככל שהקרקע אותה אתם רוכשים עולה 1.5 מיליון שקלים, תיאלצו להיפרד מכ – 90,000 שקלים בגין מס הרכישה.

האם ניתן להפחית את שיעור מס הרכישה על קרקע?

בשורות משמחות. במסגרת תשלום מס רכישה על קרקע, ניתן לקבל החזר של 1% מסכום הרכישה של הקרקע, ומשכך, לשלם מס רכישה על קרקע בשיעור של 5% בלבד. ההטבה האמורה ניתנת לאלו שיודעים להניע הליכים, ומשכך, בעת רכישת קרקע לבנייה, מומלץ לפעול מהר.
על פי הוראות התקנות, ככל שתצליחו לקבל מטעם הרשויות היתר בנייה תוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע, או לחילופין, כבר קיימת על המגרש תוכנית בנייה, תזכו לקבל את ההחזר המדובר. בדוגמה שלנו, מתוך 90,000 השקלים אותם שילם הרוכש, הוא יקבל החזר של 15,000 שקלים.

פנו למשרדנו לבדיקת שיעור המס שעליכם לשלם

אז מה היה לנו עד עכשיו?
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
עוד מאמרים בנושא
עו"ד מקרקעין חן בוארון
קונה או מוכר נכס?
לפגישת ייעוץ צרו קשר
מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם לפרטים מלאים.
לוגו עו"ד מקרקעין חן בוארון
מייסדת המשרד, בעלת ניסיון עשיר ויכולת מקצועית גבוהה בליווי משפטי בעולמות המקרקעין- נדל"ן והתחדשות העירונית.
לאור ניסיונה המקצועי והידע הנרחב שצברה, עו"ד בוארון מנתחת היטב את המפה הנדל"נית-עסקית ומעניקה פתרונות יצירתיים תוך יושרה מקצועית, אכפתיות, זמינות ויחס אישי לכל לקוח.
מן העיתונות
כתבה על עורכת הדין חן בוארון
כתבה בעיתון השקמה
כתבה בכלכליסט על עו"ד מקרקעין חן בוארון
כתבה מתוך העיתון כלכליסט
כתבה בלוי יצחק על עו"ד נדל"ן חן בוארון
כתבה מתוך לוי יצחק
קבלו במתנה את המדריך
3 הטעויות הקריטיות שעושים רוב רוכשי הדירות ואיך להימנע מהן

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
שלום וברכה אני עו"ד חן בוארון
איך אני יכולה לעזור?