קניית דירה מקבלן על הנייר

חן בוארון משרד עורכי דין נדל

לקריאת כל הביקורותכתבו ביקורת

‹

›

אחת התוצאות של הביקוש הרב לדירות בישראל היא שבמרבית המקרים, קבלנים מוכרים דירות מגורים "על הנייר", עוד בטרם הסתיימה בנייתן ולעיתים קרובות, אפילו עוד בטרם החלה. בשורות הבאות נעסוק בהיבטים שונים של קניית דירה מקבלן על הנייר. האם קניית דירות מקבלן על הנייר היא כדאית? מהם היתרונות ומה החסרונות בעסקה מהסוג הזה? למה חשוב להסתייע בעו"ד מקרקעין לליווי העסקה? להלן התשובות.

קניית דירה מקבלן על הנייר – האם כדאי?

אחד המאפיינים של שוק הנדל"ן בישראל הינו עליית מחירים מתמדת של כלל הנכסים. הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר בדירות מגורים. כאשר עושים שיקול כלכלי גרידא, קניית דירה מקבלן על הנייר נחשבת על פניו כעסקה משתלמת במיוחד. הקבלן טרם בנה את הנכס, ובמצב הזה המחיר שלו על הנייר הוא נמוך מאוד ביחס למחיר הנכס אחרי שהבנייה שלו תסתיים. בהנחה שלקבלן יש את כל אישורי הבנייה הנדרשים ושאותו קבלן אכן יסיים את הבנייה במועד, ובהנחה שלקבלן הזה יש כל הביטחונות הכספיים האפשריים, עסקה כזאת לכאורה עשויה להיות משתלמת.

יתרונות וחסרונות של רכישת דירה מקבלן על הנייר

להלן תיאור קצר של היתרונות והחסרונות הכרוכים בעסקה:

1. יתרונות: היתרון הגדול ביותר של קניית דירה מקבלן על הנייר היא המחיר הזול יחסית של הדירה. ככל שיעבור הזמן וככל שבניית הנכס תתקדם, כך המחירים של אותו הנכס יעלו, לעיתים מזומנות אפילו בעשרות אחוזים. יתרון נוסף הוא עצם העובדה שהדירה שתתקבל תהיה חדשה לחלוטין ולא תידרש בה השקעה נוספת מעבר לרכישה.
   
2. חסרונות: החיסרון הגדול של קניית דירה מקבלן על הנייר טמון בעובדה שהקבלן עלול להיתקל בקשיים ולהפסיק את בניית הבניין. בנוסף, הוועדה המקומית עלולה לערוך שינויים בתוכניות, כך שהדירה שתימסר לרוכשים לא בהכרח תהיה זהה לדירה שהובטחה להם על הנייר. חיסרון נוסף טמון בזמן הארוך מרגע הרכישה עד הרגע שבו מתקבל האישור לאכלס את הדירה (טופס 4). 

מה ההבדל בין קניית דירה מקבלן על הנייר עם היתר וללא היתר?

קניית דירה מקבלן על הנייר זו עסקת רכישה של דירה שבנייתה עוד לא החלה. אולם גם לפני שהבנייה מתחילה בפועל, הקבלן חייב להוציא היתר בניה מוועדת התכנון והבניה המקומית. כך נוצר מצב שבו אפשר לרכוש דירות מקבלן על הנייר – עם היתר וללא היתר.
אז מה ההבדלים? שימו לב:

קניית דירה עם היתר מקבלן על הנייר

פירוש הדבר הוא שהתכניות של הקבלן כבר אושרו, והוא יכול להתחייב על המפרט המוצע לכם בעסקה: שטח הדירה, הקומה שבה היא תיבנה, מספר החדרים שתקבלו, חנייה, הכיוון של המרפסת, התקנות וכן הלאה. 

קניית דירה ללא היתר מקבלן על הנייר

אם תעשו זאת בשלבי המכירה הראשוניים מאוד, כנראה תוכלו ליהנות ממחיר מכירה זול משמעותית מזה שיוצע לכם אם תרצו לקנות דירה מקבלן על הנייר עם היתר. יחד עם זאת הדבר כרוך בסיכונים רבים יותר ובהם:

1. המתנה ארוכה עד למתן ההיתר – מדובר בתהליך ארוך שיכול להימשך מספר שנים. לכן חשוב במיוחד לבדוק את התוכניות שהקבלן הגיש לוועדת התכנון והבנייה המקומית, כדי לדעת באיזה שלב הטיפול בבקשת ההיתר נמצא ומה זה בעצם אומר על משך הזמן שיעבור עד שתקבלו את הדירה בפועל.
2. פוטנציאל גדול לשינויי מפרט – ישנם מקרים שבהם הקבלן נאלץ לשנות את התכניות של הפרויקט בגלל אילוצים שהציבה לו ועדת התכנון והבניה האזורית בעת מתן ההיתר. זה אומר שאם הקונים חתומים על הסכם גמיש מדי, מפרט הדירה שלהם נתון לשינויים שאינם בהכרח רצויים להם. לעומת זאת, אם הם חתומים על חוזה שאינו גמיש, והוועדה המקומית מאלצת את הקבלן לשנות את מפרט הנכס, הרוכשים יידרשו להגיע להסכמות חדשות עם הקבלן או לבטל את העסקה. אולם זה עלול לעלות להם בהפסד כספי משמעותי – עקב עליית מחירים שיכולה לקרות עד קבלת ההיתר.
3. חוסר ליווי בנקאי לפרויקט – סביר להניח שבפרויקט דירות שעוד אין לו היתר לא יהיה ליווי בנקאי עד שההיתר יתקבל, והדבר בעייתי כשלעצמו מבחינת הרוכשים והסיכון שהם נוטלים על עצמם.

איך תדעו אם הקבלן של הדירה אמין?

לפני שפותחים בתהליך קניית דירה מקבלן, חשוב מאוד לבדוק אם מדובר בקבלן אמין, בתור התחלה, כדאי לוודא כי בפנקס הקבלנים הוא רשום בתור קבלן מורשה. מעבר לכך, קריטי לבדוק מהו המצב הכלכלי של הקבלן. קבלנים מאחוריהם כבר יש פרויקטי דיור רבים וליווי בנקאי, הם בסבירות גבוהה קבלנים אמינים, משום שהבנקים כבר עשו את הסינון הקפדני שלהם מולם.

למה חשוב לקחת ליווי של עו"ד מקרקעין מנוסה לקניית דירה מקבלן?

כשקונים דירה, ועל אחת כמה וכמה קניית דירה מקבלן על הנייר, חשוב לקבל ליווי של עורך דין לקניית דירה, שייצג את הקונה בשלושה מישורים שונים:

• בדיקת העסקה: תפקידו של עורך דין מקרקעין שמלווה קניית דירה מקבלן על הנייר, הוא בראש ובראשונה לוודא שהקבלן שמבצע את המכירה, אכן עומד בכל הדרישות החוקיות. לא אחת קרה שעורך דין המליץ ללקוח שלו לעכב את החתימה על העסקה, עד שהקבלן ישיג אישורים חשובים שטרם נמצאו בידיו במועד החתימה.
• ליווי פיננסי: עורך דין נדל"ן מוודא כי כספי הרכישה עוברים לחשבון נאמנות, כך שהקבלן יוכל למשוך אותם אך ורק בהתאם להתקדמות הבנייה.
  
• ליווי משפטי: עורך דין מקרקעין בודק עבור הקונים שבחוזה המכירה לא נמצאים מוקשים שעלולים לגרום להם להוצאות בלתי צפויות. לדוגמא – מצב שבו הקבלן עלול לחייב את הקונה, לכשיגיע הזמן, בתשלום נוסף עבור הרישום בטאבו.

עם מי ניתן להתייעץ בנושא קניית דירה מקבלן על הנייר?

ככלל, בקניית דירת קבלן על הנייר, ההמלצה היא להסתייע בעו"ד מקרקעין, גם אם לקבלן עצמו יש עורך דין. התשלום לעורך הדין בטל בשישים לעומת גודל הנזקים שהקונה עלול לספוג בהעדר ליווי עו"ד. עו"ד חן בוארון תשמח לספק לכם ייעוץ משפטי ראשוני לפני שאתם נכנסים לעסקה על מנת לבחון את כדאיותה עבורכם. צרו קשר בהקדם!