מדינת ישראל מחייבת את תושביה בתשלום מס רכישה כאשר הם רוכשים נדל"ן, גם כאשר מדובר על רכישת דירה ראשונה למגורים. מאחר ומדובר בסכום שיכול להיות משמעותי מאוד בהיקפו, חשוב לדעת איך מחושב מס רכישה דירה ראשונה, מתי הוא משולם, באיזה אופן, ומהן הדרכים שבהן ניתן לקבל הנחה או פטור מתשלום מס רכישה לדירה יחידה. על כל אלו ועוד, תסביר בהרחבה עורכת דין מקרקעין חן בוארון טרסיוק במדריך הבא.
מתכננים לרכוש דירה ראשונה ורוצים לדעת מראש כמה מס רכישה תידרשו לשלם בעסקה? זה הזמן לפנות אל עו"ד חן בוארון טרסיוק ולברר הכל!
מה ההגדרה בחוק ל"דירה ראשונה"?
בחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג 1963, מוגדרת "דירה ראשונה" בתור דירת מגורים שמשמשת על תקן הדירה היחידה של תושב ישראלי, לרבות מי שבטווח של 24 חודשים ממועד קניית הדירה הופך לתושב ישראלי או תושב חוזר.
אולם, גם במקרה בו בבעלות הרוכש ישנה דירת מגורים נוספת, באם הוא מחזיק בפחות משליש מהזכויות בדירה הנוספת למגורים, יכולה הדירה החדשה שירכוש להיות בחזקת דירה יחידה לעניין מס רכישה. הדבר תקף גם לדירה שהתקבלה בירושה שבה החלק של הרוכש לא עולה על חצי מהזכויות בדירה, וכן לדירת מגורים אשר הושכרה לדיירים בשכירות מוגנת טרום שנת 97.
באילו מקרים הדירה שלכם תיחשב 'דירה ראשונה'?
ישנם כמה מקרים עיקריים שבהם הדירה הנרכשת תיחשב כדירה ראשונה לעניין חישוב החבות במס רכישה:
הרוכשים דירה ראשונה יחידה
מטבע הדברים, מי שרוכשים את דירתם הראשונה בישראל ואין בבעלותם נכסי מקרקעין נוספים, ייחשבו בראי החוק כרוכשי דירה יחידה. בהתאם לכך, חישוב שיעור מס הרכישה יתבצע לפי מדרגות מס רכישה דירה ראשונה הקבועות בחוק.
בהקשר זה, החוק מתייחס לרוכשים ובני זוגם בתור תא משפחתי יחיד. כך שאם בבעלות אחד מבני הזוג (או ילדיהם הקטינים) דירה קודמת הרשומה על שמו, יחול על בן הזוג השני ברכישת דירה, מס רכישה לדירה שנייה. על מנת להימנע מכך, יש צורך לבצע את הצעדים הבאים:
- להציג לרשות המיסים הסכם ממון שמראה כי לא קיים שיתוף בין בני הזוג בזכויות בדירה הישנה ושהם מתנהלים בהקשר לה בנפרד מבחינה רכושית.
- להוכיח לרשות המיסים שהפרדה רכושית כאמור עליל, יושמה בידי בני הזוג בפועל. הפסיקה בבית המשפט העליון, מראש שתיתכן הכרה בהפרדה רכושית לגבי דירה קודמת גם במידה ובני הזוג חלקו יחדיו בהוצאות השיפוץ שלה או גרו בה ביחד, כתלות בנסיבות בכל מקרה לגופו.
משפרי דיור
משפרי דיור הינם מי שבבעלותם דירה בודדת למגורים, ורוצים לרכוש דירת מגורים חדשה שיוכלו לעבור לגור בה במקום הדירה הקודמת, תוך כוונה למכור את דירתם הקודמת לאחר מכן. למשפרי הדיור ניתנת תקופה בת שנה וחצי שבה הם רשאים למכור את הדירה הקודמת שלהם, כדי שיוכלו להיות מחויבים במס רכישה לדירה ראשונה במקום בתעריפי מס רכישה לדירה שניה. על אותו המשקל, במסירת דירת קבלן חדשה, חלה תקופה של שנה שבה הרוכשים רשאים למכור את דירתם הקודמת ועדיין ליהנות מחישוב מס רכישה לדירה ראשונה בעסקת הרכישה הנוכחית.
מי שרכשו בעבר דירה במסגרת קבוצת רכישה
רוכש דירת מגורים שבעבר רכש דירה אחרת למגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה, יכול להיות מוכר כרוכש דירה ראשונה בכפוף לעמידתו באחד משני התנאים המזכים להלן:
- קניית הדירה השניה מתבצעת 6.5 שנים אחרי שהדירה הראשונה נקנתה במסגרת קבוצת הרכישה, ומסירת החזקה בדירת המגורים הראשונה שנרכשה ברכישה הקבוצתית עוד לא התבצעה.
- קניית הדירה השניה מתבצעת 4 שנים אחרי שהדירה הראשונה נקנתה מקבוצת הרכישה, בכפוף לתנאים הבאים:
- קניית הדירה השניה מתרחשת אחרי ה- 25/6/2018.
- בנייתה של הדירה הראשונה שנקנתה במסגרת הרכישה הקבוצתית, עדיין לא התחילה (עבודות התשתית או העבודות להכנת הקרקע אינן נחשבות כתחילת בניה לצורך זה), או במידה שהבניה התחילה – התרחש עיכוב ממושך בהשלמתה.
- האיחור בבניית הדירה מקבוצת הרכישה או השלמתה, נגרם עקב גורמים שלא נתונים לשליטת הרוכש ושלא הייתה דרך לצפותם מראש בזמן קניית הדירה במסגרת קבוצת הרכישה.
משפרי דיור בעלי שתי דירות
משפרי דיור בעלי שתי דירות שמתכננים למכור את שתיהן לטובת רכישה של דירה יחידה במקומן, יחויבו במס רכישה לפי תעריפי מס רכישה לדירה ראשונה, בתנאי שיעמדו בכל התנאים הללו:
- בזמן המכירה של הדירה הראשונה, משפרי הדיור הנ"ל החזיקו בדירה נוספת אחד בלבד, שהיא למעשה דירתם השנייה.
- מכירת הדירה השנייה התבצעה בתוך שנה ממועד מכירת הדירה הראשונה וזיכתה את משפרי הדיור בפטור ממס שבח.
- סך השווי של שתי הדירות יחדיו איננו גבוה מתקרה של 2,180,000 ש"ח (נכון ל- 2023).
- בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה, או בשנה שאחרי מכירתה, משפרי הדיור רכשו את הדירה השלישית והחלופית שלהם בסכום ששוויו עומד על 75% ומעלה משוויין הכולל של שתי הדירות הקודמות שלהם ביחד.
האם דירה ראשונה חייבת במס?
מס רכישה בקניית דירה ראשונה נקבע על פי מדרגות מס רכישה דירה יחידה הקבועות בחוק ומתעדכנות משנה לשנה. בהקשר זה חשוב לדעת כי עד רף מחיר מסוים, ניתן לרוכשים פטור מתשלום מס רכישה. אולם דירה שמחירה עובר את הרף הזה, תהיה חייבת במס רכישה שייקבע לפי מדרגות מס הרכישה לקניית דירה ראשונה.
פירוש הדבר הוא כי רכישת דירה ראשונה בישראל אכן חייבת במס רכישה, אלא אם כן שווי הדירה הנרכשת נמוך מתקרת הפטור הקבועה בחוק לעניין זה, העומדת כיום על 1,919,155 ₪ (נכון לשנת 2023). כל עוד מחיר הדירה הנרכשת נמוך מהסכום הנ"ל, הרוכשים לא יידרשו לתשלום מס רכישה עבורה.
אולם גם אם שווי הדירה גבוה מסכום זה, חשוב לדעת כי שיעור מס הרכישה החל על רכישת דירה ראשונה, עדיין נמוך מגובהו של מס רכישה לדירה שנייה ואילך.
מהו חישוב מס רכישה על דירה ראשונה?
חישוב מס רכישה דירה ראשונה 2023 מתבצע על פי מדרגות מס הרכישה שנקבעו לשנה הנוכחית, אשר חלות על עסקאות רכישה שהתבצעו החל מ- 16.1.2023 ועד ה- 15.1.2024:
- במדרגה הראשונה: קיים פטור ממס רכישה בגין חלק השווי שעד 1,919,155 ₪.
- במדרגה השנייה: בגין חלק השווי שמעל 1,919,155 ₪ ועד 2,276,360 ₪ מוטל מס רכישה בסך 3.5% .
- במדרגה השלישית: בגין חלק השווי שמעל 2,276,360 ₪ ועד 5,872,725 ₪ מוטל מס רכישה בסך 5%.
- במדרגה הרביעית: בגין חלק השווי שמעל 5,872,725 ₪ ועד 19,575,755 ₪ מוטל מס רכישה בסך 8%.
- במדרגה החמישית: בגין חלק השווי שמעל 19,575,755 ₪ – מוטל מס רכישה בסך 10%.
באתר רשות המיסים ניתן למצוא מחשבון לחישוב מס רכישה, שבאמצעותו ניתן לבדוק מראש מה גובה מס הרכישה שאותו תצטרכו לשלם ברכישת דירתכם הראשונה.
על פי מה נקבעות מדרגות המס עבור דירה ראשונה?
מדרגות המס עבור דירה ראשונה ובכלל, נקבעות מדי שנה על פי גובה העליה במדד שירותי הדיור שבבעלות דיירים, שמהווה חלק מההרכב של מדדי הדיור המרכזיים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדובר במדד שהתווסף להרכב של מדד המחירים לצרכן ב- 1999 ומבטא את שינויי שכר הדירה בהתאם להסכמי שכירות מתחדשים. מדד זה מגלם את עלות השימוש בנכס ואילו השינוי במדד נועד לייצג את השינוי במחיר שירותי השכרת הדירות בישראל.
מי זכאי לפטור או הנחה במס רכישה דירה ראשונה?
קבוצות האוכלוסיה הבאות בישראל, זכאיות על פי חוק, לקבלת פטור או הנחה בתשלום מס רכישה בקניית דירה ראשונה:
- הנחה במס רכישה דירה ראשונה לנכים:
בסעיף 11 לתקנות מס רכישה, נכים או עיוורים ובני זוגם על פי הגדרתם בתקנות אלו, זכאים להקלות בתשלום מס רכישה ברכישת דירת מגורים ראשונה. כדי לממש את הזכאות להקלה זו, נדרש הרוכש הזכאי לצרף בקשה למתן פטור חלקי ממס רכישה (טופס 2973) לצד אישורים רפואיים מתאימים, בדיווח לרשות המסים על רכישת הדירה. הטבה זו ניתנת למימוש פעמיים בלבד בחיי הנכה.
- הנחה במס רכישה דירה ראשונה לנפגעי פעולות טרור ומשפחות שכולות:
משפחות שכולות בישראל זכאיות להקלה בתשלום של מס רכישה לדירת מגורים. להטבה זו זכאים האלמן או האלמנה של חלל צה"ל, הוריו או ילדיו היתומים שטרם מלאו להם 40. גם שאריהם של נפגעי פעולות טרור בישראל, זכאים על פי החוק להטבה זו. כדי לממש את הזכאות להקלה זו, דרש הרוכש הזכאי לצרף בקשה למתן הפטור החלקי ממס הרכישה (טופס 2973) אל משרדי מיסוי המקרקעין באזור בו הדירה הנרכשת ממוקמת. הטבה זו ניתנת למימוש פעמיים בלבד בחיי הזכאי.
- הנחה במס רכישה דירה ראשונה לעולים חדשים ותושבים חוזרים:
עולים חדשים ותושבים חוזרים שיש להם תעודת עולה, אשרה או רישיון מסוג א-1 לישיבת ארעי בישראל, זכאים להנחה בתשלום מס רכישה דירה ראשונה בסך 0.5% עד לתקרה הקבועה בחוק, שמעבר לה הם יחויבו במס רכישה בסף 5%. הנחה זו תקפה במשך שבע שנים ממועד עלייתם לארץ (לא כולל שירות החובה בצה"ל),או שנה לפני העליה. הטבה זו ניתנת למימוש פעם אחת בלבד בחיי הזכאי.
בנוסף להטבות הללו במס רכישה דירה ראשונה, ישנן גם הקלות בתשלום מס רכישה שניתן לממש לגבי דירה שמועברת במסגרת הליכי גירושין, כאשר דירת מגורים מוענקת במתנה או במסירה של דירת מגורים על ידי יזם בתוכנית פינוי-בינוי (או דירה במיקום חלופי) תמורת הדירה הקודמת במתחם שבוצע בו פינוי-בינוי.
מתי צריך לשלם מס רכישה עבור הדירה הראשונה?
מס רכישה על דירה ראשונה ישולם בתוך 60 ימים ממועד ביצוע עסקת הרכישה. מועד ביצוע העסקה הוא המועד הראשון מבין האירועים הבאים:
- היום שבו חתמו הרוכשים והמוכרים על זיכרון דברים
- היום בו הצדדים חתמו על הסכם המכר
- יום החתימה על על ייפוי כח בלתי חוזר
- היום בו בוצע התשלום הראשון של המקדמה לעסקת הרכישה
כך עובד תהליך התשלום של מס רכישה עבור דירתכם הראשונה
תהליך התשלום של מס רכישה על דירה ראשונה מתבצע על פי השלבים הבאים:
- הרוכש מדווח אונליין באמצעות עורך דין מקרקעין על הרכישה למשרדי מיסוי מקרקעין באזור בו הדירה הנרכשת נמצאת בתוך 30 ימים מביצוע הרכישה – ישנם כמה סוגי טפסים שעשויים להידרש כחלק מהדיווח ובהם:
- הצהרה על רכישת ומכירת דירה למגורים ללא זכויות בניה, שמבוקש פטור בגינה (טופס 7000 וטופס 7000 א')
- הצהרה על רכישת ומכירת זכות במקרקעין כולל בקשה למתן פטור לפי סעיף 50 בחוק מיסוי מקרקעין (טופס 7002 וטופס 7000 ב' ). החל מ-2017, חובה לדווח באופן מקוון.
- הרוכש מקבל אישור על קליטת הדיווח עם שומת מס הרכישה – זאת בכפוף לתקינות הדיווח וקליטתו. האישור יגיע עם שובר לתשלום מס הרכישה בהתאם לשומה העצמית שדווחה (רלוונטי כאשר ישנה חבות במס).
- המשרד למיסוי מקרקעין יוציא שומת מס עם שובר מותנה לתשלום, במידה וישנו חיוב נוסף – פשר ההתניה הוא שאחרי שהתשלום יתבצע ותוצג חותמת מהבנק המאשרת אותו, לרוכש תהיה אפשרות להגשת בקשה לרישום הנכס בפנקס המקרקעין, או לקבל אישור רשמי שמצהיר שאין יתרה נוספת לתשלום (רלוונטי במידה ותשלום מס הרכישה הוסדר בשלמותו או אם הרוכשים זכאים לפטור מלא מתשלומו).
- הרוכש ישלם את סכום השומה העצמית שדיווח – התשלום יתבצע בעזרת שובר מקורי ומודפס לתשלום השומה, שבאמצעותו ניתן להסדיר את התשלום בלשכת מיסוי המקרקעין או בבנק. ניתן להוציא שובר כזה במשרדי מיסוי המקרקעין או אונליין בעזרת עורך דין מקרקעין. אפשרות נוספת היא לשלם את השומה העצמית בבנק הדואר בבאמצעות ברקוד.
- במידה ומנהל המקרקעין יחליט שעל הרוכש חלה שומת מס גבוהה מהשומה העצמית שדווחה, יהיה על הרוכש להשלים את ההפרש במלואו בתוך 30 יום ממועד מסירת הודעת המנהל בדבר השומה המעודכנת של מס הרכישה.
- רוכש שיש לו השגה לגבי גובה שומת המס, יידרש להסדיר את התשלום של חלק המס שאיננו נתון למחלוקת, ובגין היתרה השנויה במחלוקת – להציג לרשות המסים ערבות בנקאית או בטוחה אחרת, בהתאם להחלטת המנהל.
למי מגיע החזר עבור מס רכישה דירה ראשונה?
להחזר עבור מס רכישה דירה ראשונה עשוי להיות זכאי כל מי שרכש דירה ושילם בגינה מס רכישה בשיעור גבוה מכפי שהחוק מחייב אותו. הדבר עשוי לקרות במקרים של אי מימוש הטבות או פטורים מתשלום מס רכישה, או במקרה בו בוצע חישוב של מס רכישה לדירה נוספת, על פי מדרגות המס לדירה שנייה, למרות שהייתה לרוכש זכאות לתשלום מס רכישה לפי מדרגות המס לדירה ראשונה (כמו במקרה של משפרי דיור ושאר המקרים שציינו לעיל).
אם אתם חושדים כי שילמתם מס רכישה גבוה מזה שהייתם אמורים לשלם, בבמערכת המקוונת באתר רשות המיסים, תוכלו לבדוק אם רשומה לזכותכם יתרת זכות, שתאפשר לכם להגיש בקשה לקבלת החזר עבור מס הרכישה ששילמתם.
איזה מיסים משלם קונה דירה בנוסף למס רכישה?
בעסקאות רכישה יש לשלם בנוסף למס רכישה גם מס שבח והיטל השבחה. אולם באלו בדרך כלל נושאים המוכרים ולא הרוכשים, אלא אם כן הצדדים הגיעו להסכמה שונה בעניין זה.
סיכום
חישוב מס רכישה על דירה ראשונה, הוא עניין שמומלץ מאוד לבצע לפני העסקה בעזרת עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה, על מנת להבטיח שמדובר ברכישה משתלמת שתוכלו לעמוד בה, ולהיערך בהתאם מבעוד מועד.
עורכת דין חן בוארון טרסיוק, היא בעלת משרד עו"ד מקרקעין עם ניסיון עשיר בליווי רוכשי דירות בעסקאות רכישה ועריכת תכנון מס מקצועי, יסודי ומדוקדק, שמאפשר להגיע לחיסכון משמעותי מאוד בהוצאות המיסוי בעסקה. משרדנו ישמח לסייע גם לכם לבצע חישוב מס רכישה על דירה ראשונה ולייעץ לכם לגבי האפשרויות לקבלת הקלות בתשלום המס, שעשויות להיות פתוחות בפניכם.
לייעוץ פרטני ומקצועי בנושא תשלום מס רכישה דירה יחידה – צרו קשר בהקדם עם משרד עו"ד מקרקעין חן בוארון טרסיוק.
