מס רכישה דירה שניה

מס רכישה הוא מס מקרקעין שמטילה מדינת ישראל על תושביה בעת רכישת דירה, בתעריפים הקבועים בחוק העשויים לעבור שינויים מעת לעת. כאשר רוכשים דירה שניה, חשוב במיוחד לחשב את סכום מס הרכישה שיש לשלם במסגרת העסקה, שיכול להגיע לסכומים משמעותיים מאוד.
ליווי של עו"ד מקרקעין עם מומחיות במיסוי מקרקעין, יאפשר לכם לקבל אומדן מדויק של שיעור מס הרכישה שתידרשו לשלם ברכישת הדירה, ויסייע לכם בתכנון מס שיכול להפחית במידה ניכרת את סכום המיסים בעסקה ולחסוך לכם סכומי כסף לא מבוטלים. 

לייעוץ מקצועי מעורך דין נדל"ן בנושא מס רכישה דירה שניה, פנו בהקדם אל משרד עו"ד חן בוארון טרסיוק.

מהן עלויות מס רכישה על דירה שניה?

מס הרכישה על דירה שניה, נכון לשנת 2023, נגבה על פי השיעורים הבאים:

• 8 אחוזי מס רכישה בגין החלק ממחיר הנכס שמתחת ל- 5,872,725 ש"ח (כולל).
• 10 אחוזי מס רכישה בגין החלק ממחיר הנכס שמעל ל- 5,872,725 ש"ח.

באתר רשות המסים בישראל, זמין סימולטור לחישוב מס רכישה בעסקאות מקרקעין, שבאמצעותו ניתן להעריך מראש כמה מס רכישה תידרשו לשלם בקניית דירה שניה.

מי זכאי להקלות מס ברכישת דירה שניה?

במדינת ישראל, ישנן כמה קבוצות אוכלוסיה מקרב ציבור רוכשי הדירות, שעשויות להיות זכאיות לקבלת הקלות בנושא מס רכישה דירה נוספת:

#1 משפרי דיור – רוכשים דירה על מנת לשדרג ולמכור

משפרי דיור הם בעלי דירה יחידה למגורים, שמעוניינים לקנות דירה חדשה למגורים שאליה יעברו במקום הקודמת – ולאחר מכן ימכרו את הדירה הישנה. משפרי דיור מקבלים תקופה של 18 חודשים למכירת דירתם הקודמת, ובכך יכולים להיות ממוסים במס רכישה לדירה יחידה ולא בתעריפי דירה שניה. במסירת דירה חדשה שנרכשה מקבלן, התקופה למכירת הדירה הישנה היא 12 חודשים. 

לשם מימוש הקלת המס ברכישת דירה שנייה, משפרי הדיור נדרשים להודיע למיסוי מקרקעין על רכישת הדירה השנייה ולהתחייב למכור את הדירה הקודמת במסגרת הזמנים המוגדרת בחוק.

מהי עלות מס הרכישה עבור משפרי דיור?

במידה וקונה כבר מחזיק בדירה ורוכש דירה אחרת למגורים, מס הרכישה בגין הדירה החדשה יחושב על פי שיעורי המס החלים על דירה בודדת, בתנאי שהקונה ימכור את הדירה הראשונה במסגרת הזמן שנקבע בחוק.

החל מ- 7 ביולי 2021, קניית דירה שנייה למגורים מחייבת את המוכר למכור את דירתו הקודמת תוך 24 חודשים מיום רכישת הנכס החלופי. אולם אם הדירה החלופית נקנתה לפני 7 ביולי 2021, יידרש המוכר למכור את דירתו הקודמת תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.

במקרה של רכישת דירת קבלן חדשה, על המוכר למכור את דירתו הקודמת תוך 12 חודשים מהמועד שבו נמסרה החזקה בדירה החלופית באופן רשמי (כפי שמעידה קבלת טופס 4).

בקניית דירה מקבלן, קיימות שתי אפשרויות לניצול פטורים. למשל, אם מישהו רוכש מקבלן דירה שאמורה להיות מוכנה רק בעוד שנתיים, יהיה כדאי יותר לבקש פטור על בסיס רכישת נכס מקבלן. הדבר יאפשר למוכר למכור את דירתו תוך שלוש שנים ולשלם את מס הרכישה עבור דירה בודדת בלבד.

בהקשר זה כדאי להיות מודעים לכך שמשפרי דיור שרוכשים דירה שנייה למגורים מקבלן, נדרשים לשלם מס רכישה שמחושב על פי עלות הדירה כולל המע"מ (שנחשבת כשווי השוק של הנכס).

חשוב גם לדעת שהתקופה שבין 1 במרץ 2020 ל -30 ביוני 2021 לא תיכלל בחישוב של מסגרת הזמן של 18 או 12 חודשים, אם היא תסתיים בטווח זמן זה (כפי שנקבע בחוק להארכת תקופות ודחיית מועדים לעניין הליכי מס ומענקי סיוע, שנחקק בשנת 2020 כדי להקל על ציבור רוכשי הדירות בישראל בעקבות משבר הקורונה).

#2 בעלי דירה יחידה שנרכשה בקבוצת רכישה (אבל יש תנאים!)

אם רוכשי דירות מגורים רכשו דירת מגורים אחרת בעבר באמצעות קבוצת רכישה, ניתן לסווג אותם כבעלים של דירה יחידה אם מתקיים אחד משני התנאים הבאים:

1. הדירה השנייה נקנתה 6.5 שנים לאחר רכישת הדירה הראשונה, באמצעות קבוצת הרכישה, וטרם התרחשה מסירת החזקה בדירה הראשונה מהרכישה הקבוצתית.
2. הדירה השנייה נרכשה ארבע שנים לאחר רכישת הדירה מקבוצת הרכישה (הדירה הראשונה), ובלבד שיתקיימו התנאים הבאים:

• הדירה השנייה נרכשה לאחר 25/6/2018.
• בניית הדירה מהרכישה הקבוצתית טרם החלה (עבודות תשתית או הכנת קרקע לא ייחשבו כתחילת בנייה), או אם החלה הבנייה, חל עיכוב משמעותי בהשלמתה.
• העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמת הבנייה נובע מגורמים שאינם בשליטת הרוכש ולא ניתן היה לצפות מראש במועד רכישת הדירה באמצעות הקבוצה.

מהי עלות המס עבור בעלי דירה יחידה שטרם התחילה או הסתיימה בנייתה?

רוכשי הדירה השנייה יוכרו כבעלים של דירה יחידה בתנאים הנ"ל, באם ימכרו את הנכס המקורי שנרכש באמצעות קבוצת הרכישה תוך 18 חודשים מסיום בנייתו, ואם הדירה החדשה (הנוספת) שרכשו הייתה נכס המגורים היחיד שלהם, בהעדר הדירה מקבוצת הרכישה. לעניין זה, סעיף 3 לחוק להארכת תקופות ודחיית מועדים לעניין הליכי מס ומענקי סיוע, קובע שהתקופה שבין 1 במרץ 2020 ל- 30 ביוני 2021 לא תובא בחשבון בחישוב התקופה של 18 החודשים, במידה שהיא תסתיים באותה מסגרת זמן.

#3 משפרי דיור בעלי שתי דירות – בתנאי שרוכשים דירה אחת ומוכרים שתיים

אם משפר דיור מחזיק בשתי דירות ומתכוון למכור אותן לקניית נכס בודד במקום, הוא יחויב במס כאילו היה בעליה של דירה יחידה, ובלבד שיתקיימו כל הקריטריונים הבאים:

1. במועד מכירת הדירה הראשונה, משפר הדיור החזיק רק בדירה אחת נוספת, שהיא הדירה השניה.
2. הדירה השניה נמכרה עם פטור ממס שבח, תוך 12 חודשים מהמועד בו הדירה הראשונה נמכרה.
3. שוויין הכולל של 2 הדירות ביחד אינו עולה על 2,180,000 ש"ח (נכון לשנת 2023).
4. בשנה שקדמה למכירת הדירה השניה, או בשנה שלאחר מכירתה, משפר הדיור רכש את דירתו השלישית (שהיא דירתו החלופית) בשווי של 75% לפחות מהשווי הכולל של 2 דירותיו הקודמות יחדיו.

מהי עלות המס עבור משפרי דיור בעלי שתי דירות?

להלן שיעורי המס המדורג לשנת 2023 (מ- 16.1.2023 ועד 15.1.2024), החלים על משפרי דיור בעלי שתי דירות העומדים בתנאים הנ"ל ומחויבים במס רכישה כבעלי דירה יחידה:

• מדרגה ראשונה: לא יוטל מס רכישה על חלק השווי עד 1,919,155 ₪.
• מדרגה שניה: על חלק השווי העולה על 1,919,155 ₪ ועד 2,276,360 ₪ יוטל מס של 3.5% .
• מדרגה שלישית: על חלק השווי העולה על 2,276,360 ₪ ועד 5,872,725 ₪ יוטל מס של 5%.
• מדרגה רביעית: על חלק השווי העולה על 5,872,725 ₪ ועד 19,575,755 ₪ יוטל מס של 8%..
• מדרגה חמישית: על חלק השווי העולה על 19,575,755 ₪, יוטל מס של 10%.

רכשתם דירה לשדרוג ולא מכרתם את הקודמת? אתם צריכים לשלם

מס הרכישה לדירה לשדרוג, מחושב בעת רכישת הנכס. רוכשים שהצהירו על כוונתם למכור את נכסם הנוכחי בתוך התקופות המיועדות, יחויבו כאמור, בשיעורי מס רכישה החלים על דירה בודדת. אולם רוכשים שנמנעו ממכירת הדירה הקודמת במסגרת הזמנים שהחוק קובע, יצטרכו לשלם מס רכישה לדירה שנייה. משמעות הדבר היא שהם יחויבו בתשלום ההפרש בין מס הרכישה ששילמו בהתאם לשיעור המס לדירת מגורים בודדת, לבין שיעור מס הרכישה שהיו אמורים לשלם בהתאם למדרגות המס לדירה שניה, בנוסף להפרשי ריבית והצמדה.

איך עובד החיוב עבור מס רכישה דירה שניה?

בחיוב במס רכישה עבור דירה שניה, שיעור המס עולה במקביל לשווי הנכס הנרכש, כך שמנגנון המיסוי המדורג, מעניק הקלות למי שרוכש דירות במחירים נמוכים יותר לעומת רוכשי דירות יוקרה. 

לסיכום

ליווי עו"ד מיסוי מקרקעין ברכישת דירה נוספת, הוא חיוני לביצוע חישוב מדויק של מס הרכישה ויתר המיסים, האגרות וההיטלים שעשויים לחול עליכם במסגרת העסקה. למשרד עו"ד חן בוארון טרסיוק, ניסיון נרחב בליווי עסקאות מקרקעין ממגוון סוגים וביצוע תכנון מס מקיף ויסודי לטובת לקוחותיה, המאפשר חיסכון בסכומים גבוהים מאוד ברכישת דירה שניה. 

לסיוע אישי, אכפתי ומקצועי במיסוי מקרקעין בעסקאות רכישת נכסים למגורים – פנו כעת למשרד עו"ד חן בוארון טרסיוק!