רכישת דירה שניה מהווה עסקה שונה בתכלית מרכישת דירה ראשונה למגורים. תהליך רכישת דירה שניה, שונה במהותו ובמטרותיו מרכישת דירה יחידה במרבית המקרים, כמו גם הדרך שבה העסקה ממוסה, אחוזי המימון שאפשרי לקבל מהבנק בלקיחת משכנתא לקניית דירה שנייה ואלמנטים נוספים. לכן השורות הבאות יוקדשו לסקירת היבטי מס על רכישת דירה שניה וסוגיות נוספות שעולות לעיתים קרובות בהקשר לעסקאות מסוג זה.
מעוניינים להבין במה כרוכה רכישת דירה שניה? זה הזמן לפנות אל עו"ד מקרקעין חן בוארון טרסיוק ולקבל תשובות לכל השאלות הכי חשובות!
מה חשוב לדעת בתהליך רכישת דירה שניה?
בתהליך רכישת דירה שניה – חשוב לדעת עוד לפני שניגשים לביצוע העסקה, כמה הון עצמי עומד לרשותנו, כמה מיסים נצטרך לשלם בעקבות קניית הדירה השניה, מה גובה המשכנתא שנוכל לקבל מהבנק עבור רכישת הדירה השנייה, מה יכולת ההחזר החודשית שלנו ואילו הקלות או פטורים נוכל לקבל על מס הרכישה ומס השבח, במסגרת העסקה שלנו. במאמר זה נענה על עיקר השאלות המהותיות הקשורות לתהליך של רכישת דירה שניה, שאת התשובות עליהן כדאי שתכירו על מנת שתוכלו להפיק את המקסימום מעסקת הרכישה שלכם.
מס על רכישת דירה שניה: איך מחשבים, ומה חשוב לדעת?
מס על רכישת דירה שניה, מחושב לפי מדרגות המס הבאות (נכון לשנת 2023):
- 8% מס רכישה עבור החלק מעלות הדירה שעד 5,872,725 ש"ח (כולל).
- 10% מס רכישה עבור החלק מעלות הדירה שמעל 5,872,725 ש"ח ואילך.
באתר רשות המיסים נמצא מחשבון מס רכישה, שבעזרתו תוכלו לבדוק מראש מה גובה מס הרכישה שתידרשו לשלם ברכישת הדירה השניה שלכם.
בכל מקרה, חשוב לדעת שמדובר על הוצאה בסכום לא מבוטל, שמתווסף לעלות הכוללת של קניית הדירה ועלולה לעלות לרוכשים בנתח משמעותי מההון העצמי שעומד לרשותם. לכן מומלץ מאוד לפנות להתייעצות מקצועית מול עורך דין מקרקעין המתמחה בתכנון מס לקראת רכישת דירה שניה, שוכל לבצע למענכם את חישוב המיסים בעסקה בכלים מקצועיים. כך יהיה לכם אומדן ברור יותר לגבי הוצאות המיסוי הצפויות לכם בעקבות רכישת הדירה השנייה, שעל פיו תוכלו להיערך לעסקה בצורה נכונה ונבונה יותר.
האם ניתן לקבל הקלות במס רכישה עבור רכישת דירה שניה?
הקלות במס רכישה עבור רכישת דירה שניה, עשויות להיות זמינות עבורכם במידה ואתם משתייכים לאחת מקבוצות האוכלוסיה הבאות:
משפרי דיור שרוכשים דירה שניה כדירת מגורים חלופית ומתכננים למכור את הראשונה
משפרי דיור רשאים למכור את הדירה הראשונה שבבעלותם במשך עד 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה השנייה שלהם למגורים (או 12 חודשים ממועד מסירת הדירה – אם מדובר בקניית דירה מקבלן "על הנייר"). באופן זה הם יכולים לשלם מס רכישה לפי מדרגות המס עבור רכישת דירה ראשונה במקום מדרגות המס לרכישת דירה שנייה. מדרגות מס אלו הן נמוכות יותר.
בעלי דירה קיימת שנקנתה בקבוצת רכישה
בעלי דירה קיימת שנקנתה בקבוצת רכישה ורוכשים דירה שניה, יוכלו לשלם גם כן מס רכישה בתעריפי דירה יחידה במידה ויעמדו באחד התנאים הבאים:
- רכישת דירתם השניה מתרחשת בחלוף 6.5 שנים מרכישת הדירה הראשונה ומסירת החזקה בדירת קבוצת הרכישה, טרם בוצעה.
- רכישת דירתם השניה מתרחשת בחלוף 4 שנים מרכישת הדירה הראשונה ומתקיימים התנאים להלן:
- רכישת הדירה השנייה התרחשה אחרי ה- 25/6/2018.
- בניית הדירה הראשונה מהרכישה הקבוצתית עוד לא החלה או שחל עיכוב ממושך בהשלמת הבנייה.
- באם חל עיכוב בתהליך הבנייה – הוא תוצר של גורמים שאינם בשליטתם של הרוכשים, שאותם לא היתה להם דרך לצפות כשביצעו את הרכישה של הנכס דרך קבוצת הרכישה.
משפרי דיור שבבעלותם שתי דירות שבכוונתם למכור אחרי שירכשו דירה חדשה
משפרי דיור שמחזיקים שתי דירות ובכוונתם למכור את שתיהן לאחר שירכשו דירה נוספת למגורים, יהיו רשאים לשלם מס רכישה לפי תעריפי דירה יחידה, בכפוף לעמידתם בכלל הקריטריונים הללו:
- בזמן מכירת דירתם הראשונה, הם מחזיקים רק בדירה נוספת מלבדה – ולא בשתיים נוספות.
- מכירת הדירה השנייה מתבצעת עם פטור מתשלום מס שבח, בתוך 12 חודשים מהתאריך שבו נמכרה דירתם הראשונה.
- השווי הכולל של שתי הדירות יחדיו לא עולה על התקרה של 2,180,000 ש"ח (נכון ל- 2023).
- בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה, או לחילופין – בשנה שאחרי מכירתה, משפרי הדיור רכשו את דירתם השלישית בסכום שעומד על 75% ומעלה משוויין הכולל של שתי הדירות הקודמות ביחד.
מתי ניתן לקבל פטור ממס רכישה עבור דירה שניה?
ניתן לקבל פטור ממס רכישה עבור דירה שניה, במידה והרוכשים ימכרו את דירתם הקיימת בתוך שנה וחצי ממועד רכישת הדירה השניה שלהם. הדבר נכון גם במכירת הדירה הקיימת בתוך שנה מתאריך המסירה שלה, ככל שמדובר בדירה חדשה שנקנתה מקבלן.
איך עושים תכנון מס נכון עבור רכישת דירה שניה
לתכנון מס עבור רכישת דירה שניה, עשויה להיות השפעה דרמטית על כדאיות העסקה ורווחיותה. לכן חשוב ביותר להתחיל בתהליך תכנון המס בשלב מוקדם ככל הניתן, באמצעות עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין. תכנון מס נכון לקראת רכישת דירה להשקעה, יהווה חלק בלתי נפרד מהבדיקות המקדמיות שמבצעים כאשר בוחנים דירות פוטנציאליות לרכישה.
על מנת שהתהליך יניב פוטנציאל חיסכון ורווח מקסימלי, חשוב להתעדכן בגובה מס הרכישה בהווה, משום שמדרגות המס מתעדכנות על בסיס שנתי על פי מחירי השוק ולכן אין להניח כי בהכרח מדובר יהיה באחוז מס זהה לזה שהיה נהוג בעבר.
בנוסף, יש לבצע חישוב נפרד של מס הרכישה לכל דירה פוטנציאלית.
לבסוף, חשוב להתייעץ עם עו"ד מקרקעין או יועץ מס בנוגע לבחירת מסלול המס שמומלץ לבחור בו מול מס הכנסה, ולבצע חישוב מקצועי להוצאות המיסוי השוטפות שתידרשו לשלם, במידה ומדובר בנכס להשקעה שאמור להניב הכנסות משכר דירה. זאת בנוסף לצורך לחשב את חבות מס השבח הצפויה לכם במכירת הדירה בעתיד.
במשרד עו"ד מקרקעין מוביל עם התמחות בתכנון מס, יוכלו כאמור לסייע לכם בביצוע תכנון מס נכון עבור רכישת הדירה השנייה שלכם.
מתי ולמי מומלץ לרכוש דירה שניה?
הכדאיות של רכישת דירה שניה, מושפעת מאוד מגובה מס הרכישה שיש לשלם בגין דירה נוספת שהוא גבוה ביחס לגובה מס הרכישה בגין דירה ראשונה. גם הצורך במשכנתא, מהווה שיקול שחשוב להביא בחשבון בהקשר לכדאיות של רכישת דירה שניה. במידה ותזדקקו למשכנתא שנייה לטובת רכישת דירה שניה, תצטרכו לקחת בחשבון גם את גובה הריבית שתידרשו לשלם לבנק המלווה ביחס להכנסה הפנויה ויכולת ההחזר החודשית שלכם.
במידה ויש לכם אפשרות להחזיק בדירה נוספת למשך 3 שנים לפחות והיכולת הכלכלית שלכם מאפשרת לכם להסתדר עם ההחזרים של המשכנתא השנייה – תוכלו לייצר לעצמכם רווח מסוים מהדירה להשקעה, לאחר שתסיימו לשלם את מס הרכישה עבורה. אולם אם אין לכם יכולת לעמוד בתשלומים עבור שתי דירות בטווח הארוך, רכישת דירה שניה פחות רלוונטית עבורכם בשלב זה.
האם ניתן לקבל משכנתא עבור רכישת דירה שניה?
תקנות בנק ישראל קובעות כי עבור רכישת דירה שנייה משכנתא ניתנת עם אחוז מימון של לא יותר מ- 50% משוויה של הדירה המיועדת לרכישה, ובכפוף למשכון שלה.
האם ניתן לרכוש דירה שניה ללא הון עצמי?
באופן עקרוני, רכישת דירה שניה ללא הון עצמי אפשרית, אך הדבר מחייב פתרונות יצירתיים כדוגמת שעבוד של הדירה הראשונה או שעבוד נכס שבבעלות ההורים או בני משפחה אחרים. לאור מורכבות הנושא וההשלכות הפוטנציאליות שלו, רצוי מאוד לבחון את העניין בהתאם לנסיבות הפרטניות שלכם על ידי פנייה לייעוץ וליווי של גורמים מקצועיים, כמו יועץ משכנתאות ועורך דין מקרקעין.
כיצד נקבע שכר הטרחה לעורך דין עבור רכישת דירה שניה?
שכר הטרחה המינימלי שעורך דין מקרקעין גובה בגין ליווי עסקת רכישה של דירה שניה, לרוב לא יפחת מההמלצה בלשכת עורכי הדין, של 0.5 % עד 1.5% משווי הדירה + מע"מ. אולם שכר הטרחה נקבע בפועל גם לפי שווי הנכס וגם לפי רמת המורכבות של הטיפול ברכישה.
לסיכום
ברכישת דירה שניה, ביצוע תכנון מס מקדים בעזרת עו"ד מיסוי מקרקעין מנוסה, הוא חיוני להבטחת הכדאיות והרווחיות של העסקה עבורכם. משרד עו"ד חן בוארון טרסיוק סייע בנושא זה לרוכשי דירות רבים בישראל וישמח לעזור גם לכם בחישוב מס הרכישה ובחינת זכאותכם להקלות ופטורים.
לליווי משפטי איכותי ותכנון מס לקראת קניית דירה שניה – פנו עכשיו למשרד עו"ד חן בוארון טרסיוק.
