פינוי ובינוי
בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי בינוי הוא אחד המיזמים המרכזיים.
זהו הליך אשר במסגרתו שכונת מגורים ישנה מפונה, נהרסת ונבנית מחדש,
בסטנדרט גבוה ובתשתיות מתקדמות.
בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה,
אשר שוויה הכלכלי גדל משמעותית ונהנים מסביבת מגורים אטרקטיבית.
אז איך זה מתחיל?
פרויקט של פינוי בינוי יתחיל ביוזמת המדינה, המכריזה על מתחם מגורים מסוים כמיועד לפינוי בינוי.
לחילופין, בעלי הדירות עצמם או יזם פרטי, יכולים לפנות למדינה בבקשה כי תכריז על השכונה כמתאימה לפרויקט.
מדובר בעסקה כדאית מאוד לשני הצדדים, בעלת פוטנציאל כלכלי רב.
יחד עם זאת, זהו הליך ארוך, רב שלבי, המורכב היבטים שונים ולכן לא ניתן להכביר בחשיבותו של הליווי המשפטי מן הצעד הראשון.
מגורים חלופיים
בזמן הבנייה, יעברו בעלי הדירות לדירות חלופיות, כאשר שכר הדירה משולם על ידי היזם.
לעניין זה מקובל כי הדירות החלופיות תהיינה בעלות מאפיינים דומים, כמו הדירות הקיימות וברמת שכר דירה דומה.
אולם, כמו כל תנאי העסקה במסגרת פינוי בינוי, נתון הדבר למשא ומתן בין בעלי הדירות לבין היזם.
בסיום הבנייה, ישובו הדיירים לשכונה יפה, ירוקה ומטופחת ולדירה חדשה, ומשודרגת, אשר השביחה את ערכה בעשרות אחוזים.
מה ההבדל לעומת תמ"א 38/2?
ישנה נטייה לבלבל בין הליך פינוי בינוי לבין תמ"א 38/2, משום שגם שם בניין המגורים נהרס ונבנה מחדש.
כאשר אנו מדברים על פינוי בינוי, הרי שזהו תהליך המתקיים בשכונה שלמה, כאשר בדרך כלל דרישת המינימום היא 24 יחידות דיור לפחות.
לעומת זאת, תמ"א 38 על שני מסלוליו, מתייחס לבניין מגורים אחד.
הנקודה המשותפת היא כי בשני המקרים נדרשת הסכמה של 80% לפחות מבעלי הדירות.
ייצוג משפטי מקצועי
הליך פינוי בינוי כרוך בקבלת החלטות רבות והוא דורש התנהלות מושכלת וזהירה,
משום שלכל בחירה יש משמעות כלכלית ומשפטית ענפה.
כך למשל, מצדם של בעלי הדירות, יש לבחור בקפידה את היזם ולוודא כי הנו בעל ניסיון ואיתנות כלכלית.
היזם מצדו צריך לבחון היטב האם מדובר בעסקה כלכלית עבורו היות שהוא נושא בעלויות המיזם.
על כן זקוק כל אחד מן הצדדים, לייצוג משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.
עורך הדין יטפל בכל היבטי העסקה, מן המהותיים ביותר ועד לפרטים הקטנים,
ישמור על זכויות הלקוח ויפעל למקסם את יעילות הפרויקט ואת הרווח הכלכלי של הלקוח מן המיזם.
ייצוג דיירים בפינוי בינוי – מה כולל הליווי של עו"ד חן בוארון טרסיוק
עו"ד חן בוארון טרסיוק, עורכת דין מקרקעין עם משרד בראשון לציון, מייצגת בעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי. הייצוג כולל בחינת היזם והיכולת הפיננסית שלו, משא ומתן על תנאי הפרויקט, וחתימת החוזים כולל הערבויות והמגורים החלופיים, מהשלב הראשון ועד סוף התהליך. אפשר להתחיל משיחה ראשונית על הפרויקט שלכם.
על ההבדל בין פינוי בינוי למסלולים אחרים ראו גם: עורך דין תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
שאלות נפוצות על פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא תהליך שמתקיים בשכונה שלמה, ובדרך כלל דרישת המינימום היא 24 יחידות דיור לפחות. תמ"א 38 על שני מסלוליה מתייחסת לבניין מגורים אחד. הנקודה המשותפת היא שבשני המקרים נדרשת הסכמה של 80% לפחות מבעלי הדירות.
פרויקטי פינוי בינוי אורכים בדרך כלל בין 8 ל-12 שנים, ולעיתים הם מתארכים מעבר למצופה. בסוף התהליך בעלי הדירות המפונות מקבלים דירות משופרות ובעלות שווי רב יותר מאלו שהיו בבעלותם במקור.
דירה חדשה וגדולה יותר מהדירה הנוכחית, ששוויה גבוה באופן משמעותי. יש גם מי שבוחרים בתמורה כספית כחלופה לדירה חדשה, והיקפה תלוי ביכולת לנהל משא ומתן מול היזם. בזמן הבנייה היזם משלם את שכר הדירה של דירות חלופיות, ובחוזה מקבלים ערבות מהיזם בנוסח חוק המכר שמבטיחה את קבלת הדירה החדשה או את השבת שווי הנכס במקרה של כשל תמורה.
כדי שפרויקט יוכל לצאת לדרך בעבר נדרשה הסכמה בכתב של 80% לפחות מבעלי הדירות במבנה. בתיקון לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) שפורסם ב-18.11.2021 במסגרת חוק ההסדרים הופחת הרוב הנדרש לקידום פרויקט פינוי בינוי מול דיירים מסרבים לשני שלישים מבעלי הדירות (נכון לאוקטובר 2026). בנוסף, מאז עדכון החוק ב-2006 דיירים שמסרבים באופן בלתי סביר עלולים להידרש לפצות את יתר הדיירים בגין הנזק הכלכלי שנגרם מדחיית הפרויקט או ביטולו.
כדאי כבר בשלב מוקדם. בחירת עורך דין הדיירים היא אחד משלבי התהליך, ובהמשך עורך הדין בוחן את היכולת הפיננסית של היזם, מנהל משא ומתן מול היזמים השונים, ומלווה את חתימת החוזים והערבויות. מדובר בפרויקט ארוך ומורכב עם סיכונים גבוהים, ולכן ליווי משפטי מהצעד הראשון מסייע להגן על הזכויות ולמצות אותן.
