רובנו יודעים שכשמוכרים נכס נדל"ן, יש לשלם מס שבח. אבל לא כולם יודעים שהגדרת הנכס כ"דירת מגורים" עשויה לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלום המס. אז מה בעצם הופך נכס ל"דירת מגורים מזכה"? ומתי מבנה נראה כמו דירה – אבל בפועל לא נחשב לכזו מבחינת רשות המסים?
במאמר הזה נבין דרך מקרה אמיתי איך הגדרת "דירה" יכולה להיות שווה הרבה כסף.
מכר נכס וגילה שהוא לא דירה – הפסיד הרבה כסף
לאחרונה פורסם מקרה שבו אדם שרכש מבנה בירושלים מכר אותו ברווח מרשים – פי תשעה ממחיר הקנייה המקורי. כשהגיע לדווח על העסקה לרשות המסים, הוא ביקש ליהנות מחישוב מס שבח מופחת בטענה שמדובר ב"דירת מגורים מזכה".
אבל המציאות הייתה שונה לגמרי.
בביקורת שערכה רשות המסים במקום, התברר שמדובר במבנה שרוף בחלקו, ללא חיבור לחשמל ולמים, בלי מטבח או חדרי שירותים תקינים, וללא סימנים של מגורים בשטח. המבנה פשוט לא היה ראוי למגורים.
התוצאה הייתה חד-משמעית:
רשות המסים לא הכירה בנכס כ"דירת מגורים", ולכן בעל הנכס חויב במס שבח מלא.
המוכר ערער והפסיד – ההלכה המשפטית ברורה
המוכר לא ויתר והגיש ערר לוועדת הערר למיסוי מקרקעין בירושלים. הוא טען שהנכס יכול לשמש למגורים באופן תיאורטי ולכן ראוי להגדרה של דירת מגורים.
אבל הוועדה דחתה את הטענות שלו וקבעה חד-משמעית:
כדי שנכס ייחשב "דירת מגורים מזכה", הוא חייב להיות ראוי למגורים בפועל בזמן המכירה – ולא רק באופן תיאורטי.
במילים פשוטות:
נכס הרוס, נטוש או ללא תשתיות בסיסיות – לא יוכר כדירת מגורים לצורכי מס.
המוכר לא הצליח להציג אף ראיה לשימוש אמיתי בדירה (כגון חוזי שכירות, חשבונות חשמל, מים או ארנונה), ולכן הפסיד בערר. מעבר לכך, הוא אף חויב בתשלום הוצאות משפט של 25,000 ₪.
אז מתי נכס נחשב "דירת מגורים מזכה"?
אם אתם מתכננים למכור נכס ורוצים ליהנות מהקלות במס שבח, חשוב להבין היטב את ההגדרה הבאה.
החוק קובע שני תנאים מצטברים:
- הנכס חייב להיות מבנה המיועד למגורים (דירה סטנדרטית, בית מגורים וכדומה).
- הנכס חייב להיות ראוי למגורים בפועל בעת המכירה (מחובר לתשתיות, בעל מתקנים בסיסיים ומתוחזק).
אם המבנה שלכם הרוס, נטוש, ללא מים, חשמל או לא שימש למגורים תקופה ארוכה – כנראה שרשות המסים לא תכיר בו כ"דירת מגורים" לצורכי פטור או מס מופחת.
במצבים כאלו, חשוב לפנות אל עורך דין מכירת דירה שיבחן את האפשרויות המשפטיות הרלוונטיות עבורכם.
למה זה חשוב גם לכם?
בעלי נכסים ישנים, נכסי ירושה, דירות נטושות או נכסים שעברו הסבה מדירות למחסנים – חשוב שתבינו את נקודת המבט של רשות המסים.
אפילו אם הנכס שלכם נראה "כמו בית" בעיניכם, זה לא תמיד מספיק. הרשות בודקת בשטח:
- מצב פיזי של הנכס
- חיבור לתשתיות בסיסיות (חשמל, מים, ביוב)
- האם הנכס משמש או שימש בפועל למגורים
- הוכחות חיצוניות (חשבונות, חוזי שכירות, תמונות)
במילים אחרות, מה שחשוב הוא לא רק מה שאתם אומרים – אלא מה שקורה בשטח באמת.
מה עושים כדי להימנע מהפתעות לא נעימות?
כדי להימנע מטעויות יקרות בתכנון המס, חשוב לפעול נכון ובזמן:
- ✅ ייעוץ משפטי מקצועי – פנו אל עורך דין מקרקעין מומלץ שיבחן את מצב הנכס מראש.
- ✅ הכנת ראיות ברורות – שמרו תיעוד ברור לשימוש בנכס (חשבונות, תמונות, חוזים).
- ✅ השמשת הנכס מראש – לעיתים פעולות פשוטות כמו חיבור לחשמל או מים יכולות לחסוך לכם סכומי עתק במס.
לסיכום – לא כל מבנה הוא "דירת מגורים"
- לא כל נכס שנראה כמו דירה אכן יוכר כ"דירת מגורים מזכה".
- נכס לא ראוי למגורים בפועל – יחויב במס מלא.
- תכנון מס נכון יכול למנוע הפתעות ולחסוך הרבה מאוד כסף.
- חשוב להתייעץ מראש עם עורך דין מקרקעין כדי למנוע טעויות יקרות.
רוצים לוודא שהנכס שלכם יוכר כ"דירת מגורים"?
פנו אליי ונבחן יחד את מצב הנכס, ננהל תכנון מס מסודר ונבטיח שתחסכו כמה שיותר כסף בעת המכירה.
