רוכשים דירה מקבלן? כדאי שתדעו עובדה משפטית חשובה במיוחד: עורך הדין של היזם אינו יכול ואינו רשאי לייצג אתכם. במאמר הבא נבין מדוע זה כך, מה הסכנות בהסתמכות עליו, ומה הפתרון הטוב ביותר עבורכם.
מדוע החוק אוסר על עורך הדין של היזם לייצג את הרוכש?
עורך הדין של היזם מייצג אך ורק את האינטרסים של הקבלן. החוק אוסר עליו לייצג במקביל גם את הרוכש, כדי למנוע מצב ברור של ניגוד עניינים. למעשה, כל רוכש מחויב על פי חוק לחתום על מסמך המאשר כי הוא מודע לעובדה זו. בדיוק בגלל זה, עורך דין קניית דירה מטעמכם הוא הכרחי – כדי לוודא שאינכם חותמים על סעיפים בעייתיים.
המשמעות הישירה: כל סעיף או פרט בחוזה מנוסחים אך ורק לטובת היזם. אם יש לכם חוסר בהירות, חוסר התאמה, או סעיפים מקפחים – עורך הדין של היזם לא ידאג לכם.
מי משלם לעורך הדין של היזם – ולמה זה קריטי?
עורך הדין של היזם מקבל את שכר הטרחה שלו מהיזם עצמו. התוצאה ברורה: עורך הדין מחויב באופן מלא ליזם ולפרויקט שלו. לכן, כל ניסיון לנהל מולו מו״מ לבד עלול להיכשל. כאן בדיוק נדרש עורך דין מקרקעין שיגן עליכם, ולא על הקבלן.
כל משא ומתן שתנסו לנהל איתו בעצמכם נדון לכישלון, כיוון שהוא לא נמצא שם כדי לעזור לכם, אלא רק כדי להגן על היזם שמעסיק אותו.
מדוע חובה לאזן את פערי הכוחות מול היזם?
היזם הוא גורם חזק ומאורגן, בעל משאבים כלכליים ומשפטיים גדולים. מאחוריו צוות של עורכי דין מומחים, מהנדסים ויועצים מקצועיים שתפקידם להגן על האינטרסים שלו.
מנגד, הרוכש נמצא לרוב בעמדת נחיתות משפטית ומקצועית. המחוקק מודע לפערי הכוחות האלה ולכן קבע במפורש שעורך הדין של היזם לא יוכל לייצג את הרוכש.
השאלה המתבקשת היא: אם אפילו החוק מזהיר מפני הסתמכות על עורך הדין של היזם, מדוע שתבחרו לקחת סיכון ולא להיעזר בעורך דין מטעמכם?
ההשלכות הכלכליות והמשפטיות של הסתמכות על עורך הדין של היזם
ללא ייצוג משפטי עצמאי אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים עשרות אלפי שקלים מיותרים על היטלי השבחה ופיתוח. חשוב לבדוק האם קיימת אפשרות ל**פטור מהיטל השבחה**, ולוודא שההתחייבות הכספית שלכם מוגבלת ומוגנת.
אז מה הפתרון? איך להגן על עצמכם?
הדרך הבטוחה והנכונה להגן על עצמכם היא לשכור עורך דין מקרקעין מומלץ שייצג אך ורק את האינטרסים שלכם, ינהל עבורכם מו״מ, ויבטיח שהחוזה מותאם אישית לצרכים שלכם.
📌 בדיקה עצמאית ומקצועית של החוזה – לוודא שכל סעיף מותאם לאינטרסים שלכם.
📌 ניהול משא ומתן אפקטיבי – על סעיפים קריטיים כמו מועדי מסירה, היטלי השבחה, תנאי ביטול והחזרים.
📌 הגנה מקיפה ואמיתית – שתוודא שהחוזה יגן גם על הזכויות והכסף שלכם, ולא רק של היזם.
לסיכום: עורך דין מטעמכם הוא לא המלצה – הוא הכרח!
רכישת דירה מקבלן היא עסקה שתשפיע על החיים שלכם לשנים ארוכות קדימה. בדיוק כפי שהיזם לא משאיר את גורלו ליד המזל, כך גם אתם חייבים לדאוג לייצוג משפטי מקצועי, עצמאי ואובייקטיבי.
אל תשאירו את העסקה החשובה בחייכם ללא פיקוח: שכרו עורך דין מומחה לנדל"ן, שיוודא שהחוזה שאתם חותמים עליו באמת משרת את האינטרסים שלכם.
