כמשרד עו״ד המתמחה בעסקאות נדל״ן בכלל ובעסקאות רכישה מקבלן בפרט פירטנו לכם כאן מספר טיפים לרכישת דירה מקבלן, מוכנים? מתחילים:
1. בקשה לרכישה
בקשה לרכישה – לכאורה זה נראה הגשת בקשה תמימה, ובהרבה מקרים אף המשווק יבטיח לכם שאם לא תקנו בסופו של דבר כספכם יוחזר. אבל בפועל זה לא ככה! חשוב מאוד להתייעץ עם עו״ד מומחה בנדל״ן לפני שאתם חותמים על בקשה זו.
בקשה לרכישה מאוד דומה לזיכרון דברים אך ברוב המקרים בעסקאות של רכישת דירה מקבלן אין דבר כזה זיכרון דברים, אבל במידה והקבלן ביקש לעשות זיכרון דברים הטיפ הבא הוא בשבילכם:
אל תמהרו לחתום על זיכרון דברים, ולחשוב אולי נחתום ומקסימום נבטל. אם תחליטו שאתם לא מעוניינים בעסקה וחשבתם שזיכרון דברים זה לא כמו חוזה אז תחשבו שוב.
בדרך כלל זיכרון דברים דינו כחוזה לכל דבר ועניין. ואם תבטלו את זיכרון הדברים אתם כנראה תשלמו לקבלן פיצויי הפרת חוזה.
בנוסף לזה, בהמשך כשתגיעו לחתימת החוזה מול הקבלן – אם תחתמו על זיכרון דברים לפני כן, אז איבדתם את קלף המיקוח שלכם ויהיה לכם קשה מאוד לשנות תנאים בחוזה.
לסיכום, אל תחתמו על זיכרון דברים.
2. חתימת החוזה
ישנם מספר דברים חשובים שאתם צריכים לעשות לפני שאתם חותמים חוזה עם קבלן.
והנה כמה טיפים שיעזרו לכם מאוד בנושא הזה:
- את החוזה אל תקראו במשרדים של הקבלן או במשרדים של עו״ד של הקבלן, את החוזה תקראו בעיון ולעומק בבית שאתם הולכים לקנות.
- תתייעצו עם אנשי מקצוע מומחים משלכם ולא מטעם הקבלן. לדוגמא מהנדס, אדריכל ועו״ד מטעמכם לגבי דברים שאתם לא בטוחים לגביהם בחוזה.
- תוודאו שכל הסכמה ובקשה שביקשתם והקבלן נענה בחיוב שתהיה כתובה בחוזה באופן שלא משתמע ל2 פנים, ולא בעל פה.
- לשים לב שאין סעיפים בחוזה שהקבלן יכול לשנות על דעת עצמו מבלי לעדכן אתכם.
- תעברו על המפרט הטכני של הדירה והכל מפורט שם באופן מדויק.
- כמובן שיש עוד המון נושאים שאתם צריכים לשים עליהם את הלב בעת חתימת החוזה, ולא מפורט כאן הכל.
למידע נוסף על חוזה קנית דירה מקבלן לחצו כאן
3. ליווי משפטי
- כשאתם רוכשים דירה מקבלן אז לא כל עו״ד יכול לעזור לכם, גם אם הוא חושב ככה. רצוי מאוד לשכור עו״ד כמו המשרד שלנו שמתמחה ומתמקד בנדל״ן ומכיר את כל הפרטים ושיכיר את כל הפרטים על הדירה הנרכשת כדי שיוכל לנהל משא ומתן מול המוכר.
- על חוזה המכר אל תחתמו לבד. כדאי מאוד שעו״ד מטעמכם יהיה נוכח (או נוכחת במקרה שלנו)
- שלא תתבלבלו, למרות שאתם משלמים שכר טרחה לעו״ד של הקבלן – הוא נותן לכם שירות אך ורק בעניין של רישום הבית. אך הוא לא מייצג אתכם ואין לו שום אינטרס בניהול משא ומתן מול הקבלן.
4. הביטחון שלכם כקונים
לכל קבלן מותר לקבל עד 7% ממחיר הדירה הנמכרת, ולא שקל מעל – אלא אם כן הוא נתן ״בטוחות״ לרוכש הדירה.
הבטוחות שהקבלן יכול לתת הם:
- במידה והקבלן נתן לקונה ״ערבות בנקאית״
- במידה והקבלן רכש ביטוח בחברת ביטוח נחשבת
- במידה והקבלן רשם ״הערת אזהרה״ בשביל הקונה.
- במידה והקבלן רשם את הבעלות על הקרקע או על הדירה על שם הקונה.
5. קבלת הבית
למרות שאתם כבר תהיו חסרי סבלנות ותרצו לקבל את המפתח הנחשק, אל תהיו פזיזים, תתעקשו שכל התהליך יבוצע בצורה מסודרת, שהדירה תהיה נקיה ושטופה כדי שתוכלו לראות אם יש פגמים.
במידה ומצאתם ליקויים בעת מסירת המפתח אז תערכו מסמך ברור ומפורט שמסביר על כל הפגמים ואיך ומתי הקבלן יתקן אותם.
6. אחריות קבלן
בתקופה שלאחר טופס 4, אחרי שאתם מקבלים מפתח לדירה החדשה והמיוחלת ישנה אחריות קבלן על הדירה.
הקבלן מחויב לשאת באחריות לתקן פגמים שצצו בתקופה שבין מסירת המפתח לבין סיום תקופת האחריות.
איך תממשו את האחריות?
פשוט, תודיעו לקבלן על הפגמים שצצו ותדרשו שהוא יסדר אותם.
מה עושים במידה והקבלן לא מעוניין לתקן?
במידה והקבלן לא עושה לכם חיים קלים ולא נענה לבקשה שלכם לתקן בתוך תקופת האחריות, ניתן להגיש נגדו תלונה ברשם הקבלנים.
אתם יכולים להגיש את התלונה באופן עצמאי ומקוון דרך הקישור הזה.
נ.ב הטיפים הללו אמנם חשובים מאוד, אך יש עוד הרבה דברים שאתם צריכים לבדוק.
אתם מוזמנים לחייג לעו״ד חן בוארון ולקבוע פגישה שתעזור לכם לעבור את תהליך רכישת דירה מקבלן על הצד הטוב ביותר שאפשר.
