העברת דירה ללא תמורה – הדרך שלכם לחיסכון

תוכן עניינים

בדומה לשורה של הוראות מס שונות המוטלות על אזרחי ישראל, דוגמת מס הכנסה ומס רווח הון, ישנם שני סוגי מס שונים, המוטלים על הצדדים לעסקת מקרקעין – מס שבח ומס רכישה. אולם, ככל שמדובר על העברת דירה ללא תמורה, לרבות בין בני משפחה, ניתן לקבל הנחה משמעותית בתשלום אלו.

אז מהם המקרים בהם ניתן לקבל הנחה, ואף פטור מלא, בגין העברת דירה? 

עסקאות מקרקעין ורשויות המס – מבוא לרוכש המתחיל

ככלל, בעת ביצוע עסקאות בנדל"ן, על כל אחד מהצדדים לעסקה לשלם מס לרשות המיסים. מצד אחד, ישלם המוכר מס שבח, אשר נגבה לאור העלייה בערכו של הנכס לאורך השנים. מן הצד השני, ישלם הרוכש מס רכישה, אשר החובה לשלמו קבועה בחוק מיסוי מקרקעין.

העברת בעלות בדירה, ללא תמורה, היא בעצם העברת זכויות מקרקעין, על ידי פעולה משפטית, במתנה, מאדם אחד לשני. אולם, לפני שנצלול אל המקרים בהם יזכו מעבירי נכסי מקרקעין בפטור ממס, נסביר בקצרה על כל אחד מהמיסים שצוינו, ודרך חישובם.

מס שבח – מס רווח הון של עולם הנדל"ן

אם לא ביצעתם עסקאות מקרקעין במהלך 7 השנים האחרונות, כנראה שמס השבח זר לכם. אם זה המצב, אתם לא לבד, והדבר נובע מסיבה פשוטה.

עד שנת 2014, רוב עסקאות המקרקעין במדינת ישראל לא גררו עמן תשלום מס. אבל, מספר שינויים שעברו תקנות מס שבח בשנה זו, הביאו לכך שישראלים רבים כבר אינם נהנים מהפטורים שניתנו בעבר.

עיקר הרפורמה – צמצום הפטור

השינוי המרכזי שהגיע עם רפורמת 2014 הייתה לעניין תדירות הפטור. בעוד בעבר ניתן פטור גורף ממס, ככל שדירת המגורים נמכרה כ – 4 שנים לאחר רכישתה לכל היותר, כיום קבלת פטור דורשת עמידה בתנאים רבים יותר, מה שהוביל לצמצום היקף הפטור.

אז איך מחשבים מס שבח?

חישוב מס השבח נעשה על ידי שני חישובים. קודם כל, בשלב הראשון, מה שיבחן זה סכום הרווח שקיבל מוכר הדירה כתוצאה מהכירה. לאחר מכן, יבדקו וישקללו גם את כלל ההוצאות והכספים הרלוונטיים שהוצאו לשם השבחת הנכס, ואלו יופחתו משיעור הרווח שעלה.

שלב ראשון – הרווח של מוכרי הדירה

כאמור, מס השבח, ששיעורו עומד על 25%, יחול אך ורק על הרווח שעלה בשל עסקת המכר.

לדוגמה, אם רוני ורינה רכשו את דירת מגוריהם ב – 1.5 מיליון שקלים, בשנת 2010, ובשנת 2021 מכרו את הדירה האמורה בכ – 2.2 מיליון, תשלום מס השבח יהא בגין הרווח בלבד, הוא 700 אלף שקלים. לכן, שיעור מס השבח יעמוד על 175 אלף שקלים ברוטו במקרה הזה.

שלב שני – קיזוז הוצאות השבחה ורכישה

בשלב השני של חישוב מס השבח שיש לשלם, נקזז מסכום הרווח שנקבע (175 אלף שקלים) הוצאות שונות, בהן הוצאות בגין שיפוץ הדירה, עמלות לאנשי מקצוע שונים, כגון עורכי דין יועצי משכנתא ומתווכים, הוצאות ריבית משכנתא ועוד.

אם נמשיך בדוגמה שלנו, ככל שההוצאות של רוני ורינה, בגין השבחת הנכס, עולות לכדי 150 אלף שקלים, יפחת הרווח לכ – 550 אלף שקלים נטו. ולכן, יעמוד שיעור מס השבח שעל בני הזוג לשלם כ – 137.5 אלף שקלים.

מס רכישה – כי עלות הנכס עצמה לא מספיקה

כפי שכבר דיברנו, מס רכישה הוא המס שישלם רוכש הנכס בעת ביצוע עסקת נדל"ן. נציין כי בניגוד למס השבח, ששיעורו קבוע, מס רכישה הינו מס מדורג, ושיעורו נקבע בהתאם למאפיינים של כל עסקה. בין המשתנים שמשפיעים על ערכו של מס הרכישה: מספר הנכסים המצויים בבעלות הרוכש, מחירו של הנכס, סוג המקרקעין (מגורים, חקלאות או מסחר) ועוד.

יש לציין שלאור העובדה שנכסי נדל"ן נרכשים, פעמים רבות, על ידי מספר שותפים, שיעור המס שישלם היחיד במקרים אלו יהא סך תשלום המס, בהכפלת חלקו היחסי בנכס.

לדוגמה, אם רועי ודני רכשו נכס יחד, בחלקים שווים, ותשלום המס הרכישה הכולל עומד על 150 אלף שקלים, ישלם כל אחד מהם מס בסכום של 75 אלף שקלים (75,000 = 50% X 150,000). במידה ולרועי ולדני היה שותף נוסף, היה משלם כל אחד מהם 50 אלף שקלים.

הפער העיקרי – מספר נכסי המגורים ברשות היחיד

אחד המשתנים המשפיעים על שיעור מס הרכישה שיהא עליכם לשלם, הוא מספר הנכסים המצויים בבעלותכם. בעוד רכישה של דירת מגורים ראשונה תביא לחבות מס בשיעור מופחת, החל מהדירה השנייה יהא עליכם לשלם מס בשיעור גבוהה יותר.

לשם המחשה, ריכזנו עבורכם את מדרגות מס הרכישה בעסקאות נדל"ן, נכון לשנת 2021:

מס' מדרגהטווח מחיריםשיעור מס רכישה
ראשונה1,747,865 – 0 שקלים0%
שנייה2,073,190 – 1,747,865 שקלים3.5%
שלישית5,348,565 – 2,073,190 שקלים5%
רביעית17,828,555 – 5,348,565 שקלים8%
חמישית17,828,555 שקלים ומעלה10%
דירה יחידה – מס מופחת

מס' מדרגהטווח מחיריםשיעור מס רכישה
ראשונה1,294,770 – 0 שקלים5%
שנייה3,884,295 – 1,294,770 שקלים6%
שלישית5,348,565 – 3,884,295 שקלים7%
רביעית17,828,555 – 5,348,565 שקלים8%
חמישית17,828,555 שקלים ומעלה10%
דירה נוספת – מס מוגבר

לא תמיד משלמים הכל – הסדרי הפטור השונים

גם לאחר שנת 2014, בה בוטל הפטור הגורף מתשלום מס שבח, נשארו בחוק הסדרי פטור שונים, המעניקים לרוכשי ומוכרי זכויות מקרקעין הקלות ופטור מתשלום מס.

לדוגמה, לעניין מס שבח, קיים פטור בגין מכירת שתי דירות לשם רכישת דירה אחת במקומה.

אולם, לעניינינו, הפטור החשוב הוא ביצוע העברת דירה ללא תמורה, אשר מקימה זכאות לפטור משמעותי בתשלום המס.

העברת דירה ללא תמורה – פרצה חוקית המשחקת לטובתכם

העברת דירה ללא תמורה מהווה מתנה, הסדר המוכר בדין הישראלי לאורך שנים. לעניין מס בגין עסקאות מקרקעין, עסקאות ללא תמורה קיבלו הכרה בחוק כעסקאות החל מחקיקת חוק מס שבח מקרקעין החדש, בשנת 1963.

העברת דירה ללא תמורה מאב לבן – אחת מבין דוגמאות רבות

על פי רוב, ובשל שוויו הרב, העברת נכס מקרקעין ללא תמורה תתבצע בין בני משפחה בלבד, בשל ההטבות הנלוות בעסקאות אלו. ככלל, העברת דירה ללא תמורה, תביא לפטור מלא ממס שבח, ותשלום מופחת של מס הרכישה. משכך, העברה ללא תמורה נתפסת בעיני רבים כפרצה בחוק, המאפשרת ביצוע העברת רישום, תוך חיסכון משמעותי בתשלום המס.

אז מהן העברות הנדל"ן הנפוצות ביותר בין בני משפחה, אשר מקימות זכאות לפטור האמור?

העברת דירה ללא תמורה לבן זוג – הפטור האידאלי

העברה בין בני זוג מעניקה לצדדים לעסקה את הפטור האידאלי, שכן שניהם מקבלים פטור מלא מתשלום מס, הן מס שבח והן מס רכישה.

יש לציין כי לעניין הפטור יחול אך ורק במקרים בהם בני הזוג מתגוררים בדירה האמורה. אולם, ככל שמדובר על דירה נוספת, בה בני הזוג אינם מתגוררים כדרך קבע, יהא על בני הזוג לשלם מס רכישה בשיעור העומד על שליש ממס הרכישה הרגיל. קרי, במקרה בו אבנר מעביר את הבעלות בדירת ההשקעה שברשותם לנוי, יהא עליהם לשלם מס רכישה בלבד, בסך של 33,686 שקלים.

העברת דירה ללא תמורה לילד

העברות דירה בין הורים לילדים נעשות בעיקר לאור העלויות הכרוכות ברכישת דירה חדשה. ככל שלהורים עומדת האפשרות לסייע, אלו בוחרים להעביר לילדיהם נכס מגורים, לאור הפטור הניתן מתשלום מס, אשר מביא לחיסכון משמעותי בעלויות.

במקרים אלו, יוענק לצדדים לעסקה פטור מלא מתשלום מס שבח, ושיעור מס הרכישה יעמוד על שליש מהתשלום המקורי, בדומה למה שתואר במקרה של העברת דירה בין בני זוג.

העברת דירה ללא תמורה לקטין

נקודה חשובה עליה יש לעמוד לעניין זה היא גיל הילד, אליו מעבירים את הנכס. ככל שהילד בגיר, ההעברה תיעשה ללא כל קושי או בעיות. אולם, כאשר מדובר על קטין, הדין מעט שונה.

חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות קובע כי קטין יהא אדם שטרם עבר את גיל 18. במקרים אלו, על פי החוק, העברת דירה מחייבת הסכמה של נציגיו, שכן מדובר על פעולה משפטית. נציגים אלו, על פי רוב, יהיו ההורים, שכן אלו מוגדרים כאפוטרופוסים טבעיים על ילדיהם.

דרישה נוספת – אישור מטעם בית המשפט

מעבר לדרישה לקבלת הסכמת הורי הילד לעסקה, קיימת דרישה נוספת, היא הסכמת בית המשפט להעברה.

ככלל, יהא על ההורים להגיש בקשה לאישור הסכם העברת הדירה, או בשמו המקצועי, הסכם מתנה, לבית המשפט לענייני משפחה. בית המשפט יעביר את הבקשה לבחינת האפוטרופוס הכללי, אשר ייבחן האם העסקה משרתת את טובתו של הקטין. נציין, לעניין זה, כי הגשת הבקשה כרוכה בתשלום אגרה.

העברת דירה ללא תמורה בין אחים

בנוסף למקרים שצוינו לעיל, קיימים מקרים רבים בהם מתבצעות העברות נכסים ללא תמורה בין אחים. מקרה אחד עולה כאשר אחים מחליטים להעביר נכס, אשר הועבר להם בירושה, לאח אחד, לעיתים לשם ניהולו השוטף, ולעיתים לשם מגוריו הקבועים של האח המקבל.

ראשית, נציין כי לעניין זה הזכאות לפטור תינתן אך ורק באם מדובר על דירה אשר הועברה בעצמה ללא תמורה מההורים, לדוגמה בירושה או ללא תמורה. בגין עסקאות אלו שיעור מס הרכישה יופחת לכשליש משיעור המס המקורי, וכן יתקבל פטור מוחלט מתשלום מס שבח.

>> עו"ד חן מראיינת ברדיו הזמן לנדל"ן בנושא של העברת דיה ללא תמורה – תוכלו לראות את זה כאן.

בטרם נסיים – מספר נקודות חשובות

נקודה ראשונה – דירה מזכה ומס שבח

לעניין הפטור ממס שבח, יש לעמוד על נקודה חשובה, שככל שלא מתקיימת, לא תקום זכאות לפטור.

על פי התקנות החדשות, אשר נכנסו לתוקף החל משנת 2014, אדם המחזיק בדירה אחת, המוגדרת כ"דירה יחיד המזכה", יזכה לקבלת הפטור רק באם זה מחזיק בדירה לאורך שנה וחצי לפחות. לעניין בעלי מספר דירות קיים הסדר שונה, המבוסס על חישוב לינארי.

נקודה שנייה – הטבות לזכאים במס רכישה

מעבר להטבות שצוינו לגבי מס הרכישה, נציין כי קיימת זכאות לפטורים והנחות שונות לקבוצות זכאים רבות, בהן עולים חדשים, משפחות שכולות, ניצולי שואה וכו'.

את עוצמתם והיקפם של הפטורים האמורים נדגים על ידי הפטור הניתן לנכים ועוורים. ככל שאלו רוכשים דירה שמחירה נמוך מ – 2.5 מיליון שקלים, ייתכן כי אלו יהיו זכאים לפטור מתשלום מס בגין המדרגה הראשונה, ותשלום מס מופחת בגין היתרה.

משכך, ככל שאתם מנויים על אחת האוכלוסיות המיועדות, מומלץ לפנות אל בעל מקצוע.

נקודה שלישית – תקופת הצינון

תקופת צינון הינה מונח משפטי, אשר במילים אחרות יוצר הקפאה של זכות. בעניינינו, ישנה תקופת צינון, כלומר, הקפאת הזכות לקבלת פטור ממס, כאשר מעבירים דירה ללא תמורה.

לדוגמה, ככל שמקבל הדירה משתמש בה למגורים כדרך קבע, תקום מגבלת מכירה לאורך 3 שנים, וככל שאינו מתגורר בה, ייאלץ להמתין כ – 4 שנים בטרם מכירתה.

מעבירים דירה? פנו לעו"ד חן בוארון

ככל שהינכם מעוניינים לבצע העברת דירה בין בני משפחה, לרבות בין הורים לילדים, בין בני זוג ובין אחים, ישנה חשיבות רבה לשימוש בשירותיו של עורך דין.

כאמור, היקף הפטורים הניתנים צומצם, ועובדה זו, לצד תקופות הצינון הנוקשות והיות העסקה בעלת ערך משמעותי למדי, מקימות חשיבות מוגברת לאיש מקצוע בתחום.

משרדנו, בניהולה של עו"ד חן בוארון, בעל וותק עשיר וניסיון בגיבוש וליווי מאות עסקאות נדל"ן, יוכל לתת לכם מענה לכל דרישה. פנו אלינו, ואנו נדאג לשאר.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
עוד מאמרים בנושא
עסקת קומבינציה
התחדשות עירונית
עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא עסקת מקרקעין שהתמורה עבורה איננה כספית, אלא מגיעה בתצורה של הענקת זכויות בנייה על קרקע מסוימת. בהינתן תנאים מסוימים, עסקאות קומבינציה עשויות

קרא עוד »
הסכם שיתוף במקרקעין
מאמרים
הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם שיתוף במקרקעין נועד להסדרת הזכויות והחובות של צדדים בעלי חזקה משותפת בנכס נדל"ן, כגון בית דו-משפחתי, מגרש וכדומה. הסכם מסוג זה רלוונטי כאשר הרכישה

קרא עוד »
רשלנות של עורך דין מקרקעין
מקרקעין ונדל״ן
רשלנות של עורך דין מקרקעין

בעסקאות מקרקעין, בדומה לכל תחום מקצועי, טעויות עלולות להתרחש בתום לב. גם עורכי דין שנשכרו על מנת לייצג את האינטרסים של קונים ומוכרים בעסקאות נדל"ן

קרא עוד »
עו"ד מקרקעין חן בוארון
קונה או מוכר נכס?
לפגישת ייעוץ צרו קשר
מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם לפרטים מלאים.
לוגו עו"ד מקרקעין חן בוארון
מייסדת המשרד, בעלת ניסיון עשיר ויכולת מקצועית גבוהה בליווי משפטי בעולמות המקרקעין- נדל"ן והתחדשות העירונית.
לאור ניסיונה המקצועי והידע הנרחב שצברה, עו"ד בוארון מנתחת היטב את המפה הנדל"נית-עסקית ומעניקה פתרונות יצירתיים תוך יושרה מקצועית, אכפתיות, זמינות ויחס אישי לכל לקוח.
מן העיתונות
כתבה על עורכת הדין חן בוארון
כתבה בעיתון השקמה
כתבה בכלכליסט על עו"ד מקרקעין חן בוארון
כתבה מתוך העיתון כלכליסט
כתבה בלוי יצחק על עו"ד נדל"ן חן בוארון
כתבה מתוך לוי יצחק
קבלו במתנה את המדריך
3 הטעויות הקריטיות שעושים רוב רוכשי הדירות ואיך להימנע מהן

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
שלום וברכה אני עו"ד חן בוארון
איך אני יכולה לעזור?