העברת דירה ללא תמורה – הדרך שלכם לחיסכון

בדומה לשורה של הוראות מס שונות המוטלות על אזרחי ישראל, דוגמת מס הכנסה ומס רווח הון, ישנם שני סוגי מס שונים, המוטלים על הצדדים לעסקת מקרקעין – מס שבח ומס רכישה. אולם, ככל שמדובר על העברת דירה ללא תמורה, בין בני משפחה, ניתן לקבל הטבות במיסים אלו, אותן נסקור במאמר זה.

אז מהם המקרים בהם ניתן לקבל הטבה, ואף פטור מלא, בגין העברת דירה? 

עסקאות מקרקעין ורשויות המס

ככלל, בעת ביצוע עסקאות בנדל"ן, על כל אחד מהצדדים לעסקה לשלם מס לרשות המיסים. מצד אחד, ישלם המוכר מס שבח, אשר נגבה לאור העלייה בערכו של הנכס לאורך השנים. מן הצד השני, ישלם הרוכש מס רכישה, אשר החובה לשלמו קבועה בחוק מיסוי מקרקעין.

העברת דירה ללא תמורה – "פרצה" חוקית המשחקת לטובתכם

העברת דירה ללא תמורה מהווה מתנה, היא בעצם העברת זכויות מקרקעין, על ידי פעולה משפטית, מאדם אחד לשני. לעניין מס בגין עסקאות מקרקעין, עסקאות ללא תמורה קיבלו הכרה בחוק כעסקאות החל מחקיקת חוק מס שבח מקרקעין החדש, בשנת 1963.

העברת דירה ללא תמורה מהורה לילד – אחת מבין דוגמאות רבות

על פי רוב, ובשל שוויו הרב, העברת נכס מקרקעין ללא תמורה תתבצע בין בני משפחה בלבד, בשל ההטבות הנלוות בעסקאות אלו. העברת דירה ללא תמורה מהורה לילדו, תביא לפטור מלא ממס שבח (למעביר המתנה), ותשלום מופחת של מס הרכישה למקבל המתנה. משכך, העברה ללא תמורה נתפסת בעיני רבים כפרצה בחוק, המאפשרת ביצוע העברת רישום, תוך חיסכון משמעותי בתשלום המס.

אולם, חשוב מאוד לדעת שככל ולמעביר המתנה יש נכסים נוספים, ומשכך אם היה מוכר את הדירה היה צריך לשלם למיסוי מקרקעין מס שבח, המס האמור לא נעלם, אלא עובר למקבל המתנה, אשר יצטרך לשלמו כאשר הוא ימכור את הדירה. כך שלמעשה, לא מדובר בפטור ממס אלא בדחיית מס, אותו ישלם מקבל המתנה ולא נותן המתנה.

אז מהן העברות הנדל"ן הנפוצות ביותר בין בני משפחה, אשר מקימות זכאות לפטור האמור?

העברת דירה ללא תמורה לבן זוג – הפטור האידאלי

העברה בין בני זוג מעניקה לצדדים לעסקה את הפטור האידאלי, שכן שניהם מקבלים פטור מלא מתשלום מס, הן מס שבח והן מס רכישה.

יש לציין כי לעניין הפטור יחול אך ורק במקרים בהם בני הזוג מתגוררים בדירה האמורה. אולם, ככל שמדובר על דירה נוספת, בה בני הזוג אינם מתגוררים כדרך קבע, יהא על בני הזוג לשלם מס רכישה בשיעור העומד על שליש ממס הרכישה הרגיל.

העברת דירה ללא תמורה לקטין

נקודה חשובה עליה יש לעמוד לעניין זה היא גיל הילד, אליו מעבירים את הנכס. ככל שהילד בגיר, ההעברה תיעשה ללא כל קושי או בעיות. אולם, כאשר מדובר על קטין, הדין מעט שונה.

חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות קובע כי קטין יהא אדם שטרם עבר את גיל 18. במקרים אלו, על פי החוק, העברת דירה מחייבת הסכמה של נציגיו, שכן מדובר על פעולה משפטית. נציגים אלו, על פי רוב, יהיו ההורים, שכן אלו מוגדרים כאפוטרופוסים טבעיים על ילדיהם.

דרישה נוספת – אישור מטעם בית המשפט

מעבר לדרישה לקבלת הסכמת הורי הילד לעסקה, קיימת דרישה נוספת, היא הסכמת בית המשפט להעברה.

ככלל, יהא על ההורים להגיש בקשה לאישור הסכם העברת הדירה, או בשמו המקצועי, הסכם מתנה, לבית המשפט לענייני משפחה. בית המשפט יעביר את הבקשה לבחינת האפוטרופוס הכללי, אשר ייבחן האם העסקה משרתת את טובתו של הקטין. נציין, לעניין זה, כי הגשת הבקשה כרוכה בתשלום אגרה.

העברת דירה ללא תמורה בין אחים

בנוסף למקרים שצוינו לעיל, במקרה של העברות נכסים ללא תמורה בין אחים- הזכאות לפטור ממס שבח תהיה אך ורק אם האח שמעביר את הנכס לאחיו קיבל אותו בעצמו מהוריו במתנה או בירושה. ככל וזה לא המקרה, לדוגמא הוא קנה את הנכס, ועכשיו הוא מעוניין להעביר במתנה לאחיו, הוא לא יוכל להנות מפטור ממס לפי סעיף זה. לגבי מס רכישה, האח שמקבל את המתנה ישלם רק שליש משיעור המס המקורי.

נקודה חשובה:

תקופת הצינון

תקופת צינון הינה מונח משפטי, אשר במילים אחרות יוצר הקפאה של זכות. בעניינינו, ישנה תקופת צינון, כלומר, הקפאת הזכות לקבלת פטור ממס, כאשר מעבירים דירה ללא תמורה.

לדוגמה, ככל שמקבל הדירה משתמש בה למגורים כדרך קבע, תקום מגבלת מכירה לאורך 3 שנים, וככל שאינו מתגורר בה, ייאלץ להמתין כ – 4 שנים בטרם מכירתה.

מעבירים דירה? פנו לעו"ד חן בוארון

ככל שהינכם מעוניינים לבצע העברת דירה בין בני משפחה, לרבות בין הורים לילדים, בין בני זוג ובין אחים, ישנה חשיבות רבה לשימוש בשירותיו של עורך דין מקרקעין מומלץ.

כאמור, היקף הפטורים הניתנים צומצם, ועובדה זו, לצד תקופות הצינון הנוקשות והיות העסקה בעלת ערך משמעותי למדי, מקימות חשיבות מוגברת לאיש מקצוע בתחום.

משרדנו, בניהולה של עו"ד מקרקעין חן בוארון, בעל וותק עשיר וניסיון בגיבוש וליווי מאות עסקאות נדל"ן, יוכל לתת לכם מענה לכל דרישה. פנו אלינו, ואנו נדאג לשאר.