רכישת דירה ראשונה בישראל תמיד הייתה משימה מאתגרת, ובשנת 2025 נראה שהאתגר עדיין כאן. מחירי הדירות ממשיכים להיות גבוהים, הריבית על המשכנתאות אמנם ירדה מעט לאחרונה, אך עדיין נמצאת סביב 5%–6%, מה שמייקר משמעותית את עלויות המימון.
למרות הקושי, רכישת דירה היא עדיין צעד חכם שיכול להעניק יציבות כלכלית ובסיס איתן לעתיד שלכם ושל המשפחה. כדי להבין בדיוק כמה כסף תצטרכו, הכנו לכם סקירה קצרה של שש ההוצאות המרכזיות שחייבים לקחת בחשבון לפני שקונים דירה בישראל:
- הון עצמי ראשוני – בדרך כלל תידרשו להון עצמי של לפחות 25% מערך הדירה הראשונה שלכם. בדירות להשקעה, או בדירות יקרות במיוחד, ההון העצמי הדרוש יהיה גבוה יותר.
- משכנתא והחזרי ריבית – רוב רוכשי הדירות בישראל נעזרים במשכנתא. חשוב לחשב מראש לא רק את סכום ההלוואה, אלא גם את הריבית ואת גובה ההחזר החודשי לאורך השנים.
- מס רכישה – בישראל, כל רכישת דירה כרוכה בתשלום מס רכישה, שמשתנה לפי מדרגות המחיר. חשוב לבדוק מראש מהו גובה המס המדויק לדירה שאתם מתכננים לקנות.
- שכר טרחה לעורך דין – שכר טרחה לעורך דין המטפל בעסקה נע בדרך כלל סביב 0.5%–1.5% מערך הדירה. מומלץ מאוד לא לוותר על ייעוץ משפטי מקצועי ומנוסה של עורך דין מקרקעין.
- דמי תיווך – אם נעזרתם במתווך, דמי התיווך הם לרוב 1%–2% מערך העסקה בתוספת מע"מ (18%).
- עלויות נוספות (שיפוץ, העברת דירה וריהוט) – כמעט כל דירה דורשת הוצאות נוספות כמו שיפוץ, תיקונים קלים, ריהוט חדש, והוצאות מעבר. חשוב להכניס גם אותן לתקציב.
חישוב נכון מראש ימנע הפתעות ויעזור לכם להיכנס לעסקה בצורה בטוחה יותר.
הון עצמי ראשוני – כמה כסף באמת צריך כדי לקנות דירה בישראל?
כמה כסף צריך לשים כהון עצמי לדירה בישראל? התשובה תלויה כמובן בנסיבות האישיות של כל קונה, אבל ההון העצמי הוא המקום הטוב ביותר להתחיל בו את החישוב שלכם. מדובר בסכום הכסף שאתם מביאים איתכם מהבית לעסקה, ללא קשר למשכנתא. ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר, כך סכום המשכנתא שתצטרכו לקחת יפחת, מה שיוביל לתשלומים חודשיים נמוכים יותר לאורך תקופת ההלוואה. בנוסף, בנקים ומוסדות פיננסיים מעדיפים לראות הון עצמי גבוה, כי זה מקטין עבורם את הסיכון במקרה שלא תוכלו להחזיר את ההלוואה.
🔗 למידע נוסף על גובה ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה
מחשבון הון עצמי מינימלי לדירה
כמה הון עצמי תצטרכו באמת?
קיים מיתוס נפוץ שצריך לשלם 30%–25% מערך הדירה כהון עצמי ראשוני, אך זה לא תמיד נכון. אמנם, על פי התקנות של בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה מחויבים להעמיד לפחות 25% מערך הדירה כהון עצמי, אך קיימים מצבים מיוחדים ומסלולי מימון שיכולים לעזור גם אם אין לכם את כל הסכום מראש. לדוגמה, בפרויקטים מסוימים או בפריפריה קיימות אפשרויות מימון והקלות מיוחדות, כולל הלוואות משלימות או סיוע ממשלתי.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2024, ההון העצמי הממוצע שעמד לרשות זוגות צעירים לרכישת דירה ראשונה נע בין 25% ל-35% ממחיר הדירה.
בסופו של דבר, קביעת ההון העצמי הנכון עבורכם חייבת להיעשות תוך התחשבות בתקציב הכולל ובמצבכם הכלכלי. אל תשתמשו בכל הכסף הזמין שלכם רק בשביל ההון העצמי – אתם חייבים להשאיר רזרבה להוצאות נוספות, הוצאות בלתי צפויות ואפילו חיסכון עתידי. בנוסף, הבנקים בוחנים לא רק את ההון העצמי שלכם אלא גם את המצב הכלכלי הכולל שלכם, ומצפים לראות שיש לכם כסף זמין לעת צרה.
הנה הקטע מתורגם ומותאם ספציפית לשוק הישראלי:
טיפים יעילים לחיסכון להון עצמי לדירה
לא משנה אם אתם מתכננים לשים 25% או סכום נמוך יותר, לגייס את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה זו משימה שמצריכה תכנון ומאמץ. הנה כמה טיפים שיעזרו לכם לחסוך ביעילות:
- בדקו אפשרויות סיוע ממשלתיות: בישראל קיימות תוכניות סיוע לזוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה, כמו תוכנית "דירה בהנחה", מענקים מיוחדים בפריפריה, והלוואות מסובסדות בתנאים מועדפים. כדאי מאוד לבדוק מראש אם אתם זכאים לסיוע כזה, שיכול להקל משמעותית על ההון העצמי שלכם.
- זהו הוצאות מיותרות שניתן לקצץ: הדרך המהירה ביותר לחסוך היא להוציא פחות. נסו לבדוק את ההוצאות הקבועות שלכם – אולי אפשר להוזיל את חבילת הסלולר, לעבור לספק אינטרנט זול יותר, או לצמצם ביציאות למסעדות ובילויים? אפילו חיסכון קטן בכל חודש מצטבר לסכום גדול בטווח הארוך.
- הפעילו את החיסכון שלכם: במקום להשאיר את הכסף בעו"ש ללא ריבית, בדקו אפשרויות לחיסכון אפקטיבי – למשל פיקדונות לטווח קצר או בינוני, קופות גמל להשקעה או תוכניות חיסכון בריבית גבוהה יותר. רק שימו לב שהכסף יהיה זמין לשימושכם בזמן שתזדקקו לו.
- אל תתביישו לבקש עזרה: אם יש לכם הורים, בני משפחה קרובים או חברים שיכולים לעזור במימון ראשוני ללא ציפייה להחזר, זה יכול להקל מאוד עליכם. במקרה כזה, חשוב ליידע את הבנק מראש ולהסדיר זאת בצורה ברורה, כך שהבנק ידע שמדובר במתנה ולא בהלוואה נוספת.
הנה תרגום והתאמה לשוק הישראלי לקטע על עלויות נלוות ברכישת דירה:
עלויות נלוות – מהן וכמה הן עולות?
ההון העצמי הוא לא ההוצאה היחידה שאתם צריכים לקחת בחשבון כשקונים דירה. בישראל, נהוג להעריך שההוצאות הנלוות לעסקה (מעבר למחיר הדירה) ינועו בין 5% ל-7% ממחיר הנכס, בהתאם למיקום ולמורכבות העסקה.
עלויות אלה כוללות מגוון תשלומים לגופים שונים, המעורבים בעסקת הרכישה ובקבלת המשכנתא, וביניהם:
- מס רכישה (לפי מדרגות המחיר שקובע החוק)
- שכר טרחת עורך דין (בדרך כלל בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הנכס + מע"מ)
- דמי תיווך (אם נעזרתם במתווך, בדרך כלל כ-2% ממחיר הדירה + מע"מ)
- עמלת פתיחת תיק משכנתא בבנק (בדרך כלל כמה מאות שקלים עד אלפי שקלים בודדים, בהתאם לסכום המשכנתא)
- שמאות (הערכת שווי הנכס על ידי שמאי, בדרך כלל 1,000–2,000 ש"ח)
- רישום הערת אזהרה וביצוע פעולות בטאבו (מאות שקלים נוספים)
- בדיקות משפטיות נוספות (למשל בדיקת רישום זכויות, עיקולים, והיסטוריית הנכס)
העלויות הללו משתנות בין בנקים, עורכי דין ואנשי מקצוע שונים, ולכן חשוב מאוד לבצע השוואת מחירים ולוודא שאתם משלמים מחיר הוגן עבור השירותים הללו.
בישראל, כל רכישת דירה כרוכה בתשלום מס רכישה, שמשתנה לפי מדרגות המחיר. חשוב לבדוק מראש מהו גובה המס המדויק לדירה שאתם מתכננים לקנות.
האם ניתן לחסוך בעלויות הנלוות?
לצערנו, אי אפשר להימנע לחלוטין מהוצאות נלוות, אבל בהחלט אפשר לנסות לצמצם אותן. ניתן ואף רצוי לנהל משא ומתן על גובה שכר הטרחה עם עורכי דין ומתווכים. כמו כן, ניתן להשוות בין הבנקים ולבחור במסלול המשכנתא שמציע את העמלות הנמוכות ביותר.
אם התשלום המידי של ההוצאות הנלוות כבד עליכם, בדקו מול הבנק אפשרויות לפריסת תשלומים או הכללת חלק מהעלויות במשכנתא. רק זכרו שפריסת התשלומים לאורך תקופה ארוכה יותר מגדילה את ההוצאה הכוללת, כיוון שתשלמו עליהן ריבית לאורך השנים.
הנה הקטע מתורגם ומותאם לשוק הישראלי:
עלויות מראש (Prepaid costs)
מלבד העלויות הנלוות הרגילות, ישנן הוצאות שוטפות שתצטרכו לשלם מראש, לפחות באופן חלקי. למשל, ביטוח משכנתא או ביטוח חיים שנדרש על ידי הבנק, ולעיתים גם תשלומים מקדימים של ארנונה ודמי ועד בית. בחלק מהמקרים, הבנק ידרוש להפקיד מראש סכומים מסוימים בחשבון נאמנות עד שהחיובים יגיעו. בנוסף, ייתכן שתשלמו מראש את הריבית עבור הימים שנותרו עד סוף החודש שבו מתבצעת העסקה.
שכר טרחה לעורך דין המטפל בעסקה נע בדרך כלל סביב 0.5%–1.5% מערך הדירה. מומלץ מאוד לא לוותר על ייעוץ משפטי מקצועי ומנוסה. אם אתם רוכשים דירה חדשה, חשוב לדעת כמה עולה שכר טרחה לעורך דין בקניית דירה מקבלן.
דמי רצינות (Earnest money)
בישראל נהוג להעביר תשלום ראשוני סמלי (לעיתים נקרא "דמי רצינות" או "דמי קדימה") כדי להראות למוכר שאתם רציניים בכוונת הרכישה. מדובר בסכום שמגיע בדרך כלל לכמה אלפי שקלים בודדים. זהו לא תשלום נוסף, אלא סכום המהווה חלק מההון העצמי שאתם בכל מקרה אמורים לשלם במועד החתימה על החוזה. הסכום הזה ינוכה מהסכום הכולל שתצטרכו לשלם במעמד העסקה.
יתרת מזומנים (רזרבה כספית)
הבנק לפעמים ירצה לראות שיש לכם כסף זמין לשימוש למקרה של מצב חירום או ירידה בהכנסות. בדרך כלל מדובר ביתרה של לפחות 3–6 חודשי החזר משכנתא. לדוגמה, אם ההחזר החודשי שלכם הוא 4,000 ש"ח, הבנק יעדיף לראות יתרה של 12,000–24,000 ש"ח לפחות בחשבון הבנק שלכם אחרי ביצוע העסקה. כספים שקשורים לחסכונות ארוכי טווח או כספי פנסיה אינם נחשבים בדרך כלל כחלק מהיתרה הזמינה.
עלויות מעבר דירה
מעבר להוצאות הרכישה עצמה, חשוב לתקצב מראש גם את עלויות המעבר וההובלה לדירה החדשה. בישראל, עלות מעבר טיפוסית (כולל אריזה והובלה) משתנה בהתאם לגודל הדירה, המרחק בין הדירות, כמות הפריטים והצורך בשירותי אחסון זמניים. בממוצע, מעבר דירה של משפחה עולה בין 2,000 ש"ח ל-7,000 ש"ח, אך יכול להיות יקר יותר אם מדובר במעבר בין אזורים מרוחקים בארץ.
כדאי לקחת בחשבון גם הוצאות קטנות שמצטברות כמו קרטונים, חומרי אריזה, ציוד ניקיון או צביעה ראשונית של הדירה החדשה, וכן הוצאות מנהלתיות כמו שינוי כתובת מול ספקי השירות השונים (כגון חברות סלולר, ביטוח ורשויות מקומיות).
אל תשכחו שמעבר למרחק גדול כרוך בעלויות נוספות כגון לינה זמנית, דלק, או עלויות נסיעה נוספות במהלך תקופת המעבר.
הנה הקטע מתורגם ומותאם ספציפית לשוק הישראלי:
החזרי משכנתא חודשיים – להבין כמה תשלמו באמת
כשאתם מחשבים כמה כסף צריך כדי לקנות דירה, חשוב לזכור לא רק את הסכום הכולל שתצטרכו ביום החתימה, אלא גם את העלות החודשית של החזרי המשכנתא.
אם לקחתם משכנתא בריבית קבועה, התשלום החודשי שלכם יהיה צפוי ויציב יחסית. לדוגמה, אם לקחתם משכנתא של 800,000 ש״ח בריבית קבועה של 5% ל-25 שנה, תשלמו כ-4,678 ש״ח בחודש כהחזר של קרן וריבית. עם זאת, שיעור הריבית הוא גורם משמעותי בקביעת גובה ההחזר החודשי שלכם, ולכן חיוני לבדוק ולהשוות בין כמה בנקים או גופי מימון לפני שתחליטו היכן לקחת את המשכנתא.
למשל, אם תיקחו את אותה הלוואה של 800,000 ש"ח בריבית מעט גבוהה יותר, למשל 5.5%, התשלום החודשי שלכם יעלה לכ-4,914 ש״ח – הבדל משמעותי לאורך השנים.
מחקרים מראים שרוב הישראלים מסתפקים בהצעה אחת או שתיים לכל היותר מהבנקים, ולא משווים מספיק בין הגופים הפיננסיים השונים. חוסר ההשוואה הזה יכול לעלות לכם עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
מחשבון החזר משכנתא חודשי
ביטוח משכנתא
בישראל, הבנק מחייב כל לווה לעשות ביטוח משכנתא, המורכב מביטוח חיים וביטוח מבנה. הביטוח הזה מגן על הבנק במקרה של פטירת אחד הלווים או פגיעה משמעותית בנכס, ולכן חשוב לקחת בחשבון עלות חודשית נוספת זו. העלות משתנה בהתאם לגיל הלווים, מצבם הבריאותי וערך הנכס, ונעה בדרך כלל בין כמה עשרות לכמה מאות שקלים בכל חודש. הקפידו להשוות גם בין חברות הביטוח כדי למצוא את העסקה המשתלמת ביותר.
הנה התרגום וההתאמה לשוק הישראלי לקטע האחרון של המאמר:
הוצאות שוטפות לאחר רכישת דירה
לבסוף, חשוב לזכור גם את ההוצאות השוטפות שמגיעות יחד עם רכישת הדירה. כדאי לתקצב מראש לפחות 1% משווי הנכס בכל שנה לצורך תיקונים ותחזוקה שוטפת. למשל, אם קניתם דירה בשווי 1,500,000 ₪, מומלץ לשים בצד לפחות 15,000 ₪ בשנה להוצאות תחזוקה בלתי צפויות.
קחו בחשבון גם עלויות קבועות כמו ביטוח מבנה, ארנונה, דמי ועד בית, חשמל, מים, גז, וכן הוצאות תחזוקה שוטפת של הבית כמו ניקיון ותחזוקת הגינה (אם קיימת).
מתכוננים לקניית דירה: צעדים ראשונים
אחרי שעניתם לעצמכם על השאלה הגדולה – כמה כסף תצטרכו כדי לקנות דירה – הגיע הזמן לשאול שאלה חשובה לא פחות: האם אתם מוכנים באמת לבצע את הרכישה? הנה כמה צעדים פרקטיים שיעזרו לכם:
- בדקו את דירוג האשראי שלכם: בישראל, הבנקים יבדקו את דירוג האשראי שלכם ואת ההיסטוריה הפיננסית שלכם כדי לקבוע את תנאי המשכנתא. אם דירוג האשראי שלכם נמוך, נסו לשפר אותו לפני שאתם מגישים בקשה למשכנתא.
- צרו תקציב ברור וריאלי: עברו על כל ההוצאות שלכם וצרו תקציב חודשי מפורט. מומלץ לא להוציא יותר מ-30%–35% מההכנסה החודשית נטו שלכם על הוצאות דיור (כולל המשכנתא).
- התחילו לחסוך להון עצמי: כאמור, תצטרכו להציג לפחות 25% מערך הדירה כהון עצמי. ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר, כך המשכנתא תהיה משתלמת יותר.
- קבלו אישור עקרוני למשכנתא: קבלת אישור עקרוני למשכנתא תאפשר לכם להבין בדיוק כמה כסף תוכלו לקבל מהבנק, ותהפוך אתכם לקונים רציניים יותר בעיני מוכרים. מומלץ לקבל הצעות לפחות משלושה בנקים שונים לפני ההחלטה הסופית.
- היו מוכנים לפשרות: מחירי הדירות בישראל גבוהים מאוד, ובאזורים מסוימים עדיין מדובר בשוק שבו המוכרים הם בעלי הכוח. ייתכן שתצטרכו להתפשר על דברים שפעם חשבתם שהם הכרחיים, כמו מרפסת גדולה או חניה פרטית. זכרו שתמיד אפשר לשדרג ולשפר את הדירה בעתיד.
מה הצעדים הבאים?
כשתצאו לחפש דירה, מומלץ מאוד להיעזר במתווך מקומי שמכיר את השוק היטב. כדאי לשאול בני משפחה וחברים להמלצות, ולבחור איש מקצוע שמתאים לכם אישית.
אל תשכחו להשוות בין הצעות של כמה בנקים כדי לקבל את התנאים הכי טובים למשכנתא שלכם. השוואה כזו יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.
לבסוף, ודאו שאתם לוקחים בחשבון לא רק את ההוצאות הראשוניות אלא גם את ההוצאות השוטפות, וודאו שאתם יכולים לעמוד בעלויות אלה בנוחות גם בטווח הארוך.
