עורך דין רכישת דירה

עורכת הדין חן בוארון מטפלת בעסקאות של רכישת דירה, המשרד מלווה את הלקוח לאורך כל שלבי העסקה ומטפל בכל היבטיו. החל מביצוע בדיקות מקדמיות לנכס על מנת לוודא את זהות בעליו וכי הוא נקי משעבודים וניהול משא ומתן על תנאי העסקה וכלה בעריכת חוזה המכר, רישום הזכויות על שם הרוכש וטיפול בהיבט המיסוי.
דירוג ממוצע 5.0
5/5

תהליך רכישת הדירה מתחלק ל- 3 שלבים:

השלב הראשון – בדיקות מקדמיות לנכס
השלב השני–  ניהול משא ומתן, עריכה וחתימה על הסכם מכר
השלב השלישי– 
העברה ורישום הזכויות על שם הקונה בטאבו (או בחברה משכנת/ רשות מקרקעי ישראל)

השלב הראשון – בדיקות מקדמיות

רוכשים רבים שמצאו דירה שמוצאת חן בעיניים, רצים לחתום על חוזה מבלי לבדוק בכלל אם יש להם מספיק כסף לרכוש את הדירה,
האם הדירה אכן שייכת למוכר? האם היא רשומה בטאבו? ברשות מקרקעי ישראל? או בחברה משכנת? האם יש חריגות בניה? האם היא נבנתה לפי ההיתר? מה מצבה הפיזי? האם יש רטיבויות? סדקים? מה גובה המס שהם יצטרכו לשלם? האם הם זכאים לפטור? ועוד…

לכן, לפני שאתם רצים לחתום על הסכם כלשהו, חשוב מאוד לבצע את הבדיקות החשובות האלה:

הבדיקה הראשונה – היתכנות כלכלית:

עוד לפני שמצאתם דירה ספציפית, תבדקו כמה הון עצמי יש בידכם, והאם הוא מספיק בכדי לקנות דירה, או שמא אתם צריכים לקחת הלוואה מבוטחת משכנתא.

אם כן, חשוב מאוד שכבר בשלב הראשון תקבלו מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, ותדעו בוודאות שבאפשרותכם לקנות את הדירה שאותה אתם מעוניינים. כל זאת על מנת שלא תמצאו את עצמכם חלילה בשלב הבא, בהפרת הסכם מול המוכרים, מאחר ולא יהיה לכם מספיק כסף כדי לשלם להם, כפי שהתחייבתם בהסכם.

בדיקה שנייה – בדיקה משפטית:

תוציאו נסחי טאבו מהאינטרנט, גם נסח רגיל  וגם נסח מרוכז. כדי להוציא נסח טאבו אתם צריכים לדעת מה הגוש חלקה, ותת חלקה אם מדובר בדירה בבניין.

נסח טאבו זה תעודת הזהות של הנכס, אפשר לראות בנסח הטאבו הרבה מאוד אינפורמציה חשובה מאוד לגבי הנכס, לדוגמא :

  • מי רשום כבעלי הזכויות של הנכס
  • האם רשומים שעבודים, עיקולים, והערות שונות כמו חריגות בניה, צו הריסה, התנעות מעשיית עסקה, תמ"א 38, האם יש מניעה או הגבלה להעברה ולירושה בנכס זה
  • מה גודל הדירה? האם היא אכן כמו שנאמר לכם בעל פה? האם מוצמדת לדירה חניה/ חניות (מקורה/ תת קרקעית וכו'), מרפסת, מחסן וכד' …

כמו כן, חשוב מאוד להוציא מהאינטרנט את מסמכי הבית המשותף- צו, תקנון ותשריט.

בדיקה שלישית  – בדיקה תכנונית:

לבדוק בעירייה או בוועדה המקומית את תיק הבניין. צריך לבדוק אם יש היתר בנייה ואם הדירה נבנתה בהתאם להיתר, לוודא התאמה בין המסמכים של הטאבו לבין המסמכים שבתיק בניין. האם השווי של הדירה זהה למחיר המכירה לפני השמאי של הבנק? מה תוכנית הבנייה מסביב לבניין? ואיך זה ישפיע לטוב/לרע על איכות חייכם או שווי הדירה.

בדיקה רביעית – בדיקה פיזית הנדסית:

האם יש בדירה בעיות  כמו נזילות ,רטיבויות, עובש, טרמיטים, פגם מהותי נסתר או גלוי..

לבדוק מהי רמת התחזוקה של הבניין. האם יש מעלית? איפה ממוקם חדר האשפה? 

לבדוק את סביבת הבניין, לדוגמא- הדירה קרובה למוסדות החינוך ומרכזים רפואיים, יש מקומות חנייה ליד הבית? נגישות לתחבורה ציבורית? 

בדיקה חמישית – מס רכישה:

כאשר קונים דירה, מוטל מס רכישה שעלותו משמעותית מאוד ולכן כדאי לעשות תכנון מס נכון. בהרבה מאוד מהמקרים, בדיקה זו משפיעה על ההחלטה אם לבצע את העסקה או לאו.

כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה, של תושבי ישראל, שיעורי המס מדורגים, בהתאם לשווי הדירה הנרכשת, כך שעד לגובה מדרגה מסוימת לא משלמים מס בכלל.
כמו כן יש הקלות  מס לאוכלוסיות מסוימות כמו נכים, עולים חדשים וכו'.

>> ניתן לקרוא כאן עוד על בדיקות מקדמיות לרכישת דירה

השלב השני – ניהול משא ומתן עריכה וחתימה על הסכם המכר

רוכשים רבים מתפתים לחתום על זיכרון דברים מחשש להפסיד את הנכס לקונה אחר. אולם, חשוב לדעת כי מסמך זה מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין למרות שהוא כולל רק תמצית של פרטי העסקה יש בו פתח רב למחלוקות בין הצדדים, ולא נותן פתרון מספק לבעיות שעשויות להתרחש בהמשך. 

באשר להסכם המכר, זה ייחתם לאחר שעורך הדין שלכם ינהל משא ומתן על תנאי העסקה עם עורך דין של המוכר, תוך מתן דגש על הסעיפים המהותיים עבורכם הקונים, כגון לוח התשלומים ומועד מסירת החזקה בדירה, יעגן משפטית את הזכויות והאינטרסים שלכם, ידאג לבטוחות ובטחונות לכסף שלכם למקרים בהם תהא חלילה סטייה או הפרה של ההסכם- ויגבש הכל תחת הסכם מחייב שיחתם בין הצדדים.

בהסכם המכר, חשוב מאוד שכנגד התשלום הראשון תירשם לטובתכם הערת אזהרה.

וכנגד התשלום האחרון, תקבלו את מסירת החזקה בדירה לידיכם, וכן גם את מלוא האישורים ומסמכים הנדרשים להעברת ורישום הזכויות על שמכם.

ככל וחסר אי אילו מהאישורים או המסמכים, חשוב שיצוין במפורש בהסכם כי במקרה זה יישאר כסף בנאמנות בידי עורך דין של המוכר, עד להשלמת המסמכים הדרושים.

ככל שלמוכר רשומה משכנתא על הדירה (זכרו שהמשכנתא היא על הנכס ולא על המוכר), תבקשו שהתשלומים הראשונים יהיו לטובת סילוק ומחיקת המשכנתא של המוכר מאחר והאינטרס שלכם הוא לרכוש נכס נקי משעבודים וחובות.

חשוב לתת דגש לפרק של הצהרות והתחייבויות המוכר והקונה. לדוגמא הצהרת המוכר לגבי המצב הפיזי של הנכס כמו רטיבויות/נזילות, מצבם של מערכות המים הביוב החשמל וכד'. והמצב המשפטי תכנוני- כמו שהוא אכן הבעלים של הנכס ושאין מניעה להעביר את הזכויות והחזקה אליכם, שאין על הדירה עיקולים, משכונים, צווי הריסה, חריגות בנייה ועוד "הפתעות"…

שלב שלישי – העברה מלאה ורישום זכויות

כל עסקת נדל"ן נגמרת – ברישום

כלומר, העסקה הגיעה לסיומה רק לאחר שכל הזכויות בדירה הועברו על שמכם ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) .
זה נשמע מאוד טכני וברור מאליו, אבל תתפלאו לגלות שאלפי דירות לא סיימו את ההליך, ולא נרשמו על שם הרוכשים.

ומתי הם מגלים זאת? כאשר הם רוצים למכור את הדירה או להעביר אותה במתנה או להוריש אותה לאחר מותם, ואז זה מורכב וארוך בהרבה יותר. 

עורכת הדין חן בוארון מטפלת בעסקאות של רכישת דירה יד שנייה וכן רכישת דירה מקבלן.
המשרד מלווה את הלקוח לאורך כל שלבי העסקה ומטפל בכל היבטיו.

החל מביצוע בדיקות מקדמיות לנכס על מנת לוודא את זהות בעליו וכי הוא נקי משעבודים וניהול משא ומתן על תנאי העסקה וכלה בעריכת חוזה המכר, רישום הזכויות על שם הרוכש וטיפול בהיבט המיסוי.

השאר פרטים ואחזור אליך בהקדם
או התקשר לטלפון: 077-805-0295

המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואינו מהווה כיעוץ ו/או חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי.

אין להעתיק ו/או להפיץ מאמר זה במלואו או בחלקו.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
הסכם שיתוף במקרקעין
מאמרים

הסכם שיתוף במקרקעין

חפצים במידע נוסף על הסכם שיתוף במקרקעין וניסוח של הסכם שיתמוך באינטרסים שלכם? פנו להתייעצות משפטית מקצועית עם משרד עורכי דין חן בוארון.

קרא עוד »
חוזה מכר

עורך דין חוזה דירה

מצאתם את דירת החלומות שלכם? מוכרים את הבית? מזל טוב! יש כמה דברים שאתם חייבים לשים לב אליהם בעת חתימת החוזה. מפורט לכם כאן חלק

קרא עוד »
עו"ד רכישת דירה
מקרקעין ונדל״ן

עורך דין רכישת דירה

תהליך רכישת הדירה מתחלק ל- 3 שלבים: השלב הראשון – בדיקות מקדמיות לנכסהשלב השני–  ניהול משא ומתן, עריכה וחתימה על הסכם מכרהשלב השלישי–  העברה ורישום

קרא עוד »
עו"ד מקרקעין חן בוארון
קונה או מוכר נכס?
דבר איתנו עוד היום.
השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם.
לוגו עו"ד מקרקעין חן בוארון
מייסדת המשרד, בעלת ניסיון עשיר ויכולת מקצועית גבוהה בליווי משפטי בעולמות המקרקעין- נדל"ן והתחדשות העירונית.
לאור ניסיונה המקצועי והידע הנרחב שצברה, עו"ד בוארון מנתחת היטב את המפה הנדל"נית-עסקית ומעניקה פתרונות יצירתיים תוך יושרה מקצועית, אכפתיות, זמינות ויחס אישי לכל לקוח.
מן העיתונות
כתבה על עורכת הדין חן בוארון
כתבה בעיתון השקמה
כתבה בכלכליסט על עו"ד מקרקעין חן בוארון
כתבה מתוך העיתון כלכליסט
כתבה בלוי יצחק על עו"ד נדל"ן חן בוארון
כתבה מתוך לוי יצחק
קבלו במתנה את המדריך
3 הטעויות הקריטיות שעושים רוב רוכשי הדירות ואיך להימנע מהן

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
שלום וברכה אני עו"ד חן בוארון
איך אני יכולה לעזור?