רישום הערת אזהרה על נכסי נדל"ן או קרקעות, מתבצע מול מרשם המקרקעין (לרוב הטאבו) ככלי להודיע לבעלי עניין בנכס על קיומה של התחייבות מצד בעליו או חוכריו, לבצע עסקה הקשורה בנכס או להימנע מכך.
במקרה של עסקאות רכישה, בעצם רישום הנכס בטאבו (ברמ"י או בחברה המשכנת), ניתנת לרוכשי דירה, בית או נדל"ן מסוג אחר, התחייבות בכתב מצד בעלי הנכס לביצוע עסקת המכירה במקרקעין הנ"ל והתחייבות להימנעות מביצוע עסקת מכירה מקבילה באותו הנכס, מול צדדים אחרים.
במאמר זה עו"ד מקרקעין חן בוארון טרסיוק תסביר בהרחבה אודות החשיבות של רישום הערת אזהרה בעסקאות מכר מקרקעין, התהליך לרישומה, האפשרות לביטול הערת אזהרה ופרטים נוספים שחשוב מאוד להכיר בהקשר זה.
לסיוע ברישום הערת אזהרה לקראת עסקת נדל"ן – פנו אל עו"ד חן בוארון טרסיוק ותהנו מליווי משפטי מלא מתחילת העסקה ועד סיומה המוצלח: 077-230-5871.
מה מטרתה של הערת אזהרה?
הערת אזהרה באה להבטיח את הזכויות של הרוכש בעסקת נדל"ן או את זכויותיו של גוף המימון שממנו נלקחת משכנתא לטובת רכישת הנכס.
שלושת המטרות העיקריות שרישום הערת אזהרה משרת, הן כדלקמן:
1.הערת האזהרה מודיעה לכל בעל עניין בנכס על התחייבות של הבעלים לבצע עסקה הקשורה בנכס או להימנע מכך.
2. הערת האזהרה מיועדת למנוע מבעל הנכס לבצע עסקאות מרובות על אותו הנכס באופן שיפגע בקונים שחתמו על הסכם מכירה עמו, ללא הסכמתם המפורשת לכך.
3. הערת האזהרה משמשת להגנה על הרוכשים מפני סיכונים פוטנציאליים, לרבות אפשרות לעיקול או תפיסה של הנכס במסגרת הליכי חדלות פירעון ליחידים או פירוק חברות.
בקיצור, הערת האזהרה נועדה למנוע כל ניסיון לביצוע עסקאות בנכס נדל"ני, שיפרו את התחייבויות בעל הנכס או הקונה כלפי אדם או גורם ספציפי.
מתי מומלץ להגיש בקשה להערת אזהרה?
נהוג ומומלץ להגיש בקשה לרישום הערת האזהרה, בהקדם האפשרי לאחר רכישת מקרקעין לסוגיו, כגון בית, דירה, מגרש או נכס אחר, לטובת הבטחת זכויותיכם כרוכשים.
מי הזכאים לבקש רישום הערת אזהרה?
רוכשי נדל"ן שבעלי נכס מקרקעין התחייבו לבצע עסקת מכירה מולם זכאים לבקש לרשום הערת אזהרה. במקרה זה בקשת רישום הערת האזהרה נועדה לשמירה על זכויות הקונה לאחר חתימת החוזה אך טרם העברת הבעלות, כאשר רישום הערת האזהרה מטעמם, מבטיחה הגנה על זכותם החוזית בנכס.
אולם בנוסף לקונים בעסקת מכר של דירה, בית או נדל"ן מסוגים אחרים, ישנם גורמים נוספים הזכאים לבקש להוסיף הערת אזהרה בנסיבות מסוימות:
- צד שלישי הקשור למחזיקים בנכס – הערת הסכמת צד ג' היא מסמך המחייב את אישורו של צד שלישי לכל עסקה בנכס המקרקעין. לדוגמה, הורה שמעביר בעלות על נכס לבנו, יכול לרשום הערת אזהרה המחייבת את הבן לבקש את רשות ההורה לפני מכירת הנכס.
- יזמי נדל"ן בפרויקטי תמ"א 38 – יזמים אלו מרבים לרשום לטובתם הערת אזהרה בעקבות הסכם עם בעלי דירות בבניין בו הם מתכננים לבצע פרויקט. לאור התהליך הארוך והיקר של קבלת הסכמת הבעלים, הערת האזהרה מודיעה לרוכשים הפוטנציאליים כי המכירה תתבצע רק למי שחתם על הסכם תמ"א 38 עם היזם. גם בנקים המממנים את הפרויקט רושמים לטובתם הערת אזהרה כדי להבטיח את החזר ההלוואות שהעניקו.
- גופי מימון: הבנקים למשכנתאות רשאים לדרוש רישום להערת אזהרה על נכס כתנאי להעברת כספי משכנתא ללווה. הערה זו משמשת להבטחת זכויות הבנק בנכס ואוסרת על מכירתו עד להסדרה מלאה של המשכנתא או העברתה לנכס מקרקעין אחר והצגת אישור מהבנק לכך.
- אפוטרופוס: במקרים בהם בעל נכס נחשב כבלתי כשיר מבחינה משפטית להגן על זכויותיו בנכס – כגון קטין שירש דירה או אנשים עם בריאות לקויה, ניתן לרשום הערת אזהרה למינוי אפוטרופוס המוסמך לבצע עסקאות בנכס המקרקעין בשמו של בעל הנכס הרשום.
- בית משפט: אם בית משפט או גורם מוסמך אחר הטיל הגבלות על נכס באמצעות צו שיפוטי, הם יכולים לרשום הערת אזהרה בהתאם לכך. כך למשל, אם בית משפט קבע כי יש להרוס דירה מסוימת שנבנתה שלא כדין, ניתן לשים הערת אזהרה על הדירה המונעת את מכירתה עד למועד ההריסה.
- גורמים משפטיים ורשותיים: בית משפט, מנהל עזבון, רשויות המס או גורמים מנהליים אחרים, יכולים לרשום הערת אזהרה המעידה על עיקולו של נכס מקרקעין, ומגבילה את האפשרות לביצוע עסקאות בו עד להסרת העיקול.
- גורמים בעלי "זיקת הנאה" בנכס: במקרים מסוימים, למרות בעלות פרטית על קרקע, ניתן להעניק לצד שלישי את הזכות להשתמש או לעבור בנכס או בחלק ממנו מבלי להחזיק בו. זו יכולה להיות זכות אישית (לדוגמה, אם הגישה היחידה לבית מסוים היא דרך קרקע פרטית) או זיקת הנאה ציבורית, המאפשרת שימוש ציבורי או מעבר דרך חלק מהרכוש הפרטי. למשל, גינה ציבורית שהוקמה על קרקע פרטית במסגרת הסכמים בין יזם לוועדה המקומית, או חניון תת קרקעי עם חלק ציבורי.
תהליך רישום הערת אזהרה – כל מה שצריך לדעת
בתהליך רישום הערת האזהרה קיימים כמה מושגי מפתח ונושאים שחשוב להכיר והם:
איפה עושים את הרישום?
עם חתימת חוזה המכר, על הקונה או עורך דינו להביא את החוזה וטופס "בקשה לרישום הערת אזהרה" החתומים על ידי הקונה והמוכר באימות עו"ד, ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית לנכס (לטאבו, לרשות מקרקעי ישראל – רמ"י או לחברה המשכנת).
רישום ידני
אמנם ניתן גם להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה באינטרנט, אך ניתן לעשות זאת רק על ידי עורכי דין. לכן קונה המעוניין להסדיר את הנושא בעצמו, ייגש באופן פיזי ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
רישום מקוון
עורכי דין יכולים לרשום הערות אזהרה אונליין לטובת מיוצגיהם בעסקת הנדל"ן, דרך אתר רשם המקרקעין באינטרנט ובאמצעות כרטיס חתימה דיגיטלי. בהגשה מקוונת ניתן להגיש קבצי מסמכים סרוקים ואין צורך לצרף את אישור עורך הדין. במקום זאת יש לצרף טופס ייעודי בשם "כתב הצהרה והתחייבות מעו"ד להגשה מקוונת של מסמכים לטובת רישום עסקאות ופעולות שונות".
עלות אגרת רישום אזהרה
ברישום הערת אזהרה בטאבו, יש לשלם אגרת רישום בסך 136 ש"ח (נכון לשנת 2023) באמצעות כרטיס אשראי. ניתן לעשות זאת בעמדות הממוחשבות בכל אחת מלשכות רישום המקרקעין או באינטרנט, דרך האתר הממשלתי של הרשות להסדר ורישום מקרקעין. לאחר התשלום יש להדפיס את שובר התשלום ולצרף אותו לתיק הבקשה שהוגשה לרישום הערת האזהרה בטאבו".
תוך כמה זמן הערת האזהרה נכנסת לתוקף?
רישום הערת אזהרה נקלט בדרך כלל תוך שני ימי עסקים מרגע הגשת הבקשה המקוונת באמצעות עורך דין מקרקעין.
האם יש תוקף מוגבל לרישום הערת אזהרה?
לא. ככלל, כל עוד קיים רישום של הערת האזהרה, היא תיחשב כברת תוקף ולא תתיישן בראי החוק. זאת למעט מקרה בו הוגשה בקשה לביטול ההערה בהסכמת הרושם או על פי צו בית משפט.
איך מבטלים הערת אזהרה?
ביטול להערת אזהרה אפשרי בהסכמת הצד שלטובתו היא נרשמה או בקבלת צו בית משפט מתאים. לכן לביטול הערת אזהרה, על מי שביקש את רישומה להמציא ייפוי כוח לטובת ביטולה. לחילופין, אם פג תוקף הערת האזהרה, היא תיחשב כמבוטלת ואפשר יהיה פשוט לבקש את מחיקתה בפנייה לטאבו.
באילו מקרים ניתן להתעלם מהערת אזהרה?
הערת אזהרה על נכס נדל"ן היא עניין מכריע שאי אפשר להתעלם ממנו. גם בעלי נכסים וגם קונים פוטנציאליים חייבים לנקוט בצעדים הדרושים כדי לטפל בכל בעיה הנובעת מהערת אזהרה, כדי למנוע סיבוכים משפטיים. לכן מומלץ להיעזר במשרד עו"ד מקרקעין מומלץ ומנוסה שיוכל לספק לכם נסח טאבו ולבחון היטב את כל ההערות הנכללות בו. רק כך תוכלו להבטיח שהזכויות שלכם בעסקה ובנכס מוגנות כראוי.
לסיכום
ליווי מעורך דין מקרקעין בעסקאות רכישה פשוטות ומורכבות, הוא הכרחי כדי להבטיח עסקה בטוחה וחסרת דאגות עבור שני הצדדים ובפרט עבור הרוכשים. עו"ד חן בוארון טרסיוק מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין במגוון סדרי גודל ובהסדרת רישום או ביטול של הערות אזהרה לפי הצורך, ביעילות ובמהירות המרבית. משרדנו ישמח לייעץ ולסייע גם לכם בכל סוגיה הנוגעת לרישום זכויותיכם בנכסי מקרקעין והבטחת זכויותיכם בעסקת הנדל"ן שלפתחה אתם עומדים.
פנו למשרדנו כבר כעת והבטיחו לעצמכם שקט נפשי ומימוש מלא של האינטרסים שלכם בעסקה: 077-230-5871.
