כמשרד עו״ד המתמחה בעסקאות נדל״ן בכלל ובעסקאות רכישה מקבלן בפרט פירטנו לכם כאן מספר טיפים לרכישת דירה מקבלן, מוכנים? מתחילים:
רכישת דירה מקבלן דורשת ליווי משפטי צמוד ובדיקה יסודית כדי להגן על זכויות הרוכש. חשוב להימנע מחתימה על מסמכים מקדימים כמו "בקשה לרכישה" או "זיכרון דברים" ללא ייעוץ עורך דין מטעמכם, שכן אלו עלולים להיות מחייבים משפטית. יש לוודא שכל ההסכמות עם הקבלן כתובות בחוזה המכר באופן ברור, ולזכור כי קבלן רשאי לקבל עד 7% ממחיר הדירה ללא מתן בטוחות לרוכש. ליווי עורך דין מומחה בנדל"ן מבטיח שהאינטרסים של הקונה מיוצגים לאורך כל התהליך.
האם כדאי לחתום על בקשה לרכישת דירה מקבלן?
לא, בדרך כלל לא מומלץ לחתום על בקשה לרכישת דירה מקבלן ללא ייעוץ משפטי. לכאורה, בקשה לרכישה נראית תמימה, ומשווקים עשויים להבטיח החזר כספי אם לא תרכשו בסופו של דבר. אך בפועל, מסמך זה דומה מאוד לזיכרון דברים ודינו כחוזה לכל דבר ועניין. חתימה עליו ללא ייעוץ עורך דין מומחה בנדל״ן עלולה להוביל לתשלום פיצויי הפרת חוזה אם תבטלו את העסקה, ולאבד את קלף המיקוח שלכם במו"מ על חוזה המכר הסופי. לסיכום, אל תחתמו על זיכרון דברים או בקשה לרכישה.
בקשה לרכישה מאוד דומה לזיכרון דברים אך ברוב המקרים בעסקאות של רכישת דירה מקבלן אין דבר כזה זיכרון דברים, אבל במידה והקבלן ביקש לעשות זיכרון דברים הטיפ הבא הוא בשבילכם:
אל תמהרו לחתום על זיכרון דברים, ולחשוב אולי נחתום ומקסימום נבטל. אם תחליטו שאתם לא מעוניינים בעסקה וחשבתם שזיכרון דברים זה לא כמו חוזה אז תחשבו שוב.
בדרך כלל זיכרון דברים דינו כחוזה לכל דבר ועניין. ואם תבטלו את זיכרון הדברים אתם כנראה תשלמו לקבלן פיצויי הפרת חוזה.
בנוסף לזה, בהמשך כשתגיעו לחתימת החוזה מול הקבלן – אם תחתמו על זיכרון דברים לפני כן, אז איבדתם את קלף המיקוח שלכם ויהיה לכם קשה מאוד לשנות תנאים בחוזה.
לסיכום, אל תחתמו על זיכרון דברים.
מה חשוב לדעת לפני חתימת חוזה רכישת דירה מקבלן?
לפני חתימת חוזה רכישת דירה מקבלן, חשוב מאוד לקרוא את החוזה בעיון בביתכם, להתייעץ עם אנשי מקצוע מומחים מטעמכם (כמו מהנדס, אדריכל ועורך דין), ולוודא שכל ההסכמות והבקשות כתובות בחוזה באופן ברור וחד משמעי. כמו כן, שימו לב שאין סעיפים המאפשרים לקבלן לשנות תנאים באופן חד-צדדי, ועברו היטב על המפרט הטכני של הדירה. ישנם עוד נושאים רבים שיש לבדוק, ולכן ליווי משפטי מקצועי חיוני.
והנה כמה טיפים שיעזרו לכם מאוד בנושא הזה:
- את החוזה אל תקראו במשרדים של הקבלן או במשרדים של עו״ד של הקבלן, את החוזה תקראו בעיון ולעומק בבית שאתם הולכים לקנות.
- תתייעצו עם אנשי מקצוע מומחים משלכם ולא מטעם הקבלן. לדוגמא מהנדס, אדריכל ועו״ד מטעמכם לגבי דברים שאתם לא בטוחים לגביהם בחוזה.
- תוודאו שכל הסכמה ובקשה שביקשתם והקבלן נענה בחיוב שתהיה כתובה בחוזה באופן שלא משתמע ל2 פנים, ולא בעל פה.
- לשים לב שאין סעיפים בחוזה שהקבלן יכול לשנות על דעת עצמו מבלי לעדכן אתכם.
- תעברו על המפרט הטכני של הדירה והכל מפורט שם באופן מדויק.
- כמובן שיש עוד המון נושאים שאתם צריכים לשים עליהם את הלב בעת חתימת החוזה, ולא מפורט כאן הכל.
למידע נוסף על חוזה קנית דירה מקבלן לחצו כאן
מדוע חשוב ליווי משפטי מומחה ברכישת דירה מקבלן?
- ליווי משפטי מומחה חיוני ברכישת דירה מקבלן מכיוון שלא כל עורך דין יכול לסייע בעסקאות מורכבות אלו. מומלץ לשכור עורך דין המתמחה ומתמקד בנדל״ן, שמכיר את כל הפרטים על הדירה הנרכשת ויכול לנהל משא ומתן מול המוכר. חשוב שעורך דין מטעמכם יהיה נוכח בחתימת חוזה המכר, שכן עורך הדין של הקבלן, למרות שאתם משלמים לו שכר טרחה, מייצג רק את הקבלן בעניין רישום הבית ואין לו אינטרס לייצג אתכם במשא ומתן.
4. הביטחון שלכם כקונים
לכל קבלן מותר לקבל עד 7% ממחיר הדירה הנמכרת, ולא שקל מעל – אלא אם כן הוא נתן ״בטוחות״ לרוכש הדירה.
הבטוחות שהקבלן יכול לתת הם:
- במידה והקבלן נתן לקונה ״ערבות בנקאית״
- במידה והקבלן רכש ביטוח בחברת ביטוח נחשבת
- במידה והקבלן רשם ״הערת אזהרה״ בשביל הקונה.
- במידה והקבלן רשם את הבעלות על הקרקע או על הדירה על שם הקונה.
כיצד לבצע קבלת דירה מקבלן בצורה נכונה?
כדי לבצע קבלת דירה מקבלן בצורה נכונה, אל תהיו פזיזים למרות חוסר הסבלנות לקבל את המפתח. התעקשו שכל התהליך יבוצע בצורה מסודרת, וודאו שהדירה נקייה ושטופה כדי שתוכלו לזהות פגמים. במידה ונמצאו ליקויים בעת מסירת המפתח, ערכו מסמך ברור ומפורט המתאר את כל הפגמים וקובע כיצד ומתי הקבלן יתקן אותם.
במידה ומצאתם ליקויים בעת מסירת המפתח אז תערכו מסמך ברור ומפורט שמסביר על כל הפגמים ואיך ומתי הקבלן יתקן אותם.
6. אחריות קבלן
בתקופה שלאחר טופס 4, אחרי שאתם מקבלים מפתח לדירה החדשה והמיוחלת ישנה אחריות קבלן על הדירה.
הקבלן מחויב לשאת באחריות לתקן פגמים שצצו בתקופה שבין מסירת המפתח לבין סיום תקופת האחריות.
איך תממשו את האחריות?
פשוט, תודיעו לקבלן על הפגמים שצצו ותדרשו שהוא יסדר אותם.
מה עושים במידה והקבלן לא מעוניין לתקן?
במידה והקבלן לא עושה לכם חיים קלים ולא נענה לבקשה שלכם לתקן בתוך תקופת האחריות, ניתן להגיש נגדו תלונה ברשם הקבלנים.
אתם יכולים להגיש את התלונה באופן עצמאי ומקוון דרך הקישור הזה.
נ.ב הטיפים הללו אמנם חשובים מאוד, אך יש עוד הרבה דברים שאתם צריכים לבדוק.
אתם מוזמנים לחייג לעו״ד חן בוארון ולקבוע פגישה שתעזור לכם לעבור את תהליך רכישת דירה מקבלן על הצד הטוב ביותר שאפשר.
