מה זה תמ"א 38 בכלל?

תמ"א 38, או תוכנית מתאר ארצית מספר 38, היא תוכנית שפותחה במטרה לחזק מבנים ישנים, בעיקר בתים משותפים, נגד רעידות אדמה. בישראל, מבנים רבים נבנו לפני 1980, לפני שתקנות הבנייה כללו תקני עמידות לרעידות אדמה, ולכן תמ"א 38 נועדה להבטיח כי מבנים אלו יהיו בטוחים יותר.

מעבר לחיזוק המבנה, התוכנית כוללת גם הטבות משמעותיות לדיירים, כמו הגדלת שטח הדירות, הוספת ממ"דים ומעליות, ולעיתים קרובות אף שיפור חזות הבניין כולו. בנוסף, היא מספקת הזדמנות להעלאת ערך הנכס והשבחת הדירות, מה שהופך אותה לכלי חשוב הן לשיפור איכות החיים והן להגדלת הביטחון הכלכלי של בעלי הדירות.

חשוב שכל דייר יכיר את זכויותיו ואת מה שמגיע לו במסגרת התוכנית, שכן לתמ"א 38 יש השלכות משפטיות וכלכליות רבות שמשפיעות ישירות עליהם ועל עתיד ביתם.

זכויות הדיירים – מה חשוב לדעת?

1. תוספות בנייה לדירות:

• הרחבת הדירה בעד 25 מ"ר, כולל ממ"ד.
• הוספת מרפסת שמש (עד 12 מ"ר).
• הוספת מחסן פרטי.

2. שדרוג תשתיות הבניין:

• התקנת מעלית חדשה, אם מתאפשר.
• שדרוג מערכות מים, ביוב, חשמל וגז.
• שיפוץ הלובי, חדר המדרגות והחללים המשותפים.
• שיפור מערכות אינטרקום ותיבות דואר.

למידע נוסף על עמידות מבנים והסכמי תמ"א, בקרו בעמוד עו"ד מקרקעין מומלץ.

3. חנייה:

• הסדרת חניות לדיירים, בהתאם לאפשרויות המגרש והתקנים המקומיים.

4. שיפוץ חיצוני ופיתוח סביבתי:

• חידוש חזית הבניין, כולל חיפוי ושיפוץ חיצוני.
• פיתוח הגינה והשטחים המשותפים.

5. מימון דיור חלופי (בתמ"א 38/2 – הריסה ובנייה):

• מימון שכר דירה חלופי לתקופת הבנייה.

השוואת סוגי תמ״א 38

6. ערבויות וביטחונות:

• קבלת ערבויות בנקאיות להבטחת השלמת הפרויקט.
• ערבות לתשלום מיסים והיטלים.
• ערבות בדק לתיקון ליקויים לאחר הבנייה.

7. זכויות משפטיות:

• זכות לשכור עורך דין מטעם הדיירים, במימון היזם.
• הקמת נציגות דיירים לניהול המו"מ והפרויקט.

8. הטבות מס:

• פטור ממס שבח והנחות בהיטלי השבחה, בהתאם לסוג הפרויקט.

למידע נוסף על פטור ממס שבח, עיינו בעמוד מס שבח דירה יחידה.

9. הנחות בארנונה:

• הנחות מדורגות בארנונה על השטח המורחב למשך מספר שנים לאחר השלמת הפרויקט.

10. זכות להתנגדות:

• אפשרות להתנגד לפרויקט, בכפוף לרוב הנדרש ולאישור הרשויות.

11. שיפור עמידות המבנה:

• חיזוק הבניין לעמידות בפני רעידות אדמה, בהתאם לתקן 413.

12. שדרוג מערכות בטיחות:

• הוספת מערכות כיבוי אש, תאורת חירום ושדרוג מקלטים.

13. שיפור נגישות:

• התקנת רמפות ומעליות לשיפור הנגישות לבניין.

14. שדרוג מערכות תקשורת:

• הכנה לתשתיות אינטרנט, טלוויזיה וטלפון מתקדמות.

15. פיתוח סביבתי:

• הקמת שבילי גישה, גדרות ותאורת חוץ.

16. שיפוץ חדרי שירות:

• שדרוג חדרי אשפה, אופניים ועגלות.

17. שיפור מערכות אנרגיה:

• התקנת מערכות לחיסכון באנרגיה, כמו דודי שמש ומערכות תאורה חסכוניות.

18. ליווי מקצועי:

• זכות לקבלת ליווי של מפקח בנייה מטעם הדיירים, במימון היזם.

19. שקיפות בתהליכים:

• זכות לקבל מידע שוטף על התקדמות הפרויקט ותוכניות הבנייה.

20. שמירה על איכות החיים:

• הסדרת נהלי עבודה למזעור הפרעות במהלך הבנייה, כולל שעות עבודה מוגדרות וניקיון האתר.

21. מידע על ההצעה לדירתכם:

• לפני החתימה על עסקת פינוי-בינוי, היזם מחויב לכנס אסיפת בעלי דירות ולהציג מסמך עם עיקרי הצעתו, כולל מידע על העסקה, התחייבויותיו, עלויות עתידיות ומועד תפוגת ההצעה.

למידע נוסף על פינוי בינוי לחצו כאן >>>

22. משא ומתן על התמורה:

• אם התמורה המוצעת נמוכה לדעתכם, מומלץ לנהל משא ומתן עם היזם או לפנות ליזמים אחרים. ניתן לבקש מימון לשמאי עצמאי מטעם הדיירים.
• ניתן לפנות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי-בינוי, שיבחן את ההצעה ויקבע אם היא כדאית עבורכם.

23. השפעה על התוכנית:

• בתהליכי התחדשות עירונית משתפים את הציבור באמצעות יועץ חברתי, הנמצא בקשר עם הדיירים ולוקח בחשבון את האינטרסים שלהם.

24. מיסים וארנונה:

• בדרך כלל, היזם נושא בעלויות מס השבח שנוצר לדירה, ולא בעלי הדירות.
• בעסקת פינוי-בינוי, דייר שחוזר לדירה עשוי להיות זכאי להנחה בארנונה לתקופה של עד 5 שנים על ההפרש בין שטח הדירה הקודמת לחדשה, בתנאים מסוימים.

25. זכויות אזרחים ותיקים:

• אזרחים ותיקים זכאים לתמורה מיוחדת בעסקאות פינוי-בינוי, כולל אפשרות למגורים חלופיים או מעבר לדיור מוגן.
• ייתכן שתהיו זכאים לסבסוד דמי תחזוקה מטעם היזם למשך 5 שנים על ההפרש בעלויות התחזוקה בין המצב לפני ואחרי ההתחדשות.

26. זכויות אנשים עם מוגבלות:

• בתמ"א ללא הריסה, אם אתם מוגדרים כחולים מרותקי בית, היזם מחויב להציע לכם מגורים חלופיים עם התאמות נדרשות על חשבונו.
• בפינוי-בינוי או בתמ"א הריסה, אתם זכאים למגורים חלופיים עם התאמות, וכן להתאמות במגורים החדשים, על חשבון היזם.

27. דיירי דיור ציבורי:

• במקרה של דיירי דיור ציבורי, החברה המשכנת היא החותמת עם היזם על ההתקשרות בפרויקט, ולא הדיירים עצמם.
• בעסקת פינוי-בינוי, אתם זכאים לדיור חלופי במהלך הבנייה, אך יש לכם אפשרות לבחור שלא להיות חלק מהעסקה.
• תשלומי שכר הדירה ווועד הבית יישארו באותו סכום כפי שהיו לפני התהליך, כל עוד הדירה לא חורגת מגודל מסוים בהתאם למספר הנפשות המתגוררות בה.

למידע נוסף ומפורט, מומלץ לעיין באתר כל זכות.

חשוב לציין שהזכויות עשויות להשתנות בהתאם לסוג הפרויקט, המדיניות המקומית וההסכמים עם היזם. מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בתמ"א 38 כדי להבטיח את מימוש כל הזכויות.

ליווי משפטי – למה זה כל כך חשוב?

כשנכנסים לפרויקט תמ"א 38, חובה שיהיה מישהו מקצועי שמבין עניין ושומר על הזכויות שלך.

עו"ד מומחה לתמ"א 38 יודע להתמודד עם כל התוכניות, החוקים והנהלים של הפרויקט – כולל ניהול מו"מ קשוח מול היזם והקבלן.

שמירת אינטרסים: עורך הדין מוודא שכל מה שהובטח לדיירים יהיה כתוב ומעוגן בהסכם משפטי.

פתרון סכסוכים ומתחים בין הדיירים: עו"ד עוזר לסדר את העניינים בין בעלי הדירות עצמם – כי לא תמיד כולם מסכימים, ויש לא מעט פוליטיקה בבניין משותף.

לכן, חשוב לבחור בעורך דין מקרקעין מומחה בתחום, שילווה אותך לאורך כל הדרך וישמור על האינטרסים שלך.

משרדנו מתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, כולל תמ"א 38, ומציע ליווי משפטי מקצועי ומקיף.

אם אתם שוקלים להצטרף לפרויקט תמ"א 38, חשוב להיעזר בליווי משפטי מקצועי המתמחה בתחום, כדי להבטיח שהזכויות והאינטרסים שלכם יישמרו לאורך כל התהליך.

עו"ד חן בוארון טרסיוק, בעלת ניסיון ומומחיות בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, תספק לכם ייעוץ וליווי משפטי אישי ומקצועי, מהשלבים הראשונים ועד לקבלת המפתח לדירה המשודרגת שלכם.

למידע נוסף ולקביעת פגישה, צרו איתנו קשר באחת הדרכים המופיעות באתר

תמ"א 38 היא הזדמנות לשדרג את הנכס שלכם ולשפר את איכות החיים. אל תוותרו על ליווי משפטי מקצועי שידאג לאינטרסים שלכם וילווה אתכם בכל שלבי הפרויקט.