רכישת דירה בישראל היא תהליך משפטי וכלכלי מורכב, וכאשר הדירה אינה רשומה בטאבו אלא דרך חברה משכנת, חשוב להבין את המשמעויות והשלכות על התהליך כולו.
במאמר הזה נסקור:
- מהי חברה משכנת?
- מהם השלבים המיוחדים בעסקה כזו?
- מהם ההבדלים בין דירה הרשומה בטאבו לבין דירה הרשומה בחברה משכנת?
מהי חברה משכנת?
חברה משכנת היא גוף (פרטי או ציבורי) שמנהל את הזכויות של הדיירים בנכס עד שיתבצע רישום בטאבו. היא למעשה מהווה תחנת ביניים בין היזם לבין לשכת רישום המקרקעין.
במקרים רבים של קניית דירה מקבלן, הנכס נרשם תחילה בחברה משכנת עד להשלמת הרישום הסופי בטאבו.
השלבים בתהליך רכישת דירה הרשומה בחברה משכנת
1. קבלת אישור זכויות מהחברה המשכנת
במקום נסח טאבו, המוכר נדרש להמציא לקונה אישור זכויות מטעם החברה המשכנת, שבו מצוינים:
- שם הבעלים
- עיקולים או שעבודים
- זכויות צד ג’
תהליך זה כרוך בתשלום אגרה ולעיתים דורש זמן המתנה של מספר ימים עד שבועות.
2. בדיקות משפטיות מקדימות
עורך דין מקרקעין של הקונה בודק את אישור הזכויות:
- האם קיימות מגבלות או שעבודים?
- האם הרישום תואם את המציאות בפועל?
💡 אלו בדיקות קריטיות שיש לבצע לפני חתימת חוזה.
3. השגת אישורים מרשויות המדינה
על המוכר להמציא:
- אישור עירייה על היעדר חובות (מים, ארנונה)
- אישור מס שבח
- אישור מס רכישה על שם הקונה
ללא אישורים אלה – אי אפשר להשלים את העסקה.
כאשר מדובר ב-דירה שניה, נושא המסים מקבל משמעות נוספת שיש לבדוק מראש.
4. הסכם מכר והתחייבות לרישום
לאחר חתימה על החוזה:
- נדרשת התחייבות של החברה המשכנת לרישום זכויות הקונה.
- ההתחייבות מבטיחה שהרישום יבוצע לאחר התשלום המלא – אך עדיין אינו רישום בטאבו.
ליווי של עורך דין קניית דירה מנוסה מאפשר לזהות סיכונים ולטפל נכון בהתחייבויות משפטיות אלו.
5. העברת הזכויות בפועל
עם סיום התהליך ותשלום מלא, החברה המשכנת מעבירה את הזכויות על שם הקונה ברישום הפנימי שלה – עד לרישום סופי בטאבו, שיכול להימשך שנים.
הבדלים מרכזיים בין דירה בטאבו לדירה בחברה משכנת
| נושא | דירה רשומה בטאבו | דירה רשומה בחברה משכנת |
|---|---|---|
| מהירות רישום | מהיר – תוך ימים | איטי – שבועות ואף חודשים |
| שקיפות וגישה לנסח | זמינה מקוונת | דורשת בקשת אישור מהחברה המשכנת |
| מעורבות גורמים חיצוניים | אין – התהליך ישיר | כן – החברה המשכנת מעורבת בכל שלב |
| משכנתא מבנק | קל יותר לקבל | לעיתים נדרשות בטוחות נוספות |
| עלויות נלוות | נמוכות – מאות שקלים | גבוהות – אגרות + עמלות |
| פשטות תהליך המכירה | גבוהה | מורכב וממושך |
סיכום – האם לקנות דירה בחברה משכנת?
✅ דירה הרשומה בטאבו – תהליך מהיר, ברור, נגיש ופשוט יותר.
⚠️ דירה הרשומה בחברה משכנת – תהליך מסורבל, יקר ולעיתים ארוך, הדורש ליווי מקצועי קפדני.
אם אתם רוכשים דירה הרשומה בחברה משכנת – חשוב לפעול בסבלנות, לבצע את כל הבדיקות מראש, ולוודא שאתם מלווים על ידי עורך דין מקרקעין מומלץ שמכיר היטב את ההליך המורכב והבירוקרטי.
