רשלנות של עורך דין מקרקעין

בעסקאות מקרקעין, בדומה לכל תחום מקצועי, טעויות עלולות להתרחש בתום לב.

גם עורכי דין שנשכרו על מנת לייצג את האינטרסים של קונים ומוכרים בעסקאות נדל"ן ולמצות את זכויותיהם, עלולים למרבה הצער, להפעיל שיקול דעת מוטעה בנסיבות מסוימות, לפספס פרטים חשובים הנוגעים לעסקה או לבצע טעויות טכניות.

אולם רבים הם המקרים שבהם לא מדובר בטעויות שנעשו בתום לב, אלא ברשלנות של עורך דין מקרקעין שבהחלט ניתן היה למנוע.

לאור העובדה שרשלנות מקצועית בתחום המשפטי ובפרט כשהיא נוגעת לעסקאות מקרקעין, עלולה לגרום לפגיעה כלכלית חמורה ללקוח, יש מקום להבין את הנסיבות שבהן רשלנות כזו עלולה להתרחש ואת הדרך לצמצם את הסיכויים לכך שאתם – כקונים או מוכרים של נכס, תיפגעו מכך.

מי יכול להיפגע מרשלנות של עורך דין מקרקעין?

כאשר מדובר ברשלנות של עורך דין מקרקעין, החלק הארי של התביעות המגיעות לפתחם של בתי הדין בישראל, נוגעות לרשלנות מקצועית של עורכי דין שליווי עסקת מכירה או רכישה של נכס למגורים.

ישנם שני הסברים עיקריים לתופעה המצערת. ראשית, ישנה הסברה הרווחת בקרב עורכי דין, אשר לפיה כל עורך דין מסוגל להציע את שירותיו בתחום עסקאות הנדל"ן הפרטיות – ללא קשר לתחום הסמכתו או ניסיונו המקצועי. למרבה הצער, אנשים רבים נפגעים בשל כך מייצוג משפטי שאינו מקצועי בקניית דירה או בית למגורים.

שנית, גם בתחום הליווי המשפטי, העלות עשויה להשפיע על התמורה שמקבלים. במקרים רבים, לאור העלות הגבוהה של נכסי מקרקעין, יש רוכשים או מוכרים שמנסים לצמצם בהוצאות סביב עסקת הנדל"ן, ולכן בוחרים בעורך דין מקרקעין על פי גובהו של שכר הטרחה שהוא גובה, ולא בהתאם לניסיונו המקצועי ולמוניטין של עורך הדין המייצג.

למרבה הצער, לעתים הניסיון להוזיל עלויות עולה למיוצג ביוקר, כאשר מתעוררות בעיות שונות במסגרת העסקה או כשמתברר שעורך הדין התרשל בתפקידו.

>> כל מה שיש לעורך דין למכירת דירה לומר

באילו שלבים בעסקה עלולה להתרחש רשלנות של עורך דין מקרקעין?

רשלנות של עורך דין מקרקעין עלולה למרבה הצער, להתרחש בכל שלב משלבי עסקת הקניה או המכירה של נכס נדל"ני. אולם ישנם שלבים מסוימים בהם מעורבותו של עורך הדין נחוצה במיוחד, המועדים יותר להתרשלות פושעת:

רשלנות של עורך דין מקרקעין בשלב הבדיקות המקדימות לעסקה:

כל עסקת נדל"ן המלווה בעורך דין מקרקעין מקצועי, ראשיתה בביצוע בדיקות מקדמיות לנכס המיועד לרכישה, ובכללן: בדיקת סטטוס הזכויות בנכס ברשויות הרלוונטיות (בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל, בחברה המשכנת, ברשות המקומית, ברשויות המס, אצל רשם המשכונות, וכיוצא באלו).

רשלנות של עורך דין מקרקעין בשלב הכנת או בדיקת חוזה המכר:

עורך דין מקרקעין שמלווה עסקת מכירה או קניה של נכס נדל"ן, אמון בין היתר, על ניסוח הסכם המכירה בעסקה (אם הוא מייצג את המוכר) או על בחינת תנאי ההסכם שנוסח בידי עורך הדין של הצד השני (ככל שעורך הדין האמור מייצג את הקונה בעסקה). מהות הבדיקה המשפטית שמבצע עורך דין מקרקעין עבור מיוצגיו, הינה להבטיח כי ההסכם קביל מבחינה חוקית, משפטית ונדל"נית, ושאינו פוגע בזכויותיו של הלקוח ובאינטרסים שלו בשום צורה.

רשלנות של עורך דין מקרקעין בתום עסקת הנדל"ן:

בסיומה של כל עסקת מקרקעין, יש על פי חוק המקרקעין לבצע העברה מסודרת של הזכויות בנכס ורישומן ברשויות הרלוונטיות (רישום בטאבו, בחברה המשכנת או במנהל מקרקעי ישראל). אולם, ישנם מקרים שבהם עורך דין מקרקעין עלול להתעכב ברישום עסקת המכר, מה שעלול לייצר השלכות בעייתיות ומרחיקות לכת לקונה, למוכר או לשני הצדדים בעסקה. 

האם יש דרך להימנע מרשלנות של עורך דין מקרקעין?

לאור הסכומים המשמעותיים המעורבים בכל עסקת נדל"ן ישנה חשיבות יתרה לבחירה של עורכי דין איכותיים, מקצועיים, ולא פחות חשוב מכך – אמינים, הבקיאים בדיני מקרקעין ובדרישות החוק.
כלל האצבע להימנעות מרשלנות של עורך דין מקרקעין, אם כן, הוא בראש ובראשונה לבחור את עורך הדין שייצג אתכם בעסקת הנדל"ן, על פי הניסיון המקצועי והמוניטין שלו, ולא להסתנוור משכר טרחה במחירים "שוברי שוק". בסופו של דבר, עבור רובנו, קניית נכס היא עסקה חריגה בגודלה ובמורכבותה, ומכאן שאין להקל ראש בבחירת איש המקצוע שילווה את התהליך.

מתי רשלנות יכולה להיות בעלת סעיפים המוגדרים כעבירה פלילית :

כאשר רשלנות של עורך דין נחשבת לעבירה פלילית, להלן התנאים המאפשרים זאת:

• עורך דין חייב להיות מופקד על ההגנה על זכויותיו ואינטרסים של צד, באם לא שמר על אינטרס הצד עליו הוא מופקד, לא מילא אחר הוראות הדין התעלם מהם מתוך כוונה לפגיעה, אזי יכולה להיחשב עבירה פלילית בהתאם לחוק סדר הדין הפלילי.
• על עורך הדין עשה מעשה מכוון שתרם לנזק, מעשה שלא כחלק מהפעילות הישירה של עורך דין מקרקעין שהובילה לרשלנות והיא גרמה לרשלנות אזי יכולה להיחשב כעבירה פלילית.
• כוונת המעשה המכוון חייבת להיות בלתי חוקית.

על מנת שיתקיימו תנאים אלו, אין די בכך שבית משפט יקבע כי הייתה התרשלות. כמו כן, עליו לגלות כי עורך הדין התכוון לבצע מעשה בלתי חוקי או שהיה לו סיבה להאמין שהתנהגותו אינה חוקית. יתר על כן, החוק דורש הוכחה לכל פשע שבוצע כתוצאה מהתנהגות פסולה זו. לשם כך יש לבדוק לבחון את המקרה בצורה קפדנית, לשכור את שירותיו של עורך דין פלילי מקצועי שיבחן לעומק את הדברים וידע כיצד להתנהל מול בית הדין.

כאשר רשלנות של עורך דין נחשבת לעבירה פלילית, היא עלולה להוביל לתוצאות חמורות.

תוצאה אפשרית של רשלנות של עורך דין היא שייתכן שהסנגור לא יוכל להציע הגנה כלשהי עבור הלקוח שלו.

עבירה פלילית כאשר עורך דין לא כשיר לטפל בתיק : עורכי הדין שעבדו בתיק לא היו כשירים, ואחד מהם אף הואשם ברשלנות פלילית.

הסיבה לכך היא שהתנהלות רשלנית של עורכי דין יכולה להיחשב כעת לעבירות פליליות באילינוי. הסיבה לכך היא שזה נתפס כמזיק לחברה לאפשר התנהגות כזו, בהתחשב בכך שהיא גרמה נזק או שיש לה פוטנציאל לגרום נזק.

1) רשלנות פושעת מוכרת כעת כעבירה ע”פ חוק במדינת ישראל.

2) זה אומר שכעת זה נתפס כמזיק לחברה לאפשר התנהלות כזו של משרד עורכי דין מקצועי שעליו נותן את אמונו הלקוח.

מעוניינים בליווי משפטי מקצועי ואמין בעסקת מקרקעין? פנו לייעוץ מקדים עם משרד עו"ד חן בוארון, והתרשמו ממקור ראשון מהמחויבות שלנו להצלחת העסקה שלכם.