רכישת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר שעושים מרבית האנשים בחייהם. לא אחת רוכשי הדירות שוגים בהתנהלות פזיזה וחפוזה ברכישת הדירה. לעיתים יש לייחס את המהירות הזו לפחד של הרוכשים שמא המוכר יחזור בו מהעסקה או ימכור את הנכס לרוכש מקביל. במקרים אחרים המחיר נראה לרוכשים כה אטרקטיבי, שנוצרת אצלם התחושה שזה "עכשיו או לעולם לא".
בסופו של דבר, הרוכשים מבינים כי אותה עסקה שהיתה נראית להם נוצצת, היא לא רק עסקה גרועה, אלא להיפך, היא עסקה מפסידה.
רוצים לדעת למה לשים לב בקניית דירה לפני שאתם חותמים על הסכם מכר?
במאמר זה קיבצתי לכם את הטעויות הנפוצות ברכישת נכס מקרקעין, והכל על בסיס ניסיוני כעורכת דין המתמחה בנדל"ן כבר מעל עשור.
למה לשים לב בקניית דירה? הנה 6 הטעויות הנפוצות ביותר!
טעות #1 – חתימה על זיכרון דברים:
זיכרון דברים הוא הסכם מקובל בעת מכירה דירה. זהו למעשה חוזה ראשוני שמטרתו לתעד את ההסכמות הראשוניות של הצדדים בנוגע לעסקה. מה שהרבה אנשים לא יודעים זה שזיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. בתי המשפט כבר הצהירו כי הם יכירו בזיכרון דברים כחוזה כאשר הוכח להם רצון הצדדים להתקשר בהסכם וכאשר יש בו מידה מספקת של פרטים בנוגע לעסקה (כמו שם המוכר, הקונה, פירוט הנכס, התמורה וכו'). גם במצבים בהם זיכרון הדברים לא כלל פרטים שונים כמו מועד מסירת הנכס ותנאי התשלום, בתי המשפט יוכלו להשלים חסרים אלה באמצעות הוראות החוק ועל פי הנוהג הקיים.
ברגע שבתי המשפט קבעו שמדובר בהסכם מחייב יש לכך מספר משמעויות בעייתיות:
- ניתן לאכוף את ההסכם על כל אחד מהצדדים. במצב כזה הרוכש יהיה מחויב לקנות את הדירה.
- ביטול חוזה או הפרתו עלולים לחייב את הצד המבטל/מפר בפיצויים או אף לפתוח פתח לתביעה נגדו, בין היתר, על חוסר תום לב במשא ומתן.
טעות #2 – עורך דין משותף לשני הצדדים
כאשר מדובר בעסקת מקרקעין, ייצוג משותף אפשרי ואכן ניתן לעשות בו שימוש כדי לחסוך זמן וכסף (כחמישים אחוז משכר הטרחה). אבל, כאשר עורך דין מקרקעין מייצג שני צדדים לעסקה, אין ספק שעלולים להתעורר קשיים וזאת מהסיבה שיש ניגוד עניינים מובהק בין הצדדים. אם עורך דין אחד מייצג את שני הצדדים יחד, לא ברור כיצד יוכל לבחור צד כאשר האינטרסים שלהם מתנגשים.
חשוב שכל צד יבחר עורך דין שיפעל למען האינטרסים של הלקוח שלו בלבד.
טעות #3 – בחירת עורך דין חסר מומחיות בתחום
לקוחות הנזקקים לליווי בעת רכישת דירה, חייבים לוודא שמלווה אותם עורך דין בעל ניסיון נרחב בעסקאות נדל"ן מורכבות ורבות ערך וכן בהבנה עמוקה של הסוגיות הרלוונטיות להן – כך למשל, ידע במיסוי, תכנון ובניה, בירוקרטיות מול רשויות וכיו"ב. כיום לא חסרים עורכי דין שמשלבים בתחום ההתמחות שלהם גם את תחום הנדל"ן – יש עורכי דין שסוברים שזה תחום מניב ולא מורכב.
מה שהם לא יודעים שעסקת נדל"ן שמתנהלת בדרך רשלנית עלולה לעורר קשיים, לגרור קנסות במאות אלפי שקלים ולהותיר את הרוכשים כשידם על התחתונה. לכן חשוב לשכור עורך דין נדל"ן בעל רזומה וניסיון עתיר שנים בליווי עסקאות במקרקעין.
טעות #4 – חתימה על הסכם מכר ללא אישור עקרוני
רוב הרוכשים בישראל נזקקים למשכנתא על מנת לרכוש את דירה. עוד בטרם החתימה על הסכם המכר, על הרוכש לפנות לבנק על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא. אישור עקרוני הוא מסמך שמפרט את סכום ותנאי המשכנתא שהבנק מציע, בהתאם לנתוניו האישיים ולנכס שהמשכנתא מבוקשת עבורו. ברגע שרוכשים חותמים על הסכם מכר מבלי שיש ברשותם אישור עקרוני, הם מסתכנים בכך שהם לא יוכלו לגייס את ההון הדרוש לרכישת הדירה. זה יביא אותם, הלכה למעשה, להפרת הסכם הרכישה.
טעות #5 – היעדר תכנון פיננסי
במסגרת השיקולים הכלכליים שיש לשקול בטרם קניית דירה – כל רוכש צריך לשאול את עצמו מספר שאלות:
- מה התקציב העומד לרשותי לצורך רכישת הדירה?
- אילו הוצאות נוספות עליי לקחת בחשבון במסגרת תהליך קניית דירה?
- מהם מקורות המימון שלי ומה זמינות הכסף?
- האם עליי לעשות שימוש במקורות חיצוניים כמו הלוואה או משכנתא?
אלו רק חלק מהשאלות שכל רוכש צריך לשאול את עצמו. חלק מהשאלות הללו נראות בסיסיות, אך לא אחת, לאחר החתימה, אני זוכה לראות לקוחות שלוקחים הלוואה שלא מתאימה למצב שלהם ורוכשים דירה שלא מתאימה ליכולת הכלכלית שלהם. בשל סיבה זו, החלק הראשון של שאילת השאלות הללו הוא קריטי ומהווה בסיס להמשך הדרך.
טעות #6 – ויתור על הליך של "בדק בית" בנכס יד שניה
רוכשים רבים נוהגים לסמוך על המוכרים בעיניים עצומות ולא נוטים לבחון בציציות את הנכס. לפעמים זה נעשה מחוסר נעימות ובמקרים אחרים הרוכשים מרגישים שעורך הדין שלהם ידאג להגן עליהם בהסכם ולכן מוותרים על בדיקה עצמית. עורך הדין אמנם ידרוש מהלקוח שלו להצהיר כי הנכס תקין, אך לא יעשה את הבדיקות הדקדקניות כמו בחינת רטיבות, איטום בגגות, צנרת ישנה ודולפת ועוד. לפיכך, מומלץ לבצע בדק בית לאחר ההחלטה לרכוש את הנכס. לאחר קבלת חוות דעת הבודק, יתכן שיתגלו ליקויים בדירה שיהיו בסיס ליצירת משא ומתן מחודש לשם הורדת מחיר הנכס.
לסיכום
תהליך רכישת דירה הוא מורכב וכדי שתוכלו באמת ליהנות ממנו ולאחר מכן מהדירה שלכם בלב מלא, צריך לעשות אותו עם ליווי מקצועי הולם.
עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי יודע למה לשים לב בקניית דירה, הוא ינחה אתכם בכל הפרטים החשובים, כך הוא יכול לחסוך לכם הרבה כסף והרבה מאוד עוגמת נפש.
הלקוחות שלי יעידו על המקצועיות שלי ועל האיכפתיות והיחס האישי שהצוות שלי ואני מקדישים לכל לקוח בכל עסקה. מבחינתנו כל לקוח הוא אחד ומיוחד, נשמח ללוות גם אתכם בעסקה החשובה שלכם.
צרו איתנו קשר, נשמח לתת לכם שירות מכל הלב!
