למה בכלל חשוב לדעת איך מחשבים שטח דירה מקבלן?

כשאתם רוכשים דירה מקבלן, אתם משקיעים את מיטב כספכם – אולי ההשקעה הגדולה ביותר שתעשו בחיים. חשוב לי שתבינו בדיוק על מה אתם משלמים, כי כשמדובר בנדל"ן, כל מטר נחשב.

מדידה מדויקת של שטח הדירה היא קריטית ממספר סיבות:
ראשית, המחיר שאתם משלמים מחושב לפי שטח הדירה. אם השטח המדווח כולל תוספות כמו קירות חיצוניים, שטחים משותפים או חלקים שאינם שמישים, אתם עלולים לשלם יותר ממה שבאמת קיבלתם.
שנית, הבנק שמעניק לכם משכנתא נשען על פרטים כמו שטח הדירה לצורך הערכת שווי. פערים במדידה עלולים לגרום לבעיות באישור המימון או בהערכת השווי.
ולבסוף, חשוב להבין שגם בעתיד, אם תחליטו למכור את הדירה, הנתונים על שטחה האמיתי יהפכו להיות פקטור משמעותי שישפיע על ערך הנכס שלכם.

אני כאן כדי לעזור לכם לוודא שהכול ברור ומדויק. הבהירות הזאת יכולה לחסוך לכם כסף, כאב ראש, ואכזבות מיותרות.

מה זה "שטח דירה" ואיך מודדים אותו?

כאשר מדברים על שטח דירה, קיימות מספר שיטות מדידה שחשוב להכיר, במיוחד בעת רכישת דירה מקבלן. ההבדלים בין השיטות עשויים להשפיע על המחיר שתשלמו ועל הציפיות שלכם מהנכס.

מחשבון שטח דירה

הוסף חדרים (אורך/רוחב), לחץ "חשב" וקבל סך הכל נטו וברוטו.

שטח נטו מול שטח ברוטו

• שטח נטו: מתייחס לשטח הפנימי של הדירה, כלומר, השטח שבין הקירות החיצוניים, כולל קירות פנימיים, אך ללא תוספות כמו מרפסות או שטחים משותפים. זו השיטה המדויקת ביותר למדידת שטח הדירה בפועל. 
• שטח ברוטו: כולל את שטח הנטו בתוספת חלק יחסי בשטחים המשותפים, ולעיתים גם שטחים נלווים כמו מרפסות ומחסנים. שיטה זו מציגה שטח גדול יותר, אך עלולה להטעות רוכשים שאינם מודעים למשמעותה. 

תקן מדידה ישראלי

בישראל, קיימות מספר שיטות למדידת שטח דירה, והן עשויות להשתנות בהתאם לרשות המקומית ולמטרת המדידה. לדוגמה, לצורך חיובי ארנונה, רשויות שונות עשויות להשתמש בשיטות מדידה שונות, כמו "ברוטו-ברוטו" הכוללת את שטח הנכס, קירות פנים, קירות חוץ והשטחים המשותפים, או "נטו-נטו" המודדת רק את שטח הרצפה ללא קירות בכלל. הפער בין השיטות הקיצוניות נע בממוצע בין 25% ל-40%. 

בשנת 2006 נקבע תקן שמאי בשם "תקן 9", המגדיר את אופן מדידת שטחי הדירות לצורך הערכת שווי. תקן זה מיישר קו בין שמאי מקרקעין בהכנת השמאות עבור נכסים, ומדידה לפיו מכונה לעיתים "שטח ברוטו". בנוסף, תוקן חוק המכר, שקבע שיטה נוספת לחישוב שטח הדירה, המסייעת לרוכשים לקבל החלטה מושכלת יותר בעת רכישת נכס. 

למידע נוסף, בקרו בקניית דירה מקבלן.

הפרשי מדידה

חשוב להבין כי לעיתים קיימים פערים בין השטח שהקבלן מציג לבין השטח בפועל. לדוגמה, הקבלן עשוי לכלול בחישוב השטח חלקים מהשטחים המשותפים, כמו חדרי מדרגות או לובי, בעוד שהרוכש מתעניין בעיקר בשטח הדירה לשימושו הפרטי. פערים אלו יכולים להוביל לאי-הבנות ולתחושת אכזבה בעת קבלת הנכס. 

הבנת ההבדלים בין שיטות המדידה והכרת התקנים הרלוונטיים בישראל הם מפתח לרכישה מושכלת של דירה מקבלן. מומלץ לבדוק היטב את הנתונים המוצגים על ידי הקבלן, להשוותם לתקנים המקובלים, ובמידת הצורך להיעזר באנשי מקצוע, כמו שמאי מקרקעין או עורך דין המתמחה בנדל"ן, כדי להבטיח שהמידע שקיבלתם מדויק ומשקף את המציאות.

הכלים והטיפים לחישוב עצמאי של שטח דירה מקבלן

כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, חשוב לוודא שהשטח המובטח תואם את המציאות. הנה מספר כלים וטיפים שיעזרו לכם לבצע חישוב עצמאי:

1. עיון בתוכניות אדריכליות

• בקשת תוכניות חתומות: פנו לקבלן ובקשו את התוכניות האדריכליות הסופיות והחתומות של הדירה, הכוללות מידות מדויקות. תוכניות אלו יסייעו לכם להבין את חלוקת השטח ולוודא שאין פערים בין המובטח למצוי.

2. שימוש במכשירי מדידה

• מד לייזר: מכשיר מדידה דיגיטלי המאפשר למדוד מרחקים בדיוק רב. ניתן להשתמש בו למדידת חדרים, קירות ושטחים שונים בדירה.
• סרט מדידה: כלי פשוט ויעיל למדידת אורכים. מומלץ להשתמש בו במקומות שקשה להגיע אליהם עם מד לייזר.

3. ביצוע מדידה עצמאית

• שלבי הבנייה המתקדמים: כאשר הדירה נמצאת בשלבי גמר, ניתן לבצע מדידה עצמאית של השטח הפנימי. התחילו במדידת כל חדר בנפרד, ולאחר מכן חשבו את השטח הכולל.
• השוואה לתוכניות: השוו את המדידות שביצעתם לתוכניות האדריכליות שקיבלתם מהקבלן, ובדקו אם קיימים פערים.

4. התייעצות עם מומחה

• פנייה למודד מוסמך: אם אינכם בטוחים ביכולתכם לבצע מדידה מדויקת, מומלץ להזמין מודד מוסמך שיבצע את המדידות עבורכם. מודד מקצועי יוכל לספק לכם דו"ח מדידה מפורט ומדויק. 
• בדיקת ליקויים נוספים: בעת הביקור, המומחה יכול לבדוק גם כשלים אחרים בדירה, כגון רטיבויות, סדקים או בעיות מבניות אחרות, ולהתריע עליהם מבעוד מועד.

5. הכרת התקנים והחוקים

• חוק המכר: הכירו את חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973, הקובע את חובות הקבלן כלפי הרוכש, כולל נושא המדידות והשטחים. הבנה של החוק תסייע לכם לדעת מה לדרוש ומהן זכויותיכם.
• תקן 9: תקן שמאי המגדיר את אופן מדידת שטחי הדירות לצורך הערכת שווי. היכרות עם התקן תאפשר לכם להבין את שיטת החישוב בה משתמשים השמאים. 

ביצוע מדידה עצמאית של שטח הדירה, או הסתייעות במומחה, יסייעו לכם לוודא שהשטח המובטח תואם את המציאות, ולהימנע מהפתעות לא נעימות בעתיד. השקעה בבדיקות אלו יכולה לחסוך לכם כסף ועוגמת נפש בטווח הארוך.

איפה יכולים לקרות "סיבוכים" בחוזה מול הקבלן?

רכישת דירה מקבלן היא תהליך מורכב, ובמהלכו עשויים להתעורר "סיבוכים" משפטיים הנוגעים לשטח הדירה ולהתחייבויות הקבלן. להלן נקודות מרכזיות שיש לשים לב אליהן:

1. סטיות מותרות לפי חוק

החוק מתיר סטייה מסוימת בין השטח המופיע בתוכניות לבין השטח בפועל. על פי צו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד-1974, סעיף 7(א), סטייה של עד 2% בין השטח המפורט בתוכניות לבין השטח בפועל נחשבת קבילה. 

2. סעיף שטח בחוזה

חשוב לעיין בקפידה בסעיפים הנוגעים לשטח הדירה בהסכם המכר. יש לוודא שהשטח המוצהר תואם את התוכניות והמידות בפועל, ולהבין כיצד חושב השטח – האם מדובר בשטח נטו (השטח הפנימי של הדירה) או בשטח ברוטו (הכולל גם חלקים מהשטחים המשותפים). כמו כן, יש לשים לב לסעיפים המתייחסים לסטיות מותרות במידות, ולוודא שהן מצומצמות ככל האפשר. 

3. תוספות ותשלומים

בעת רכישת דירה עם תוספות כמו מרפסת שמש, מחסן או חניה, יש להבין כיצד נכללות תוספות אלו בחישוב השטח והמחיר. לדוגמה, האם שטח המרפסת נכלל בשטח הדירה ומהו שיעורו, והאם המחסן או החניה כלולים במחיר או מחויבים בנפרד. הבנה זו תמנע הפתעות ותבטיח שקיפות בתמחור. 

כדי להימנע מ"סיבוכים" בחוזה מול הקבלן, מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, שיבחן את ההסכם, יוודא שהסעיפים השונים מגנים על זכויותיכם, ויסייע לכם להבין את המשמעויות המשפטיות של כל פרט בהסכם. ליווי משפטי מקצועי יכול לחסוך לכם עוגמת נפש והוצאות בלתי צפויות בעתיד. 

מוזמנים ליצור איתי קשר באחת מן הדרכים המצויינות באתר ואשמח לתת לכם ליווי משפטי לעסקה שלכם.

למה כדאי להתייעץ עם עורך דין בעסקת רכישת דירה מקבלן?

1. בקרה משפטית על החוזה

רכישת דירה מקבלן היא עסקה גדולה ומורכבת, והחוזים בעסקאות אלה נוטים להיות ארוכים ומלאים בסעיפים משפטיים שאינם תמיד מובנים לקונה הממוצע. עורכת דין שמתמחה בנדל"ן תעבור על החוזה בשבע עיניים, תוודא שלא קיימים סעיפים בעייתיים ותמנע מצב שבו תשלמו יותר על שטח שלא קיים בפועל או תוספות שלא הובנו נכון.

2. הבטחת זכויות מול הקבלן

בעסקת נדל"ן, הקבלן מחויב למלא את תנאי החוזה, אך לעיתים נתקלים בקשיים כמו עיכובים במסירה, סטיות בשטח הדירה, או איכות בנייה שלא תואמת את ההתחייבות. עו"ד מקצועית לא רק תבדוק את התנאים, אלא תוודא שהחוזה כולל הגנות במקרה של אי-עמידה בהתחייבויות מצד הקבלן. במידת הצורך, היא תדע לעמוד על זכויותיכם ולהפעיל אמצעים משפטיים במידת הצורך.

3. חיסכון בעלויות ועוגמת נפש

ליווי משפטי בעסקת רכישת דירה הוא השקעה משתלמת. עדיף להוציא כסף על עו"ד שתבחן את החוזה מראש ותמנע טעויות משפטיות יקרות, מאשר לגלות בדיעבד סעיפים בעייתיים או להיתקל בהוצאות בלתי צפויות. העלות של ייעוץ משפטי מתגמדת לעומת ההפסדים הפוטנציאליים במקרה של חוזה שלא נבדק כראוי.
עסקת רכישת דירה מקבלן אינה עניין פשוט. ליווי של עורכת דין מקצועית לא רק יעניק לכם שקט נפשי, אלא גם יבטיח שהזכויות שלכם מוגנות, הכסף שלכם מנוצל בתבונה, ושהעסקה תבוצע בצורה חלקה ובטוחה. לא לוקחים סיכונים כשמדובר בהשקעה הכי גדולה של החיים – מתייעצים עם מומחית!

רוצים לוודא שהעסקה שלכם מתבצעת בצורה נכונה? היכנסו לעורך דין קניית דירה.

הצעד הבא שלכם

עם כל הכבוד למטר לייזר שביד, לפעמים צריך ליווי משפטי טוב כדי להבין מה באמת קונים. אל תחכו לרגע האחרון! מוזמנים לפנות לעו"ד חן בוארון טרסיוק – מומחית בליווי עסקאות נדל"ן – לייעוץ שיעשה לכם סדר בראש (ובכיס). בין אם אתם בתחילת הדרך ובין אם כבר קיבלתם את החוזה, חן כאן בשבילכם.

איך יוצרים קשר?

לא משנה אם זה בטלפון, בוואטסאפ או במייל – רק תוודאו שאתם מדברים איתנו לפני שאתם חותמים. 

 תכלס, מה שחשוב לזכור

1. להבין מה זה שטח נטו ומה זה שטח ברוטו
   • תדעו בדיוק על מה אתם משלמים.
2. לבדוק את החוזה היטב
   • קראו את האותיות הקטנות, שימו לב לסעיפים הנוגעים לשטח, לסטיות ולתוספות.
3. להתייעץ עם מומחים
   • מודד מקצועי ועו"ד שמתמחה בנדל"ן יכולים לחסוך לכם הרבה כסף ועוגמת נפש.

אל תשאירו דברים ליד המקרה – עסקת נדל"ן היא עניין גדול מדי כדי לטעות בו. התקשרו עוד היום לעו"ד חן בוארון טרסיוק כדי לעשות את זה נכון!