רשימת הוצאות ברכישת דירה

כידוע, חוץ מעלות הדירה, ישנם הוצאות נוספות שהם חלק בלתי נפרד מהליך רכישת דירה, שאתם חייבים לקחת בחשבון עוד לפני שאתם רוכשים את דירת החלומות שלכם.

 מאחר ולקונה אין את הכלים, הידע והניסיון כדי לעמוד על כל זכויותיו באופן מלא חשוב לקבל ליווי מקצועי מאנשי מקצוע בעלי הידע, הניסיון והמומחיות בתחומם.

כלומר, כבר בשלב הראשון של הבדיקות המקדמיות לפני החתימה על הסכם  כרוך בהוצאה כספית, אולם ברוב המקרים היא הכרחית והיא תשפיע על הביטחון וכדאיות העסקה כולה.

אילו הוצאות צפויות לפני ואחרי רכישת דירה וכיצד להיערך אליהן?

כדי להיערך להוצאות הצפויות לפני ואחרי רכישת דירה, יש לתקצב מראש שכר טרחה לאנשי מקצוע חיוניים ולשקול עלויות נלוות נוספות. הוצאות אלו כוללות פנייה לעורך דין מקרקעין לליווי משפטי ובדיקות מקדמיות, יועץ משכנתאות חוץ בנקאי לתכנון פיננסי אופטימלי, אדריכל/מעצב פנים לתכנון ועיצוב, מתווך נדל"ן לאיתור נכסים וניהול מו"מ, שמאי מקרקעין להערכת שווי, חברת בדק בית לבדיקת ליקויים, עורך דין מיסוי מקרקעין לתכנון מס, אגרות רישום, וכן הוצאות לאחר הרכישה כמו שיפוצים, הום סטיילינג, ניקיון, הובלות, ריהוט ומוצרי חשמל. ליווי מקצועי בשלבים אלו חיוני להבטחת כדאיות ובטחון העסקה.

עורך דין מקרקעין – עורך הדין מלווה את העסקה לאורך כל ההליך, ולכן חשוב מאוד לשכור את שירותיו מהר ככל האפשר.

זכרו כי לעורך הדין יש אחריות מקצועית ותפקידו להגן ולשמור את הזכויות והאינטרסים שלכם ולהעניק לכם את הביטחון והשקט הנפשי.

1. ראשית, עורך הדין יערוך עבורכם את כל הבדיקות המשפטיות המקדימות, ינהל משא ומתן עם הצד השני או עורך דין מטעמו, יגבש הכל בהסכם מחייב, ולבסוף ידאג להשלמת העסקה ע"י העברה ורישום הזכויות בדירה על שמכם.
2. ביטוח חיים למשכנתא.
3. פתיחת תיק משכנתא
4. יועץ משכנתאות חוץ בנקאי/ יועץ פיננסי –
   יועץ משכנתאות חוץ בנקאי יוכל לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים בלקיחת משכנתא בניגוד ליועץ המשכנתאות של הבנק אשר מתפקד כ"איש מכירות" אשר מטרתו להפנות אתכם למסלולים האטרקטיביים ביותר עבור הבנק.
   חשוב מאוד לפנות ליועץ חוץ בנקאי עוד בתחילת התהליך, וזאת בכדי שהיועץ יבדוק את ההתכנות הכלכלית שלכם, יבצע ניתוח מעמיק של היכולות הפיננסיות שלכם, יכולת ההחזר החודשי, יבצע עשרות סימולציות עד להשגת התמהיל האטרקטיבי ביותר עבורכם, ימנע ממכם תשלום של קנסות במשכנתא, ויחסוך לכם זמן יקר של עבודה מאומצת מול הבנקים למשכנתאות להשגת הריבית הטובה ביותר.
5. אדריכל/ מעצב פנים – מעצב פנים או אדריכל בעל ניסיון וותק בתחום, ילווה אתכם, ויעצב את הדירה בהתאם לטעמכם האישי, ויהווה מקור לידע חשוב שחסר לכם.
   נתחיל מהתזמון, קחו מעצב פנים עוד בשלב ההתלבטות על הדירה אשר תחפצו לקנות, כך בעלות של כמה מאות שקלים בלבד תוכלו לקבל ייעוץ והכוונה על המבנה של הדירה, דברים וחתכים שיהיו נסתרים מעין של אדם שלא מאורע בתחום.
   תקציב תכנון ומצב משפחתי, אלו הם הכלים איתם מעצב הפנים יעבוד בשלבים הראשונים של הפרויקט, וכך הוא יזין את יועץ המשכנתאות, המתווך היזם וכד'
6. מתווך/יועץ נדל"ן –
   היתרונות בקבלת שירות ממתווך נדל"ן הם רבים, וביניהם:-
   בירור צרכים אישי מעמיק של כל רוכש, והתאמת הדירה הרלווטית עבורו, יש כיום בשוק מבחר לא קטן של דירות ולכל דירה יש את הנתונים שלה, הן מבחינת גודל והן מבחינת המפרט של פנים הדירה.
   – חסכון של זמן ע"י התמקדות וסיור רק בדירות הרלוונטיות והמתאימות.
   -למתווך מקומי יש הכרות מלאה עם האזור הגיאוגרפי בו תהיה ממוקמת הדירה, ולפיכך הוא יוכל להסביר ולספר לכם גם על האזור שמסביב לדירה עצמה, כמו הפיתוח הסביבתי, גנים בתי ספר וכד'
   – המתווך יכול לעזור במשא ומתן מול המוכר, ולהוביל להסכמה על מחיר הוגן ומתאים לשביעות רצון שני הצדדים.
7. שמאי מקרקעין –
   שמאי מוסמך לקבוע את שווי הנכס הנדל"ני, ובהתאם לכך להגיע להסכמה עם המוכר לגבי המחיר.
   כאשר השמאי עורך שומה לנכס, הוא לוקח בחשבון את מיקום הנכס, גודל הנכס, חריגות בנייה, גורמים סביבתיים, זכויות בניה, וכד'.
   כמו כן, השמאי עורך בדיקה תכנונית, הוא בודק את הגרמושקה תיק בניין, לומר לכם מה הייעוד של הקרקע, אם יש היתר ואם הדירה נבנתה בהתאם להיתר, ואם התגלו ליקוי מבנייה הוא יוכל להעריך את שוויה לאור הליקויים, ובנוסף הוא יוכל לקבוע את גובה היטל השבחה (או פטור מההיטל).
   חשוב לזכור כי ככל ומעוניינים לנטול משכנתא, לאחר חתימה על הסכם המכר הבנק שולח שמאי מטעמו.
   יחד עם זאת, חשוב לדעת כי מומלץ מאוד לערוך שמאות מוקדמת לפני חתימה על ההסכם, וזאת מכוון שסכום כספי המשכנתא שתקבלו מהבנק יהיה במקסימום 75% מהשווי שיקבע השמאי, ולא מהשווי שאתם קניתם.
8. חברת בדק בית (הצוות כולל מהנדסי בניין, פקחי בנייה, ולעיתים גם שמאי מקרקעין)-
   רוכשים רבים פונים לחברות בדק בית, כדי לבדוק את המבנה או ולאתר ליקויי בנייה.
   לפעמים בדיקה זו נעשית עוד לפני הרכישה, כדי לבחון את הכדאיות הכלכלית לרכישה, ודו"ח הבדיקה משמש לא פעם במשא ומתן לגבי מחיר רכישת הדירה הכולל את ערך הליקויים .
   בדיקת ליקוי בנייה נעשית ע"י מהנדס בניין, והיא קובעת את מצב המבנה מבחינה הנדסית (ולא הערכת שווי כפי שעושה השמאי).
   בדיקת המבנה מגלה בין היתר: רטיבות בקירות או נזילה בצנרת פנימית, ליקויים במעטפת הבית כולל בחלונות דלתות קירות הבית והגג, בדיקת מערכת המים הגז והחשמל ועוד.
9. עורך דין מיסוי מקרקעין או יועץ מס-
   עורך דין המתמחה בנדל"ן לרוב גם מתמחה במיסוי מקרקעין (ככל והעניין המיסוי מורכב ויש לתכנן אותו כראוי, חשוב מאוד לקחת בנוסף עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין או אפילו יועץ מס שמתמחה במיסוי מקרקעין).
   עורך הדין או היועץ יעניקו לכם יעוץ מקצועי, ותכנון מס הנכון ביותר עבורכם.
10. מס רכישה לפי מדרגות המס.
11. אגרות רישום לטאבו (או חברה משכנת) אחרי הרכישה- לפני הכניסה לבית החדש
12. שיפוצניק-
    ברוב המוחלט של המקרים, כאשר נכנסים לדירה החדשה, רוצים לשפץ אותה בהתאם לטעמכם האישי. אם זה רק ביצוע של תיקונים קלים ותחזוקה, או בניית גבס, עבודות נגרות לא מורכבות, עבודות אינסטלציה וחשמל, ריצוף, צביעת חדרים וכד'.
13. מעצב הום סטיילינג-
    ככל ותרצו רק שדרוג קוסמטי קל, תוכלו להעזר בשירותיו של מעצב פנים או הום סטיילינג. (כמובן שהמחיר לא כולל את הריהוט ומוצרי החשמל).
14. ניקוי הדירה לפני הכניסה–
    לפני שאתם נכנסים לנכס הדנדש, מאוד מומלץ להזמין חברה שמתמחה בניקיון דירה חדשה מקבלן שתצחצח לכם אותו.
    
15. חברת הובלות וסידור הבית-
    אם אתם רוצים שהחפצים והריהוט שלכם יגיעו בבטחה לביתכם החדש, חשוב שתעזרו בשירותם של חברת הובלות מקצועית והמהינה, אשר גם תדאג להובלה במהירות בזהירות ואחראיות, תוך שימת דגש לערך הרגשי שיש לחפצכם. כמו כן, ישנם חברות הובלה שאף מספקות גם שירות של אריזה וסידור החפצים בביתכם החדש.
16. ריהוט
17. מוצרי חשמל

עו"ד חן בוארון מאחלת לכם ב-ה-צ-ל-ח-ה