כל מה שלא ידעתם על מס רכישה של דירה במקרקעין – עם קרולין אוחיון

בכל עסקת תשלום בישראל חובה לשלם מס המתווסף למחיר.

ברכישת נכס נדל"ן יש חובה לשלם מס מקרקעין עבור הרכישה. לעיתים, הרוכש זכאי לפטור חלקי או פטור מלא מחבות המס ומגיע לו החזר מס רכישה. מי זכאי לכך, כיצד מקבלים את ההחזר ומה זה בכלל מס הרכישה? קרולין אוחיון, יועצת מס, ריכזה עבורכם כמה נקודות חשובות מאוד שכדאי לזכור בנוגע לשאלות אלו.

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא כלי של הממשלה לווסת את הביקושים לדירות. זו הסיבה מדוע זוג צעיר שרוכש דירה ממוצעת לשם מגורים יהיה פטור באופן מלא ממס רכישה. להבדיל, משקיע שקונה דירה על מנת להשכירה או למכרה ברווח, יאלץ לשלם מס רכישה הואיל והוא תורם לעליית מחיר הדירה באופן עדיף ואת זה הממשלה רוצה לבלום. 

מהו גובה מס הרכישה?

גובה מס הרכישה משתנה ומתעדכן מעת לעת. שאלת גובה מס הרכישה נגזרת משווי הנכס ומהשאלה האם הדירה בגינה מחושב מס הרכישה הינה דירה יחידה או לא. המס משולם לרשות המיסים באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין הפזורים בארץ.

כיום ניתן להתעדכן במדרגות מס הרכישה באתר רשות המיסים בישראל:

מי זכאי להטבות במס רכישה?

1. אדם עם מוגבלות – בהתאם לתקנות מס שבח מקרקעין, ניתן לקבל הנחה במס רכישה בעת רכישת דירה לאדם עם מוגבלות, אשר נקבעה לו נכות לצמיתות על פי תקנות מס ובתנאי שהדירה תשמש לשיכונו (כלומר, למגוריו). גובה ההנחה עומד על כ – 0.5% מערך הדירה. 

קרולין אוחיון מדגישה את החשיבות בהצהרות אמת שכן פקידי הביטוח הלאומי נוטים לבקר בביתו של הנכה לבחון שאכן הוא זה שגר בדירה.

2. נפגעי פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה – בני משפחה שכולה של חיילים אשר נספו במערכה הרוכשים דירה לשם שיכונו (כלומר, למגוריו). חשוב להדגיש, גם הורים של חיילים שנספו במערכה הרוכשים דירה למגוריהם עשויים להיות זכאים להטבה בתשלום מס הרכישה, בהתאם לתנאים הקבועים בדין.
3. עולים חדשים – מדובר למעשה בעולים חדשים הרוכשים זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתם לישראל ועד 7 שנים לאחר כניסתו.

מה קורה במצב שלא נוצלה ההטבה של מס הרכישה במועד?

קרולין מסבירה כי ישנם מצבים בהם ניתן לקבל את התשלום ששולם ביתר בחזרה. קרולין מפנה אותנו לחוקים הרלוונטיים בנוגע לתיקון שומת מקרקעין. בחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי מסגרת הזמן בה רשאי מנהל מיסוי מקרקעין להפעיל את סמכותו לתקן שומה תעמוד על ארבע שנים. בחלוף ארבע שנים השומה הופעת להיות סופית ורק במקרים חריגים ניתן להאריך מועד זה. אם כך, על מנת לשקף תשלום של מס אמת, יהיה ניתן לשנות את החבות ואף לקבל החזר כספי. העילות לתיקון שומה כוללות מצב בו הנישום גילה עובדות חדשות העשויות לחייב במס או לשנות סכום המס, כאשר נתגלתה טעות בשומה או כאשר המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס.

לסיכום, אם אתם חושבים ששילמתם מס רכישה שלא בצדק או בסכום גבוה יותר ממה שהייתם אמורים לשלם, ייתכן ואתם זכאים להחזר מס.

כדי להיות ערוכים לסגירת עסקת נדל"ן חשוב להתייעץ עם יועץ מס מומחה. יועץ המס יוודא שאתם מתנהלים בהתאם לחוק, אך לא משלמים מעבר לנדרש.  

הכתבה מתוך תוכנית הרדיו ״הזמן לנדל״ן״, בהגשת עו"ד חן בוארון, בה התארחה קרולין אוחיון, יועצת מס, ממונה על תחום מיסוי מקרקעין בלשכת יועצי המס