היא עשתה הכול לפי הספר: חתמה על הסכם ממון ברור, ביצעה רכישה עצמאית ואף קיבלה הטבת מס לדירה יחידה בזמן הרכישה. אך כשהגיעה למכור את הדירה, גילתה שרשות המסים דורשת ממנה לשלם מס שבח מלא, כאילו מעולם לא היתה לה הפרדה רכושית.
איך זה יכול להיות?
מדוע אותו הסכם שהקנה לה הטבה ברכישה – הפך ללא רלוונטי בעת המכירה?
הסיפור הבא הוא תמרור אזהרה עבור כל מי שסומך על הסכם ממון בלבד ולא מבין מה באמת רשות המסים בודקת בשטח.
הסיפור בקצרה – למה המדינה הכירה בדירה כיחידה בקנייה, אך לא במכירה?
אישה שנישאה בשנת 2016 לבעל שכבר היו בבעלותו שתי דירות, רכשה בשנת 2017 דירה משלה בבת-ים. בזכות הסכם ממון והפרדה רכושית, רשות המסים הכירה בדירתה כדירה יחידה, ולכן זכתה להטבת מס רכישה.
אך בשנת 2021, כשהחליטה למכור את אותה דירה, ציפתה לקבל פטור ממס שבח על דירה יחידה – והתאכזבה. רשות המסים סירבה להכיר בדירה כ"יחידה" וטענה כי עליה לשלם את מלוא מס השבח. האישה הגישה ערר, אך הערר נדחה בבית המשפט.
⚖️ למה מס רכישה ומס שבח אינם זהים?
חשוב להבין: מס רכישה ומס שבח הם שני מסים שונים לגמרי, שלכל אחד מהם הגדרות ודרישות נפרדות.
- לצורכי מס רכישה, רשות המסים יכולה להכיר בהפרדה רכושית גם אם לבן הזוג יש דירות נוספות, וזאת בכפוף להצגת הסכם ממון תקף וברור.
- לעומת זאת, לצורך הפטור ממס שבח, ההפרדה חייבת להיות מהותית ולא רק פורמלית. כלומר, רשות המסים תבחן כיצד בפועל בני הזוג מתנהלים כלכלית, ולא רק מה כתוב על הנייר.
🔍 מה רשות המסים באמת בודקת?
רשות המסים אינה מסתפקת בהסכם הממון בלבד. היא מבצעת בדיקה מעמיקה של ההתנהלות הכלכלית בפועל, ומחפשת האם ישנן ראיות להפרדה כלכלית אמיתית.
במקרה הזה, היו כמה עובדות שהובילו להחלטה שהזוג הוא יחידה כלכלית אחת ולא נפרדת:
- בני הזוג לקחו יחד משכנתה לרכישת דירה נוספת בפתח תקווה.
- ניהלו עסק משותף והתנהלות כלכלית יומיומית משותפת.
- האישה השתמשה בכסף ממכירת הדירה להחזר הלוואה שלקחה מבעלה לצורך רכישתה.
התוצאה: בית המשפט קבע כי דירתם המשותפת בפתח תקווה היא דירה משפחתית, ולכן האישה כבר לא עומדת בקריטריון של דירה יחידה לצורך מס שבח.
❗️ מה חשוב ללמוד מהמקרה הזה?
הסיפור הזה מדגים היטב שהסכם ממון, אף שהוא מסמך משפטי חשוב ומומלץ, אינו מספיק כדי להבטיח הטבות מס בעת מכירת נכס.
מה שחשוב באמת הוא ההתנהלות הכלכלית המעשית:
- לא מספיק לחתום על הסכם ממון – חייבים לנהל הפרדה רכושית אמיתית ומוכחת.
- הלוואות, משכנתאות ועסקים משותפים – כל אלה יכולים להיחשב לסימנים של "יחידה כלכלית אחת".
- תזמון הפעולות (רכישה, מכירה, חתימת משכנתה, נישואין) משפיע באופן דרמטי על שיקולי המס.
במצבים כאלו, חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין שיבחן את הסיטואציה המשפטית, וגם יוכל לבדוק האם ייתכן פטור מהיטל השבחה במקרה של מכירה.
🗝 בשורה התחתונה – מה כדאי לכם לעשות?
אם אתם לפני רכישה או מכירה של נכס לאחר נישואין (או אפילו לפני נישואין), חשוב מאוד להבין מראש את ההשלכות הכלכליות והמשפטיות של ההתנהלות שלכם:
- התייעצו עם עורך דין מכירת דירה המתמחה הן בדיני משפחה והן במיסוי מקרקעין.
- בדקו לעומק מה רשות המסים צפויה לבחון בפועל.
- ודאו שאתם מנהלים הפרדה רכושית אמיתית, לא רק פורמלית, במידה וזה נחוץ לכם להטבות מס.
🟢 מתכננים רכישה או מכירה של דירה אחרי נישואין?
פנו אלינו עכשיו – ונבדוק יחד מה הדרך הנכונה ביותר מבחינה משפטית וכלכלית כדי שתוכלו ליהנות מהטבות המס המגיעות לכם, בלי הפתעות לא נעימות בעתיד.
