מה זה פינוי בינוי?
פרויקט "פינוי בינוי" הוא יוזמה של משרד הבינוי והשיכון, שיצאה לדרך בשנת 1998. תכליתה של יוזמה זו הייתה ועודנה – לאפשר הריסה של בנייני מגורים ישנים באזורים עירוניים מסויימים, בהובלת יזמי נדל"ן, על מנת לאפשר הקמה של מבנים חדשים למגורים על הקרקע המוכרזת.
זאת במטרה לשפר את הנראות של העיר ושכונותיה, ולהתאים את הבנייה לסטנדרטים העכשוויים. לא לחינם ידועים פרויקטי פינוי בינוי בתור פרויקטי "התחדשות עירונית". אולם מעבר לנושא הנראות והאסתטיקה, ישנה מטרה מעשית מאחורי היוזמה הנ"ל, והיא לאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקעות בערי ישראל, שהופכות מיום ליום למצרך מבוקש ונדיר יותר, לאור הגידול באוכלוסייה. זאת בעזרת בנייה רוויה יותר. יחס דירות פינוי בינוי הוא לרוב גבוה יחסית, הודות לבנייה לגובה. הדבר נועד לאפשר, בין היתר, גם הוזלה במחירי הדירות.
במאמר זה מפשטת עו״ד פינוי בינוי חן בוארון טרסיוק את כל מה שאתם באמת צריכים לדעת.
היתרונות של פרויקטי פינוי ובינוי
התועלת עבור בעלי הדירות במבנים המיועדים לפינוי ובינוי היא ברורה: תחת דירתם המפונה במסגרת הפרויקט, הם מקבלים דירה חדשה מקבלן ששווייה גבוה משווי דירתם הקודמת, לרוב – גם המפרט שלה. אולם לא רק הדיירים במבנים הקיימים נהנים מהתועלות בתוכניות פינוי בינוי: גם תושבי הערים באזור בו מתנהל פרויקט התחדשות עירונית, מרוויחים כתוצאה מכך עלייה פוטנציאלית בערך הדירות שלהם וכן הרחבה ושדרוג של התשתיות הציבוריות.
כמה זמן לוקח פינוי בינוי?
פרויקטי פינוי בינוי אורכים בדרך כלל בין 8-12 שנים, אך לעיתים הם מתארכים מעבר למצופה. הסבלנות משתלמת משום שבסופו של תהליך, בעלי הדירות המפונות זכאים לקבל דירות משופרות מאלו שהיו בבעלותם במקור ובעלות שווי רב יותר.
בפרויקטי פינוי בינוי מה מקבלים הדיירים?
אם אתם בעלי דירות באזור המיועד לפינוי בינוי, הנה מה שתוכלו לצפות לקבל במידה והפרויקט יצא לדרך:
1. דירה חדשה וגדולה מדירתכם הנוכחית, ששוויה גבוה באופן משמעותי ואף כפול משווי דירתכם כיום. ישנם גם מי שבוחרים בקבלת תמורה כספית כחלופה לקבלת דירה חדשה, כאשר היקף התמורה שתקבלו כבר תלוי ביכולתכם לנהל משא ומתן מוצלח מול יזם הפינוי בינוי.
2. רמת חיים משודרגת הודות לתנופת פיתוח האופיינית לאזורים המשתתפים בתוכניות פינוי ובינוי. במסגרת זו, מוקמים לא אחת מתחמים ציבוריים חדשים לרווחת התושבים באזור, ובהם: מרכזי מסחר, גינות ציבוריות, גני שעשועים, וכן הלאה.
3. דירה ממוגנת יותר ובטיחותית יותר הכוללת ממ"ד ובטיחות מבנה משופרת הודות לכך שמדובר בבניין חדש העומד בתקנים המבטיחים עמידות בפני נזקי טבע ורעידות אדמה.
4. הטבות מיסוי לבעלי הדירות המפונים, בתנאים מסוימים…
מהם תנאי הסף לאישור של פרויקטי פינוי בינוי?
על מנת שפרויקט פינוי בינוי יוכל לצאת לדרך, נדרשים:
- הסכמה בכתב מ- 80 אחוזים לפחות מבעלי הדירות במבנה המיועד לפינוי והריסה. ביום 26.10.2021 ועדת הפנים אישרה לקריאה שנייה ושלישית שדי בהסכמה של 66% מבעלי הדירות לפינוי בינוי.
- שטח שמאפשר בנייה של חניה על פי התקן ואישור לבנייה של בניין רב קומתי בהיקף של פי 3 לפחות מכמות הדירות הקיימת על קרקע זו.
- קבלת הכרה במתחם מצד הרשויות בתור מתחם לפינוי ובינוי.
- היערכות פיננסית מתאימה מצד היזם לכיסוי ההוצאות האדירות הנלוות לפרויקטים מסוג זה.
מה קורה אם חלק מהדיירים אינו נותן את הסכמתו לפרויקט?
נדיר למצוא פרויקטי פינוי בינוי בישראל שבהם לא מתעוררות התנגדויות למימושו מצד חלק מהדיירים. למגינת ליבם של הדיירים שכן מעוניינים בפרויקט, התנגדויות אלו מובילות לא אחת לטרפוד הפרויקט באיבו או לדחייתו לתקופה ארוכה מאוד. לפיכך, בשנת 2006 עודכן חוק פינוי בינוי כדי לאפשר התמודדות יעילה יותר עם סרבני פינוי בינוי בבניינים משותפים. בחוק העדכני נקבע שדיירים המסרבים באופן בלתי סביר שאינו מתקבל על הדעת, לתת את הסכמתם לפרויקט פינוי בינוי, ידרשו לפצות את יתר הדיירים בבניין המשותף בגין הנזק הכלכלי שיגרם להם בשל דחיית הפרויקט או ביטולו. חקיקה זו מעניקה לרוב המיוחס עילה להגשת תביעה נזיקית נגד דיירים המסרבים בתואנות בלתי סבירות לאשר את עסקת הפינוי בינוי. בכל מקרה, מומלץ להיוועץ בעו"ד פינוי בינוי לפני שנוקטים בפעולה משפטית בנושא.
שלבי הביצוע בפרויקט פינוי בינוי
פרויקטי פינוי בינוי מתקדמים בדרך כלל במסלול די קבוע, על פי שלבי הביצוע שלהלן:
1. שלב קבלת ההודעה
לרוב מתחילים בעלי דירות שמזהים את הפוטנציאל הגלום בפרויקט להניע את התהליך. לא אחת, מי שמתחיל לפעול בנושא, הוא דווקא לא תושב במתחם, אלא יזם נדל"ן שזיהה את הפוטנציאל במתחם המיועד לפרויקט התחדשות עירונית, ומחליט לפנות ביוזמתו לתושביו כדי לשכנע אותם להסכים לפרויקט הפינוי בינוי.
2. שלב בחירת הגוף המייצג
השלב הבא בפרויקט פינוי בינוי הוא לרוב בחירה של גוף שייצג את הדיירים בפרויקט. הגוף המייצג יכול להיות ועד הבית או כל גוף נציגות אחר.
3. שלב בחירת עו"ד הדיירים
פנייה לעורך דין פינוי בינוי העוסק בתחום הוא החשוב ביותר לצורך למיצוי זכויות מלא בפרויקטי התחדשות עירונית. בסקירה זו, ראינו כי תוכניות פינוי בינוי הן פרויקטי נדל"ן ברמת מורכבות גבוהה, האורכים מספר שנים. לכן, מטבע הדברים, הסיכונים הכרוכים בפינוי בינוי הם גבוהים – הן עבור בעלי הדירות במתחם המיועד לפינוי בינוי, וכמובן עבור היזם המנהל את הפרויקט. מסיבה זו, ישנה חשיבות מכרעת לפנייה לליווי משפטי של משרד עו"ד המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית, שיוכל לייעץ לכם כיצד יש לפעול כדי להגן על הזכויות והאינטרסים שלכם בתהליך, ויסייע לכם למקסם את התועלת שתוכלו להפיק ממנו.
4. שלב בחירת היזם
שלב חשוב במסגרת הנחת היסודות לפרויקט פינוי בינוי. לשם כך, אם כן, חשוב ללמוד את הנושא דרך מקורות מידע שונים ולבקש המלצות ממכרים שכבר לקחו חלק בפינוי בינוי. בנוסף, מומלץ מאוד לערוך סקר שוק מקיף, ולבקש הצעות מיזמים וקבלנים שונים. בהקשר זה עליכם לבחון את רמת הביצוע של הפרויקטור שמולכם על פי פרויקטי פינוי בינוי שהשלים בעבר, ולהתייחס גם ליכולתו של היזם / הקבלן להשיג את האישורים הדרושים מהרשויות. לא פחות חשוב מכך, הוא לבחון את היכולת הפיננסית של היזם לעמוד בהוצאות הרבות הכרוכות בפרויקט (במידה ולפרויקט יש ליווי בנקאי, לא תידרשו לכך). לבסוף, ניהול משא ומתן מול היזמים השונים הוא לא רק לגיטימי אלא גם הכרחי, על מנת שתוכלו למקסם את ההטבות שתוכלו לקבל בפרויקט כזה.
5. שלב חתימת החוזים
לאחר שנמצא יזם פינוי בינוי מתאים, בעלי הזכויות בדירות הקיימות חותמים על חוזה מול היזם. בפינוי בינוי זכויות הדייר כוללות בין היתר קבלת ערבות מהיזם בנוסח חוק מכר כדי להבטיח את קבלתה של הדירה החדשה מהיזם, או את השבת שווי הנכס לדייר במקרה של כשל תמורה (עקב עצירת הפרויקט, פשיטת רגל של היזם, וכדומה). בנוסף, הדיירים המתפנים זכאים לקבל מהיזם מגורים חלופיים לתקופת הפרויקט. לכן בפרויקטי פינוי ובינוי לרוב ניתנת גם ערבות בנקאית, כדי להבטיח את תשלומי השכירות שהיזם נדרש לכסות עבור בעלי הדירות המפונות. מסיבות אלו ונוספות, בשלב זה (וכמובן, רצוי משלב מוקדם יותר), חשוב מאוד להסתייע בעורך דין פינוי בינוי על מנת להגן על האינטרסים שלכם ולמצות את זכויותיכם כדיירים.
זקוקים לייעוץ משפטי לקראת פרויקט התחדשות עירונית? זה הזמן לפנות למשרד עו"ד פינוי בינוי חן בוארון. צרו עמנו קשר בהקדם!
פינוי בינוי
בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי בינוי הוא אחד המיזמים המרכזיים.
זהו הליך אשר במסגרתו שכונת מגורים ישנה מפונה, נהרסת ונבנית מחדש,
בסטנדרט גבוה ובתשתיות מתקדמות.
בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה,
אשר שוויה הכלכלי גדל משמעותית ונהנים מסביבת מגורים אטרקטיבית.
אז איך זה מתחיל?
פרויקט של פינוי בינוי יתחיל ביוזמת המדינה, המכריזה על מתחם מגורים מסוים כמיועד לפינוי בינוי.
לחילופין, בעלי הדירות עצמם או יזם פרטי, יכולים לפנות למדינה בבקשה כי תכריז על השכונה כמתאימה לפרויקט.
מדובר בעסקה כדאית מאוד לשני הצדדים, בעלת פוטנציאל כלכלי רב.
יחד עם זאת, זהו הליך ארוך, רב שלבי, המורכב היבטים שונים ולכן לא ניתן להכביר בחשיבותו של הליווי המשפטי מן הצעד הראשון.
מגורים חלופיים
בזמן הבנייה, יעברו בעלי הדירות לדירות חלופיות, כאשר שכר הדירה משולם על ידי היזם.
לעניין זה מקובל כי הדירות החלופיות תהיינה בעלות מאפיינים דומים, כמו הדירות הקיימות וברמת שכר דירה דומה.
אולם, כמו כל תנאי העסקה במסגרת פינוי בינוי, נתון הדבר למשא ומתן בין בעלי הדירות לבין היזם.
בסיום הבנייה, ישובו הדיירים לשכונה יפה, ירוקה ומטופחת ולדירה חדשה, ומשודרגת, אשר השביחה את ערכה בעשרות אחוזים.
מה ההבדל לעומת תמ"א 38/2?
ישנה נטייה לבלבל בין הליך פינוי בינוי לבין תמ"א 38/2, משום שגם שם בניין המגורים נהרס ונבנה מחדש.
כאשר אנו מדברים על פינוי בינוי, הרי שזהו תהליך המתקיים בשכונה שלמה, כאשר בדרך כלל דרישת המינימום היא 24 יחידות דיור לפחות.
לעומת זאת, תמ"א 38 על שני מסלוליו, מתייחס לבניין מגורים אחד.
הנקודה המשותפת היא כי בשני המקרים נדרשת הסכמה של 80% לפחות מבעלי הדירות.
עורך דין פינוי בינוי המלצות
ייצוג משפטי מקצועי של עורך דין פינוי בינוי
הליך פינוי בינוי כרוך בקבלת החלטות רבות והוא דורש התנהלות מושכלת וזהירה,
משום שלכל בחירה יש משמעות כלכלית ומשפטית ענפה.
כך למשל, מצדם של בעלי הדירות, יש לבחור בקפידה את היזם ולוודא כי הנו בעל ניסיון ואיתנות כלכלית.
היזם מצדו צריך לבחון היטב האם מדובר בעסקה כלכלית עבורו היות שהוא נושא בעלויות המיזם.
על כן זקוק כל אחד מן הצדדים, לייצוג משפטי מקצועי של עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.
עורך הדין יטפל בכל היבטי העסקה, מן המהותיים ביותר ועד לפרטים הקטנים,
ישמור על זכויות הלקוח ויפעל למקסם את יעילות הפרויקט ואת הרווח הכלכלי של הלקוח מן המיזם.
השאר פרטים ואחזור אליך בהקדם
או התקשר לטלפון: 050-2230260
