לפני שאתם ניגשים לביצוע עסקת מכר, ישנם כמה נושאים שחשוב ביותר לבדוק מראש ורצוי בסיוע עורך דין מנוסה שמתמחה במקרקעין. עורך הדין יסייע לכם בשלושת השלבים בעסקת מכר: השלב הראשון – ביצוע הבדיקות המקדמיות, השלב השני – ניהול משא ומתן שיתגבש להסכם מכר כתוב, והשלב השלישי – רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש בפנקסי המקרקעין.
אילו בדיקות מקדימות חשוב לבצע לפני רכישת דירה?
לפני רכישת דירה, חשוב ביותר לבצע בדיקות מקדימות בסיוע עורך דין מנוסה שמתמחה במקרקעין. הבדיקות כוללות: איפה הדירה רשומה (רמ"י, טאבו, חברה משכנת וכו'), בדיקת נסח הטאבו שהוא "תעודת הזהות של הנכס" ומכיל מידע קריטי על זכויות, הערות אזהרה, עיקולים ועוד, ופנייה לשמאי מקרקעין שיבדוק את המצב התכנוני והשווי הריאלי של הנכס. בדיקות אלו חיוניות למניעת סיבוכים משפטיים ופיננסיים, במיוחד אם מתכננים לקחת משכנתא, שכן גובהה ייגזר מהשווי הנמוך בין מחיר החוזה לקביעת השמאי. אי התאמה בין רישומים למצב בפועל עלולה למנוע קבלת משכנתא.
לאחר שבדקתי את נסח הטאבו, אני ממליצה ללקוח שלי לפנות לשמאי מקרקעין שיבדוק את המצב התכנוני בנכס ואת השווי הריאלי של הנכס, וכל זה עוד לפני ניסוח ההסכם. לשכירת שירותיו של שמאי מקרקעין בעסקה יש משמעות גדולה, בעיקר עבור מי שמתכנן לקחת משכנתא. הסיבה לכך היא שגובה המשכנתא ייגזר מהשווי הנמוך מבין המחיר שנקבע בחוזה המכר לבין קביעת השמאי. אם השמאי יקבע שווי נמוך מהסכם המכר, יתכן שלרוכש לא יהיו מקורות מימון כדי להשלים את העסקה. במקרים מסוימים זה יכול להביא לביטול העסקה, מה שאומר שהרוכש יאלץ לשלם פיצויים למוכר.
מעבר לכך, השמאי ייתן גיבוי או יסתור את המחיר שעליו הרוכש סגר עם המוכר. כך הוא יוכל להיות רגוע שהוא קונה דירה במחיר הוגן שתואם את השווי האמיתי (שווי השוק) של הנכס.
בנוסף, ואולי אפילו הכי חשוב- אם אין התאמה בין מה שרשום ברישומי המקרקעין לבין מצב הנכס בפועל, הבנק יסרב לתת משכנתא כי למעשה השמאי לא הצליח לזהות את הנכס.
כיצד מתנהל משא ומתן ומתגבש הסכם מכר כתוב בעסקת נדל"ן?
ניהול משא ומתן וגיבוש הסכם מכר כתוב בעסקת נדל"ן מתבצע תוך מזעור סיכונים משפטיים באמצעות עורך דין המייצג את הקונה. תפקיד עורך הדין הוא לוודא שהנוסח החוזי אינו מקפח את הלקוח ולדאוג לכל זכויותיו ואינטרסיו. זה כולל: א. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש בפנקסי המקרקעין למניעת עסקאות נוגדות ויצירת קדימות מול נושים. ב. דרישה להצהרות והתחייבויות המוכר בנוגע למצב הנכס (תכנוני, משפטי, פיזי) כדי למנוע פערי מידע ולהבטיח שהדירה תימסר במצב הטוב ביותר. ג. קביעת מועדים ריאליים לתשלומים בחוזה המכר, תוך התחשבות בגורמים כמו רישום הדירה, קיום משכנתא, מכירת דירה מקבילה וצורך במימון חיצוני, כדי למנוע הפרת חוזה.
א. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש – הערת אזהרה היא פעולה משפטית שנרשמת בפנקסי המקרקעין לטובת הרוכש. הערת האזהרה מאותת על התחייבות בעל נכס מסוים לגבי הנכס. מטרתה העיקרית של הערת האזהרה היא למנוע עסקאות נוגדות. הערת האזהרה גם תתרום לרוכש ביצירת קדימות מול נושים של המוכר שנכנס להליך של חדלות פירעון. ברגע שיש הערת אזהרה רשומה לטובת הרוכש, לא ניתן לבצע עסקה שסותרת אותה. לפיכך, חשוב שעורך הדין שמייצג את הרוכש ירשום את הערת האזהרה מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, ויקבע בחוזה שהתשלום הראשון לא יועבר למוכר עד לרישום הערת האזהרה לטובת הקונה.
ב. הצהרות והתחייבויות המוכר בנוגע למצב הנכס (בהיבט התכנוני, המשפטי והפיזי) – מצבו של הנכס בהחלט יכול להשפיע על ההחלטה של הרוכש אם להיכנס לעסקה או לסגת ממנה. באופן טבעי, יש עניינים שהם נסתרים מן העין, וזה בולט במיוחד שיש פערי מידע בין המוכר לרוכש. בהסכמי המכר שאני מנסחת אני רואה את טובת הלקוח שלי בראש ובראשונה. לכן אני דורשת שהמוכר יצהיר בחוזה שהוא גילה לרוכש את כל אשר ידוע לו בקשר לנכס. הכוונה היא כמובן להיעדר חריגות בנייה, שטחו של הנכס, מצבו התכנוני והפיזי, מצב הזכויות הרשומות בנכס, היעדר הליכים משפטיים אשר מתנהלים בקשר לנכס וכדומה. בהתאמה, אני דורשת שהמוכר יתחייב בחוזה שהדירה שנמסרת על ידו תימסר במצב הטוב ביותר בכל ההיבטים. ככל שההצהרות של המוכר יתגלו ככוזבות, וככל שהמוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו, לרוכש תהיה עילה משפטית לתבוע את המוכר – לדרוש ביטול חוזה, פיצויים או גם וגם.
ג. קביעת מועדים ריאליים בנוגע לתמורה – בחוזה המכר מוכרחה להיות התייחסות למועדי פריסת התשלומים. אי עמידה בלוח התשלומים עלולה להביא את הרוכשים למצב של הפרת חוזה יסודית, שמשמעותה היא שהמוכרים עשויים לבטל מולם את העסקה. לכן יש לתכנן בצורה חכמה את המועדים ולשם כך ישנם מספר שיקולים שצריך לקחת בחשבון. על עורך הדין לבחון האם הדירה רשומה במרשם אחר (שהוא לא הטאבו), האם על הדירה רובצת משכנתא, האם הרוכשים מוכרים דירה אחרת במקביל והאם הם נזקקים למימון חיצוני לצורך השלמת העסקה. רק עורך דין מקצועי יוכל לחזות מראש את כל התרחישים שנגזרים משיקולים אלו ולמנוע אותם.
מדוע רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש בפנקסי המקרקעין הוא שלב קריטי?
רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש בפנקסי המקרקעין הוא שלב קריטי מכיוון שאי-רישום עלול להוביל לסיוטים משפטיים ופיננסיים. המשמעויות כוללות: א. קושי עתידי במכירת הדירה והצורך להוכיח בעלות, מה שמצריך זמן, מאמץ ועלויות גבוהות להסדרת הרישום, במיוחד בנסיבות מורכבות (כמו מוכר שנפטר או לא משתף פעולה). ב. דירה שאינה רשומה על שם המוכרים בטאבו משדרת "סיגנל" שלילי לרוכשים פוטנציאליים ומפחיתה את ערך הדירה. ג. סיכון גבוה במקרה של חדלות פירעון של המוכר, כאשר הרוכש עלול למצוא עצמו בתחרות מול נושים על הנכס, מה שיגזול זמן, משאבים ואנרגיות משפטיות. לכן, חשוב להסדיר את הרישום בטאבו כדי למנוע סיבוכים עתידיים.
א. הרוכש ככל הנראה בעתיד ירצה למכור את הדירה שרכש. כשהדירה לא רשומה על שמו, הם יצטרך להתאמץ ולהוכיח שהוא הבעלים של הדירה. הסדרת הרישום מצריכה זמן רב ומאמץ כי מדובר בפרוצדורה ובירוקרטיה לא קטנה, והעלות של הסדרת הרישום בטאבו יכולה להיות גבוהה מאוד, בעיקר על רקע נסיבות מורכבות. כך למשל, שהמוכר לא בין החיים, שקשה לאתר אותו או שהוא לא רוצה לשתף פעולה בתהליך הרישום של הנכס.
ב. דירה שלא רשומה על שם המוכרים בטאבו משדרת "סיגנל" לרוכשים כי מוטב להם להתרחק מהעסקה שכן מדובר בעוקץ. זה מרחיק רוכשים פוטנציאליים שמעוניינים לרכוש את הדירה או לחלופין מפחית את ערך הדירה בצורה משמעותית.
ג. דירה שרישום הבעלות בה לא עודכן, והיא עדיין רשומה על שם הבעלים הקודם (המוכר) בעייתית במיוחד, אם אותו מוכר נמצא בהליך של חדלות פירעון. המשמעות היא שכעת יש שורה של נושים שרוצים לשים ידם על הנכס. במצב זה, הרוכש נמצא בתחרות מול הנושים, שאף אחד לא מבטיח לו שהוא יזכה. גם אם הסיכויים שלו לגבור על הנושים גבוהים, הוא יאלץ לעבור כברת דרך משפטית שתגזול לו זמן משאבים ואנרגיות.
בעתיד, כאשר הרוכשים ירצו להסדיר את נושא הרישום בטאבו, הם יצטרכו לשלם בשנית לעורך דין עבור הטיפול בנושא הרישום.
מהי החשיבות של ליווי עורך דין בעסקת רכישת נכס נדל"ן?
בפעם הבאה שאתם עתידים לרכוש נכס נדל"ן, תוודאו שאתם נותנים לעורך דין הבקיא בתחום לנווט אתכם בעסקה. כמובן, עליכם לקחת בחשבון את סד הזמנים הנדרש בתהליך ולתת לעורך הדין שלכם את הזמן שנדרש לו לשמור על האינטרסים שלכם.
