איך לרכוש דירה מקבלן – ראיון עם נדב שובל

עו"ד חן בוארון מארחת את נדב שובל – אדריכל ומעצב פנים, מתמחה בבנייה בסטנדרט גבוה, בנייה פרטית וגם מייעץ לבנייה יזמית, נכסים שעוברים תמ"א 38 או פינוי בינוי.

מההיבט המקצועי שלך, כשרוצים לקנות דירה מקבלן, מה חשוב לדעת ולשאול?

נדב שובל: אני אוהב להגיד ללקוחות שלי:

יש מה שאתם יודעים שאתם יודעים ואין בעיה עם זה. יש מה שאתם ידועים שאתם לא יודעים ולכן כנראה בגלל זה הגעתם אלי או לכל בעל מקצוע אחר, ויש את מה שאתם לא יודעים שאתם לא יודעים וזה הכי מורכב.

אז כשמתחילים התקשרות עם היזם חשוב מאוד להבין מי זה הקבלן ומי היזם (הרבה פעמים היזם הוא לא הקבלן), ולבדוק טוב את החברה היזמית (הקבלן יכול להשתנות, החברה היזמית היא קבועה).

האם יש להם ניסיון בפרויקט מגורים, לבקש כתובות, גם אם אתר האינטרנט שלהם נראה מדהים יכול להיות רק הדמיות וזה נהדר, אבל צריך ללכת לראות בעיניים.

נרצה לבקר בבניין שהם ביצעו לפני זה, אפילו ליצור קשר עם ועד הבית של בניין שכבר אוכלס ולשאול איך היה תהליך הבנייה. לקבל כמה שיותר דעות וידע.

אני יכול להגיד שהיום אין הרבה יזמים שיש להם ידע בנדל"ן, הם מסתמכים בידע של אנשי מקצוע שהם יכולים לרכוש בכסף (עו"ד נדל"ן, אדריכל, קונסטרוקטור, מפקח בנייה) אבל לא תמיד הם מבינים בתהליך בנייה. 

עו"ד חן בוארון טרסיוק: לפעמים יש קבלן מבצע, קבלן משנה וגם לזה צריך לשים לב, אז לבדוק גם מי הקבלן בסוף.

וגם לבדוק את הקבלן מבחינת ההתכנות הכלכלית שלו.

אני בודקת מי הוא, פרויקטים קודמים שלו, בודקת אם הוא קיים בפנקס הקבלנים, מה הסיווג המקצועי שלו.

גם בודקת את הקרקע, אם היא פרטית בטאבו או במנהל ואם חוזה החכירה בתוקף. זאת אומרת שיש דברים מעבר שצריך לראות על הנכס, אם בכלל הוא יכול לעשות שם פרויקט בתוקף.

מה הופך דירה לדירה טובה?

נדב: הפרופורציות שלה, הסידור שלה, המפרט שלה.

יכול להיות שתחשוב שדירה היא טובה, אבל לאחר מכן תגלה שיש לך רק 2 שקעים בכל חדר, או הנגרות במטבח היא מינימלית. נושא המגירות הוא נושא כאוב גם בדירות עם סטנדרט גבוה.

מגירות זה הכי יקר. אז דבר ראשון להבין מה המפרט של הדירה. וזה משהו שאי אפשר לעשות בלי בעל מקצוע

חן: נגעת פה בנקודה מאוד חשובה, חוץ מהבדיקה של חוזה המכר, יש בדירות מקבלן גם את המפרט הטכני, ואני כעורכת דין לא יכולה לתת ללקוחות שלי חוות דעת של מומחה כי אני לא אדריכלית ולא שמאית ולא מהנדסת.

אז בעיני מאוד חשוב לתת למי שמתמחה בתחום לבדוק את המפרט, ותמיד הוא מוצא שם חסכון כספי של עשרות אלפי שקלים.

ספר לי על מקרה שבו חסכת כסף ללקוח שרכש דירה מקבלן

נדב: היה לי לקוח שהגיע לפגישה והתייעץ על האישור של מטבח. בפגישה של שעה וחצי חסכתי לו מאות אלפי שקלים.

גיליתי שבתוכנית יש הרבה פינות פתוחות, הרבה קצוות שהם לא סגורים כמו אין התחייבות קונקרטית על זה שהמפלס של המרפסת יהיה באותו גובה כמו המפלס של הדירה והחוק מאפשר להרים מדרגה ביציאה למרפסת אם יש בעיה של ניקוזים.

אז אפשר לעשות את זה, אבל המשמעות היא שערך הדירה יורד, במקרה הזה, הדירה יכלה לאבד 2 אחוזים מהערך שלה.

אז כשהאדריכל מפנה לסעיפים הספציפיים של החוק והעו"ד מגבה את זה בחוזה, אפשר לחסוך המון כסף.

דוגמא נוספת, היה לי לקוח שרכש פנטהאוז, ולא יודע שמגיע לו פרגולה.

היזם לא תמיד רוצה לעשות בגלל תקציב והאדריכל של הבניין יכול להתנגד, אבל מגיע לך פרגולה כמו שיש לך זכות לממד, וזה שווה עשרות אלפי שקלים.

חן: לפני חודש ייצגתי משפטית בשתי עסקאות שונות שרכשו דירה בשני פרויקטים שונים, יזמים שונים, באותה השכונה.

ההבדלים בין החוזים שמיים וארץ.

קודם כל  מבחינת צורנית, הסכם אחד עם 20 דפים, ואחד 70 דפים.

חוזה אחד די הוגן, והשני דרקוני, לא ידעתי אפילו מאיפה להתחיל.

יש לנו את חוק המכר דירות שבה להגן על רוכשי הדירות מקבלן, ואי אפשר להתנות על החוק הזה, זאת אומרת החוק גובר במידה וכתובים בחוזה דברים בניגוד לחוק, אבל היזם יודע שיש אנשים שלא מכירים את החוק אז מכניס להסכם סעיפים שהם לא חוקיים.

מה שאנשים לא יודעים זה שעו"ד היזם הוא רק של היזם ולא ימחק מההסכם את הסעיפים הלא חוקיים האלה, למרות שהם שילמו לו שכר טרחה בגובה של 5,000 ₪. מי שרוצה לדאוג לזכויות של עצמו צריך לקחת עו"ד לעצמו, נכון לשלם לשני עורכי הדין. אבל בסוף זה חוסך המון כסף. 

מה תהליך העבודה עם האדריכל?

אדריכל ומעצב פנים באים להוביל את הרוכשים.

אדריכל לפני הכל הוא כמו עו"ד שקורא את התוכניות ורואה את מה שאין בתוכניות, זה בשלב ההתחלתי, עוד לפני שהרוכש חותם על החוזה.

האדריכל, מסתכל על המפרט ורואה למשל אם הגדירו תריסים, או מי הספק של האסלות וזה מאוד משמעותי.

יש אסלות שעולות 500 ₪ ויש אסלות שעולות 5,000 ₪ .

הרבה אנשים מופתעים שהם מגיעים לדירה ואין להם זכוכית במקלחון. אז לא, אם לא מופיע במפרט שיש לך זכוכית אז לא יהיה לך. האומנם זה רק 1,000 שח אבל זה מעצבן להגיע לדירה ולראות שאין.

אז אדריכל, אחד הדברים הראשונים שהוא יעשה זה לספר לכם את זה בהתחלה, להכין אותכם למה שצריך.

הדבר השני, קודם כל אנשים לא כל כך מבינים מההבדל בין מעצב לאדריכל.

אדריכל הוא בעל מקצוע שלמד במשך 5 שנים, אני למדתי בטכניון, וההבנה שלו היא מאוד רחבה.

הוא מבין מה זה תוכנית בניין יודע לקרוא תוכנית של עיר, בניין ולהבין כל מיני משמעויות.

מעצב פנים לעומת זאת עבר מסלול אחר.

ההשכלה שלו היא בעיקר סביב הדיזיין של פנים הדירה, כל מה שקשור לויטרינות ומרפסות הוא לא אמור להבין בהם יותר מדי. בדרך כלל זה דברים שאדריכל של הבניין עושה.

למשל התאורה של המרפסת ברוב המקרים לא המעצב יעשה אלא האדריכל של הבניין . זאת אומרת אדריכל זה יותר המעטפת והגרעין של הבניין, אינסטלציה וחשמל ומעלית, הוא גם נוגע בדירות, לא תמיד יעשה את זה הכי טוב, לפעמים צריך מעצב פנים כדי שיגדיר לו את הפרופורציות וכמובן מעצב פנים יש לו הבנה מאוד טובה בסטיילינג, בלהתאים את הריצוף למטבח, לתקרות (בתקרות אם יש גם גלאי גם ספוטים זה יכול לצאת בלגן אחד שלם אם אין תוכנית).

במקרה שלי אני אדריכל שגם מעצב אז אני יודע להביא את הקנה מידע הגדול וגם הקטן.

אני מתעסק גם ברמת הרישוי וגם של הידית והתפר של הוילון.

כשאני מגיע מתור המעצב של הדירה אני קודם כל בודק אם הדירה מתאימה לצרכים שלך.

נגיד את בת 40 ויש לך כמה ילדים שיעזבו את הבית אז אולי תרצי לצרף לסלון חדר ואז אני אבנה את זה עם קיר גבס מעל הריצוף.

צריכים לחשוב מה קורה עם הדירה בטווח הארוך ואלו דברים שאדריכל ומעצב פותרים בשלב הראשון של התוכניות.

דבר נוסף זה כל הנושא של התשתיות של הדירה. היום יש אופנה של בית חכם. זה אומר שיש מערכת שליטה מרחוק החל מלהדליק את האורות, תאורה, חשמל, תריסים, להדליק את הבוילר.

עכשיו יש חברות מאוד ותיקות בשוק שנותנות פתרונות לזה. פתרונות של בית חכם זה סכומים של 6 ספרות וזה דורש דברים מאוד מורכבים.

יש היום פתרונות בשוק שבמקום לעבוד על חשמל שהוא קווי, עובדים עם מערכת חשמל אלחוטי. וזה למשל משהו שלוקחים עליו עשירית. במקום  ₪ 100,000,אז ב- 10,000 ₪ – את יכולה לשלוט עם הנייד שלך על כל התאורה בבית. אז התפקיד של האדריכל זה להסביר לך שהפתרונות האלה קיימים.

מה שהכי משמותי להדגיש פה: קבלנים אין להם עניין לעשות לך דירה יפה ומדויקת. יש להם טופס 4 על הראש (זה היום שבו מאכלסים את הבניין) והם רצים.

כל מה שלא נכתב בתוכניות אז לא יהיה.

אדריכל ומעצב ידייקו את התוכניות ברמה שמפזר של המזגן יהיה בדיוק באמצע הקיר, שהשקעים שלך יהיו בדיוק איפה שהמיטה שלך נגמרת ולא בגב מיטה.

ובסוף בסוף זה גם לדייק את חומרי גמר את הצבעים, את המטבח, חדרי רחצה, וילונות. למה זה חשוב? אני חושב שאנשים לא חושבים על זה בכלל.

אבל יום אחד תרצי למכור את הדירה שלך, ככל שהיא תראה טוב יותר מבחינת חומרי הגמר שלה, מבחינת התכנון שלה, היא גם תימכר במחיר טוב יותר.

חן: אני מסכימה. כשמשלמים על דירה 3,4 מיליון ₪ צריך שתהיה לזה גם הצדקה ויזואלית גם בעיניי בן אדם רגיל ולא בעל מקצוע.

לגבי שקעיה חשמל, חשוב מאוד להכניס את העניין הזה לחוזה כי הרבה פעמים אני רואה שיזמים אומרים שאם אתה רוצה לשנות את השקעים זה בתוספת תשלום, וגם מאפשר ליזם לאחר את יום המסירה של הדירה והמשמעות של זה היא עשרות אלפי שקלים.

אני אסביר, הקבלן יכול לאחר את יום המסירה של הדירה (היום שבו אתה מקבל את המפתחות לדירה) ב 60 יום בלבד ללא קבלת פיצוי.

אבל אחרי זה, אם היזם מאחר הוא צריך לשלם פיצוי מהיום הראשון של האיחור.

התשלום הזה הוא 150 אחוז משכירות חודשית בעבור 8 החודשים הראשונים של האיחור. אז אם הוא אומר שבגלל השינוי של שקעי החשמל הוא צריך עוד זמן תמצאו את עצמכם שהוא לא ישלם לכם כסף על פיצוי באיחור.


עומדים בפני רכישת דירה מקבלן? בואו לגלות למה כדאי לכם לשכור עו"ד מומחה בעניין. עו"ד חן בוארון מזמינה אתכם ליצור קשר באחת מן הדרכים המופיעות באתר, נהיה בקשר:)

>> לעוד פרטים כנסו – רכישת דירה מקבלן

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
שלום וברכה אני עו"ד חן בוארון
איך אני יכולה לעזור?