הטעויות נפוצות ברכישת דירה
רכישת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר שעושים מרבית האנשים בחייהם.
לא אחת רוכשי הדירות שוגים בהתנהלות פזיזה וחפוזה ברכישת הדירה. לעיתים יש לייחס את המהירות הזו לפחד של הרוכשים שמא המוכר יחזור בו מהעסקה או ימכור את הנכס לרוכש מקביל. במקרים אחרים המחיר נראה לרוכשים כה אטרקטיבי, שנוצרת אצלם התחושה שזה "עכשיו או לעולם לא".
בסופו של דבר, הרוכשים מבינים כי אותה עסקה שהיתה נראית להם נוצצת, היא לא רק עסקה גרועה, אלא היא עסקה מפסידה. אז למה כל רוכש צריך לשים לב לפני שהוא חותם על הסכם מכר?
קיבצתי במאמר זה את הטעויות הנפוצות ברכישת נכס מקרקעין, והכל על בסיס ניסיוני כעורכת דין העוסקת שנים רבות בתחום הנדל"ן.
1. חתימה על זיכרון דברים: פעמים רבות צדדים עורכים הסכם זיכרון דברים וחותמים עליו, ללא נוכחות והתערבות של עורך דין. זיכרון דברים הוא חוזה ראשוני שמטרתו לתעד את ההסכמות הראשוניות של הצדדים בנוגע לעסקה. מה שהרבה אנשים לא יודעים, הוא שזיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין.
בתי המשפט כבר הצהירו כי הם יכירו בזיכרון דברים כחוזה כאשר הוכח להם רצון הצדדים להתקשר בהסכם וכאשר יש במידה מספקת פרטים בנוגע לעסקה (כמו שם המוכר, הקונה, פירוט הנכס, התמורה וכו'). גם במצבים בהם זיכרון הדברים לא כלל פרטים שונים כמו מועד מסירת הנכס ותנאי התשלום, בתי המשפט יוכלו להשלים חסרים אלה באמצעות הוראות החוק ועל פי הנוהג הקיים.
ברגע שבתי המשפט קבעו שאכן מדובר בהסכם מחייב יש לכך מספר משמעויות בעייתיות:
א. ניתן לאכוף את ההסכם על כל אחד מהצדדים. במצב כזה הרוכש יהיה מחויב לקנות את הדירה למרות שהעסקה לא טובה עבורו, והמשמעות של זה היא גם אובדן של כסף רב וגם עוגמת נפש.
ב. ביטול חוזה או הפרתו עלולים לחייב את הצד המבטל/מפר בפיצויים או אף לפתוח פתח לתביעה כנגדו, בין היתר, על חוסר תום לב במשא ומתן.
כשמדובר בעסקאות נדל״ן ששווים מיליוני שקלים לא בטוח שנרצה שהסכם זה יחייב אותנו, במיוחד אם טרם בדקנו את העסקה לעומק וטרם גיבשנו החלטה סופית לגביה.
מדוע עורך דין משותף לשני הצדדים הוא טעות נפוצה?
עורך דין משותף לשני הצדדים בעסקת מקרקעין הוא טעות נפוצה מכיוון שקיים ניגוד עניינים מובהק בין הצדדים. למרות שייצוג משותף אפשרי ויכול לחסוך זמן וכסף (כחמישים אחוז משכר הטרחה), עורך דין המייצג את שני הצדדים יחד יתקשה לבחור צד כאשר האינטרסים שלהם מתנגשים. לכן, חשוב שכל צד יבחר עורך דין שיפעל אך ורק למען האינטרסים של הלקוח שלו, כדי למנוע קשיים וסיבוכים משפטיים.
מדוע בחירת עורך דין חסר מומחיות בתחום היא טעות ברכישת דירה?
בחירת עורך דין חסר מומחיות בתחום היא טעות ברכישת דירה מכיוון שעסקת נדל"ן שמתנהלת בדרך רשלנית עלולה לעורר קשיים, לגרור קנסות במאות אלפי שקלים ולהותיר את הרוכשים כשידם על התחתונה. לקוחות הנזקקים לליווי בעת רכישת דירה חייבים לוודא שמלווה אותם עורך דין בעל ניסיון נרחב בעסקאות נדל"ן מורכבות, ובעל היכרות עמוקה של סוגיות רלוונטיות כמו מיסוי, תכנון ובניה ובירוקרטיות מול רשויות. לכן, חשוב לשכור עורך דין בעל רזומה וניסיון עתיר שנים בליווי עסקאות במקרקעין.
מה הסיכון בחתימה על הסכם מכר ללא אישור עקרוני למשכנתא?
רוב הרוכשים בישראל נזקקים למשכנתא על מנת לרכוש דירה. עוד בטרם החתימה על הסכם המכר, על הרוכש לפנות לבנק על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא. אישור עקרוני הוא מסמך שמפרט את סכום ותנאי המשכנתא שהבנק מציע, בהתאם לנתוניו האישיים ולנכס שהמשכנתא מבוקשת עבורו. ברגע שרוכשים חותמים על הסכם מכר מבלי שיש ברשותם אישור עקרוני, הם מסתכנים בכך שהם לא יוכלו לגייס את ההון הדרוש לרכישת הדירה. זה יביא אותם, הלכה למעשה, להפרת הסכם הרכישה.
תכנון פיננסי חיוני לפני רכישת דירה כדי למנוע לקיחת הלוואות שאינן מתאימות ליכולת הכלכלית של הרוכשים ולהבטיח שהעסקה תהיה בת קיימא. במסגרת השיקולים הכלכליים, כל רוכש צריך לשאול את עצמו שאלות קריטיות כמו מה התקציב העומד לרשותו, אילו הוצאות נוספות יש לקחת בחשבון, מהם מקורות המימון וזמינות הכסף, והאם יש צורך במקורות חיצוניים כמו הלוואה או משכנתא. החלק המקדמי של שאילת שאלות אלו הוא קריטי ומהווה בסיס להמשך הדרך, שכן היעדר תכנון עלול להוביל לקשיים כלכליים משמעותיים.
מדוע חשוב לא לוותר על בדק בית בנכס יד שניה?
חשוב לא לוותר על בדק בית בנכס יד שניה מכיוון שעורך הדין אמנם ידרוש מהלקוח שלו להצהיר כי הנכס תקין, אך לא יעשה את הבדיקות הדקדקניות כמו בחינת רטיבות, איטום בגגות, צנרת ישנה ועוד. ויתור על הליך זה, גם אם נעשה מחוסר נעימות או מתוך אמון במוכרים, עלול להוביל לגילוי ליקויים משמעותיים בדירה לאחר הרכישה. על כן, מומלץ לבצע בדק בית לאחר החלטה לרכוש את הנכס, שכן חוות דעת הבודק עשויה לגלות ליקויים שיהיו בסיס למשא ומתן מחודש לשם הורדת מחיר הנכס.
