מלחמת "חרבות ברזל" הביאה לקידמת הבמה משמעות נוספת לענף הנדל"ן בכלל וההתחדשות העירונית בפרט עד המלחמה, השיח סבב סביב חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה ואילו כבר במהלכה הפך הענף לצו השעה.
לא מדובר רק בחיזוק המבנה ועמידתו בפני רעידת אדמה אלא גם עמידתו בתנאי מלחמה ויצירת תחושת ביטחון לדיירי הבניין באמצעות תקני בניה מותאמים לתקופה ותוספות ממ"דים.
המאמר של מורן אטיאס ועו"ד חן בוארון טרסיוק מצביע על כך שמלחמת "חרבות ברזל" הפכה את ההתחדשות העירונית, ובמיוחד בניית ממ"דים, לצורך דחוף בשוק הנדל"ן הישראלי. ב-26.10.2023, למשל, אושרה הוראת שעה לפטור מהיתר בנייה להקמת ממ"ד במבנים צמודי קרקע ועד שתי קומות. למרות אי-הוודאות הנוכחית, המשבר יוצר הזדמנויות רכישה ייחודיות, כאשר מוכרים וקבלנים עשויים להציע נכסים במחירים נמוכים יותר. בטווח הארוך, צפוי מחסור בהתחלות בנייה ועלייה בביקוש לדירות עם ממ"ד, מה שיוביל לעליית מחירים משמעותית, במיוחד באזור המרכז.
ביום 26.10.2023 אושרה הוראת שעה למתן פטור מהיתר בניה להקמת ממ"ד במבנים צמודי קרקע ובמבנים עד שתי קומות. מטרתה של הוראת השעה היא צמצום פערי המיגון בארץ. מדובר רק ביריית הפתיחה.
השאלות המתבקשות, איך דואגים לצמצום פערי המיגון בבניינים הגבוהים משתי קומות? איך מייצרים כדאיות כלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפרייה? מה הצעדים שיש לעשות על מנת לצמצם את הבירוקרטיה לאישור תכניות של התחדשות עירונית ואת תקופת הזמן עד לאישורן?
ענף ההתחדשות העירונית קיבל משנה תוקף בתקופה זו. קיים צורך מיידי בקידום חקיקה הנוגעת לכל היבטי ההתחדשות העירונית.
ההמלצה היא לנצל את הזמן הקרוב להתארגנות ולקידום פרויקט של התחדשות עירונית בבניין שלכם.
אני מלאת תקווה שהמלחמה תביא עימה בשורה ותסיר חסמים שיביאו לקידום ענף ההתחדשות העירונית ולעליית מחירים באזורים מסוימים. כך למשל שווי דירה ותיקה ללא ממ"ד עליה חלה תכנית לפינוי בינוי גבוה משווי של דירה ותיקה ללא ממ"ד עליה לא חלה תכנית לפינוי בינוי.
עסקאות וצפי מחירים בשוק הנדל"ן
המלחמה החלה בתקופת אי ודאות בשוק הנדל"ן המאופיינת בקיפאון מסוים, הן במחירים והן בהיקף העסקאות ובסביבת ריבית עולה. המלחמה רק הגדילה את מספר המשתנים וכפועל יוצא את רמת אי הודאות. יחד עם זאת, דווקא בעת הזו ניתן למצוא הזדמנויות מעולות לרכישת נדל"ן. בעלי דירות שהמשכנתא שלהם תפחה בעקבות עליית הריבית נאלצים למכור את דירתם, על אחת כמה וכמה בצל המלחמה כאשר חלקם הוצאו לחל"ת ופרנסתם נפגעה. חלקם יאלצו למכור את דירתם במחיר נמוך ממחיר השוק.
קיימים אזורים הסמוכים לאזורי המלחמה בהם אצפה לירידת מחירים בטווח הזמן הקרוב, קל וחומר בנכסים בהם אין ממ"ד. זאת ועוד, קבלנים המצויים בקשיי נזילות בעקבות עליית הריבית יציעו הנחות והטבות לרוכשי דירות אשר שווים עשוי להגיע למאות אלפים. באותה נשימה אני ממליצה לבחון היטב מאיזו חברת בניה רוכשים דירה יד ראשונה. בצל המלחמה ובמתווה פיצוי לא ידוע ובצל עליית הריבית, קבלנים וחברות בניה יקרסו ורוכשי הדירות יאלצו לחכות לדירות שרכשו במשך תקופה ארוכה מזו שציפו לה.
אף על פי כן, בטווח הרחוק אצפה לעליית מחירים. מתחילת עליית הריבית קיימת עצירה בהתחלות הבניה. כן, קיים מחסור בכוח עבודה בענף הבניה דבר אשר יוביל בטווח הרחוק למצב בו הביקוש יגבר על ההיצע והמחירים יזנקו. על אחת כמה וכמה במידה והריבית תחל לרדת ותאפשר לרוכשים נוספים להיכנס לשוק הנדל"ן. השאלה העיקרית- מתי תהיה העלייה ובאיזה אזור היא תחול? האם הורדת הריבית ביום 1.1.2024 מהווה את הסנונית הראשונה לעליית המחירים?
סביר שאזור המרכז ישתקם מהר יותר מאזור הדרום אך גם שיעור העלייה שניתן יהיה לצפות שונה. זאת ועוד זמן התמשכות המלחמה מהווה פקטור משמעותי מכל הבחינות. תחושת אי ודאות גורמת לתודעת חיסכון מסוימת ואלו שרוצים לשפר את מצבם ("משפרי דיור") ימתינו עד להבהרת המצב. תחושת הביטחון האישי התערערה ולכן תהיה גם השלכה על קיום ממ"ד בדירה. הביקוש לדירה עם ממ"ד יעלה באופן מהותי.
האטישמיות ברחבי העולם תביא לעליה חיובית לארץ ולרצון לרכוש נכס בישראל דבר שיעלה את הביקוש הפנים ארצי הקיים.
צפו בראיון המלא בתוכית הזמן לנדלן ברדיו עם מורן אטיאס שמאית מקרקעין >>
לאתר האינטרנט של מורן אטיאס שמאית מקרקעין לחצו
