בטרם אתם ניגשים לקחת משכנתא, חשוב לבצע 2 בדיקות מהותיות, שיסייעו לכם לדעת מהי ההלוואה המקסימלית האפשרית עבורכם לפי הוראות בנק ישראל, ומהו יחס ההחזר המירבי והמומלץ שתוכלו להקצות לה, מתוך ההכנסה הפנויה שלכם.
הוראות בנק ישראל קובעות את שיעורי המימון המקסימליים למשכנתא: עד 75% לדירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% לדירה להשקעה. יחס ההחזר המקסימלי למשכנתא, לפי בנק ישראל, עומד על 50% מההכנסה הפנויה, אך בפועל הבנקים לרוב לא מאשרים מעל 40%. עו"ד חן בוארון טרסיוק ממליצה לא להקצות למשכנתא סכום העולה על 30% מההכנסה הפנויה נטו כדי לשמור על גמישות כלכלית.
הוראות בנק ישראל קובעות היום כי תאגיד בנקאי יכול להעניק הלוואות לרוכשי ומשקיעי נדל"ן, בשיעור מימון שלא עובר את השיעורים הבאים:
עבור רכישת דירה ראשונה – עד 75% משווי הדירה החדשה.
עבור רכישת דירה למשפרי דיור – עד 70% משווי הדירה החדשה.
עבור רכישת דירה להשקעה – עד 50% משווי הדירה החדשה.
פתרונות מימון שלא עומדים בהוראות בנק ישראל אפשר יהיה למצוא בגופי אשראי חוץ בנקאיים .
מהו ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס?
שיעור המימון קובע כמה כסף תצטרכו להביא מהכיס. מה שלא ממומן על ידי הבנק, צריך לבוא מההון העצמי שלכם. לפי השיעורים שלמעלה, ברכישת דירה ראשונה הבנק יכול לממן עד 75% מהשווי, כלומר 25% מהשווי יגיעו מההון העצמי. למשפרי דיור ההון העצמי הנדרש הוא 30%, ובדירה להשקעה – 50%.
בדוגמה שמופיעה בהמשך, זוג שרוכש דירה בשווי 2,000,000 ש"ח עם הון עצמי של מיליון ש"ח, לוקח משכנתא של מיליון שקל, כלומר 50% מהשווי.
יחס ההחזר החודשי
בהתאם להוראות בנק ישראל, יחס ההחזר המקסימלי עבור נוטלי המשכנתא עומד על 50 אך בפועל לא יאשרו לכם לעבור את ה-40 אחוז.
יחס ההחזר – משמעותו הסכום הגבוה ביותר שיחיד או בני זוג יכולים להקצות למשכנתא מתוך ההכנסה נטו הפנויה שלהם.
דוגמא: אם בני זוג רוכשים דירה בשווי של 2,000,000 ש"ח
ברשותם מיליון ש"ח הון עצמי
והמשכנתא שהם נוטלים מהבנק עומדת על 1,000,000 ש"ח
וההכנסה שלהם הפנויה נטו יחד עומדת על 20,000 ש"ח
ההחזר החודשי המקסימלי שהם יכולים להקצות למשכנתא יעמוד על: 20,000X0.4 = 8,000
כמובן, שאם יש לכם הלוואות שאתם נוטלים מגופים אחרים, עליכם להפחית אותם מההכנסה הפנויה שלכם.
שלושה צעדים לחישוב ההחזר שלכם
- מתחילים בהכנסה הפנויה נטו של משק הבית
- מפחיתים ממנה החזרי הלוואות קיימים
- מכפילים ב-0.4 כדי לקבל את התקרה, וב-0.3 כדי לקבל את הסכום המומלץ
בדוגמה שלמעלה, 18,000 X 0.3 = 5,400 ש"ח לחודש. זה הסכום שאנחנו ממליצים לא לעבור, גם אם הבנק מאשר יותר.
כלומר אם אתם מחזירים כל חודש הלואוות בגובה של כ-2,000 ש"ח, עליכם לבצע את החישוב באופן הבא:
18,000=20,000-2,000
לאחר מכן, נחשב חישוב של 40% מתוך ההכנסה הפנויה החדשה שלכם: 18,000X0.4= 7,200
כלומר 7,200 ש"ח, זה סך ההחזר החודשי המקסימלי עבורכם, במקרה כזה.
אחרי שאמרנו את זה, חשוב לומר שאנו ממליצים לא להקצות סכום שעובר את ה-30% מתוך ההכנסה הפנויה שלכם לטובת המשכנתא. הקצאת סכום גבוה מדי עלולה "לחנוק" את ההוצאות שלכם, לפגוע בגמישות ולהקשות עליכם מאוד במקרה של הוצאות גבוהות בעתיד.
לפני שנוטלים משכנתא, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות ועם עורך דין מקרקעין שייצג אתכם בעסקה.
