מכירה ורכישת דירה בבאר יעקב – עו"ד חן בוארון מארחת את יניב וינטראוב

מכירה ורכישת דירה בבאר יעקב – עו"ד חן בוארון מארחת את יניב וינטראוב

>> לפני הכל, אם אתם מעוניינים למכור את הדירה שלכם, הנה המדריך המלא למכירת דירה

>> אם אתם מחפשים עורך דין בבאר יעקב, אתם מוזמנים להכנס לכאן

היום בתוכנית הזמן לנדל"ן- ספיישל באר יעקב!

אין מתאים יותר מיניב וינטראוב להתארח בתכנית, ומעו"ד חן בוארון להגיש אותה.

היום אנחנו הולכי לגלות לצופים ולמאזינים, את כל הסודות של רכישה/מכירת דירה בבאר יעקב.

חן: יניב, ספר לנו עלייך:

יניב: שלום לכולם, אני יניב וינטראוב, גר בבאר יעקב, נשוי ואבא לשני ילדים. עוסק בעולם התיווך ב3.5 שנים כיום סוכן נדל"ן במשרד "אור נכסים", המשרד הגדול בבאר יעקב.

חן: אז תספר לי מה מיוחד שמשרד התיווך "אור נכסים"? ממה שאני יודעת כ70% מהעסקאות הן בתיווך של המשרד שלכם..

יניב: הדבר הראשון שמייחד אותנו זה שכולנו גרים בבאר יעקב, ויש חשיבות מאוד גדולה לעסוק באזור שבו אתה גר. כי מעבר ל-להראות את הדירה, אתה גם מראה ללקוח את הסביבה, את הערכים, ולנו יש את הידע המעמיק על כל השכונות והפרויקטים. אנחנו חיים ונושמים את הקהילה וזה נותן את היתרון הגדול.

אתה יכול לזקק לי מה מיוחד? עכשיו כשאני ממליצה עליך למישהו שרוצה לקנות, הוא מגיע אליך ומה אתה נותן לו שמשרד אחר לא יכול לתת?

אנחנו מחזיקים את המאגר הדירות הגדול ביותר. הלקוח יכול לקבל אצלינו מענה מקיף של כל המכלול של רכישת דירה. כמו כן, אנו יכולים לעשות התאמה גדולה יותר בין לקוח לדירה.

את הערכה השמאית אתם עושים בעצמכם? או שאתם מביאים שמאי?

בדרך כלל אנחנו, אנו יודעים לתת הערכה, אני יכול להגיד שלא נתקלנו במקרים ששמאי נתן הערכה שהיא נמוכה מהערכה שלנו. ואם הלקוח רוצה לקבל עזרה בהמלצה לשמאי שעובד עם בנק מסוים אז אנחנו יודעים לבוא ולהמליץ.

ומה אתה יכול להמליץ למי שרוצה למכור דירה?

קודם כל להתייעץ, גם אם בסוף יחליטו לא לקחת אותנו כמשרד תיווך, חשוב לבוא ולהבין מה נדרש, מה כדאי, מתי כדאי להוציא את הדירה לשיווק.  לתמחר בהתאם, לא נמוך מידי ולא גבוה מדי כי זה יכול להפריע לשיווק העתידי.  בדר"כ אנשים מתמחרים גבוה יותר, כי הם רוצים לקבל כמה שיותר כסף. התפקיד שלנו זה לשקף את המציאות, להיות הקול ההגיוני בתהליך המכירה. אנו באים לפגישה מוכנים, ויודעים לבוא ולהכניס הגיון. אנחנו יודעים לשקף את המציאות. לתת את המפה המדויקת, שקיפות מלאה. יש דירות שיש להן מחיר שהוא גבוה יותר אבל אם יש סיבה אז יודעים להסביר את זה גם לצד הקונה.

יש לכם מערכות מסוימות שאין לאנשים גישה אליהם?

קודם כל, יש לנו ידע מתוך הניסיון שלנו, כי אנחנו אחראים על אחוז מאוד גבוה מהעסקאות בבאר יעקב, וגם אם לא אנחנו היינו אחראים על העסקה, אנחנו כן יודעים מה היה בדירה, מה בוצע ולמה נמכרה במחיר כזה או אחר. אבל גם הנתונים שרשומים ברשות המיסים הם בסדר (למרות שהם לא הכי מדויקים).

למה בכלל לקחת מתווך? אפשר לחסוך את העמלה, לא?

יש למתווך מלא יתרונות.

כל אחד שמוכר משהו שקשור אליו רגשית- קשה לו לבוא ולפעול, מבחינה אמוציונלית. לדוגמא: את משווקת דירה של עצמך, מגיע בן אדם, את מראה לו את הדירה הוא אומר "תודה" ויצא. מה את עושה? בדרך כלל את יושבת בבית ומחזיקה אצבעות שיום למחרת אותו אחד יתקשר אליך ויתחיל משא ומתן. את לא תתקשרי אליו, כי הוא יחשוב שאת לחוצה. בעצם את פאסיבית. אבל, בניגוד אלייך, זאת העבודה שלי, ואני כן אתקשר אליו, אטפל בהתנגדויות, אסביר לו מה שצריך, בעצם אני אקטיבי וזה מקובל גם לצד השני כי הוא יודע שזאת העבודה של המתווך.

דבר שני, נושא "הטיילת" בבית-יש הרבה אנשים שסתם באים, בכלל אין להם תקציבים שמתאימים לדירה, אין להם אישור עקרוני מהבנק על המשכנתא וכו', אנחנו יודעים לבלום את זה, עושים סינון, בודקים תקציב, אישור עקרוני, כל מיני פרמטרים כדי להביא לקוחות שהם רלוונטיים לדירה.

עוד יתרון מהניסיון שלי- הרבה פעמים מגיעים קונים, והם לא קונים, ואתה כמוכר לא יודע מה הסיבה, והם לא יגידו לך אותה, אבל למתווך הם כן יגידו. ,אנחנו דואגים לשקף למוכר מה אמר הלקוח, מה הפריע לו. ואז יכול להיות שנראה מקומות שבהם אנו יכולים לתקן דברים, אולי מיקום הספה אולי תיקונים קטנים או אחרים.  נקודה נוספת זה ניהול משא ומתן- איך מנהלים, איך פותרים כל מיני סוגיות מסחריות, סוגיות של תשלום. ואלו דברים שברגע שאתה פועל לבד, אתה פועל מתוך אמוציות  שלפעמים הוא משתלט ויכול להפריע לסגירת העסקה.

משפרי דיור, שעושים עסקה כפולה- כלומר גם רכישה וגם מכירה- מה עדיף קודם, למכור או לקנות?

שאלה מצוינת. אין תשובה חד משמעית, זה משתנה בהתאם לכל בן אדם. יש כאלה שמבחינה כלכלית יכולים להתחייב לדירה למרות שהם עדיין לא מכרו, וברגע שיש להם את היכולת האת אז הם מעדיפים קודם כל לקנות כי הם לא רוצים להתפשר ובאמת רוצים למצוא את הדירה שהם אוהבים.

יש אחרים שיש להם, תשלום גדול על הנכס הקיים והון עצמי לא מי יודע מה גבוה. יש להם יכולת לשים אחוז מסוים על הדירה החדשה אבל אם לא הצליחו למכור בפרק זמן מסוים, מה הם עושים? פה זה יכול להיות מצב של כל מיני בעיות והפרות.

חן: פה נכנס גם כל נושא תכנון מס נכון, לא להביא את כל הכסף בהתחלה וכו'.

יניב: זאת סיבה אחת, נושא הכלכלי. סיבה נוספת זה נושא הנפשי. מדובר בעסקה הכי גדולה בחיים, אז להתחייב לדירה לפני שמכרת זה התחייבות, זה מלחיץ, לפעמים לא ישנים טוב, וזה יכול להשפיע על המשפחה.

ויש כאלה, שמוכרים את הדירה שלהם אבל אז לא מוצאים את מה שהם רוצים. זאת הסיבה הכי טובה לקחת מתווך. כי יש כל מיני פתרונות, לעשות פינוי יותר רחוק עם אופציה להקדמה. אין תשובה חד משמעית, זה אינדיווידואלי לכל משפחה. אנו מתנתחים הכל מבחינה כלכלית ולפי הנתונים אנו מקבלים החלטות.

עו"ד חן בוארון : העלית נקודה נכונה, כשעושים back to back גם אני כעורכת דין, דואגת שלוח התשלומים יהיה מתאים גם למכירה וגם לקנייה. לעשות התאמה בין העסקאות. נקודה נוספת לגבי מיסוי מקרקעין. אם אתה קונה עוד דירה ואתה לא רוצה שזה יחשב כדירה שנייה, אתה יכול להתחייב שאתה מוכר את הדירה שלך תוך 18 חודשים (או אם אתה קונה מקבלן זה שנה מהמסירה), ואז להחשב כבעל דירה יחידה, ולשלם מס בהתאם למדרגות המיסוי המופחות.

איך הקורונה השפיעה על מחירי הדיור בבאר יעקב?

כשנגמר הפסח, העניינים חזרו לשגרה מאלה לחלוטין, בדיוק כמו שהיה לפני, אותם מחירים, אותו ביקוש, כלום לא השתנה כרגע. אני לא מרגיש שינוי. סיבה נוספת שאין שינוי, זה כי הקורונה קרתה באמצע שנה והאנשים עשו את הצעד שלהם לפני.  בדרכ' המעברים הכי גדולים זה באוגוסט אז אנשים עשו את עבודת ההכנה שלהם לפני הקורונה.  יכול להיות שאם המצב של האבטלה לא ישתפר, בעוד כמה חודשים נראה שינוי. אבל ניסיון עבר מלמד אותנו שאחרי משברים בדרך כלל הייתה עלייה של מחירים.

לגבי עליית המחירים בבאר יעקב, היא עולה בהתאמה לסביבה, כל הערים בסביבה עלו: נס ציונה, ראשון , רחובות אז באר יעקב בהתאמה. במיוחד שזה ישוב מדהים עם אוכלוסייה מדהימה, עם ראש מועצה שמשקיע המון.

מה הצפי שלך לעתיד הרחוק?

אם האנשים יחזרו לעבודה ונחזור לשגרה אז נראה לי שלא יהיה שינוי. אני גם רואה קבלנים לא הורידו מחירים בבאר יעקב.

אתם משווקים גם דירות מקבלן?

לא. בעיקר דירות יד 2. יש כאלה שקנו דירות מקבלן ורוצים למכור לפני מסירה. בכלל היום בבאר יעקב משתלם יותר לקנות מיד 2 בהשוואה להוצאות הנוספות כשמדובר בקנייה מקבלן.

עו"ד בוארון: אני חייבת לספר לך, בגלל שיודעים שאני גרה בבאר יעקב, עו"ד אחרים רוצים להתייעץ איתי כי אני מכירה את האזור הכי טוב שיש, וכמובן את העיריה, הועדה המקומית… גם לך זה קורה שמתווכים מבחוץ מתקשרים להתייעץ? 

לפעמים אני נתקל בתושבי באר יעקב שרוצה למכור ויש לו מתווך קרוב משפחה או חבר אז מתחילות שאלות מצחיקות שאת מבינה שמי שלקח את הדירה לא יודע ולא עשה שיעורי בית.

אם מישהו קנה בבאר יעקב דרכך ורוצה שתמכור לו את הדירה מבת ים , אתה תסכים?

אני מפנה לקולגה שאני מכיר שמתמחה באזור בת ים. ולא רק קונה, גם משפחה וחברים, אם אני חושב שאני לא יכול לתרום אז אני מפנה לקולגות. זאת דעתי. כמובן שיש אחרים שמתפרסים באזורים רחבים. זאת דעתי, אני מחובר לקהילה ואני חושב שזה מאוד חשוב להכיר את הסביבה בצורה מצוינת.

עו"ד מקרקעין חן בוארון
סרטונים נוספים
קבלו במתנה את המדריך
3 הטעויות הקריטיות שעושים רוב רוכשי הדירות ואיך להימנע מהן

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
שלום וברכה אני עו"ד חן בוארון
איך אני יכולה לעזור?