השקעות בנדל"ן – עו"ד חן בוארון מארחת את רותם פרדס נמיר

היום בתוכנית "הזמן לנדל"ן" עו"ד חן בוארון מארחת את הנדלניסטית רותם פרדס נמיר, הבעלים של הקהילה המובילה "מבשלים נדלן" ומומחית ההשקעות נדל"ן.

חן: היי רותם, ספרי לנו קצת על עצמך:

רותם: נולדתי בקיבוץ, לא עם חינוך לכסף, ההיפך. אחרי שסיימתי ביה"ס הלכתי ללמוד עיצוב גרפי, ואני לא חושבת שהייתי כל כך מצטיינת. מצאתי את עצמי בגיל 40+ שהגיע לידי הספר "אבא עשיר, אבא עני". באותה תקופה עברנו לגור בפרדס חנה, ו"גשם של אסימונים" נפלו מהספר הזה. הבנתי שאני יכולה יותר, וכדאי שאני אמשיך הלאה  ואמצא  לעצמי תעסוקה. אז הלכתי ללמוד עסקים, שוק ההון שיווק וגם נדל"ן. כשנגעתי בנדל"ן, הרגשתי ש "הגעתי הביתה". התחלתי להשקיע, קניתי דירות קטנות וזולות, שיפצתי אותן במידת הצורך ומכרתי אותן אחרי זמן קצר ברווח.

זה לפני 15 שנה, היו אז מחירים ממש מצחיקים, אני זוכרת שאת הדירה הראשונה קניתי ב- 218,000 ₪ בלבד.

היום זה נחשב "בלי כסף", אבל אז בזמנו זה כן היה נחשב "כסף", אבל עדיין זה מאוד זול.

את אותה דירה מכרתי אחרי 3 חודשים ב- 310,000 ₪ , שיפצתי אותה ב- 90,000 ₪. אחרי כל ההוצאות נשארתי עם סביבות 50,000 ₪ רווח, ובשבילי זה היה כמו משכורת שנתית של מעצבת גרפית. אמרתי לעצמי שאם הצלחתי לעשות את זה, אז ברור שאני אעשה עוד.

אחרי כמה זמן, התחילו לבוא אנשים, לייעץ, לעזור, ללמד. ובשנת 2010 פתחתי עסק שנקרא "נדלניסטית", שבמסגרתו אני מלמדת איך להשקיע בנדל"ן, יש לי תוכנית שלמה עם קורס. זאת  תוכנית שהיא גם לימוד, וגם ליווי להשקעות בנדל"ן  ואני גם נותנת ייעוציים פרטיים, ליוויים, כל מה שאנשים צריכים כדי להשקיע בנדל"ן בהצלחה.

אני הייתי מהראשונים שעשו את זה. היום השוק מוצף אבל המצאתי משהו שהגיע מהצורך של האנשים שבאו וביקשו את זה.

חן: לעסק קוראים "נדלניסטית". ולקהילה שלך "מבשלים נדל"ן". ספרי לנו עלזה קצת:

רותם: אני פתחתי את הקבוצה כעוד זרוע של נדלניסטית, יש לי אתר, בלוג, יוטיוב, לינקדאין ופייסבוק כמובן. ואז התחילו להגיד שאנחנו חייבים קהילה.

פתחתי אותה וישבתי עם עצמי וחשבתי איך אקרא לקבוצה, כי יש לי 2 תחביבים: אני מאוד אוהבת לבשל ואני מאוד אוהבת נדל"ן .

למרות שזה המקצוע שלי אני עושה את זה מאהבה. "מבשלים נדלן "זה גם סלנג נדלני: "מבשלים עסקים", "מבשלים לקוח, קונה, מוכר". אומרים את זה כל הזמן. אז זה השם הנבחר. אגב, בדיוק השבוע עברנו את 10,000 איש בקבוצה.

חן: לדעתך, הקורונה השפיעה על רכישת הדירות להשקעה?

רותם:  בסגר הראשונה אנשים הבינו שאפשר לחיות מהכנסה של שכירות אז פתאום הרבה רצו דירה להשקעה. אני אומרת שחייבים ללמוד, כדי לדעת איך עושים את זה נכון.

כשיש לנו את הידע אנו הרבה פחות מפחדים. והלימוד "מבשל אותך"  ואתה יותר מוכן להשקעה.

בחודש וחצי האחרונים,  ליוויתי כל כך הרבה עסקאות, אנשים פשוט מתים לקנות ואנשים מתים למכור. אני מתעסקת עם עסקאות זולות פחות ממיליון ושם השוק רותח. בשוק העסקאות היקרות יש עצירה.

מרכז הארץ יותר יקר. יש למשקיעים כמה חסמים עד שהם מצליחים להגיע להשקעה. הם מאוד מפחדים להפסיד את הכסף שלהם, המרחק הגאוגרפי, הם מפחדים להשקיע בשכונה עם מצב סוציו-אקונומי נמוך כי הם חוששים שהם לא ימצאו שוכר, כי מפחיד ללכת שם בלילה. אבל מי שמצליח להתגבר על החסמים האלה ,מצליח לעשות הרבה כסף. 

חן: אני מסכימה איתך. למידה וידע מורידים את מפלס הלחץ. בגלל זה אני מקפידה לכתוב מדריכים, לעשות סרטונים, גם את תוכנית הרדיו הזאת אני עושה במטרה של להנגיש ולהעניק ידע בתחום הנדל"ן.

 דבר נוסף שחשוב לזכור שחוץ מידע התאורטי שאנחנו רוכשים, יש גם את הפרקטיקה. והפרקטיקה שונה מהתיאוריה ומוסיפה לה. לדוגמא, בחוזים שלי אני טורחת לכתוב כל מיני סעיפים "לא סטנדרטים" נקרא לזה, שלא למדתי בלימודי משפטים, וכששואלים אותי למה הגדלתי ראש וכתבתי אותם ואני אומרת "זה נכתב בדם" (כלומר, ניסיון ממקרים קודמים דומים) כיום יש כמובן גם סעיפי קורונה ובכלל הרבה מאוד סעיפים שנועדו כדי למנוע ולמזער סיכונים בעסקה ככל האפשר.. 

מה לדעתך הסיכונים ברכישת דירה להשקעה?

רותם: אני תמיד אומרת שהסיכון הכי גדול זה שאני לא יודעת מה שאני לא יודעת. והנה בא המשבר הזה, שאף אחד לא היה יכול לצפות את זה ויש לנו מציאות חדשה. אז כששואלים אותי מה הסיכונים, אני יכולה למצוא לפחות רשימה של  15 סיכונים, ועדיין נשאר הגורם הבלתי ידוע.

חן: כמו שאמרתי קודם, אני אדם "שונא סיכון", ואני תמיד מנסה לצמצם או למנוע את הסיכון עבורי ועבור הלקוחות שלי.  אני אוהבת להיכנס לעסקה בעיניים פתוחות שאני מרגישה בטוחה. אז אני כמו שאמרנו, ידע וניסיון בנדלן מאוד עוזר ותורם להרגשת הוודאות והבטחון. כמובן שלפני שאני קונה אני עושה בדיקות מקדמיות, כלכליות, הנדסיות, תכנוניות, ומשפטיות כמובן. ראיתי פוסט אצלך שמישהו קנה דירה להשקעה, ולא הצליח להשכיר תקופה ארכה, ולא הבין למה. אחכ' הוא גילה שבקומה שמתחת לדירתו יש בית בושת. בדיעבד הוא הצטער שהוא לא בדק את הדירה לפני שקנה.

רותם: כנראה יש לנו משקפיים ורודות, כשאנו הולכים לרכוש דירה. יש ליקויים שהם מאוד בולטים שאי אפשר לפספס וזה תמיד מפתיע אותי איך אנשים לא רואים. כשאתם נכנסים לדירה, תעשו סיבוב, ואז תעמדו במקום אסטרטגי שניתן לראות פחות או יותר את כל הדירה, ותנסו לראות את הקונטור של הדירה בראש, תורידו את הלחץ הראשוני ואז תעשו עוד סיבוב בדירה.  ואז מבחינה מנטאלית פתוחים לראות עוד ליקויים.

חן: זה מבחינת דברים גלויים, אבל פעמים יש דברים נסתרים, וכדי לגלות אותם צריך אנשי מקצוע כמו "חברת בדק בית" (של מהנדסים). לגבי הזמנת שירות של בדק בית, אני שמתי לב שיש שתי גישות שונות: יש את המשקיעים שבגלל שהם לא הולכים לגור בה בעצמם אז פחות אכפת להם שיהיו ליקויים, ולכן לא בודקים בכלל, ויש את המשקיעים שהם דווקא מחפשים את הבעיות האלה כדי להוריד במחיר.

רותם: אני אגיד לך גישה שלישית. אני נגד בדק בית. מה אתם מצפים מדירה בת 40-50 שנה? אנשים נורא מפחדים מלהחליף אינסטלציה. עושים מעקף עם צנרת חדשה. אל תצפו מדירה כזאת שתהיה פרפקט. אז תסתכלו על מה הליקויים, נגיד עבור המו"מ, תחליטו כמה יעלה השיפוץ ואז תעלו בעוד 10-20 אחוזים כי תמיד יהיו דברים בלתי צפויים.

למה לדעתך,  כדאי להשקיע בנדל"ן דווקא עכשיו?

רותם:  אנו מדברים על דירות מתחת למיליון, זה נותן ביטחון של הכנסה נוספת והרבה אנשים יכולים להרשות לעצמם. אנשים שחסכו 100-300 אלף שקל, יכולים לקנות דירה להשקעה עם משכנתא. המחירים היום יותר זולים מאשר לפני משבר הקורונה, ואנשים ששואלים אותי אם כדאי להם לחכות כי אולי המחירים ירדו עוד. אני עונה שקודם כל אני לא בטוחה שהמחירים ירדו עוד יותר ממה שהם עכשיו, וגם אם המחירים ירדו זה אומר שאנו נהיה במיתון ולא יהיו הלוואות ומשכנתאות. ואז אולי יהיו נכסים זולים, אבל לא תוכלו לקנות אותם. לכן עכשיו זה הזמן לנדל"ן.

איפה כדאי להשקיע עכשיו?

רותם: אין מקום מסוים כי לכל מקום יש את היתרונות והחסרונות שלו. במרכז הארץ מאוד יקר, אז אנו הולכים לפריפריות הרחוקות. לדעתי, היום להשקיע ביד ראשונה זה מסוכן כי אנו לא יודעים איך הקבלנים יצאו מהמשבר, אז עדיף לחפש דירות יד שנייה . בשווקים של דירות מתחת למיליון, בשכונות עם מצב סוציאו – אקונומי נמוך.

אגב, צפון יפו ודרום בת ים איזורים מדהימים להשקעה כי הנכנסים עושים עליית ערך מאוד יפה.

חן: "כלל העדר" גורם לאנשים לרכוש באותם מקומות כמו חריש למשל או ליד ראש העין ואז שמעתי שהשכירות שם ירדה ממש, במקום שכירות של 5000  ₪ יש דירות ב ₪ 3800.

רותם: זה היה צפוי, מי שקנה בחריש היה צריך לדעת את זה. אגב, חריש זה עדיין מקום טוב להשקעה אבל לא מתאים לכל אחד. מתאים לאנשים עם מצב כלכלי מסוים. לכן אני אומרת שלכל אחד מתאימה השקעה אחרת.

כמה כסף צריך בשביל השקעה ראשונית?

רותם: השאלה אם זאת הדירה הראשונה או השנייה. דירה ראשונה זה יותר קל, כי ניתן לקבל 75% משכנתא וזה מאוד פשוט, נגיד אתה לוקח את ההון העצמי שיש לך נגיד 200,000 ש"ח מכפילה את זה ב-4 וזה התקציב. אז במקרה הזה, התקציב הוא 800,000 ₪  

אם זו דירה שנייה, קודם כל צריך להביא 50% הון עצמי. הרבה אנשים רושמים את הדירות על השם של הילדים שלהם שמעל גיל ,18 ואני חושבת שזה נכון כי אנו עוזרים לילדים שלנו. הילדים עוברים עם ההורים שלהם את תהליך רכישת הדירה והם לומדים המון, זה נותן להם מסר מאוד חיובי.


אם אתם מתכננים לרכוש דירה מקבלן – כדאי שתקראו את המאמר בקישור הבא: לחצו כאן

עו"ד מקרקעין חן בוארון
סרטונים נוספים
קבלו במתנה את המדריך
3 הטעויות הקריטיות שעושים רוב רוכשי הדירות ואיך להימנע מהן

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
שלום וברכה אני עו"ד חן בוארון
איך אני יכולה לעזור?