איך לחסוך במיסוי עסקאות נדל"ן כחוק – עו"ד חן בוארון מארחת את שמאי המקרקעין עידו שחם

והיום בתוכנית הרדיו הזמן לנדל"ן בהגשת עו"ד חן בוארון.

מתארח, עו"ד עידו שחם, שמאי מקרקעין, יו"ר ועדת המסים בלשכת שמאי המקרקעין.

עידו, ראיתי בכלכליסט ששר האוצר הודיע שהוא מורד את מס הרכישה ל5%. אז איך זה הולך להשפיע על כל הנדלן?

אנו יכולים לצפות מספר דברים בהתבסס על העבר.

אנו יודעים שכאשר השר הקודם כחלון, עשה את התוכנית כדי להוציא את המשקיעים מהשוק, בשלב הראשון הוא העלה את המס ל8%, ביטלו את הפטור של פעם 4 שנים בדירת מגורים ואז ניסו לחוקק את מס ריבוי דירות (מס דירה שלישית). אז ראינו שמהרגע של ההודעה, ועד שזה נכנס לפועל היו ים עסקאות, כולם רצו להספיק. ואז אחרי זה היה- שקט.

אז בהתבסס על העבר, אם שר האוצר הולך לפרסם שהוא הולך להוריד את מס הרכישה, מה המשקיעים יעשו? יחכו, שבאמת ירדו האחוזים. כי אם אני עושה עסקה ב3 מיליון ₪ אז 3% של הפער זה 60 אש"ח.

העלאה ל8% הייתה אמורה להיות עד דצמבר 2020, אחרי זה, משנת 2021 זה אמור לחזור ל5% מס רכישה. אז תסביר לנו בבקשה מה ההבדל הגדול.

נכון, זה הוראת שעה, אבל השר יכול לבטל את ההוראה וגם לצמצם אותה. בהליך החקיקה יש כמה רמות: חקיקה ראשית שדורשת שלוש קריאות (הדרג המקצועי מעביר לוועדת הכספים, ועדת הכספים מאשרת את הנוסח הסופי ומעבירה לכנסת). אם רוצים לשנות תקנה אז זה רק שני תהליכים (דרג מקצועי שממליץ, ועידת הכספים מאשרת ושר האוצר חותם).

עו"ד בוארון: אני מקווה שזה לא יוריד את העסקאות, כי כרגע בקורונה כמעט ואין עסקאות…

כן, בגלל האי ודאות, אנשים לא עשו עסקאות כי לא יודעים אם יש ביטחון אישי וכלכלי. אז אנשים העדיפו לחכות. מקווה שלא יהיה גל שני אבל קורונה זה תהליך שבעצם כמות הנדבקים אמורה להיות זהה, מה שמשנה זה יכולת של מערכת הבריאות להכיל את הכמות הזאת. אז הגל הראשון היה הרבה יותר דרמטי כי אם יהיה שני, בעצם אתה יודע שזה קיים וידיעה זה חצי דרך לפתרון. אז יש פחות אי ודאות ובטוח שמערכת הבריאות התכוננה לזה, הציבור כבר יודע מה לעשות, רכשו מסיכות, זה פחות מפחיד.

אז איך ישפיע עלינו לדעתך?

מה שראינו זה שהרבה אנשים ועסקים שינו התנהגות, עובדים עם זום, מהבית. עובדים שהוכיחו את עצמם בעבודה הבית לא יצטרכו לחזור כי ראינו שאין צורך. בעצם יהיה פחות ביקוש למשרדים, אני חושב ששוק המשרדים הולך להיפגע.

יש דיבור על הצעה לחקיקה להפוך 30% מהמשרדים למגורים, אני באמת חושב שזה רעיון טוב. צריך לבדוק מבחינה תכנונית אם אותו בניין יכול להחזיק עומס של בני אדם, גם מבחינת תשתיות, שירותים, מקלחות. זה תשתיות שונות. ודבר שני מיסים, רשות המיסים לא אוהבת לתת פטורים לדירות שאין להן היתר בנייה אז צריך לראות שהתהליך הזה מקבל היתר מבחינה תכנונית. והשינוי הזה מחלל משרדים לדירת מגורים לא יצור תאונת מס בהמשך.

יש הרבה פסקי דין בהם אנשים עשו שינוים ובנו דירות מלולים או חדרי כביסה או מחסנים ורצו לקבל פטור מבלי שיהיו להם היתרי בנייה ולא קיבלו. יש גם סוגיות יותר מורכבות שמדוברות בעליון. ויש כאלה שעדיין אין להן פסיקה.

מה המדיניות שנתקלת מבחינת המשרדים?

אז מהקשר של דירות מגורים מצפים להביא הכשר, היתר בנייה כדין. זה מאוד בעייתי לגבי דירות מאוד ישנות כי בשנות ה50 המהנדס של עיריית ת"א נגיד היה אומר, קודם נבנה ואחרי זה נמדוד. אז לצפות שלכולם יהיה היתר אני חושב שזאת ציפייה טיפה מוגזמת. אבל רשות המיסים הולכת לקו הזה מנהל מיסוי מקרקעין בנושא הפטור. ויש כאן צדק מסוים כי אם נותנים כזאת מתנה, פטור, אז לא רוצים לתת את זה למי שלא מגיע לו. אבל בכלל יש שינוי תפיסה במיסוי נדל"ן, יש יותר דווקנות, יותר נצמדים למילים יותר הנושא של קדושת החשבונית.

כיום לא משנה מתי קנית, גם אם לפני 20 שנה, היום הם (רשות המיסים) רוצים לראות חשבונית. ולכן ברכישת דירה אני מנחה את הלקוחות שלי לשמור את הכל, גם אם הם חושבים שזאת דירה יחידה ולא יצטרכו.

כן, זה לא היה ככה. היום אנו חיים במציאות מסוימת אבל פעם היה לנו פטור פעם ארבע שנים. אנשים לא שמרו את החשבוניות. ב2014 ביטלו את הפטור פעם בארבע שנים אז אנשים רוצים להתיר את ההוצאה. זה מלא כסף, זה יכול להיות את כל ההקמה של הבית. יש חוזה של מס הכנסה שנקרא 2/2012 דרכים להתרת הוצאות בהעדר אסמכתאות ששם צריך להסתמך על חוות שמאי או להראות אסמכתאות מסוימות כדי להוכיח את גובה ההוצאות. וגם יש משהו שנקרא עיקרון ההגבלה: קניתי קרקע, אני מוכר היום צמוד קרקע, אתה צריך להתיר לי משהו על הבית.

ב2014 לא ידעו, שהיום 2020 נהיה עם חוק צמצום שימוש במזומן חובה ובלי פטורים פעם בארבע שנים. אף אחד לא דמיין את זה אז אי אפשר לצפות מהאנשים שבנו את אותה קפדנות שאתה דורש היום. מאז הקורונה אני רואה הרבה קנסות. ולא מהרגילים אלא  קנסות גרעון, אי תשלום במועד. קנס גרעון אומר שבגלל שהתוצאה של המס היא 50% יותר גדולה ממה שהמנהל ציפה אז אני יכול להגיד שזה חסרון כיס למנהל מיסוי מקרקעין ואז זה או שאתה היית רשלן, או שהיית שקרן ובמזיד עשית לי זה ואז זה או 15% או 30%. אז אם אני מטיל עליך מס גרעון זה מאוד חמור כי אתה מטיל דופי ביסוד הנפשי של בן האדם.

אבל אתה לא יכול לדעת, במיוחד על בנייה משנות השמונים..

נכון, אבל נגיד אנחנו בנינו דו, אני בניתי צד אחד ואת צד שני, מקבל"ן , בנינו ב2007. את מכרת ב2009, התירו לך את כל ההוצאות כי היה לך הכל מסודר. היום אני בא למכור, לא מוצא את הקלסר, אז אני לא אקבל את ההוצאה, הרי הם יודעים אותה כי זה כמו שלך.  בסוף במהות, אם אגיע איתם לבית משפט אני אנצח  במהות הוצאתי את זה מהכיס שלי.

בסוף צריך לזכור, האזרחים הם המדינה, והמס הוא מס אמת, לא לנשל אותם, לגבות כמה שיותר מס. יש גם דברים אחרים שאפשר לבדוק, תצהיר של הקבלן, העברות בנקאיות.

תסביר בבקשה, מה זה אומר "היסוד הנפשי" שהזכרת קודם?

זה אומר שהאדם בכוונה ניסה לתחמן את המערכת, שהוא גנב כסף מהציבור. רשלן זה אומרת שהוא לא עשה את זה בכוונה אבל "החליק אותה" מה שנקרא. זה סכומים מאוד כבדים

יש לי גם דברים טובים להגיד. בגלל שרוצים לעשות הליך גבייה, יש הזדמנות לעשות פשרות, מבצע אבל זה עד סוף 2020 זה על תקציב שנת המס הנוכחית.

עידו, תיתן הבהרה לגבי העברת דירה במתנה לקרוב מדרגה ראשונה. לקרוב זאת תהיה דירה שנייה. האם זה נחשב למכירה שמצריכה היטל השבחה או מס שבח?

אוקיי, אז בהעברות ללא תמורה יש סעיפים ויש תקנות, אז נתחיל ממס שבח שהו מס על הרווח. מס שמשולם לשלטון המרכזי למדינה. המס מדבר על זה שהרווחת בעסקת נדל"ן, אז צריך לשלם מס. אז קודם כל יש הגדרה מי הוא הקרוב ואיך בוחנים אותו. אז הוא באמת הורה, הורה הורה, צאצא, צאצא של בן זוג, אח, אחות, אך סעיף 62 מכריז על אוכלוסייה יותר מצומצמת שזכאים לפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה, וזה על כל מקרקעין ולא רק דירת מגורים. וזה הורים, צאצאים ולגבי אחים ואחיות, רק במקרה שהם קיבלו את זה בהעברה ללא תמורה או בירושה.

במס רכישה, יש לנו גם הטבה, של שליש רכישה, זה גם עונה להגדרת קרוב. כן משנה אם זאת דירה יחידה או לא.  אם זאת דירה יחידה והיא מתחת למיליון 500 אז זה 0 מס ואם זאת דירה שנייה 2 מיליון אז זה   160 לחלק ל3 כי זה 8%.

איך אתה מעריך את שווי הדירה בהעברה ללא תמורה (במתנה)?

לפי שווי שוק, המיסוי מקבל את זה. או הערכת שמאי. יש גם חריג שהוא טוב, חריג מקל. העברה ללא תמורה לבן זוג שמתגוררים בה היא 0 מס. זאת תקנה אחרת.  יכול להיות שגם מס שבח וגם מס רכישה הם 0, למשל: את החלטת שבעלך מעביר לך את החצי שלו של הדירה. אז הוא כן עונה על הגדרת קרוב, אתם גם גרים באותה דירה אז יוצא בשניהם 0. אבל אז מסתבר שיצרת אירוע מימוש בהיתר של הטל השבחה. זה השתתפות של התושב בהליך התכנוני שהשביח לו את המקרקעין. וזה משולם בכלל לרשות המקומית.

כמה עבודה של שמאי המקרקעין משפיעה על מיסוי מקרקעין ?

אז דבר ראשון בנושא של הרמת שווי, הרמת הנטל הראייתי, הפסיקה אומרת חוות שמאי מקרקעין זאת הדרך להתמודד עם הרמת שווי של מנהל מיסוי מקרקעין ומקום נוסך בסעיף 49 ז'. בעצם בניסוח של החוק הוא אומר תגיד לי מהו שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה ואני אתן לך פטור על הדירה הזאת וכפל שווי הדירה עד תקרת הפטור.

אשמח שתיתן דוגמא מספרית לנקודה הזאת:

אם יש לי צמוד קרקע והוא שווה 4,200,000 זה מחיר ההסכם. אבל יש לי 110 מ' וזה יכול להיות שווה 3,300,00 רק הבנוי בלי זכויות הבנייה  ואם הוא בית טוב יכול להיות שהוא 3,700,000 אז אני מקבל פטור על 3,700. על זכויות הבנייה אני אמור לשלם שארית. נקודה אחרת שבה שמאי המקרקעין עושה עבודת קודש זה בעלויות הבנייה לפני חוק צמצום שימוש במזומן חובה לפני 2018. באמת לפי דרך המלך לפי מס הכנסה, ולפי זה אתה יכול להגיד למנהל מיסוי המקרקעין (עפ"י חוות שמאי) אין לי קבלות, זאת ההוצאה שלי, יש הקבלה, תתיר לי ניכוי.