פתרונות פננסים – עו"ד חן בוארון מראיינת את רותם ואורטל דוידסון

עו"ד חן בוארון מארחת את רו"ח אורטל דוידסון, ורותם דוידסון יועץ משכנתאות- מחברת דוידסון פיננסים בע"מ.

איך אתם הולכים לעזור לזוג צעיר שלא יודע כלום על פיננסים?

הקמנו את דוידסון פתרונות פיננסיים כדי להעניק הרמוניה עם כסף לאנשים, זאת אומרת לגעת בכל הנקודות הפיננסיות לבית ולעסק ולתת את התכנון הפיננסי המיטבי.

הגישה שלנו אומרת שמשפחה בניהול הפיננסי צריך להיות בצורה הוליסטית. נגיד אנו מטפלים במשכנתא, כלכלת המשפחה, בפנסיה, בביטוח בהנהלת החשבונות. אצלינו הלקוח שמגיע הוא מקבל מעטפת שלמה תחת קורת גג אחת.

לאחרונה הריבית ירדה, האם זה השפיע על המשכנתאות?

אנו נמצאים בנקודת שיא, לפני הקורונה הריביות היו מאוד נמוכות כמו שהיו ב2015 ובגלל הקורונה הן קפצו, אנשים ספגו עלויות משמעותיות. לפני שבועיים בנק ישראל התחיל לקנות אגרות חוב, התחיל להזרים כסף והמשכנתא התחילה לרדת. כעת זה כמו לפני הקורונה. יתרון מאוד גדול זה שמי שלוקח משכנתא בחודש הזה בלבד (מאי 2020), לא יהיה חשוף לעמלת/קנס פירעון.

כדאי למחזר את המשכנתא?

כן. כל כמה זמן  כדאי לבדוק את הריביות. כי למשל היום, הריביות יותר נמוכות ממה שהיו לפני 3 שנים, אז מי שלקח משכנתא לפני 3 שנים הוא מרוויח פעמיים, גם כי ערך הדירה עלה וגם הריבית ירדה אז הוא יכול לחסוך כל חודש במיידי, מאוד שקלים.

בני זוג, שאחד מהם עצמאי והשני שכיר, ורוצים לקנות דירה, ולקחת משכנתא. ונגיד יש להם גם הלוואות נוספות, איך זה משפיע עליהם?

בגדול הבנק מבדיל בין 2 סוגי חשבונות: פרטי/אישי או עוסק מורשה או חברה בע"מ. אם זה אפשרי אז עדיף לקחת את ההלוואות כחלק מהמשכנתא או לקחת את ההלוואות אחרי שלוקחים את המשכנתא.

ככלל עוסק פטור/מורשה/שכיר הלוואה גורעת מהיחס החזר ופוגעת בסיכויים לקבל משכנתא.

מה זה הלוואה לכל מטרה?

אם יש לי הלוואות מחוץ למשכנתא, שחונקות אותי, ואני רוצה הלוואה אחת גדולה (שהכל ירד בשורה אחת). אז בנק ישראל מאפשר היום למשכן דירות ולקבל כסף "הלוואה לכל מטרה" בשביל סגירת חובות או כל מטרה שהיא לא דיור. עד 50% משווי הנכס אפשר לקבל הלוואה. עכשיו בתקופת הקורונה זה עד ,70% והם גם מקלים על יחס החזר.

כדאי לקחת את ההלוואה הזאת, רק אחרי שבדקנו את היקף החובות, וכמה כסף אנחנו מסוגלים להחזיר כל חודש.

לדעתך, האם כדאי לבצע עכשיו עסקאות נדל"ן או להמתין לירידת מחירים (אם תהיה) בשוק הנדל"ן ?

אנשים חטפו מכה רצינית במהלך הקורונה, הפסידו הרבה כספים בשוק ההון. רמת הביטחון של הרבה אנשים, ירדה, הרבה משקי בית מבינים שצריכים להיות ערוכים גם לעוד תסריטים. זה משהו שיעבור עם הזמן. אני מכיר אנשים שקנו דירה ולא מכרו את שלהם, היום הם בסוג של בעיה. כי הם חייבים למכור כי התחייבות לדירת המשך. בגלל זה מתחילים להוריד לאט אט במחיר. אז נכון לעכשיו, מחירי הנדלן בסוג של ירידה, זה משהו שימשך לדעתי לפחות עד שהמשק יחזור לפעולה. רמת הביטחון של האנשים תעלה, אנשים יפסיקו לחשוש לקחת משכנתאות והכל יחזור, השוק יתקן את עצמו.

לדעתך, האם כדאי לזוג לרכוש דירה "ב"מחיר למשתכן"? (מבחינת המשכנתאות)

כל מקרה לגופו. המחיר למשתכן זה באמת יותר זול אבל אין פתרונות מימון יצירתיים. להבדיל מרכישה מקבלן שמשלמים 20% בהתחלה והשאר אחרי זה, כאן צריכים לקחת משכנתא במקביל לשכירות ולא כולם יכולים לעמוד בזה. זאת כן הזדמנות טובה ועסקה טובה אבל צריך לבחון את האפשרויות תשלום.

יש לכם דרך יצירתית לקבל היום כסף מהמדינה?

כן. דווקא עכשיו זאת תקופה מצוינת להחזרי מס, אנשים בבית יש להם קצת זמן פנוי, לבירוקרטיה וגם מחפשים מאיפה להביא כסף. מה גם, שמס ההכנסה עכשיו משחרר את הכספים הרבה יותר מהר ויעיל.  ניתן לקבל החזרים משנת 2014 עד 2019 וזה עניין מאוד פשוט להוציא את הטפסים.

זה לגבי שכירים. בנוגע לעצמאיים יש את המענק השני שהוא מותנה בהגשת הדו"ח השנתי. אז כדאי להגיש את הדוח כמה שיותר מהר. את הדוח של 2019. וגם שם יכול להיות שיהיה החזר של מס הכנסה או ביטוח לאומי.

איך אפשר לחסוך במס?

חשוב לדעת שיש הרבה הוצאות מוכרות שבעלי עסקים שוכחים להגיש אותן, ארנונה, חשמל, תיקוני רכב. אז כדאי מאוד להכניס לעסק וככה להקטין את הרווח. דבר נוסף – לא לוותר על הפקדה לקרן השתלמות זה גם חסכון פטור ממס וגם מס הכנסה נותן הטבה שזה מזכה את המס הזה.

טיפ זהב: למי שיש קרן השתלמות לפחות 3 שנים, אפשר לגשת לקרן ההשקעות לקחת הלוואה על סמך הקרן בריבית פריים +- חצי ועם ההלוואה הזאת פותחים קרן השתלמות חדשה. מה היתרון? כשאנו לוקחים הלוואה מהקרן השתלמות היא ממשיכה לצבור ריבית כאילו לא משכנו כלום.  אז לוקחים את ההלוואה ופותחים עוד קרן, בעצם הכפלנו את הכסף מבחינת התשואה. התשואה היא הרבה יותר גבוהה מהריבית על ההלוואה. ואת גם מקבלת החזר מס על זה ההפקדה הזאת, וגם הרווח פטור ממס.

איך אתם יכולים לעזור לבעל עסק שרוצה לקחת משכנתא?

מאחר והמשכנתא מושפעת מהרווח של העסק, בעל עסק שמתכנן שנה הבאה לקחת משכנתא ,אנו מנסים לתכנן יחד כמה רווח צפוי שהוא צריך לעשות, להגדיל לו את הרווח על ידי כך שנצמצם לו כמה שיותר בהוצאות, וכך הוא יוכל לקחת משכנתא כמה שיותר מטיבה איתו.

דוגמא נוספת, בני זוג שהבעל הוא בעל העסק ואשתו עובדת אצלו, חשוב מאוד לתכנן כמה משכורת להפריש לה, מאחר ולפעמים שווה להגדיל את המשכורת של בת הזוג כי יש לה גם נקודות זכות ואז ההכנסה גדלה ויש סיכוי יותר טוב לקבל משכנתא.

אנשים שרוצים לקנות דירה, ויש להם הון עצמי של 25% בלבד, שזה המינימום שהבנק מבקש כדי לתת משכנתא, ולא לוקחים בחשבון הרבה מאוד הוצאות נוספות הכרוכות בהליך של רכישת דירה, איך זה משפיע על יכולת קבלת משכנתא?

יש הרבה מאוד הוצאות חוץ מהמשכנתא שחשוב לזכור לקחת בחשבון. בעלי המקצוע כמו תיווך, יועצי משכנתאות, עו"ד הם בדרך כלל שכן זוכרים לקחת בחשבון. אבל יש הוצאות נוספות שאנשים שוכחים, כמו הובלה, ריהוט חדש, שיפוץ, מטבח, מיזוג, ריצוף וכו', אז מבחינת גובה המשכנתא חשוב לשכלל את כל ההוצאות מסביב. ודבר חשוב נוסף ששמתי לב ששוכחים לקחת בחשבון – זה המס רכישה שהוא עצמו יכול לשנות את כל המאזן ותזרים המזומנים.  

>> למידע נוסף על חשיבות של לקחת עו"ד מומחה לרכישת דירה לחצו כאן

במקרים מסויימים, כשאחד מבני הזוג הוא עצמאי, אפשר להוריד את מקדמות המס, להכניס כמה יותר הוצאות מוכרות במס, כך לחסוך כל חודש כמה מאות שקלים במס הכנסה ובביטול לאומי, ולהכניס את הפער להחזר החודשי, כך הפער הקטן הזה של 100-200 שח בחודש אנו יודעים להפוך את זה גם ל700 ₪, כי נגדיל את החזר משכנתא באותו סכום שאורטל הצליחה להוריד לו. אז לפני שקובעים את גובה החזר המס, באמת תוודאו שזה ההחזר החודשי המקסימלי.