בדיקות מקדמיות לפני חתימה על הסכם – עם חיים מסילתי

עו"ד חן בוארון מארחת את מר חיים מסילתי – יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.

איך לדעתך הקורונה השפיעה על תחום הנדל"ן, ועל הדיור?

הקורונה יצרה נקודת איזון חדשה בשוק. בתחילת הקורונה, בחודשים מרץ-אפריל, הסגרים שבאו בעקבות הקורונה גרמו לקצת חשש.

אנשים פחדו שהם יאבדו את מקום עבודתם, שההכנסה שלהם תקטן, כולם היו בטוחים שהביקושים יקטנו ויחד איתם גם המחירים ירדו. 

מסתבר, שהמציאות עולה על כל דמיון וקרה בדיוק ההיפך.

בחודש מאי, כשנפתח הסגר הראשון, ראינו את חודשים יוני-יולי כחודשים החזקים מזה עשור, השוק פשוט התפוצץ, כמות העסקאות הייתה מטורפת.

יחד עם זאת, לא ראינו עליית מחירים, גם לא ירדו.

זה אומר שהקבלנים והקונים התייצבו על רמת מחירים שהייתה לפני זה, מן הסכמה שבשתיקה, "אנו לא מעלים אתם לא מורידים".

נכנסו לסגר השני וכשיצאנו ממנו, שוב ראינו שוק חזק ואיתן, מה שזה אומר שהצרכן הישראלי כנראה למד לתעדף את הדיור כמוצר צריכה בסיסי ואפילו יותר מזה. אנו אפילו רואים ביקושים ערים לפנטהאוזים ודופלקסים , דירות גן, מרפסות גדולות. רואים שהצרכן הישראלים למד להעריך יותר את הבית ועכשיו הבית הופך להיות מוצר מבוקש יותר.

זה מה שקורה, יש הרבה עסקאות, המחירים לא יורדים אבל גם לא עולים, אבל, צריך לזכור שאנו עדיין בשנת 2020 , לדעתי בשנת 2021 (כלומר החל ממחר) צפויה להיות יותר אגרסיבית.

יש היצע מאוד דליל, אין מחיר למשתכן, השר ליצמן הלך וחזר,

לא בטוח מי יהיה שר הבינוי, אחרי הבחירות הקרובות, אנו לא בטוחים אם עולם הנדל"ן יישאר בתחום הבינוי  או יהיה באוצר כמו שקבע שר האוצר לשעבר כחלון.

חוסר הודאות גורם לאנשים לחזור לשבת על הגדר כדי לראות מה יקרה. לדעתי, אחרי הבחירות, אנו צפויים לראות הסתערות אדירה. אין היצע ולכן, לצערי אנו הולכים לראות עלייה של מחירים.

איזה שינוי ראית בביקושים של הדירות בעקבות הקורונה?

לדוגמא דופלקס – זה מוצר שלא היה מבוקש, אנשים בדרך כלל לא רצו מדרגות, אלא רצו פנטהאוז, פלטה אחת.

פתאום דופלקס שזה 2 יחידות דיור, כלומר בדר"כ בנוי שהמטבח, סלון וחדר הורים למטה ויש למעלה עוד 2-3 חדרים לילדים.

פתאום המוצר הזה קיבל דרישה מטורפת.

פתאום נוח להורים שיש גם הפרדה וגם קשר פנימי. מה גם שבדרך כלל יש מרפסת מהמטבח, ומרפסת למעלה.

וגם צמודי קרקע שחזרו לאופנה, פנטהאוזים תמיד היו אבל עכשיו עוד יותר, השטחים הפתוחים בתוך הבתים חזרו להיות מצרך נדיר.

מה לדעתך יקרה לשוק המשרדים בעקבות הקורונה?

אני חושב שיש הזדמנות מצוינת לרכוש משרד.

אני חושב שמשרדים היום נמצאים בשפל, אבל לא לנצח.

נכון שלמדנו לעבוד מהבית ויש לנו את כל האפליקציות לעבודה מרחוק, אבל זה לא יעזור. האדם הוא טיפוס חברתי, אנחנו אוהבים להיפגש, לשתות קפה ביחד, לצאת לעשן ביחד, והצורך האנושי הזה יגבר על כל דבר.

אני לא רואה את שוק המשרדים ושוק העבודה, עובדים מהבית בהיקפים גדולים. אולי ירידה של 5% אבל לא יותר מזה. כשהקורונה תיגמר האנשים ירצו לחזור, אפילו יותר מבעבר.

אני מבין לליבם של אלו שחושבים ששוק המשרדים הוא בבעיה. נכון. עכשיו יש בעיה, ובגלל זה צריך לקנות עכשיו.

יש הרבה מוצרים שחשבו שהם בעייתיים ומי שקנה "עשה קופה" כמו שאומרים.

יש את השטחים גדולים באזורי תעשייה מרוחקים, לפני 4-5 שנים מי בכלל היה מאמין צריך 10 דונם באיזור התעשייה בבאר טוביה, 8 דונם באיזור תעשייה בקרית מלאכי, אני כבר לא מדבר על פארק ראם וראי מה קרה.

פתאום אזורי התעשייה האלה הם מרלו"גים. המחירים כמעט שלשו עצמם ב3-5 שנים האחרונות. זה היופי. צריך לקנות כשהמחיר נמוך לא כשגבוה.

מה שכן, צריך להיות ערניים. יש כאלה שינסו למכור מוצרים פגומים, כביכול במחירים זולים בגלל הקורונה. ולכן צריך להיעזר באנשי מקצוע: שמאים, עו"ד , אדריכלים, מהנדסים ולבדוק את הנכס.

בדיקות לפני רכישה זה דבר חשוב מאוד, לצערי אני שמה לב שהרבה "מוותרים" על זה…

>> בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה

>> רשימת הוצאות ברכישת דירה

לצערי בשוק הדיור, קורה דבר לא הגיוני.

אנשים מעדיפים קודם לחתום על חוזה, לתת מקדמה ולוקחים שמאי שיבדוק רק אחרי שהבנק מכריח אותם לקחת (כי הבנק הוא צרכן חכם), ואז הרבה פעמים מתגלות לקויות ובעיות בנכס.

אני שואל את עצמי- היית קונה רכב בלי לבדוק אותו? או לוקח כדור בלי שהרופא יגיד לך אם הכדור הזה נכון עבורך? וכשאתה קונה ז'קט ב- 500 ₪, אתה קודם משלם ואז הולך לבדוק אם יש את המידה ואת הצבע?, נכון שלא? זה הרי לא הגיוני.

הרי כל הצרכנות היא לבדוק, לראות שיש את מה שאתה רוצה ורק אז לשלם. אז בדיוק כך אתה צריך לעשות גם כשאתה קונה נכס.

אני חושבת שהבנק צריך להכריח אנשים לעשות שמאות המוקדמת, כלומר לפני שחותמים על החוזה. אולי כך הם יבינו את החשיבות של עשיית בדיקה לפני חתימת חוזה, ולא רק לאחר מעשה, שהרבה פעמים זה מאוחר מידי.

אני כעו"ד שמלווה רוכשי דירות, מנסה להסביר מהמקום שלי את החשיבות של שמאות מוקדמת, אבל אין לצערי מספיק מודעות, הבנק לא מסביר ולא מכריח, והאנשים טועים לחשוב שאם יש להם אישור עקרוני זה מספיק.  

יש בנק מסוים שבהפניות שלו הוא מציין את זה, אומר שיש שומה לפני חוזה ושומה אחרי חוזה ויש בנקים שפחות.

אבל רוצה להגיד משהו אחר, גם לקהל הקונים שכביכול לא מבינים וגם לעו"ד שמקשיבים לנו, אם יתברר שהלקוח קנה דירה שיש בה חריגת בנייה, בלי צמידות חנייה, עם כיווני אוויר הפוכים, מי שבעצם יתבע זה עו"ד כי הוא לא ייצג את הלקוח נאמנה.

עכשיו יש הרבה עו"ד שחושבים שאם הם כותבים בחוזה שהוא הפנה את הלקוח לבדיקה מקצועית והלקוח מאשר שהוא מוותר, אז ההסתייגות הזאת תשמור עליהם.

הפסיקות אומרות הפוך, הלקוח בכלל לא מבין, אתה איש המקצוע אתה איש הנדל"ן, אתה יודע מה המשמעות.

אני חושב שהלחץ צריך לבוא מהצד של עו"ד, אגב לא מתוך דאגה לבנק או ללקוח או לאף אחד, אלא לעצמם.

שמאות מוקדמת, צריכה להיות ע"י שמאי שעובד עם הבנקים?

כן. יש היום סביב 450-500 שמאים שנמצאים בפול הזה.

אם שכרת את שירותיו של אחד השמאים האלה, זה לא משנה אם השמאי הוא של בנק X, אם עשה שומה, בנק Y מחוייב לקבל את השומה שלו, ואגב לא מגבילים מבחינה גאוגרפית.

מה המשמעות של לרכוש נכס, שלא בנו בהתאם להיתר?

המשמעות היא שאם נגיד קומה 1 בנויה ללא היתר אז בית ששווה 2 מיליון ₪, בפועל שווה 1.5- 1.4 מיליון ₪.

זה משפיע גם על המשכנתא, כי אתה מקבל משכנתא של 50%-60% מ- 1.4 מיליון, ולא מ 2 מיליון. זה פער גדול מאוד, ואתה מגלה את זה אחרי שהעברת את ההון העצמי, ואין לך מאיפה להביא את הכסף, ואתה לא יכול לבטל את העסקה.

המוכר יכול לתבוע אכיפת חוזה ופיצוי על האיחור בתשלום. זאת אומרת שגם תהיה חייב להשלים את העסקה, וגם בסוף תקבל בית ששווה 1.4 מיליון ₪ במקום 2 מיליון ₪ .

כלומר- שילמת  2 מיליון ₪ , שילמת 200 א"שח פיצוי, ובסוף קיבלת בית ששווה 1.4 מיליון ₪.

וכל זה כי רצית לחסוך 4,000 ש"ח על הבדיקה של שמאי מקרקעין..

התחדשות עירונית, פינוי בינוי. איפה זה פוגש אותך?

אני חושב שזה ה- תחום! ואם מישהו מחפש הזדמנויות בתחום המגורים, זה המקום.

טיפ לצופים ולמאזינים: להיכנס לאתרים, ללמוד את התוכניות של פינוי בינוי, איזה תוכניות נמצאות בשלב יחסית מוקדם, כי אלה שכבר בשלבים מאוחרים יותר, השוק כבר מגלם אותם אבל אלה שנמצאים בשלבי הכנה מוקדמים, לאתר אותם, לרכוש דירה בערך במיליון ₪ , להשכיר אותה ב- 3000 ₪ ולחכות לתוכנית.

או שאני אקבל דירה חדשה או עושה סיבוב יפה. ושוב אני אומר, לא לעשות את זה לבד! יש מוצרים פגומים, אז צריך לקחת שמאי ועו"ד  שמתמחה בנדל"ן, רק אנשי מקצוע טובים יכולים לעזור לאנשים לעשות עסקה טובה.

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
שלום וברכה אני עו"ד חן בוארון
איך אני יכולה לעזור?