פינוי בינוי- מנקודת המבט של יוסי בר דוד – יו"ר משותף לוועדת התחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז

ברוכים הבאים לתוכנית הרדיו "הזמן לנדל"ן" בהגשת עורכת הדין חן בוארון. בכל תוכנית עו"ד חן בוארון המתמחה במקרקעין, נדל"ן והתחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) מארחת באולפן של הרדיו החברתי הראשון מומחה נדל"ן נוסף מהשורה הראשונה, אשר מעניק מהידע והניסיון שלו, ומשתף אותנו בתובנות מזווית הראייה והתמחות שלו. היום בתוכנית הזמן לנדל"ן אנחנו נתמקד בתחום הפינוי בינוי- מנקודת המבט של היזם, ונגלה לכם את כל הסודות שלא סיפרו לכם.

והפעם- עו"ד חן בוארון מתכבדת לראיין את יוסי בר דוד- יושב ראש משותף לוועדת התחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, וגם מנהל תחום התחדשות ויזום למגורים קבוצת שלמה.

בתמונה: יוסי בר דוד

מה הדבר הראשון שצריכים לעשות בעלי דירות רוצים לעשות פינוי בינוי בבניין ובשכונה שלכם?

לבחור יזם, ואחכ' את הקבלן שמבצע, העדיפות בעיני היא לבחור יזם שהוא גם הקבלן, כי הכיס שלו יותר עמוק, וגם הראייה שלו היא ראייה ביצועית, ולא יזמית. אני קורא לזה  "ממפתח עד מפתח", כלומר בעל הדירה נותן את המפתח של הדירה הישנה ומקבל את המפתח של הדירה החדשה, חשוב להבין שהתהליכים האלה הם תהליכים סזיפים וארוכים, עם הרבה מאוד עליות ומורדות, גם קניינית גם תכנונית, גם כלכלית, ובעניין הזה אני ממליץ מאוד לדיירים לוודא שהקווים הם מקבילים. יש תהליך נוסף, תהליך ההכרזה, ככל שהתהליך התכנוני והקנייני מתקדמים מגיעה ההכרזה. ההכרזה היא שמקנה לנו את כל הפטורים למיניהם.

מה הם השיקולים הנסתרים של היזם אם לעשות פרוייקט פינוי בינוי או לא? 

כדי לקבל החלטה אם לעשות את הפרוייקט או לא, היזם מתחיל לבצע מס' בדיקות. הבדיקה הראשונה היא בדיקה התכנונית.  אני מתחיל דווקא מהתכנון מכיוון שחשוב לי להבין את מבנה הקרקע שאני מקבל מהדיירים. אני בודק אם הקרקע יכולה לספוג מה שאני כיזם אצטרך בעתיד. אני בודק את מיקום הפרויקט, הצפיפות הקיימת, כי אם הצפיפות היא גבוהה סביר להניח שהמכפיל שנקבל יהיה בלתי ישים. לא רק בגלל הבניין,  אלא גם בגלל המרתף.  במרתף אנחנו מאבדים הרבה מאוד שטח למנשאות, לרמפות ירידה, לממדים לגרעין של הבניין של המדרגות והמעליות אנחנו נשארים עם מעט מאוד מקום לחנייה ואז צריך לרדת לעומק.  וזה לא חוויה נעימה,  זה המון כסף,  וזמן מאחר והדיירים נמצאים בשכירות בזמן הזה, כך שככל שאתה יורד לעומק העלויות הן אדירות, הזמן הוא דרמתי, לכן כמה שפחות צפיפות עדיף.בנוסף מבצע בדיקה של תוכניות המתאר באזור, אם אני יודע שיש תוכנית מתאר שמגבילה לשמונה קומות, כמו בתל אביב בתא -5000  באזור מסוים,  אין סיכוי שאני עושה פינוי בינוי אם אני מפנה 4 ואני בונה 8 זה מכפיל 2, ביפו מכפיל 2 זה לא פתרון כלכלי נורמלי . לכן הבדיקות התכנוניות הן לפני הכל.

בנוסף יש גם מגבלות של בניה לגובה, יש את רשות התעופה האזרחית, יש את הצבא, שיש לו נתיבי אוויר משלו. יש קרניים שעוברות ממקום למקום, ואני מכיר בניינים שיצרו נסיגה בקומות העליונות כדי לאפשר לקרן לעבור.

בדיקה נוספת היא הבדיקה הקניינית- בדרך כלל אנחנו בודקים לפי נסח לפי מוכנות הדיירים, אם הם בשלים, אם יש נציגות, אם הם מיוצגים ע"י עו"ד דיירים.  אלה הבדיקות הראשונות ובסוף אני לוקח את שלושת האלמנטים האלה ויוצר אקסל שנותן לי הסתברות כלכלית לפרויקט . כלכלה היא הדבר האחרון, מהניסיון. שלי אם לא בדקת את כל המרכיבים שדיברתי עליהם, אתה יכול להגיע באקסל למספרים הזויים לטובה, וכשאתה מתחיל פתאום להמשיך בתהליך אתה רואה שזה יורד ועוגמת נפש מטורפת.

מה הם חיי הפרוייקט? מה הצפי מבחינת הזמנים עד שהפרויקט יסתיים ונקבל את הדירה החדשה?

מהניסיון שלי, בתבע"ות ב"מגה פרויקטים," של 400-500 יחידות דיור זה תהליך שאמור לקחת סביב התשע שנים, עד לתחילת החפירות. ככל שהשנים עוברות, הזמן מתקצר. . בפרוייקטים יותר קטנים, זה תהליך יחסית יותר קצר כי התלות במוסדות ציבור ומבני ציבור הוא יותר קטן . פרוייקטים נעשים בשלבים.

זה מתחיל מאיתור הפרוייקט, חתימה על הסכמים גם עם הדיירים גם עם היועצים. כנס בחירת דירות, ליווי בנקאי היתר בנייה, חפירה ודיפון ולבניין עצמו. פינוי הדירות, , לעזור  לדיירים למצוא דירות חלופיות, אחר כך מסירת הדירות החדשות, שנת הבדק, רישום הבית המשותף וכיוצא בזה. זאת אומרת שזה תהליך לדעת י אם התב"ע במצב אידיאלי בפרוייקט בינוני, זה בערך שבע שנים, היתר 12 עד 18 חודשים, תלוי ברשות. יש רשויות שזה יותר מהר יש רשויות שזה פחות מהר. הבנייה, בין 36-48 חודשים כולל המרתף, עד לאכלוס.

זה הרבה מאוד זמן. לכן אומרים שפינוי בינוי זה סגולה לחיים ארוכים.

הגיוני שיש יזם שיכול להבטיח לבעלי הדירות שהתהליך שלהם יהיה מאוד קצר, לדוגמא שנה שנתיים?

צריך להבין מה זה אומר בכלל להיות "יזם". יזם צריך להיות קודם כל בעל כיס עמוק, שיש לו גם את האמצעים, גם את הידע, וגם את הניסיון כדי לעשות פרוייקט. .

יזם שאומר שתוך שנה הוא יפנה ויבנה אז הוא שרלטן, ואני חושב שאין לו מקום בענף. פשוט לרמות אנשים, אני משתדל מאוד להיות טיפה פסימי כדי להכניס את האנשים לחוסר ציפייה ואם אני עושה דברים יותר מהר אז כולנו הרווחנו. גם הדיירים וגם העירייה וגם היזם, וזה בסדר. אבל צריך להגיד את האמת והאמת שזה תהליך מאוד מאוד סזיפי.

מה התמורה שהדיירים צפויים לקבל? בעבר קבלו 40 מ"ר, אחכ' ירד ל 25 מ"ר, ולאחרונה מדברים רק על 5 מ"ר…

נכון, התמורה כל הזמן יורדת, וזה בצדק מסויים. ככל שהתמורה לדיירים יותר גדולה, הוועדה מתחילה לצמצם ליזם יחידות, כדי שבסוף היום היזם הולך עם רווח יזמי בין 15 ל-20 אחוז. אבל אני רוצה לומר לך חן, שלפעמים תוספת של 12 מטר באזורים מסוימים שזה הממד, דירה חדשה ומעליות ומרתף עם חניה ומחסן בבניין חדש ובטוח- מבחינה כלכלית, זה מאוד משתלם לדיירים כי זה משביח להם את הנכס במאה אחוז. זאת אומרת דייר ששם דירת 60 מטר מקבל דירה חדשה של 72 מטר זה קפיצה של בין מיליון לשני מיליון שקלים, באזורים מסוימים. לפעמים גם קפיצה מבחינת כמות חדרים. מדירת שלושה לארבעה חדרים.

כלומר, היזם הולך עם 15 אחוז רווח, ודייר הולך עם כמעט 100% רווח. אני אומר "רווח" במרכאות, כי הוא גר בדירה, אבל מבחינת השבחה .לכן מה שאני חושב לומר לך בצורה הכי כנה והכי פשוטה ככל שהדיירים ימהרו לחתום על הסכמים, להסכמים עם תמורות סבירות באזור שלהם, יוטב להם. כי ככל שהזמן עובר, בסוף היום התמורה תהיה אפס. ואני אומר את זה בצער, כי אני לא חושב שזה הוגן, אני חושב שזה התיקון החברתי היחיד שנשאר לנו במדינה הזאת זה פינוי בינוי.

הקורונה השפיעה על הפינוי בינוי?

כן, הקורונה השפיעה ולאו דווקא לרעה. האמנם היה קשה להיפגש עם דיירים,  כך שמבחינה קניינית זה עשה "סטופ" של שלושה חודשים, אבל אפשר להדביק אותו, אבל מבחינה תכנונית קרו דברים מעניינים ברשות תכנון, דבר ראשון שקרה זה של "ניקוי שולחן". פתאום היה להם זמן, כי הם עבדו ולא קיבלו קהל, אז היה להם זמן לנקות את השולחן ולהוציא היתרים ולהוציא אגרות.. אבל התכנון בתהליך, התב"עות וכו' קצת פחות, כי לא התכנסו ולא יהיו ועדות תכנון, ולא היו התנגדויות, זה קצת התעכב. אבל לדעתי גם אפשר להדביק את הפער הזה. אבל דבר מדהים  נוסף קרה בקורונה, פתאום אנשים וגם אנחנו היזמים גילו שהמרפסת הפכה להיות מקום יותר חשוב מהדירה. ברגע שאתה כלוא שבועיים בדירת ארבעה חדרים, מרווחת ככל שתהיה, עם מרפסת של 10 מטר אתה בצרה צרורה . ואז בעצם נוצר הצורך האמיתי במרפסות גדולות. ומרפסות גדולות, אני אומר אם המדינה תחכים בעניין הזה,, לא להתנות את ה 12 מטר אלא להרחיב ל 20 מטר.

אז הממ"ד הפך להיות בעצם מפלט לעת צרה, לסוג כזה, ומרפסת הפכה להיות מקלט מסוג אחר, אתה רוצה קצת טיפה רווחה, אתה רוצה קצת לנשום, אתה רוצה לשבת עם האישה, והילדים.. ודבר נוסף, שהקורונה עשתה היא לימדה אותנו לעבוד קצת במדיה. לדבר עם אנשים לא פיזית, אגב גם עם רשויות, עושים את כל הפגישות בזום. זה . חוסך לנסוע לירושלים, להתקע שם בפקקים, ומקווה שהיא תחלוף, ותשאיר לו רק את הדברים הטובים ותיקח את הדברים הרעים. תחום הביצוע נפגע פחות- ביצוע נעשה, לא במאה אחוז, אבל הוא נעשה. הדבר שנפגע יותר בביצוע זה האספקה של חומרים לביצוע.

התהליך הזה לוקח לא מעט שנים, איך בעלי הדירות יכולים לוודא שמשהו באמת קורה בכל השנים האלה מאחורי הקלעים:

כל שלב עובר ידוע ציבור, מה שנקרא "שיתוף ציבור" בשפה המקצועית.  בעלי הדירות יודעים בדיוק את השלב 'מה מתוכנן, ואיפה עומדים. גם מבחינה תכנונית וגם מבחינה קניינית. הם חייבים לדעת, ואם הם מנותקים זאת בעיה.

בדרך כלל, יש יזמים גדולים, שמנהלים את הפרוייקטים האלה, דרך חברות ניהול דיירים, אני חושב שזה גם הכי נכון. הן מתמחות בזה ויש להן את כוח האדם לזה,  והאמצעים. בדרך כלל חברות הגדולות לא עוסקות ישירות. אבל עושות כנסים ופגישות חתך עם נציגויות הדיירים .הכנסים האלה הם בעלי משמעות מאוד כבדה מבחינת שיתוף הציבור. אני בכלל מאמין גדול בשיתוף ציבור כך אתה מקטין התנגדויות, ו ספקות, וברוב המקרים בסוג כזה של שיתוף הציבור, הרשות המקומית, ולעיתים גם המדינה לצידך.

ניהול נכון של פרויקט תמ"א 38 על ידי חברת ניהול והדיירים הוא תהליך הכרחי, שיכול להשפיע על כל התהליך, החל במציאת יזם שהוא גם קבלן מתאים, דרך השגת תנאים טובים יותר בתהליך המשא ומתן ועד להשגת הסכמת הדיירים. כאשר התהליך אינו מנוהל נכון, ישנו סיכון שהפרויקט יכשל, לכן מעורבות של חברת ניהול מקצועית אשר מנווטת את הכל ומקשרת בין הדיירים לבין היזם, היא לא פחות מהכרחית. 

החברה תכנס אסיפת דיירים שבה תציג לדיירים את כל הפרטים הראשוניים ותספק הסברים על התהליך ועל כל היתרונות שניתן להפיק ממנו. היא תעודד את הדיירים להרחיב את הידע שלהם בנושא, ולהתייעץ כדי להפיג חששות ואי וודאות. לאחר מכן תערוך ישיבות דיירים נוספות, כאשר המטרה היא להחתים אותם על הסכם הסכמה עקרוני, בו כולם מצהירים שהם מעוניינים להתקדם עם התהליך, כמובן שאין בכך הסכמה מחייבת להצעה של היזם, או לתנאים כלשהם, שאלו יבחנו בנפרד. 

והיא תשמש כנציגה של הדיירים מבחינה משפטית וכן בהתנהלות אל מול היזם/קבלן, תוך שתתפקד כגורם מקשר. על החברה לשתף את הדיירים מעת לעת באופן קידום הפרויקט, לעדכן בפעולות שבוצעו, ובפעולות שעתידות להתבצע בהמשך. 

אם יש בשכונה דירות של הדיור הציבורי, כמו עמידר, איך זה משפיע על הפרוייקט?

החוק היום לא מאפשר  ליזם לקבל פטור, לא במע"מ ולא במס השבח ליותר מדירה אחת. ולצערי עמידר נחשבת עד היום אחד. זאת אומרת לעמידר יש  לדוגמא) 12 דירות, אני מקבל פטור על דירה אחת ואני אמור לשלם בעבורם את מס השבח ואת המע"מ, דברים שאני מתקזז עם דיירים אחרים. הייתה חקיקה שגובשה לפני למעלה משנה ואז התחלנו את סיישן הבחירות ולא היה מי שיחוקק ואני מאוד מקווה שבחודשים הקרובים הממשלה החדשה תצליח להעביר את החוק הזה ובעצם תפתור את הדיור הציבורי מאותה רעה, ממש גזירה. בערך 400- 500 אלף שקל מיסים, מע"מ, תשומות בנייה ומס שבח, אני אמור כיזם לשלם בעבור עמידר כי לעמידר  אין איך להתקזז, אז ברגע שזה יעבור זה יקל מאוד.. אבל היום הם טובים כארגון, כאנשים ,אבל פחות טובים מבחינת החקיקה מבחינת ההוצאות האדירות.

דבר נוסף , הדיור הציבורי כמנטרה, ובצדק, רוצים  דירות קטנות כי יש לי משפחות קטנות, או זוג קשישים  אין לי צורך ב  70 מטר דירה.  ולכן הם עושים "שנמוך". בעלי הדירות יקבלו דירה קטנה יותר, ובדלתא של הכסף, הם עושים שני דברים. אחד הם משאירים כסף לאחזקת הבניין כי עמידר לא יתנו לדייר לשלם את אחזקת הבניין. או שתיים רוכשים בפער המזומן דירות בפרויקט. . הצורך בדירות קטנות בבניין, גורם לשני דברים: 1. נסיגה בתוך הבניין של דירות, שזה יגרום לנזק עצום, אני מאבד הרבה מאוד מטרים בתכסית של הבניין. 2. זה נזק של תבניות כי צריך ליצור תבניות מיוחדות לדירות המיוחדות האלה, וזה הרבה זמן

מה לגבי הפקעות? אנחנו רואים שהעיריות אוהבות לקחת מהשטחים ולהפריש לצורכי ציבור-

אני בפרוייקטים שלי, משתדל מאוד לא לבצע הפקעה אלא לעשות עירוב שימושים. בעצם ליצור את הגן ילדים בתוך הבניין או בסמוך לבניין, לדוגמה בנווה דוד בחיפה, מכיוון ששם שכונה חדשה בשם "רמת הנשיא" חסר להם טיפת חלב. הצלחתי באיזשהו דרך תכנונית, עם המתכננים, ליצור מוסד לצורכי ציבור לצורכי פעוטות שיהיה לצד הבניין מעל מרתך החנייה וזה חלק מהרישום של הבניין. זאת אומרת, יצרנו עירוב שימושים וכך שגם לעירייה יש חלק מתוך האיקס מטרים מהבניין הזה.

החזון הוא קולונדה מסחרית, עירוב שימושים של תעסוקה, משרדים, ומגורים יחד עם מבנה ציבור צמודים כמו, גני ילדים פעוטות מעונות יום וכיוצ"ב,. מעבר לכל ההסתכלות הכלכלית של הסיפור הזה, זה מאוד אקולוגי כי לא צריך להניע את האוטו, .

ואם הייתה לך עכשיו הזדמנות, לפנות לממשלה ולכנסת ולהגיד להם מה אתה היית רוצה שיהיה תהליך החקיקה חדשים, מה היית אומר להם?

ההצעה היא מאוד פשוטה.. לצד הסכם גג בדירות חדשות על קרקע ריקה בתולה בבעלות מינהל או רשות מקומית, לעשות הסכם גג להתחדשות עירונית. וזה תהליך שאמור להיות הרבה יותר פשוט, כי בתהליך הזה היזם לוקח על עצמו את רוב אחריות, ומה שנשאר באותם הסכמים, זה צריך להיות סכום מסוים ליחידת דיור שיתן איזה אינסנטיב לרשות מקומית לעשות פינוי בינוי.. בהסכמי הגג שנעשו בשנים האחרונות ברשויות על קרקעות מינהל יש שני מרוויחים עיקריים: מינהל מקרקעי ישראל והרשות המקומית. הסכם גג מהסוג הזה, בעצם נותן לרשות סכום מסויים כ-180000על כל יחידה חדשה לצורכי ציבור, פיתוח ציבור וכו'.. לכן המדינה צריכה להבין במקום להשקיע מיליארדים ותשתיות על ערים חדשות שאולי צריך ואולי לא צריך, שיקולים נוספים בטחוניים גיאוגרפים, ו וכד'. אבל המדינה צריכה להבין שהתחדשות העירונית עושה שני דברים: אחד עושה תיקון חברתי אמיתי וצדק חברתי אמיתי. 'אני מדבר על האינטגרציה בין דייר ותיק, שמעליו, באים דיירים חדשים יחסית חזקים, זוגות צעירים,., ומעבר לזה זה הנושא הכלכלי שמשפר את הדיור שלו, בטוח יותר, נקי יותר מסודר יותר. ומגדל את הילדים שלו בסביבה נאותה יותר ולא כשהביוב עולה פעמיים בשנה בפסח ובראש השנה כי זה הטלפונים שאני מקבל מהדיירים שהם בתהליך, אומר "הביוב עלה, תוכל לעזור לנו כדי לשאוב אותו?" וכולי וכולי , כי הבניין מאוד ישן. אז זהו, זה המדינה צריכה לעשות ליצור בשורה אחת הסכם גג להתחדשות עירונית, לשים תג מחיר על כל דירה בכל עיר תלוי בערכי הקרקע שלה, ועם התג מחיר זה המדינה תעשי יד בכיס, תעזור לרשות המקומית לעודד התחדשות עירונית.

מה אתה חושב לגבי תמ"א 38? ולגבי העובדה שהתוכנית עומדת לפוג באוקטובר 2020?

קודם כל ליבי עם חברי היזמים והקבלנים .אני מהתחלה לא האמנתי בתמ"א 38  ,אתה לוקח רחוב על אותה מדרכה על אותו כביש על אותו קו ביוב על אותו גן ילדים ואתה מוסיף ב 100 מטר 100 יחידות דיור. זה לא עובד. אני יכול להבין את ראשי הרשויות ורואים מה קורה בחלק מהכבישים בגבעתיים וברמת גן.. אני חושב שתמ"א 38 לא תיפסק כ-גליוטינה. יש בניינים כלואים בין שתי תמא"ות ואין מה לעשות איתם, אז רק תמ"א 38, כפתרון ספציפי לאותו בניין. עד אוקטובר- 22 חייבים לפתור את כל הבעיות כדי ליצור ודאות תכנוניתו ביצועית לאותם בניינים. כל השאר שזה מקבצי חלקות, קוביות יפות של 4-5 דונם, אין מנוס מליצור איזשהו שהיא תוכנית אורבנית נורמלית, בכל מתחם במתחם שידבר גם מתחמים אחרים, וגם יספוג את אותם דירות בתמ"א 38 שאין להם פתרון ציבורי. לא שצ"פ ולא שב"צ, ובעצם התב"ע תיצור גם פתרון לאותה הצפה של דירות בתמ"א שמין הסתם לא הייתה פתרון ציבורי. אני חושב שיכול להיותי שהתמ"א תשנה טיפה את פניה, זאת אומרת, אולי יטילו עליה היטל השבחה, ואז יוסיפו עוד חצי קומה כדי לממן את זה.. אבל הפתרון האמיתי ,האורבני אמיתי תכנון נכון של עיר, צופה פני עתיד הוא רק פינוי בינוי.. להזכירך תמ"א 38.2 זה לא התחדשות עירונית זה התחדשות של בניין. כלומר לא התחדשות עירונית אלא התחדשות בניינית.